봉천동 반지하 원룸 전세부터 시작해서 지금은 강남 아파트 자가로 살고 있습니다. 여기까지 오는데, 17년정도 걸렸습니다. 17년동안 업그레이드를 해오면서 나름 부동산 공부도 했고, 시장에 대해 느낀 바를 한번 적어보고자 합니다. 결론이 좀 좋지 않아서...쓸까 말까 고민을 했습니다만...한번쯤은 의견을 남겨보고 싶어 기록합니다.
결론부터 말씀드리면, 우리나라 부동산 시장은 매우 특수하며, 집값이 올라갈 수 밖에 없습니다.
1.높은 소득 수준
우리나라는 수십년동안 기적같은 발전을 해왔고, 국민 소득도 비약적으로 증가했습니다. 시장에 유동성이 엄청나게 증가했으며, 이에 따라 고소득자도 많아 졌습니다. 가구 기준으로 보면 더 합니다. 과거와 같이 외벌이를 하는 것도 아닙니다. 맞벌이를 하기 때문에 2배로 벌고 있습니다. 아이도 적게 낳습니다. 아이가 줄어들면 교육비/육아비 지출도 줄어듭니다. 1인당 교육비가 올라가니깐 아이 수를 줄여버리는 합리적인(?) 선택을 하고 있습니다. 대기업 맞벌이는 1년에 세후 1억 버는 것이 흔한 일이 되었습니다. 주택과 같이 한정된 필수 자원의 가격은 구매인의 주머니 사정이 큰 영향을 줍니다. 소득수준이 올라가면서 주택 가격이 올라가는 것은 자연스러운 일입니다. 아무리 규제로 눌러도 결국 올라갑니다. 선형으로 오르느냐, 계단형으로 오르느냐의 차이가 있을 뿐입니다.
2. 높아진 눈높이
사실 1번으로 인해 삶의 눈높이도 많이 높아졌습니다. SNS의 발달은 이를 수배로 증폭시켰으며, 주거 눈높이가 너무 높아졌습니다. 이것이 나쁜 것은 아닙니다. 눈높이를 맞추기 위해 열심히 노력하는 삶은 바람직한 것이니깐요. 진짜 문제는 전세자금대출입니다. 서민들을 위한 정책이요? 네 맞습니다. 그런데 미래의 소득을 레버리지로 너무 쉽게 꿈을 이루게 해줘버린 것이 문제입니다. 심지어 정부 보증으로 리스크도 없습니다. 예를 들어 '신도시 신축 아파트에서 시작하는 신혼'이라는 꿈이 대출로 너무 쉽게 이뤄져버린 것입니다. 마치 대출로 드림카를 사는 것과 같은 것입니다. 저는 집값을 잡기 위해 전세대출을 없애야 한다고 생각합니다만... 이 달콤한 혜택을 쉽게 놓을 수 있을까요? 제 주변에도 신입사원들 다 전세대출 받아서 전세로 생활합니다. 대출을 너무 당연하게 생각합니다. 저의 경우 반지하 원룸에서 시작했습니다. (첫 월급으로 43인치 TV를 사서 좁은 방에서 너무 행복했었던 기억이 아직도 선명하네요.) 요즘엔 주변에 옥탑방이나 반지하원룸, 고시원에 사는 친구를 볼 수가 없습니다. 모두가 가난하게 시작해야 한다는 것은 아닙니다. 하지만 적게 써야 많이 모을 수 있다는 것이 진실입니다.
3. 전세 제도의 몰락
많은 분들이 전세 제도로 인해 집값이 올랐다고 생각하시는데요. 아닙니다. 전세로 인해 집값이 적게 오른 것입니다. 전세는 월세의 상승을 막는 뚜껑 역활을 하기 때문입니다. 월세 상승으로 임대수익이 좋은 시장이었다면 주택 가격은 지금보다 훨씬 빠르게 올랐을 것입니다. 실제로 2000년도부터 2018년까지만 집값 상승 그래프를 보면 완만한 상승을 하고 있습니다. 1980년도부터 지금까지 우리나라 경제를 폭발적인 성장을 해왔고, 현재 선진국 지위까지 올라왔습니다. 중간 중간에 IMF와 금융위기등 많은 악재가 있었지만, 여러 선진국들과 어깨를 나란히 하고 있습니다. 이렇게 급격하게 발전해왔던 성장기에 집값이 완만한 상승을 하고 있다는 것이 의아하지 않습니까? 전세로 인해 임대수익률이 낮았기 때문에 집값이 적게 오른 것입니다. 물론 전세로 시세 차익을 얻는 것이 목적이었지만, 지금같이 2~3년의 단기간 내 차익 실현이 목적이 아니었습니다. 적어도 10년 이상을 바라보고 산 것이죠. 지금 집값이 급격히 오르는 이유 중 하나로 전세를 지목하는데... 아닙니다. 전세자금대출 때문입니다. 사람들의 전세 지불 능력이 올라갔고, 더 좋은 지역으로 이동이 수월해졌으며, 이로 인해 주요 입지의 수요가 늘어나 가격이 상승한 것입니다.
그런데... 진짜 문제는 코로나가 끝나고 급격한 금리 상승으로 인해 임대차 시장이 무너졌다는 사실입니다. 많은 다주택 임대인들이 시장을 떠났습니다. 실거주 중심으로 시장이 재편되고 있으며, 이미 많이 진행되었습니다. 이로 인해 전세가 사라지고 있습니다. 심지어 정부 조차 각종 규제를 통해 전세를 없애려하고 있습니다. '다주택을 고려하는 사람' ='다주택을 해보지 않은 사람'이라는 말도 나옵니다. 모든 정책이 다주택을 없애는 방향을 향하고 있으며, 전세는 빠르게 사라지고 있습니다.
