부모님께서 경기도 광주 신현리에 다가구 1채를 보유하고 계십니다(본인 거주 및 나머지 세대 임대)
거의 10년 전 건물을 올렸을 때 세대 당 5천 이상 전세 보증금이 있었어요.(100% 전세는 1억 정도) 꾸준히 보증금을 줄여서 지금 전세는 아예 없고, 전부 보증금 1~2천 내외입니다. 이제 월세 수입이 좀 되는 편입니다.
다행인 점은 여기가 분당/판교 때문에 월세 수요가 많은 곳이라 공실없이 쭉 세를 받고 계시는데, 이제 더 이상 이 지역 다가구에 은행에서 임차인들에게 전세대출이 안 나옵니다. 부모님께서 그 동안 보증금을 꾸준히 줄이지 않았으면 많이 힘드셨겠죠.
이처럼 빌라/다가구/다세대 전세는 거의 박살났습니다.(전세사기가 일부 일조했지만...)
만약 더 이상 아파트에도 전세대출이 안 나오면? 언젠가는 가야할 길입니다.
근데 이제 부모님이 전세를 안 받습니다. 이득이 없거든요.
갭투자를 하다 보니 원금이 없어서 전세를 놓거나,
갭으로 다른 주택을 추가 구매하기 위해 전세를 놓는 경우가 많죠.
좋은 쪽으로만 생각한다면 돈이 있어도
1. 현재 전세로 있는 임차인을 바로 내보내기는 그러하니 유지하는 경우도 있구요.
2. 구입 자금출처를 명확하게 하기 위해서 일부러 전세나 대출을 받는 경우도 있구요.
3. 수익률을 높게 하기 위해서 전세와 대출을 유지 하는 경우도 있습니다.
주택을 매수/매도를 목적으로 하는 사람들과 다릅니다.
주택"임대"사업도 결국은 사업입니다. 그리고 해당 주택은 사업장이구요.
제대로 수입을 올릴려는 임대인들은 사업장의 수익을 높히기 위해선 결국 전세를 월세로 돌려야 합니다.
pcbd님의 부모님처럼 처음에는 자금 조달을 위해 초반 전세,반전세로 보증금을 높혔다가 10~20년에 걸쳐 월세로 다 전환을 하는게 목표입니다.
임대주택 사업하는 사람들이 건물주면서도 맨날 돈없다는 말을 입에 달고 사는 이유 중 하나 저 대출과 보증금을 줄이기 위해서 돈을 모으려고 하다보니 비용 줄이고, 소비 줄이고 하면서 10~20년 생활을 하니 그렇게 되는 것이죠.
대부분 유권자들은 관심이 없는 주제다보니 (탐욕스러운 집주인들이 죽는소리 한다고? 최고네~)
앞으로도 해결은 요원할 것으로 보이네요
임차인들만 부담이 커지는 것이죠.
집주인 입장에서야,
자금만 된다면 월세가 수익이 되고요.
그리고,
원래 다가구는, 월세받아먹자고 하는 것이구요...
임대용 아파트는, 차익 실현을 주 목적으로 하고.
2018년도에 잘못한 것 중 하나가 주택임대사업자(주임사)를 적극 장려 하면서 해당 주택의 차익실현에 100% 세금 감면을 정하는 바람에 엄청났었죠.
오죽하면 이건(수익률이 많이 떨어지는 아파트 주임사) 무조건 해야 한다는 얘기들이 주택을 임대하는 분들에게서 마구 나왔었습니다.
결국 6개월만에 폐지 시켰고, 100% 세금 감면도 8년간만 인정하는 것으로 세부 조건을 변경했구요.
말씀대로 주임사의 대부분인(대략 95%) 다가구/다세대는 가격이 오르지 않기 때문에, 그리고 노후 대비용으로 팔 생각도 없었던 것인데, 누군가 일부러 혹은 모르고 법에 끼워 넣은 거죠.
이 건으로 아파트를 많이 구입했거나 기존 아파트를 주임사로 많이 등록을 했던 것으로 기억합니다. 이게 심해지니 2020년도부터 "아파트"는 더이상 등록이 안되고 4년 뒤부터 강제자동말소가 되도록 법이 생겼습니다.
주임사 등록을 했다면 의무기간이 있어서 팔고 싶어도 8~10년은 무조건 가지고 있어야 합니다. 매물이 잠기는 효과가 발생합니다. 그래서 법으로 "강제 자동 말소"를 넣은 것이구요.
전세를 놓을 이유가 없죠... 뭔 자선사업하는 것도 아니고 현타 오더라구요
다가구주택 소유자들과 아파트 소유자들은 집에 대해 기대하는 바가 다릅니다.
엄니의 유일한 수입원이죠..
전세는 받아도 엄니에겐 돈이 안되요..
서울은 몰라도, 경기도는 대다수 이런식이지 않을까요..?