전세제도를 없앤후의 주택시장에 대해 굉장히 큰 인식차이가 있는것 같습니다.
월세시장이되면
월세 수익-보유세등 비용 순수익이 무위험 수익률(대충 적금이자)대비1~2%정도 높은 수익률로 세팅되어야합니다. 그러려면 집값이 내려가든 월세가 오르든 해야하죠.
당연히 집값이 내려갈거라고 생각하시겠지만.... 지금 수준에서 그 가격으로는 아파트 건설 사업성이 안나옵니다....그러면 아파트 공급이 끊기죠... ㅎㅎ
그럼 결국 아파트 건설사업이 진행가능할때까지 월세가 오릅니다(금리를낮추거나)
그리고 월세시장하에서 임대주택이 존재하려면 기업형임대를 하거나 개인임대주택에대한 대출이 진행되어야 합니다. 즉 다주택자가 대출을 받을수 있어야하죠.
많은 선진국에서 그 결과는 부동산 임대기업이 전국 임대주택의 대부분을 먹는 현실이죠...(아마도... 외국기업이될 확률이 높겠죠? ㅎㅎ)
전세때문에 집값이 폭등한다고... 월세하면 폭등안한다고 생각하시면안됩니다... 그러면 외국에선 집값폭등이 없겠죠? 파리 런던 뉴욕 도쿄... 집값이 폭등을 안하던가요?
노무현,문재인인 정부시절 폭등했었고, 앞으로 이재명정부는 그것보다 환경이 더 안좋습니다...
집값잡는거 안쉬워요.
쉬운데 적폐들이 방해하고 수박들이 딴지걸어서 못잡는게 아닙니다.
진짜 어마어마하게 어려운겁니다.
공급부족에서 집값잡고
금리인하에서 집값잡는거...
세종대왕이 살아돌아오셔도 어려운일입니다.
브라질 상대로 전반에 레드카드 두개먹고 경기하는 수준의 난이도에요.
불만이 있어도 쉽게말하지는 않았으면합니다.
"집값 이것만 하면 해결됩니다."
같은 의견볼때마다 진짜답답해집니다.
어느 나라 사람도 얼굴도 모르는 사람에게 평생 모은 돈을 주지는 않죠.
전세나 매매나 초기자금은 필요하고,
빚도 똑같이 지는것이고, 전세가 끝날때 혹은 되팔때 회수됩니다.
전세와 매매의 차이는 소유에 대한 책임을 지는가 소유에 대한 책임을 회피하면서 자주 이사하는 불편함을 더한 대신 혜택만 받는가의 차이만 존재할 뿐이고,
이런 혜택으로 전세로 몰리면서 주택이 투기의 수단이 되는 발판을 마련해줍니다.
즉 전세의 성격상 반대에 위치한 것이 매매이고,
월세는 논외의 대상이라고 보여집니다.
"중간제도인 전세가 있으니 그나마 1000만원 모아서 2000모아서 5000모아서 그렇게 집사기 위한 기초 자금 기본 1억 모으는데 10년이 넘게 걸립니다 ."라고 하셨는데요,
전 결혼하면서 전세를 위해 최소 1억이 있어야했고, 이후 매매를 위해서도 최소 1억이 있어야했습니다.
도대체 무슨 차이죠?
전세의 반대가 매매라는 근거를 제시해 주시면 감사하겠습니다.
말씀하신 차이가 없다는 집은 똑같은 집을 얘기하시는 것인지요?
개인적으론 전세의 반대는 매매가 아니라 전세와 동급이 매매가 아닌가 합니다.
2. 전세가율을 따져보면 됩니다. 전세가와 매매가의 갭이 커진다면 그만큼이 전세대출로 인해 만들어진 뻥튀기일 것이구요.
3. 동급(직접 비교대상)이기 때문에 반대라고 하는겁니다.
그래서 사실 건축비가 비싼거죠, 지금까지는 아파트 가격이 실 거주 가치보다 높고, 그러니까 건축비가 높아도 됐지만
월세는 실 거주 가치보다 높게 받기 어렵고
그러면 아파트 가격도 상한선이 정해지고
결국 건축비도 줄어들 수 밖에 없습니다
있는 아파트를 부수고 새로 짓는 대신 리모델링만 해서 쓰고
새로 짓는 건물은 같은 용적률 안에서 건축비가 덜 들 수 있는 방식으로 짓겠죠 애초에 분양을 하지 않는다면 건축주 누구라도 그렇게 짓고 싶을겁니다
지금도 84아파트의 건축비는 잘 지어도 3-5억선밖에 안 됩니다. 나머지는 전부 땅값인거죠.
그러면, 다른 경제 분야가 폭망할 거라서 못 쓰는 방법이지요.
'부동산 불패 신화'가 존재하는 한, 경기가 살아나서 유동자금이 늘어나면 부동산 시장으로 흘러들어가서 집 값 상승 시킵니다. 그래서 현 정부에서는 그 자금을 부동산이 아닌 주식 시장에 투자해서 선순환 시키려는 것이죠.