전세라는 뚜껑이 없어진 시장이 어떻게 될지 솔직히 두려울 정도입니다. 얼마전 샌프란시스코에 다녀온 적이 있는데, 구글과 같은 빅테크 주변에 집값은 상상을 초월합니다. 월세도 엄청납니다. 결국 사람들의 소득과 비례해서 월세는 올라가게 되어 있습니다. 1번에서 언급했던 바와 같이 사람들의 소득은 올라가고 있습니다. 앞으로 더 올라갈겁니다. 인구 소멸, AI로 인한 일자리 감소와 같은 비관적인 전망은 잠시 뒤로 접어두시는 것이 좋습니다. 당장 3~4년내에 걱정할 리스크는 아닙니다. 아무튼 지금까지 소득은 높아진 반면, 월세가 저렴했던 이유는 전세라는 방어막이 있었기 때문입니다. 방어막이 사라지면 월세는 급등하고, 집값은 상승할 것입니다.
4. 부동산 규제의 장기화
코로나 이후 급격한 부동산 가격 상승을 막기 위해 정부는 수많은 규제 카드를 꺼냈습니다. 강남3구의 경우 토허제, 투기과열지구, 재초환...적용할 수 있는 규제가 더 있나 싶기도 하고, 이 상황에서 올라가는 것이 신기하기도 합니다. 생각해보세요. 이정도 규제로도 올라간다면 없으면 어떻게 되었을지... 만약 서울 모든 주택이 같은 규제를 한다면 강남은 어떻게 될지...
규제는 반드시 필요합니다. 부동산이 폭등할 때 규제를 통해 시간을 벌고, 공급을 늘려 과공급을 만들어야 합니다. 그 다음 가격을 안정화하고 규제를 풀어야만 합니다. 그래야 다음에도 그 규제를 재활용할 수가 있습니다.
문제는 규제만 하고 공급을 하지 않았다는 사실입니다. (대출규제와 토허제는 하되 재건축/재개발은 풀어줬어야 합니다.) 그리고 가격이 오를 것을 걱정하여 규제를 계속 유지해버리는 것입니다. 유지할뿐만 아니라 계속 추가만 했죠. 약도 계속 쓰면 내성이 생기듯이 규제도 내성이 생깁니다. 보유세를 늘리면 집값이 떨어질 것이라고 생각하시는 분이 많은 것 같습니다. 물론 올리면 단기간 떨어질겁니다. 6.27 대출 규제가 잠깐 시장을 멈췄듯이요... 하지만 이 또한 내성이 생깁니다. 보유세를 늘리면 이를 감당 못하는 사람들은 팔겠지만, 돈이 더 많은 누군가가 그 자리를 차지 할 것입니다. 자산의 크기에 따라 순위가 재정렬될 뿐입니다. 그리고 월세 상승이라는 부작용이 우리에게 되돌아오겠죠. 지금 부동산 시장이 이렇게 된 것은 공급을 늘리지 않고, 계속 규제만 추가해 온 이유가 큽니다. 보유세 인상도 결국 규제만 추가하는 것일 뿐이죠.
니들이 이래도 버텨? 하면서 감정적으로 규제를 계속 추가하자고 하시는 분들이 계십니다. 감정은 감정일뿐... 시장을 그대로 흘러갑니다.
길게 적었습니다만...정리하면 아래와 같습니다.
1번 -> 기본적으로 우리나라는 주택(특히, 주요입지) 가격의 상승이 결정되어 있다는 점을 받아들여야 합니다. 경제 규모, 소득 상승 등과 더불어 공사비 인상, 공급택지부족등등 모든 지표가 상승을 가리키고 있습니다.
2번 -> 높아진 눈높이. 하지만 그에 미치지 못하는 경제력... 비정상적으로 올라버린 부동산 가격을 원망할 수 밖에 없습니다. 아파트를 사지 못하는.. 어떤 이유로 살 수 없었던... 또는 살 수 있었으나 사지 않았던 사람들의 감정이 상할 수 밖에 없습니다. 유권자들은 절대 오래 기다려주지 않습니다. 단기적인 성과를 기대할 뿐이죠. 하지만 겨우 대통령 한명 바꼈을 뿐인데요... 결과적으로 정책 결정도 이에 따라 즉흥적이고 오락가락하고 할 수 밖에 없습니다. 이로 인해 부동산 상승은 역설적으로 더 가속화되고 악화될 수 밖에 없습니다.
3번 -> 이대로 전세가 없어지면 가격 뚜껑이 열려 본격적인 상승의 트리거가 될 것입니다. 이로 인해 많은 분들이 좌절하실 것 같습니다. 그리고 지금까지는 비교도 할 수 없는 진짜 양극화가 시작될 것이라고 봅니다.
4번 -> 이러한 심각한 상황에서 정부는 이미 너무 많은 카드를 사용해버렸습니다. 내성도 강해졌습니다. 어떤 대책이 더 있을지 모르겠으나, 어쩌면 폭등하는 가격을 지켜보는 수 밖에 없을 것 같습니다. 어쩌면 이재명 대통령은 다를 수 있다는 기대감을 가지고 9.7 대책을 기다렸었습니다. 안타깝게도, 예상을 벗어나는 새로운 것은 없었습니다.
많은 분들의 꿈이 내 집 마련입니다. 저 또한 이 꿈을 이룰려고 지난 17년동안 열심히 달려왔습니다. 노력하시는 많은 분들이 원하는 집을 가졌으면 좋겠습니다.
집값이 폭등하는 것도 원하지 않습니다. 솔직히 말할께요. 세금 많이 내기 싫습니다. 제가 수백억 자산가도 아니고, 제가 죽고 나면 오른 주택 가격은 상속세로 다 뜯길 것 입니다. 초등학교 다니는 제 아이도 어른이 되어 주거 걱정없이 살았으면 좋겠습니다.
지금 부동산 문제를 해결할 수 있는 방법은 단 1가지라고 생각합니다. 부동산으로 돈을 벌려고 하는 사람들의 욕망을 이용하는 수밖에 없습니다. 이것이 자연스러운 시장의 흐름이기도 합니다.
각종 규제를 풀고, 재건축/재개발 속도를 최대한 빠르게 해야합니다. 용적률도 400%로 높여야 합니다. 소셜믹스같은 거 없애고, 초과이익 다 가지라고 해야합니다. 그냥 다 풀어주는 것입니다. 사람들이 욕심에 눈이 뒤집혀 아파트를 과도하게 짓도록 해야합니다. 과공급을 만들어 정신차려보니 물건이 남아 망하도록 해야 합니다. 그 사이에 지방 발전시키고 인구도 분산시켜 가격 하락을 도와야 합니다.
