역사적으로 1인당 GDP의 5~10%를 월세로 내는 국가에서 기술 혁신이 쏟아져 나오고 세계 패권을 장악했습니다. 10%가 넘어가는 순간 부의 상위 집중으로 이어짐과 혁신과 발전의 저해를 가져온건 역사적 사실입니다.
- 각 패권국가의 몰락 과정입니다.
스페인 (16세기) 스페인은 노동자 계급에 의해 배를 만드는 혁신으로 신대륙에서 금·은 유입으로 경제적 호황을 누렸으나, 이후 급격한 토지 가격 상승을 가져왔고 주로 왕실과 귀족의 토지 소유에 집중되어 일반 서민계층은 집을 구하기 힘든 상황까지 갔으며, 이는 인류 역사상 가장 막대한 국가 자본에도 불구하고 대부분의 서민들은 먹고사는데만 치중해야만 했다. 이는 혁신 발전의 저해를 가져와 결국 네덜란드에게 상업 금융혁신을 내주게된다.
네덜란드 (17세기)
네덜란드는 상업과 금융 중심지로, 암스테르담의 부동산(특히 상업용 건물과 주거지)은 수요가 높았다. 도시화와 상업 번영으로 부동산 시장은 상대적으로 안정적이었다. 특히, 부르주아 계층의 부동산 투자(운하 옆 주택 등)가 활발했지만, 결국 과도한 부의 쏠림과 각종 투기로 인해 막대한 사회적 비용을 치러야만했고, 결국 막대한 투기 붕괴의 부담은 중산층 서민층이 부담하여 혁신과 발전의 저해를 가져왔고 국가 몰락의길을 걷게 된다.
영국 (산업혁명, 18~19세기):
스페인과 마찬가지로 노동자 계급에 의한 산업혁명으로 도시화가 급속히 진행되며 런던 등 대도시의 부동산 수요가 폭증. 공장과 노동자 주거지 개발이 활발. 안정성: 초기 도시 부동산은 수요 증가로 안정적이었으나, 노동자 계층의 열악한 주거 환경(빈민가)과 토지 소유의 귀족 집중은 불균형을 초래. 농촌 토지는 인클로저 운동으로 사유화가 가속화되며 안정적이었으나 점차 국가정책이 소작농에게는 불리해졌고, 대부분의 소작농들이 귀족에게 부동산을 내줘야했다. 대부분의 서민들은 겨우 먹고 사는데만 치중해야만 했고 이는 혁신과 발전의 저해를 가져왔다.
일본
1960~1980년대 부동산 월세의 가격이 GDP의 5~10%선을 유지하며 중산층의 민간에서 막강한 전자제품 및 기술혁신을 일궈냈고 세계 2위에 준하는 부를 쌓았으나, 이후 잘못된 부동산 정책으로 인해 GDP대비 부동산 값이 GDP 대비 50%까지 급격한 상승을 가져왔고 거품 붕괴로 인해 이후 20년간 기술 및 과학 혁신을 이뤄야하는 비용을 경제 대 붕괴의 사회적 비용을 치루는데 집중하게 되었고 그 결과 기술 혁신에 대한 투자 비용이 급감하게되어 한국, 중국에게 기술 혁신을 넘겨주게 되었다.
미국 (19세기 후반~)
서부 개척과 철도 확장으로 토지 투기가 빈번. 도시(뉴욕, 시카고 등)에서는 산업화로 부동산 개발이 활발.
안정성: 도시 부동산은 산업 성장으로 안정적이었으나, 서부 지역은 투기와 불확실성으로 변동성이 컸다. 19세기 말 경제 호황으로 부동산 시장은 전반적으로 성장. 이후 약 100년 세계 패권을 장악한 2000년대 초반 까지도 1인당 GDP 대비 주거가격이 5~10%대를 안정적으로 유지하였으나 클린턴 정부 시절 대규모 금융 상품 및 부동산 규제 해제로 2000년 이후 엄청난 부동산 버블이 불며 약 30%대 까지 급격히 상승. 현재까지도 현재 과도한 채무 압박에 시달리고있다.
역사적으로 패권국가에서는 주로 민간과 서민 계층에서 기술혁신이 일어나 엄청난 부와 세계패권을 이끌었지만, 부의 분배 실패와 과도한 상위 계층의 부의 쏠림은 서민 계층을 완전히 파괴하여 민간에서의 기술 혁신을 내놓지 못하여 패권을 내주는 사례가 수백년째 반복되고 있습니다.
주식 및 금융 투자는 수많은 일자리 창출과 기술 혁신 및 발전을 가져오지만, 부동산은 일자리도, 기술 혁신, 그어떠한 가치도 창출하지 않습니다. 부동산은 국가 발전의 암 같은 존재입니다.
미국은 1900~2000년 까지 100년 동안 주식 버블은 있었지만 부동산 버블은 없었습니다. 특히 2차대전 이후 미국의 기술 혁신은 대기업이 아닌 거의 대부분 (MS, 구글, 애플, 인텔, 페이스북,엔비디아 등) 서민 및 중산층에서 막강한 기술 혁신을 이끌어 냈고 막대한 부를 쌓아 세계 패권을 유지시켰습니다.
그러나 2008년이후 급격한 빚의 상승의 원인은 부동산발 서브프라임 쇼크로인한 과도한 통화 정책이 추가로 필요했고, 역사적으로 다른 패권 국가들 처럼 과도한 부의 쏠림으로, 미국 역시 부동산 으로 인해 패권국가를 어쩌면 내줄지도 모릅니다.
우리나라는 수도권 평균월세는 80만원으로 1인당 GDP의 3만5천달러 25%로 이는 전세계 최고치에 육박합니다. 1인당 GDP가 4만달러를 넘어 10만달러 그이상까지 갈 수 도있습니다. 어쩌면 세계 패권, 세계 통화까지 장악할 수 있습니다. 그러나 그 패권을 얻고 유지 하려면 강력하고 막강한 기술혁신이 필요하고 부동산은 국익에 전혀 도움이 되지 않으므로 1900~2000년까지의 미국처럼 강력하게 부동산 규제로 가격을 억제하여 가격 상승을 막아야합니다.