참고로 보수 정권 때는 경제가 안 좋으니 집값도 '안' 오른게 아니라 '못' 오른 거였죠.
부동산은 심리에 영향을 많이 받을 수 밖에 없는데
거기에 같은 현상을 보고도 다르게 이야기하는 기레기들 때문에 라도 진보정권에서 집값 잡는 거는 더 어려울 수 밖에 없습니다.
전세 없애는게 답이 아니고, 전세를 유지하는 것도 답이 아닙니다. 그렇게 잡힐 집값이 아니에요.
다음 두가지를 봐야합니다.
1. 상급지랑 일반지역의 구분: 집값을 잡겠다는건 수도권 역세권 등을 말하는거지 지방은 집값을 잡을 필요가 없고 오히려 부동산 경기 침체가 문제입니다. 수도권 및 선호지역에 대한 핀셋 전략이 필요합니다.
2. 해결방안의 전환: 전세니 월세니 보유세니 이걸로는 해결 못합니다. 언발에 오줌누기입니다. 근본 원인은 그 비싼 주거비용을 감당하며 수도권 상급지를 희망하는 이유를 생각해봐야 합니다. 대한민국의 모든 인프라의 집적, 모든 일자리의 집적인 서울이 있어서잖아요. 지방 인프라의 획기적 개선, 일자리 여건의 획기적 개선이 있어야 그나마 수도권 집값에 영향을 줄수 있을 겁니다. 그냥 지방의 혁신도시 개발 이런식으로는 택도 없고 제2의 수도 건설급으로 인프라와 기업혜택을 몰아줘야 그나마 가능하다고 봅니다. 그게 어려우니 월세니 전세니 보유세니 그러고 있는거구요.
이명박이가 풀어놓은 독이죠.
일베와 함께 우리나라 망치는 독
부동산 강세론자들의 주요 근거는 유동성 증가로 인한 화폐가치 감소의 반작용 아닙니까? 전세 대출이 없어지면 부동산 유동성의 한축이 내려앉는 겁니다. 강세론자들의 논리대로면 집값에 부정적인게 맞는겁니다. 스스로의.논리를 부정하는게 아니라면요.
지금수도권은 공급부족이 너무심한상황이라 대출막는다고 집값이 잡히지않아요. 잠깐 시장 적응한 후에 다시 상승할 뿐입니다.
어차피 전세대출은 복지의 영역이되었고 있던복지를 빼앗는건 어렵습니다.
차라리 천천히 월세화하는게 낫죠.
실상은 월세지옥을 겪게될겁니다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
겪고나면 아........ 이게 아닌데........
이게 다 유주택자들이 월세를 비싸게 내놓는 탓이다!
월세 최대 상한제 적용해서 나도 강남에서 싸게 살수있게 해달라!
라고 주장할 것 같습니다 ㅋㅋㅋㅋ
개개인의 사적인 계약까지 규제하는 것은 말이 안되고,
그냥 전세대출만 줄이다가 없애는 것이 맞지 않나 싶습니다.
전세로 인한 집 값 거품이 사라집니다.
전세 살던 분들이 싸게 매수 하게 되서 다행이고
월세 밖에는 안되는 분들이 힘들어집니다
전세는요?
님이 말하시는건, 전세냐 월세냐의 차이가 아니라,
집값 상승을 기대하는 투기냐 vs 순수 임대 수익을 바라느냐의 차이입니다.
'임대사업이 되려면 전세가율이 최소 140%는 되어야 한다' 같은 말이죠.
> 결국 아파트 건설사업이 진행가능할때까지 월세가 오릅니다
왜요? 왜 아파트를 지어야만 한다는 전제 조건으로 말씀하시죠?
그냥 임대사업은 수익이 안 나는 사업이 되면 되잖아요?
> 그러면 외국에선 집값폭등이 없겠죠?
2008년 글로벌 금융 위기 이후에 각 국은 엄청난 양적완화를 했습니다.
(우리나라도 헀는데, 거품이 꺼질 시기랑 겹쳐서 명목상 살짝만 빠짐)
중앙은해에서도 돈을 많이 풀고, 중국 돈도 몰려가고, 이민자들 득실대던 곳들과 같을리가요?
1. 시세차익형 투자에서 임대수익형 투자로 바꾸는게 월세전환입니다. 월세수익률이 무위험수익보다 같거나 적으면 누가 임대하나요? 그냥 은행에넣거나 국채투자하죠.
2. 신혼부부 아파트 주거비중이 80퍼에 육박합니다. 아파트 못살면 아예 결혼을 안해요. 국민대다수가 아파트를 선호하는데 아파트를 안짓는다구요? 님이 아파트없어도 견찮을수도있지만 남들은 안그래요.