우리나라는 아파트라는 특수한 주거 환경을 가지고 있어 확정되는 데이터가 있습니다. 지난 세월동안 저 또한 반드시 봤던 한가지 지표가 있습니다. '향후 3~4년간의 입주물량'이 그것입니다. 주택 가격은 '입주물량'을 보면 됩니다. 이게 기본입니다.
그냥 지금 규제 다 풀어보세요. 당장 내후년에 재건축 계획이 쏟아져 나올 겁니다. 서울에 노후화된 아파트 엄청나게 많습니다. 언제 다시 규제할지 모른다는 불안감에 물밀듯이 진행할 겁니다. 그리고 시간이 좀 지나면 5년후 입주 물량 정확히 나옵니다.
데이터를 보면 견적이 나오죠. 단기간 재건축 기대감에 가격이 올라갈 것은 분명합니다. 하지만 폭발적인 입주물량이 발표되는 순간 사람들은 매수를 멈출 것이고 생각보다 안정화를 빠르게 찾아올 수도 있습니다. 물론 지금보다 가격이 떨어진다는 것이 아닙니다.
진짜 문제는 현 정권내에서 해결이 안 된다는 것이겠죠. 누군가는 규제를 풀고 폭등하는 주택 가격에 똥물을 뒤집어 써야 해결되는 상황입니다. 후대에 인정해줄지 모르겠으나...그게 무슨 의미가 있겠습니까.. 물론 아시다싶이 국힘당은 그런 일을 할 인간들이 아니구요..
마지막으로... 미리 포기하지 않았으면 합니다. 포기하면 돈을 탕진하게 됩니다.
- 인건비가 오르는 것은 여러분의 임금이 오른다는 것을 의미합니다. 소득을 올릴 수 있는 방법을 끊임없이 찾아야합니다.
- 주 4.5일제가 되면 여가 시간이 더 많아집니다. 이것은 여러분에게 놀 시간을 준 것이 아니라 공부할 시간을 준 것 입니다. 금융과 경제, 세상에 대해 공부하는 것을 게을리 하면 안 됩니다. 여가 시간이 많이질 수록 이 시간을 잘 활용하는 사람이 경쟁에서 이길 수 밖에 없습니다.
- 강남 아파트만 보지 마세요. 젊을 때 살 수 있는 아파트가 아닙니다. 그건 10년전에도 똑같았습니다. 저렴한 집부터 시작해서 차근차근 올라가야하며, 노력과 운이 모두 뒷받침되어야 한다는 것을 인정해야 합니다.
- 빨리 돈을 모아서 가능한 집을 사시되, 타이밍을 보지 마세요. 절대 최저가로 못 삽니다. 이건 운의 영역입니다. 폭락론자들이 말하는 집이 떨어지면 사라는 말은 그냥 이상론일 뿐입니다. 운 좋게 기회가 와도 여러분은 무서워서 못 삽니다.
- 집 살 때 대출을 무서워하지 마세요. 대출은 인생의 동반자입니다.
- 전세자금대출은 받지 마세요. 차라리 집을 줄이는 것이고 돈을 모으시는 것이 미래를 위해 합리적인 선택입니다. 부모님집에서 살수만 있다면 그것도 정말 좋은 선택입니다.
너무 길어졌네요... 이상입니다...
떨어진다->어떻게든 나라가 구제해줌
급등한다->찔끔 규제
예요..
적게는 수억 많게는 수십억 차익을 수분양자에게 쥐어주는건데요. 혹여라도 이 "로또분양"이 문제라며 채권입찰제를 추가하면 입주권하고 같은 가격 내면서 샷시, 수전 등 자잘한 자재들을 조합원하고 다른 하급 자재로 점철된 저층 물건을 수분양자가 가져가는거고요. 그나마도 팔릴 곳은 팔리겠지만요..
그럼 여기서 얼마나 더 오를것이냐 하면 그건 진짜 상상이 안되네요. ㄷㄷ 진짜 강남 국평 200억, 마포 100억, 노원 도봉같은 곳도 50억 되는 날이 올런지... 서울 평균집값 100억 시대에 우리들의 급여와 생활물가는 어떻게 될지도 궁금하고요.
지역별 주 수요층을 보면, 자산가들의 선호지역, 대기업 맞벌이 기타 고소득자들의 선호지역이 있는가 하면, 수요층의 소득이나 자산이 그리 높지 않은 지역도 있지요. 투기수요가 없어진 지금 상황이라면 당연히 시세가 수요층의 자산과 소득에 추종합니다.
강남 국평 백억은....압구정이라면 뭐 금방 그리 될 수 있다 봅니다만, 노도강 국평 20억은 그보다 훨씬 먼 이야기일 수도 있다 봅니다. 짜장면 한그릇 2만원, 대기업 초봉 1억 시대가 온다면 또 모르죠.
08년 이후, 당장 09년부터 아시아 제외 글로벌 자산 펌핑 장난이 아니었지요.
돈이 휴지가 되는 현상 & 흔해진 돈이 우량 자산으로 몰리는 현상의 콜라보죠.
현재 이슈는 공급보다도 '과수요'가 문제라서.... 공급을 늘리는게 답인가...싶거든요...
한국정도로 사는 나라들 월세가 얼마나 후덜덜한데요
집도 대부분 쉐어하구요
전세 시세가 5억이고 예금 금리가 3%로 라고 가정해볼께요. 보증금 1억에 월세라면 차액이 4억이며, 4억의 금리3%는 1200만원입니다. 이것을 12로 나누면 월 100만원입니다. 이게 월세가 되는 것입니다. 전세금 차액 4억을 은행에 넣고 이자를 받느냐, 월세로 받느냐...물론 더 받아야 유의미하니깐 더 비싸구요. 그래서 사람들이 전세를 선호하죠.. 하지만 과도한 월세를 받게 되면 임차인은 대출을 일으켜 전세를 가기 때문에 함부로 월세를 못 올립니다.
