요즘 부동산 시장을 보면, 우리나라에서 부동산이 유독 강력한 투자처로 자리 잡은 이유가 단순히 자산 가치 때문만은 아니라는 걸 느낍니다.

결국 핵심은 “입지”입니다. 출퇴근과 생활권에서 벗어날 수 없는 구조 속에서 입지는 곧 자산이 되었고, 그 중에서도 서울은 전 세계적으로도 특이한 도시공간 구조를 갖게 되었습니다.

우선 서울처럼 초고밀 메트로폴리탄이면서도 주거지와 상업, 업무지가 구조적으로 이렇게까지 명확히 분리되어 있는 도시는 사실 흔치 않습니다. 이는 전 세계적으로 봐도 꽤 특이한 도시공간 구조에 해당합니다.

우선 런던, 파리 같은 유럽의 전통 도시들은 역사적 중심지 주변에 상업/주거 혼재,  저층, 고밀, 용도혼합이 자연스러워 주거/상업 혼합도가 높습니다.

뉴욕이나 시카고 같은 미국형 대도시들은 업무집중 코어 + 교외 확산으로 이루어져 다운타운에 상업지구, 업무지역이 밀집되어 있고, 교외에 주거가 위치하여 명확한 구역이 구분되어 있습니다. 하지만 서울과 다른 점은 뉴욕은 20세기 초부터 점진적 성장을 하여 민간 주도, 자연스러운 혼합 개발이 이루어지면서 혼합용도로 구성되고, 규제가 완화적이어서 결과적으로 주거 공급방식이 도심+외곽 병행으로 이루어져 있습니다.

분명 뉴욕 맨해튼에서 주거 비중은 상업에 비해 적습니다. 그럼에도 불구하고 도심 주거가 도시 전체의 기능에 큰 영향을 줍니다. 

그에 비해 서울은 수십 년간 정부 주도로 단기간 급속 성장하면서, 계획적 직주분리와 용도지역 경직, 분리형 설계로 외곽 집중형 대단지 아파트가 형성되게 되었습니다.

그럼 왜 서울은 그렇게 개발을 해야만 했을까요?

우선 도심을 일터로 집중시키면 상하수도, 교통, 전력 등의 기반시설을 효율적으로 관리할 수 있고, 외곽엔 대량의 아파트 단지를 찍어내는 방식으로 주택난을 빠르게 해결할 수 있었기 때문입니다.

또한 1960~70년대에 도입된 대한민국 국토교통부 용도지역제는 미국식 모델을 참고했지만, 미국보다 훨씬 단순하고 경직된 4구역 체계로 설계되어 (주거/상업/공업/녹지) 이후 수십 년 동안 거의 바뀌지 않았을 뿐 아니라 한 번 지정된 용도지역은 변경이 매우 어렵다는 문제가 있습니다. 이게 결과적으로 도심에 주거를 허용하지 않는 제도적 벽이 되었습니다.

부동산 정책에 얽매이다 보니 “도시를 어떻게 설계할까?” 보다 “아파트 가격을 어떻게 잡을까?” 가 정책의 중심이었죠. 그러다 보니 도심이 주거를 늘려 직주근접을 강화하기 보다는 외곽에 공급을 늘려 교통망을 확장하는 쪽으로 개발하게 되었습니다.

도시계획은 20~30년 이상 걸리는 장기적 전략임에도 한국은 5년 단위 정권 교체와 단기적 성과 압박이 강하다 보니 외곽 신도시 개발, 택지개발 같은 가시적인 정책이 우선되었습니다.

 또한 강남·여의도 등 도심 주거를 허용하면 기존 토지 소유자들의 이익이 폭등하고 부자 감세 논란, 투기 과열 등의 정치적 부담으로 이어지다 보니 도심 주거를 적극적으로 늘리는 정책을 회피할 수 밖에 없었던 점도 있습니다.

굳이 서울과 비슷한 구조를 가진 메트로시티를 찾는다면 싱가포르, 두바이, 상하이나 베이징 같은 도시들입니다. 이 도시들은 모두 급격한 도시화, 강력한 도시계획, 주거단지 중심 개발 및 용도지역제의 경직성 등의 공통점을 지니고 있습니다.

이런 도시 구조는 단순한 공간 문제가 아니라 자산 구조와도 직결됩니다.

첫째로 상업지 수익이 확산되지 않고 주거 입지 프리미엄만 커져 주거자산 집중이 되고,

둘째로 직주 분리로 교통망 의존도가 높고 부동산 가치가 교통 노선에 종속되며,

도시 유연성 저하로 도쿄나 유럽처럼 골목 상권이 자연스럽게 변하는 유연성이 떨어지고,

이러다 보니 상업자산이 아닌 주거자산에 국민 자산이 몰리는 부동산 자산 편중을 심화시킵니다.

이걸 뒤집는 건 하루아침에 안 되지만, 도심 주거 비율을 조금씩 늘리고, 용도지역제를 유연화하고, 직주근접형 도시로 전환하는 건 충분히 가능한 정책 방향이라고 생각합니다.