3. 무슨 중국 미국 유럽만 집값급등한줄아시나보네요. 금리떨어지면 월세위주 임대시장에서는 채권가격 급등하듯이 집값이 오릅니다. 그건 당연한거에요. 단순히 돈을 푼다 안푼다의 문제가아닙니다. 금리하락은 기대수익률을 낮추고 그건 수익형자산 가격을 올리는거에요. 그건 당연한 경제현상입니다.
잘못된 전제 조건을 자꾸 내세우시네요.
1. 전세나 월세나 투자자 입장에서는 마찬가지에요.
전세 놓아서 달마다 100만원씩 손해봐도, 5년후에 2억 오르면 이득이듯이
월세 놓아서 달마다 100만원씩 손해봐도, 5년후에 2억 오르면 이득입니다.
누가 임대하긴요. 투기꾼이 하지.
혹시 '전세가 사라지면 집값이 안 오른다. 고로 투기는 사라진다'는 전제를 하고 계신겁니까?
2. 사람들은 강남의 신축 아파트를 선호합니다. 그렇다고 강남에 신축 아파트 5천만채 공급하나요?
그냥 자기 사정에 맞게 사는겁니다.
3. 금리가 떨어지면 전세 임대시장에서도 집값이 오릅니다. 문재인정부 시절엔 안드로메다 다녀오셨나요?
님의 잘못된 전제로, 잘못된 결론을 내리는건 아무런 상관이 없습니다만?
아. 그리고 저는 공공임대 살고 있습니다.
집값상승도 같죠. 집값이 오를수밖에 없다는 생각으로 투자한사람에게는 집값이 오르는게 정상이고 그과정에서 고통받는사람이 생기는건 현실이듯이요.
정상이 무엇인지에대한건 님 의견입니다만
현실을 직시하지않는건 님의 잘못입니다.
결국 시장은 거기에 맞게 적응할겁니다.
시장은 잘못이 없어요.
전세도 잘못이 없습니다.
사금융과 금융파생같은 대출의 대출이 문제가 되는거죠.
저는 전세대출, 전세금 보증 같은거 없어야 합니다(사금융이니까)
집주인에게 전세도 loan으로 간주해야합니다.
그러면 전세사기나 역전세, 과도한 집값상승은 억제가 될겁니다. 전세가 있는 한 세금이나 금융정책으로는 한계가 있습니다
집주인들이 세입자를 위해 전세를 한다는 말을 제일 싫어합니다.
누가보면 자선사업처럼 세입자만을 위해 자기돈 써서 댓가없이 집빌려주는줄알겠어요.
집값올리기 위해 전세레버리지 한거잖아요.
오해 없으시길 바랍니다. 강남은 아니어도 저도 부모님 집 포함 2주택자입니다.
아들 2명 곧 크면 부모님집 포함해도 집 하나가 부족해서 고민입니다.
전세대출에 안좋은게있다고는 해도 사금융에 은행대출이 껴서는 안된다는 말은 틀렸다고 생각합니다.
이미 집주인에게 전세금을 부채로인식하기에 ltv가 적용되는거구요.
우리나라 경제가 발전하고 잉여 수입이 커지고 자금력이 커지고 경제신뢰도를 바탕으로 개인들의 금융창출 능력이 커지는데 비해서 고급 주거 욕구가 커지는걸 적절히 풀어주지 못하고 그냥 있던대로 살아라 하니. 본능은 다 비슷비슷한데.. 부동산 종류별 서열도 양극화 되고.. 중간 사다리도 사라지고 시장에서 알아서 풀리던 문제가.. 더 극단적인 상황으로 가버린게 안타깝네요..
그리고 정권 거치면서 계속 주거 복지 일환이라고 전세자금 대출 한도 키워준건 진짜 양쪽 정당 모두 반성해야할 부분이라고 보입니다.
전세자금 대출만 안풀었어도 이렇게 빨리 거품이 커지지는 않았을텐데... 너무 아쉽네요
선제적으로 대출부터 조여서 유동성 폭발로 읺거품이 낄 가능성은 거의 없습니다. 이제부터는 그저 수요공급에 의한 상승이남은거죠...
개발사업은 사업성이 나와야 할수있는겁니다.
이상주의라서 뉴타운 해제한게아니구요.
어차피 개발사업이 안될것들을 빠르게 출구전략가져가고 주민들 환경이라도 개선해주려고 한겁니다.
이개 외국의 일반적 시장이고 지금 한국은 시세차익에대한 기대로 말도 안되게 월세가 저렴한데 시세차익 기대가 없다면 월세 폭등하는거구요.
이렇게 수익율이 셋팅안되면 아무도 임대사업 안하겠죠.
그보다도 가격이 안나오면 임대목족의 주택공급 중단이고 이제 매매시장만 남아서 잠시 지방발령이 나도 아파트 사고 팔아야하는 골때린 상황이 되는거죠.
문재인 노무현 두분이 본인들보다 못나서 집값을 못잡았을까요? 아니면 그분들이 뽑은 인사들이 자기들보다못났다고 생각하는걸까요?
안하는건 대부분 이유가있는데 그 이유를 생각해보고 이야기했으면 좋겠어요.