그런데 전세가 없어지면 금리와 연동이 끊어집니다. 다시 말해 싯가가 되는 겁니다.
적극 공감합니다.
주사 한 방(보유세, 전세 폐지 등)에 병이 낫을 거라고 생각하시는 분들이 많은데, 그런 문제라면 애초에 대책이 필요하지도 않죠.
즉 사람들이 밀려나고 있다는 뜻입니다
1인가구가 계속 순증하고 있는 측면까지 보면, 실제로 가족 단위로는 밀려나는 사람들이 훨씬 많을 가능성이 높습니다...
엉뚱한 곳에 많이 지으면 문제지만, 수요가 앞으로도 많을 곳에 많이 지으면 얘기가 다르죠.
일전에 용적률 350%까지 풀로 지은 아파트들 보면 비록 흉물스럽긴 하나, 인간이 우선입니다.
교통 등 문제가 크게 발생하지 않을 것이라고 예상되는 일부 지역에
정말 파격적으로 용적률을 높게 줘서 정체된 재건축 사업들을 진행하게 해야 합니다
이미 이 부분이 역세권 용적률 인센티브 같은 이름으로 진행되고 있긴 하나
아파트 단지나 재건축 단지들은 역세권이 아닌 곳이 대다수입니다
이걸 어떻게든 안 하려고 몸비틀기 하며 십년넘게 시간 끌다가 지금 다 엉망진창이 된 거라고밖엔 안 보입니다
한국을 갉아먹고 있는 그놈의 '형평성' 때문이지요
이미 노후계획도시 특별법같은 형평성이라곤 멍멍이에게 준 법도 통과되어있으니 못할 이유 없습니다
지금과 같이 여당이 자율적으로 할 수 있는 상황에서도 이걸 못한다면,
집값은 그냥 한국인의 인구가 높은 집값에 말라붙어 쪼그라들때까지 기다리는 수 밖에 없습니다
이상을 지향하되 현실에 적응해야하는 이중성이 어렸을 땐 이해가 안 되었는데, 나이를 먹으면서 알아가는 것 같습니다.
공감하는 글입니다.
경제가 좋으면 집값이 오를수 밖에 없습니다 그걸 물가 대비 적정수준으로 조절 할수 있느냐가 중요하구요
1주택 이상 세금 올리면 집값 안오른다고 난리 쳤는데 결국 똘똘한 한채 때문에 지방 폭락만 왔죠
부동산은 여러 대책이 아니라 강력한 기준 정책에서 강력한 집행만 있어도 충분 합니다
집값이 오르는게 걱정이면 사실 안 오르게 본인 부터 동참해서 안 사면 됩니다
아니면 집값 싼 지방으로 가던지 말이죠
상방이 열려있는 모양새에요
전세 없어지고 월세화 되면요
현재 월세가 다른 서양국가들보다 저렴한건
월세가 전세와 비교해서 책정이 되어있었기 때문입니다.
다주택자 때려잡아서 1주택으로 가게만들었죠
다주택자가 적폐인지는 모르겠으나, 그대로 따랐습니다. 어쨋든 제 살 곳은 있어야하니까요.
그 취지도 공감은 합니다. 그래야 집을 팔아서 공급량이 나오니까..
그러나 그러다보니 지방 집만 팔고, 외곽 집만 팔고 서울집만 사는 양극화가 되지요
그러니까 오를것같은 곳에만 사람들이 갑니다. 당연한 이치입니다.
그리고 재건축할려고 보니 임대주택도 넣으라고해 돈도 내라고해 재초환도 내라고해
에라이 안하고 말지 그러고보니 공급이 끊겼습니다.
근데 억울하거든요 집 가진 사람들이 공짜로 재건축하는것도 나는 못버는데 저사람들만 버는것 같고요
그걸 이겨내야, 저 사람들이 돈을 벌면서 아파트를 공급해내야 가격이 안정되는데 말이죠
박원순 전 시장 시절 해제한 정비구역이 300곳입니다.
이건 뉴스에 나와있으니 확인해보시면 될테고.. 300군데에서 100세대만 했어도 30,000세대입니다.
서울에서만요
어느 날부터 주식 2개 이상 있으면 적폐다 해서 1종목만 가지게 하면 주식시장에서도
양극화가 되겠지요
많은 고민과 경험이 묻어 있는 글이네요.
소득 대비 주택가격 보면 높은게 맞는데요.
https://biz.chosun.com/policy/policy_sub/2023/09/18/LXHD4LI3BFEKHAMC6ZKAGHISVI/
1. 오를 것 같다고 이야기하는 것이지 지금 가격이 낮다는 이야기를 하는 것이 아닙니다. 말씀하신 지수도 알고 있고, 저 또한 비싸다고 생각합니다.
2. PIR지수가 높다는 것은 주택 가격이 비싸다는 지표가 될 수 있지만, 앞으로 이 지수가 올라가지 않는 다는 의미는 아닙니다. 이 지수가 올라갈지 내려갈지 누가 알겠습니까...
3. 공유해주신 데이터를 저도 본 적이 있는데요. 영국이나 일본이 아니라 홍콩이 더 눈에 들어왔었습니다. 우리나라는 지방이 소멸되고 모든 인프라가 서울이라는 하나의 도시로 집중되어 있습니다. 홍콩같은 도시 국가와 너무 비슷하지 않습니까? 홍콩은 44.9네요.
한국 소득 수준이 높아졌다지만 홍콩이랑은 비교 불가에요. 대기업 과차장은 되어야 일억 언저리지만 홍콩 싱가폴은 대기업 부장급 연봉으로 사작하는 경우도 많죠 (아닌경우도 많습니다만).
한국은 월세 400-500내고 살 사람 별로 없죠? 샌프란 뉴욕 홍콩 싱가폴은 널리고 널렸습니다. 소득대비 상당히 고평가되어있고 보유세 등이 매우 낮기때문에 가능한 균형점이라 생각합니다만 소득대비 너무 높은 건 사실이죠.
