부동산 전체 평균 때리면 오르긴했나요?
지방이나 역세권도 21년 가격 못온곳도 수두룩...
오피 지산 생숙 상가는 머 그냥 멸망수준....
국내주식은 평균인 코스피200만 샀어도 40%상승에
미국 주식도 중국 주식도 일본주식도 모두 불장!!!
지금 우리나라 부동산은 그냥 최상급지가 다른곳 빼먹고 있는 형국이죠 그래서 실거주 1채? 에이 월세살고 갭투죠
22억 짜리 10억넘는전세 끼고 사는게 대부분 입니다. 요즘 거래는
부동산 전체 평균 때리면 오르긴했나요?
지방이나 역세권도 21년 가격 못온곳도 수두룩...
오피 지산 생숙 상가는 머 그냥 멸망수준....
국내주식은 평균인 코스피200만 샀어도 40%상승에
미국 주식도 중국 주식도 일본주식도 모두 불장!!!
지금 우리나라 부동산은 그냥 최상급지가 다른곳 빼먹고 있는 형국이죠 그래서 실거주 1채? 에이 월세살고 갭투죠
22억 짜리 10억넘는전세 끼고 사는게 대부분 입니다. 요즘 거래는
혹시 토허제라고 들어보셨을까요?
규제에도 불구하고 다시 거래량 상승중이다라는 해석도 있고 1-6월 규제 전과 별 차이가 없다는 해석도 있나 보네요.
특급지부동산도 그냥 미장평균이나 비트코인 커버넌스개혁후 일본장 평균애 안되는게 사실이죠
거래량으로 따지면 문재인때보다 1/3도 안됩니다.
몇군데 몇배 오른 부동산과 비교하려면 수익율 1000%넘는 주식들과 비교해야죠.
코스피로 비교하자면, 국내 부동산 평균가로 봐야하고 문재인때 비해서 10%도 상승 안했습니다.
사실 상승률 논쟁을 하자는게 취지는 아닙니다. 부동산값 불안이 정권 유지에 위협이 된다는 여론이 나오는 시점에 주식은 더 올랐는데?? 라는 식의 반박이 별다른 도움이 안된다는 의견이었어요. 사람들은 부동산과 주식을 매우 다르게 받아들이기 때문에요.(오해하실까봐 저는 자산 대부분 주식과 채권, 금에 투자 중입니다.)
한명도 빠짐 없이 죄다 어떻게 됐는지는 말 안하겠습니다.
그런 사람이 과연 몇이나 될까요? 거꾸로 묻고 싶습니다. ㅎ
네. 말씀하신대로 다 맞습니다.
부동산에 물려있어서 주식시장에 넣을 돈이 없거든요
지금 전세계가 돈을 푸는 데 증시가 내년까지는 간다고 다들 이야기합니다.
저는 그거보단 짧게 보지만 단시간에 꺼지진 않을겁니다.
지금 미장은 주식 잘하는 사람들이라면 원금 대비 몇배씩 자산이 뿔어나있습니다.
어짜피 못받는 서울 특급지 표 포기하고 15억이하 눌린 급지+ 주식하는 사람 표받을수 있는 계산끝나면요
일단 우리나라의 수많은 기업 중에서 거래소 상장 됐다는 거 자체가 강남부동산이고요. 그 중에서도 코스피, 코스피 중에서도 200은 압구정, 반포 쯤 된다고 봅니다.
코스피200은 그래서 비교하려면 적어도 우리나라에서 제일 잘 나가는 부동산 모음으로 비교해야 됩니다. 한강벨트 부동산 같은 거죠.
그런데 이런거랑 전제적인 비교는 어렵죠
10%만 올라도 수익률 어마어마 합니다.
절대치로 비교하면 안돼죠.
물론 세금도 어마어마합니다만 ㅎㅎ
그리고 지금은 그런 레버리지도 최대 70%, 최대 6억이 한계구요.
근데 아파트는 문재인정권 전까지 생애최초의 경우 자기돈20%만 있으면 80% 대출해주던 시절이었습니다.
예를 들어 2015년에 내돈 1억에 4억 레버리지 땡겨서 5억짜리를 산게 지금은 10억이 되었으니 가격만으로 따지면 2배가 오른 셈이지만, 투자원금대비로는 10배가 오른거죠. 투자원금대비 10배가 올랐지만, 수익실현하여 실제 수익금과 수익률을 한번 따져보죠.
부동산은 1주택 장기실거주하지 않았다면 양도세 감면이 거의 없기 때문에, 취득년도와 양도금액에 따라 다르지만 약 30% 이상 양도세를 내야 하죠. (1주택 장기실거주는 여기서 제외하는 것이, 어짜피 그거 팔고나면 다른 집을 다시 매수해야 할 확률이 높기 때문입니다. 신규매수 주택의 취득록세 4%까지 생각하면 1주택자가 주택매매로 뭔가 차익거래를 한다는 건 불가능하지 않나 합니다.)
2015년도에 주택을 구입했다면 5억->10억, 5억에 대한 양도세율은 약 35%정도네요.
최종 수익 = 매도가액 - 매수가액 - 양도세 = 10억 - 5억 - 1.7억 = 3.3억
원금 1억대비 약 3.3배의 수익이네요.
반대로, 그 시절에 만약 나스닥ETF에 원금 1억을 투자했다면 지수가 4200에서 22000 으로 약 5배가 되었겠군요.
즉 5억이 되니 4억을 번 셈이내요. 국내상장 해외지수추종ETF의 경우 양도세는 15%입니다.
최종 수익 = 매도가격 - 매수가격 - 양도세 = 5억 - 1억 - 0.6억 = 3.6억
원금 1억대비 약 3.6배의 수익입니다.
레버리지효과 때문에 원금대비 수익률은 아직까지는 부동산이 압도적으로 좋긴 합니다.
(그리고 위에 언급 안했지만, 2주택의 경우, 결국 전세나 월세로 돌리면 원금 1억은 1~2년 이내에 회수했을 가능성이 큽니다.)
이건 역설적으로, 제 생각입니다만, 재산세와 전세/월세 수익에 대한 소득세를 철저히 걷어야 하는 또 하나의 이유라고 생각합니다.
그리고 4200에서 2.2만은 환율도 최소30% 올라서...
주식시장에 정부가 보증해주고 대출해주고 주식 갭투자 지원해주고 전세(?)주식 제도 있고 그랬으면 어땠을라나 궁금하긴 하네요