최근 한국 부동산 시장을 보면, 지방이나 서울 강북의 구축 아파트, 신도시 주변 아파트 등이 5년 전 가격보다도 낮아진 경우도 많이 있습니다. 지난 4년간 물가 상승률이 15% 이상임을 고려하면, 실질적으로 더 큰 손실입니다. 특히 대출을 끼고 산 사람들의 경우, 이자 비용까지 더해지니 집값의 25~30% 정도 손해를 보고 있는 셈입니다. 최고점의 90% 가격대에서 샀다고 해도, 대출 이자와 기회비용(예: 예금 수익)을 감안하면 여전히 20~30% 손실이 발생합니다.

반대로, 올해 집값이 40% 정도 오른 지역에 투자한 사람들인 경우에는 돈을 많이 벌었을까요? 이들은 대출 규모가 크지만, 4년 전 대비 20% 상승한 만큼 이득을 본 측면이 없지는 않습니다. 그러나 대출 이자와 기회비용을 계산하면 순이익은 크지 않습니다. 결국, 시장 상승의 혜택을 보더라도 실질 이득은 제한적입니다.

 

20억원으로 집을 산 두 가지 경우를 비교해 보겠습니다. (모든 계산은 대략적 추정치입니다.)

시나리오 1: 대출 최대 활용해 40억 원 주택 구매 (영끌 매수)

• 구매 비용: 집값 40억 원 + 취득세·등록세 약 1.3억 원 + 중개수수료 약 2,000만 원 = 총 약 41.5억 원.
• 자금 조달: 현금 20억 원 + 대출 10억 원 + 전세 등 추가 자금 10억 원 (대출 총 20억 원 가정).
• 추가 비용 (4년 보유 기준):
  • 대출 이자: 연 4% 기준, 연 4,000만 원 × 4년 = 1.6억 원 (원금 상환 제외).
  • 보유세: 연 1,000만 원 × 4년 = 4,000만 원.
  • 총 부대 비용: 약 3.5억 원 (취득세 포함).
• 기회비용: 20억 원을 예금(세후 2%)에 넣으면 연 4,000만 원 × 4년 = 1.6억 원. 더 적극적 투자(연 6% 수익 기대) 시 1.2억 원 × 4년 = 4.8억 원.
• 손익분기점: 4년 후 이득 보려면 집값 상승분으로 모든 비용·기회비용 커버 필요. 중개수수료(판매 시)까지 고려하면, 집값이 40억 원 → 48.5억 원 (약 21% 상승) 돼야 합니다.
  
  

내돈 20억으로 40억 짜리 사서 4년 뒤에 50억에 팔 수 있으면, 연 9%짜리 투자한 겁니다. 초 하이 리스크 투자인데, 리턴이 생각한 것 만큼은 아니죠.

시나리오 2: 현금 중심으로 15억 원 주택 구매 

• 구매 비용: 집값 15억 원 + 취득세·등록세 약 5,000만 원 + 중개수수료 600만 원 = 총 약 15.56억 원.
• 자금 조달: 현금 15억 원 (대출 최소화, 남은 현금 5억 원).
• 추가 비용 (4년 보유 기준):
  • 보유세: 연 200만 원 × 4년 = 800만 원.
  • 총 부대 비용: 약 5,600만 원.
• 기회비용: 구매 자금 15억 원에 연 6% 수익 기대 시 연 9,000만 원 × 4년 = 3.6억 원.
• 손익분기점: 4년 후 집값이 19.3억 원 (약 29% 상승) 돼야 비용·기회비용 커버. 남은 5억 원 현금으로 추가 투자(연 6%) 시 1.2억 원 수익 발생, 총 자산 25.5억 원 (원금 대비 27.5% 증가).

여기 까지만 보면, 리스크도 낮고 수익률도 괜찮습니다. 연 7% 정도 수익이네요. 

그런데, 실상은 다릅니다. 40억짜리가 50억이 될 확률과 15억짜리가 20억이 될 확률을 따져봐야 합니다. 정부의 부동산 대책(대출 규제 강화)으로 인해, 대출 의존도가 낮은 고가 주택 시장이 더 활성화될 가능성이 큽니다. 즉, "비싼 게 더 비싸지는" 현상이 지속될 수 있어, 고가 주택의 상승 확률이 상대적으로 높아 보입니다. 반대로 저가 주택은 규제 영향으로 가격 상승이 제한적일 수 있어, 손실 위험이 큽니다.

그래서 15억짜리 집값은 오르지 않는 경우를 생각해 보면, 아와 같습니다 

• 15억원+금융소득 1.2억원 = 총 자산 21.2억 원 (원금 대비 6% 증가). 물가 상승(최소 10%) 고려 시 실질 4% 손실.

결론이 나왔습니다. 오르지 않는 주택을 사면, 실질적으로 손해입니다. 좀 더 크게 말하면, 집값이 오르지 않으면 국민이 가난해 집니다.
집은 필요하죠? 그러면 어떻게 해야 합니까? 두가지 방법이 있습니다. 하나는 가격이 연 6%이상 오르는 집을 사는 방법 (고가든, 저가든, 분양이든) 그리고 두번째는 5억짜리 전세 혹은 반전세 살면서 나머지돈으로 투자를 하는 방법이 있습니다. 사람들이 역세권, 대단지, 초품아, 신축을 찾는 건 다른 이유가 아닙니다. 내가 집을 팔 때 시점으로 자산을 감소시키지 않으려고 인기 많은 것들을 필터링을 하다보니 그렇게 되는 겁니다.