비싸다다는 것은 저도 동의합니다. 단, 데이터를 너무 맹신하지 않아야한다고도 생각합니다. 참고용일뿐이고 보는 관점에 따라 해석도 완전히 달라질 수 있다는 점을 말씀드리고 싶었습니다.
중요한 건 PIR지수가 아닙니다. 비싼거 다들 공감하고 계시니깐요. 단, 오르고 내리고는 저 데이터와 무관합니다. 우리가 어떤 생각을 가지고 어떤 결정을 하느냐가 중요한거죠.
- 전세대출은 막는다? 더 낮은 전세가를 찾아 이동해야하는 것이 현실입니다. 이에 대한 반발이 없을까요?
- 전세를 없앤다? 이건 정부가 어떻게 할 수 있는 것이 아닙니다. 우리나라 국민 절반 가까운 사람이 무주택자이고 그중 대부분이 전세입자입니다. 점진적으로 시장에서 소멸시켜갈 순 있어도 단칼에 없애는 것은 불가능합니다.
- 보유세에 대한 내용은 글에 썼습니다.
단기적으로 정부가 할 수 있는 것은 전세대출축소, 보유세 인상뿐 입니다. 그리고 저는 이것이 부동산 안정화에 큰 도움이 되지 않을 것이라고 봅니다. 글에도 썼지만 과공급만이 답이라고 봅니다.
*미분양 구제는...건설사가 죽습니다. 뭐든...극단적인 생각은 극단적인 결과만 가져오기 때문에 항상 틀립니다.
세상은 항상 0 또는 1이 아니라 0.545643.... 그 언저리에서 왔다갔다 하기 때문입니다.
전세대출은 규제하는게 맞아요.
갭투자라는게 다 전세제도 때문에 생겨난 투자 방법이고 엄청난 레버리지를 대출관리같은 제한도 없이 일으키게 하는 방법인데 당연히 수요가 증가하고 가격을 올리는 방향으로 작용하죠. 특히 이명박때 전세대출 많이 되게 한게 집값상승의 단초가 된거고요.
월세가 비싼 곳들을 전세가 없으니까 그렇다고 하는게 맞는 분석인가요?
전세계에 우리나라만 가진 제도를 가지고 다른 나라가 문제가 있으면 전세제도가 없기 때문이라고 하는건 이상합니다.
전세는 아니지만 전세식으로 제한없는 레버리지 일으키던게 미국의 모기지론 사태잖아요
끝도없이 레버리지 일으킬 수 있는 수단 마련해주면 집값은 폭등하게 마련이죠.
모기지와 다르게 전세제도는 과실은 집주인이 따먹고 리스크는 세입자가 떠안는 허술하기 짝이없는 제도인데 고치지도 않고 참 오랜기간을 좋은 제도라고 가스라이팅당해서 유지되었죠.
집주인의 호의에 기대서 전재산을 맡기고 또 언제는 다 날려먹을 수 있는걸 언제까지 유지해야 될까요?
피해가 생기면 그냥 개인의 불운으로 치부해 버리고, 혹은 그렇게 날려먹는 엄청난 돈을 국가에서 보증해주면서 전국민 세금으로 메꾸고...
획기적으로 개선해서 집주인이 그만한 담보를 제공해야지만 할 수 있다던지 하는 식으로 고쳐야지 그렇지 않으면 누가 강제로 없애지 않더라도 점점 월세쪽으로 이동할 수 밖에 없을겁니다.
답은 유동성이라고 생각합니다. 시장에 돈이 많아지니 집값이 급속도로 올라갔습니다. 과거에 10년 넘게 보유하여 시세차익을 얻던 갭투자가 불과 몇년만에 수익이 나오는 시장이 된 것이죠. 그러니 전세가 범인인 것 처럼 보이는 것입니다.
그리고 전세가 집값 상승에 일조했다? 맞습니다. 전세도 레버리지니깐 맞는 말입니다. 그럼 전세가 주범이다? 이것은 아니라는 것입니다. 전세는 부작용보다 월세를 억제하는 순작용이 더 큽니다.
임대 시장에서 전세가 월세보다 '차악'이라는 것입니다. 전세는 월세 상승의 막는 상판이고, 임대수익을 최소화하여 집값을 상승시키는 최악을 막은 차악이라는 것입니다. 그리고 차악이 없어지면 최악만 남게 됩니다.
말씀드린것처럼 전세대출 막 풀어대고 심지어 나라돈으로 보증까지 해주니까 더 풀리는거고요.
레버리지라는건 어디까지나 그 빌리는 사람의 신용등으로 제한이 되어야 함에도 그런거 없이 사금융 방식으로 제한없이 풀릴 수 있다는거에서 문제가 큰거고요 마치 서브프라임 사태처럼요.
집주인의 dsr에 넣는다던지 담보를 집주인이 제공해야 된다던지 여러 방법으로 규제를 더하지 않으면 전세제도는 현재 방식으로는 집값 올리는 과도한 유동성 공급창구의 역할을 할 수밖에 없습니다
오히려 전세 레버리지를 바탕에 두었던 주택 구매력이 떨어지면서 주택 구매수요 감소를 생각해야죠. 주택 공급은 일정한데 수요가 감소하니 집값은 떨어질 것이고요, 주택의 실물가치에 연동되어 산정되었던 임대가치도 떨어지겠죠. 집값이 하락하는데 그 자산의 일부를 임대하는 개념인 월세 가격이 그대로일 수 있을까요?
덧: 전세가 집값 상승과 맞물리기 시작한 건 2008년 이명박 정부에서 은행권의 전세대출을 제도화한 이후부터 아닌가요? 그 이전까지는 은행에서 전세자금을 담보로 대출을 해주지 않았기 때문에 전세자금은 오롯이 개인의 자금력으로 대야 했고, 그래서 전세금에서 레버리지를 올리는 데 한계가 명확했잖습니까. 그래서 전세 제도가 집값 폭등으로 이어지지 않았던 거고요.
1번부터 4번까지 매우 공감합니다..
