엊그제 은퇴자금에 대해 글을 올렸었는데요.

결국 우리나라에선 노후에 부동산, 그것도 본인이 거주하는 아파트 하나만이 전 재산인 경우가 많은데, 

결국 자산이 수억원이지만 막상 쓸 수 있는 돈은 없어 노후 대책을 세우기가 더 힘든 경우가 많습니다.

보유세 이슈가 뜨거운 가운데 원래 부동산 얘기는 가급적 꺼내지 않으려 했으나... ㅋㅋ

우리나라 특성상 부동산은 자산구조에서 가장 핵심적이라 이를 빼놓고는 은퇴자금에 대하여 이야기하기가 어려워 조심스레 얘기를 꺼내어 봅니다.

자..그럼..

우리나라는 미국과 다르게 부동산 자산이 거의 7-80%를 차지하는 경우가 많은데, 이 중 대부분은 1주택, 즉 본인이 거주하는 아파트를 깔고 앉아 있는 경우라는 겁니다. 이 경우에 부동산이 아무리 가격이 올라도 결국 현금흐름이 없다면, 투자자산으로서 가치를 상실한 것과 마찬가지입니다.

2주택은 현재로서는 여러 제도적 limit으로 투자수익률이 떨어질 수 있는 상태라, 고려하지 않더라도, 

1주택만으로 자산은 상승하나 실질 cash flow는 없어 노후에 부자임에도 돈은 없는 상황에 처하게 됩니다. 

이를 위해선 부동산 자산의 유동화가 필요하며, 담보대출이나 주택 연금 등으로 자산을 유동화 하는 것이 반드시 필요합니다만, 

우리나라 정서상 집은 절대 팔지 않는다는 심리 때문에 상당수 은퇴가구가 형편이 어려운 경우가 많습니다. 

물론 한편으론, 이런 악순환으로, 결국 대부분의 주거 형태는 아파트이고, 아파트는 상당수가 전세/반전세의 높은 보증금을 요구하고 있어, 내 집을 팔면 결국 손해다 라는 심리가 굳어진 것은 사실입니다.

우리나라에서 집을 팔지 않으려고 하는 심리의 기저로는 여러 가지 이유를 생각해 볼 수 있습니다.

우선, 증여/상속을 위해 부동산을 유지하려고 하는 경우가 많습니다. 

우선 증여/상속을 위해 부동산을 매각할 경우 상당한 양도세와 증여/상속세를 이중 부담해야 하므로, 기본적으로 부동산은 매각 후 현금 증여가 아닌 그대로 증여/상속 하는 것을 선택하기 쉽습니다.

이 경우에 부동산을 증여/상속 시 1인 상속이 아닌 여럿일 경우엔, 공유 지분으로 나누어 상속하게 되는데, 이 경우엔 현실적으로 매도가 더욱 어려워지게 됩니다.

물론 높은 증여/상속세율도 원인 중 하나일 수 있지만, 반대로 높은 양도세로 인해 현금화 하는데 저항이 있는 것도 원인이라고 생각해 볼 수 있겠습니다.

만약 양도세를 현실적으로 낮춘다면, 좀더 현금화를 유도할 수 있긴 하지만, 아무래도 우리나라 정서상 부동산을 현금화하는 추세가 쉽게 이루어지긴 쉽지 않을 것 같습니다.

세제 혜택으로 개인의 선택을 유도할 수는 있지만, 모든 사람이 합리적이진 않기에, 단순 세제 혜택 만이 아닌 체계적, 정책적이면서 정권에 따라 휘둘리지 않는 주식시장 및 연금저축 활성화 등이 확대되어야 할 것으로 생각됩니다.

이뿐 아니라 금융권에서도 주택담보 대출로만 편하게 장사할 생각하지 말고 주택연금제도를 좀더 활성화하고 노후 연금설계 투자에 좀더 집중한다면 현금 흐름이 좋아지지 않을까 기대해 볼 수도 있겠습니다.

또한 현재 상황에서는 실거주 중이기 때문에 주거비용이 추가로 발생하지 않지만, 만약 집을 팔아 유동화할 경우 월세나 임대료 부담이 발생합니다. 따라서 단순히 “팔면 현금 생긴다” 로 접근할 수 없고, 매각 후의 현금흐름과 지출 구조까지 면밀히 비교할 필요가 있습니다.

그래서 주택연금 같은 제도가 활성화되면 유동화가 가능해질 수 있지만, 앞서 말한 상속, 세제, 정서적 장벽 때문에 제도 확산이 쉽지 않은 현실입니다.
(이 부분은 다음 글에서 자세히 다뤄보려고 합니다.)

마무리하자면,

한국의 부동산은 단순한 투자자산이 아니라 노후 생존 구조의 핵심입니다.
하지만 그만큼 구조가 고착되어 있어, 자산은 있는데 돈은 없는 역설이 발생하고 있습니다.
이걸 풀지 않으면, 어떤 은퇴 전략도 반쪽짜리가 될 수밖에 없습니다.

다음번엔 우리나라에선 왜 주택연금이 활성화되기 어려운지에 대해 고찰해 보도록 하겠습니다.