그리고 공급이 충분하다 이거 보면.. 아 물론 주택보급률이라는 허상의 지표를 보면 100%가 넘죠. 그런데 요즘 40대 정도만 되어도 태어나면서부터 아파트에서 산 사람이 수두룩합니다. 80년대 목동, 노원, 상계 등 베드타운 개발이 본격화되었으니 한 70년대 후반, 80년대 초중반 세대부터는 내 기억속의 사실상 첫 집이 아파트 아닐까요? 그러니까 당연히 평생 아파트에서 살아왔으니 당연히 아파트 살아야지~ 이런게 당연한거 아니겠습니까? 아니 뭐 옛날에는 단칸방에서 살았다 그런식이면 정말 옛날에는 움집에서도 살았으니 그냥 움집에서 사세요 그럴까요? 결국 여기서 나오는 공급이라는건 '아파트'의 공급이 어떻게 되냐, 그 중에서도 '괜찮은 아파트'의 공급이 어떻게 되냐 여기에 한정되어야죠. 물론 아파트만 집이냐 이것도 맞는 말씀이죠. 그래서 좀 더 범위를 넓힌다면 아파트와 빌라와 같은 다가구(다세대?) 이정도를 기준으로 실질적인 공급지표를 계산하는게 맞지 않나, 뭐 그런 생각입니다.
암튼 다른분들 목동이나 상계동 이런곳을 많이 가보셨나 모르겠는데 가보면 이쪽은 시간이 멈췄습니다. 제가 거의 30년전에 상계동에서 살다가 이사왔는데 다른일로 상계동 얼마전에 가니 30년전에 보던 건물, 거리가 하나도 변하지 않고 완전히 똑같아요. 다른동네는 안가봤지만 아마 서울의 외곽 자치구들은 정도의 차이는 있을지 몰라도 대부분 시간이 멈춰있을겁니다. 시간이 멈춘 과거의 동네를 좋아하는 분이 있을지는 모르겠지만, 보통은 시간이 멈춘 곳이 아니라 더 좋은 곳, 더 새로운 곳으로 옮겨서 살기를 원하겠죠.
당연하겠지만 사람은 이왕이면 좋은곳에서 살고 싶고, 이왕이면 좋은 물건 쓰고 싶어하는겁니다. 내가 상황이 안돼서 '못'하는건 그렇다 치고, 아니 누가 공짜로 강남 아파트 준다고 하면 오예 하고 받지 전 헐어빠진 집에 사는걸 좋아하니 비오면 비새고 녹물이 줄줄 흐르는 움집에 살겠습니다 이런 사람 있겠어요? 그런데 서울 동네를 둘러보니 뭔가 '괜찮다' 싶은 동네가 별로 없습니다. 대부분 20년, 30년 정도 되는 소위 말하는 구축 아파트가 많고 최근에 지은 새집이 바로 마용성강남3구흑석방배 막 이런데잖아요. 결국 수십년간 쌓인 유동성이 일부 소수의 '괜찮은' 공급에 집중되어 비정상적인(정상적인 상승은 아니죠) 폭등을 불러일으킨것이 최근 몇년의 일로 저는 개인적으로 생각합니다.
사실 왜 이렇게까지 늘어졌는지는 모르겠는데 그냥 저 혼자만의 생각으로는 2010년대 중후반 즈음 목동이나 상계동같은 30년 정도된 대규모 단지의 재건축 혹은 재개발을 했었어야 하지 않았나, 이런 생각입니다. 아마 그때만 되었어도 소위 말하는 사업성도 어느정도 나왔을거 같고, 괜찮은 공급이 이루어져서 어느정도 부동산 김을 빼주는 역할을 했을거 같은데... 어어어어 하다가 시간 다 놓치고, 코로나 빔 맞아서 인플레 대박 맞고, 그래서 지금은 애초에 엄두도 나지 않을 만큼 단가가 올라버려서 이건 뭐 재개발이나 재건축이 거의 안되는(된다고 해도 원주민들이 분담금 못 내겠다 그냥 하지말자 이정도가 되어버린) 상황이라... 그래서 뭐 야구장에 집 짓겠습니다 공원에 집 짓겠습니다 이러는데 그걸로 얼마나 해결이 되겠습니까. 솔직히 오세훈 시장은 상계동 재개발 재건축 꼭 하겠습니다 이러는데 그동네 분들 상황이 뻔한데 분담금 5억 내세요 10억 내세요 이럼 하겠습니까...
한 10년 정도 서울의 (강남 이런데는 사업성이 있으니 그냥 밀어부친거지만 대부분은 멈춰있었죠) 재개발 재건축이 멈춰있던것이 결국 굴러굴러 지금의 큰 문제가 된것이 아닌가 개인적으로 그런 생각입니다.
한국의 대기업은 전체 일자리의 13% 언저리 인데요 대기업보다 그냥 땅이나 집이 올라서 자산이 많아진 분들이 더 많을 겁니다
2. 물가 상승하는데 집값이 반대로 갈 수 없음 -> 최소한 물가 상승만큼 올라감
3. 인구 밀집도에 따른 집값 같이감. 지방에 가보면 약국, 편의점도 없음 -> 누가 거주 할 수 있나요
4. 재개발 해도 기본적인 분양가는 공사비 부담으로 상승... 분양가 올라가면 주변 집값 같이 상승함...ㅜㅜ
1. 소득이 계속 오른다고 하셨지만 그건 매우 낙관적인 해석입니다. 일본 버블을 생각해보세요.
2. 전세제도는 양면성이 있습니다. 집값을 누르기만 한게 아니라 전세가 레버리지 역할도 동시에 수행해왔습니다. 더구나 전세대출까지 더해지면서 엄청난 부양 효과를 만들었죠.
3. 보유세를 인상하면 부자만 재정렬 되는 것은 일부만 맞습니다. 분명 다주택자 등 투기억제효과가 있다는건 부인할 수 없습니다. 그리고 개인적으로는 양극화를 피하기 위해 보유세가 필요한거라고 생각하지도 않습니다. 소득이 없는 은퇴자가 고가의 아파트를 깔고앉은게 비효율적이라고 생각할 뿐입니다.
4. 용적률 완화는 완벽하게 30년짜리 시한폭탄입니다. 현재도 고층, 고용적률로 개발된 아파트는 재건축이 거의 불가능합니다. 물리적인 이유도 있고, 합의에 이르기 어렵다는 제한도 크게 작용합니다. 그리고 그로 인한 주거환경 악화는 덤으로 따라오죠.
하신 말씀은 지금까지 맞는 말일 수 있고 향후 10년 아주 길게 보면 20년 정도는 맞을 수 있습니다. 하지만 그 이후는 제 생각에 매우 다른 상황이 벌어질 것 같습니다.
전세와 집값의 관계에 대해서는 다르게 생각합니다.
전세는 단순한 임대가 아니라 사실상 대출 구조입니다. 총 대출의 양이 늘어나면 당연히 집값도 오른다고 생각합니다.
부동산이 투자나 투기로 활용하는 데에도 전세가 큰 역할을 했습니다.
전세금으로 집사고 전세금으로 집사고 전세금으로 또 집사고 오르면 돈 벌고..
내리면 모두 망하기 때문에 국가가 강제로 집값을 낮출 수도 없어요.
여기저기 재건축, 재개발 규제 풀어서 만드는 공급폭탄을 만병통치약 처럼 설명하시네요. 해법이 그리 간단할까요?
전세제도가 가격의 상방압력으로 작용했다고 하시면서 전세대출 제도를 아예 없애야 한다는건 무슨 논리이신지ᆢ
재건축, 재개발 규제만 풀면 메이져 브랜드들이 유동성 생각하지 않고 재건축, 재개발 지역에 아파트들을 막 지을까요? 그 신축아파트들 레버리지 없이 다 받아 줄 만큼 진짜 우리나라 부부들 1억 이상씩 버는거 맞나요?
전체적으로 아파트가격이 막 치고 올라가도 정부는 끼어들지 말아라로 읽힙니다.
시행사는 LH입니다. 안단테는 LH 브랜드입니다.
결국 모든 게 돈입니다. 돈이 부족하면 못 짓거나 부실해질 수 밖에 없습니다. 이건 LH가 하든 누가 하든 마찬가지입니다.
LH특성상 최저가로 시공하려할텐데 과연 결과가 어떠할지...
전세가 없어지는 것은 집값이 내리는 요인이라는 것이죠. 주담대를 줄이면 집값이 내리는 것과 똑같습니다.
분명 이 글이 도움이 되시는 분들이 있을겁니다.
공급해야합니다.인프라 걱정이면 같이 해야하고요
1.수요와 공급이 기본
2. 부동산 자산이 절대적으로 많은 비율을 차지하는 경제적 구조는 후진국에서 나온다.
3.경제를 받쳐줄 인구가 없으면 사회적 인프라는 무너진다.
한국은?? 어디로 갈까요? 유럽과 미국, 그리고 일본이 보여주었는데. 우리는 언제까지 부동산 대세를 가져갈수 있을까요? 글로벌 경제가 깨지고 블락경제,자국주의 극우가 나타났고, 미국은 엘리트 주의마저 깨지고, 사회주의가 유힝하고 있는데??.. 우리나라는 한결 같이 갈 것이라 생각하시나요?
1. 수요와 공급이 기본 -> 수도권은 계속 공급부족이죠
2. 서울 아파트가 비싸보이지만, 그거 사는 부자들 입장에서는 부동산 자산이 그리 많은 비율도 아닐 수도 있죠?
3. 외국인 많이 유입되고 있죠? 공단 지역 가보면 외국인 정말 많습니다.
따라서 과거와 같은 전반적 대세 상승은 힘들것입니다
정부가 대출을 늘리지만 않으면
현금 보유자와 실수요층만 인한 상승은 한계가 있습니다.
일견 동의하지만
전세가 없었다면 빠질 땐 또 무쟈게 빠졌을 거라 봅니다.. 우리나라에선 전세가 심리적 안전판 역할도 하기 때문입니다.
어차피 M2가 너무 많이 풀려 있는지라 부동산 포함 자산의 성장 속도는 빨라질겁니다.
허나 우리나라에서 부동산은 불패다라는 믿음이 깨지고..
유동성의 줄기를 금융시장 쪽으로 돌리면
빠지긴 어렵더라도 상대적으로 덜 오를 수는 있겠죠
아마 이 정부에서 하고자 하는 정책이 이런 거일겁니다.
전세 제도 없는 선진국 수도 집 값은 왜 다 올랐겠냐
하면 다들 답변 못 하더다구요
부동산이 그리 쉽게 예단 할수 있는게 아니죠
사람들도 많아서 하는 이야기 입니다.
위에 제가 쓴 댓글 대로 전세가 문제면 전세 없는 선진국 수도 집 값은 왜 다 올랐을까요?
전세 대출이 집 값을 어느 정도 떠받추는 역활을 한다는 건 동의 합니다만
전세가 부동산 폭등의 주범이다 라고 할 순 없다는 거죠
전세와 전세 대출 제도는 다르다 이야기를 하시네요
그걸 제가 모르겠습니까? 전세가 없으면 전세 대출도 없자나요...
전세 대출도 없다는 이야기 입니다. 간단한 이야기를 한 건데 이해를 못하시네요?
전세 대출이 문제면 전세 제도 자체가 없는 (그래서 전세 대출도 없는!!!)
해외는 왜 집 값이 그렇게 올랐냐 이야기를 그렇게 한 겁니다.
답변 했는데 본인이 잘못 이해 했다는 이야기는 없으시네요?
그리고 우리 나라는 전세 대출 때문에 부동산이 오르고
해외는 인플레이션으로 부동산이 오르나요?
제가 앞에서 언급 했듯이 전세 대출이 집 값을 받춰 주는 역활을 할지언정
전세 대출 자체가 부동산 폭등의 근본적 원인이라고 할 순 없습니다.
우리나라에 한정해서 생각 하니 그런 오류를 진실로 믿고 계시는 겁니다.
제가 다르게 질문해 보죠. 한국에 전세만 있고 월세는 없나요? 외국과 달리 한국엔 2가지 세입자 제도가 공존하는 겁니다. 시중에 M2 통화량이 증가하면 실물자산은 오르는 것이 경제 상식입니다. 월세와 전세 모두 부동산 시장에 통화를 공급하는 역할을 일부 하는 거구요. 이제 월세만 있는 외국도 부동산이 오르는 이유를 이해 하셨을 까요?
다시 요약하면, 한국이든 외국이든 인플레이션때문에 부동산은 오를 수 밖에 없다. 하지만 한국은 전세대출제도가 있는 것이 없는 것보다 더 부동산 가격상승을 일으키는 요인이 된다. 입니다.
다른 해명을 하시니 원 거기에 결론은 제 말과 같네요? 이거참
뭐라 할말이 없습니다
소득이 올라가면서는 누구나 한 이야기지만 포인트는 결국은 끼리기리 만난다고 고소득자는 고소득자끼리 만나죠
그렇게 세후 1억은 쉽게 만드는 구조가 되면서 삶의 여유는 어떻게 돈을 벌것인가라는 곳으로 향하면서 고스란히 부동산으로 들어갔지요
그러면서 전문 부동산 회사도 생기고 시스템 허점을 이용해서 이재는 걷잡을 수 없는 상황까지 왔지요
저랑 의견이 다른건 딱하나
전세제도로 인해 집값이 덜 올랐다고 생각하지 않아요 물론 방어한 측면도 있지만
오히려 전 올랐다고 생각 합니다
아직도 현실을 부정하고, 일부 하락에 배팅하는 분들의 의견이 사실인냥 같은 말만 복붙하시는거보면 많이 안타깝습니다.
문장 하나하나 버릴 것이 없네요. 민주당 국회의원들이 읽고 느끼는 바가 있었으면 좋겠습니다.
우리나라 부동산시장이 안정되었던 유일한 시기가 노태우 대통령이 아파트 200만호 건설했던 시기였죠. 말고 많고 탈도 많았지만 부동산시장 안정이라는 큰 성과를 얻었지죠. 모두가 중산층이 될 수 있다는 희망도 있었구요.
전세제도가 문제가 아니라 전세자금대출이 문제라는 지적도 너무 공감합니다.
전세제도는 전세계 유일무이한 훌륭한 제도가 맞습니다. 그 덕분에 선진국 중에서 거주비용(월세)이 가장 저렴한 나라가 되었지요.
다만, 한가지 견해를 달리하는 부분은
전세제도의 몰락이 시대의 흐름이라면 월세화에 따른 주거비 상승을 불러오겠지만, 민간건설사들이 분양시장이 아닌 임대시장에 들어오도록 규제완화 또는 인센티브를 준다면 외국처럼 안정적인 공급이 가능해져서 부동산의 급등급락으로 인한 부작용은 사라질 수 있다고 봅니다. 전세제도가 좋은 측면이 있지만, 반면에 거주비용이 너무 낮아서 민간건설사가 임대시장에 뛰어들 수 없는 환경이었고, 공급의 주축이 되어야 할 건설사들이 분양시장에만 집중하다 보니 상승기에만 분양을 해서 결국 공급의 불균형으로 급등급락이 반복되는 악순환이 계속되고 있습니다. 단기간에 공급을 늘릴려면 LH만으로는 힘들고 민간건설사의 역할이 훨씬 중요합니다. 때에 따라서는 적?과의 동침도 필요하다고 봅니다.
지금 설명하는거에 대해서 다 선반영이라고 말하는 사람도 있는 반면에 앞으로 더 올라갈 수 있다고 생각하는 사람도 있음
그냥 자신이 생각하는대로 투자 하면되고 그 리스크에 대한 책임을 지면됨... 나중에 떨어졌을때 찡찡대거나 정부탓 남탓 만 안하면됨..
얼마전 2차전지 비쌀때도 2차전지 사던 사람들도 다 나름대로의 계획이 있었음..
부동산 시가총액은 부동산 대출에 비례합니다. 가계부채가 증가할 수록 시가총액은 커집니다. 한국 전세제도의 가장 큰 문제는 전세라는 이름으로 사금융 부채가 시장에 들어온다는 겁니다. 전세대출을 없애면 들어오는 부채를 어느정도 규제할 수 있습니다. 대출 규제를 한다고 해도 전세대출을 그대로 열어두면 시장으로 들어오는 다른 자금의 통로를 열어두기 때문에 큰 효과를 보지 못하고 있는 겁니다.
대출규제를 하려면 전방위적인 규제가 필요하고 세금으로 규제하려면 사람들이 버티지 못할 정도의 장기간 규제가 필요합니다. 어떤정부에서도 전방위적인 대출규제를 시행한적이 없고 장기간의 세금규제를 한적이 없습니다. 전방위적인 대출규제가 필요한 시기라고 보여집니다
강남 아파트 30억이면 연리 5%수익률 기준으로 연 1.5억입니다. 월로 환산하면 1250만원이구요. 주택 가격이 오르지 않는다고 가정하고, 이게 주거비로 나간다고 생각해보면, 과연 강남 아파트 사시는 분들 중 몇퍼센트나 이정도 주거비를 감당하실 수 있을까요?
반대로 그렇게 갈아타기로 30억 50억 자산을 형성하신 분들 중에 본인의 급여/사업소득이 이거 반이라도 넘는 분들이 몇 분이나 되실까요?
주택 갈아타기로 자산을 형성 하신 분들이 많이 하시는 말씀이 공부하고 노력했다는 말씀이신데, 주택으로는 30억 50억 자산을 구축한 노력과 재능이 다른 영역에서는 얼마 만큼의 성과를 냈는지 한번 생각해 볼 여지가 있다고 봅니다.
소득으로 도저히 못 쫓아가니까 주택을 사지 않으면 안된다는 주장이 상황이 사람들을 더욱더 몰아세우고있지만, 차라리 사실에 가깝다고 생각하고. 대부분이 집값이 오르니까 사시는거지. 소득 증가로 30억짜리 주택이 주는 주거 가치에 대한 수요가 넘친다는건 환상에 가깝다고 생각합니다.