원래 생산적인 시설이 많은 곳에 인구가 많이 필요하고 그런 인구를 감당하기 위해 많은 주택이 필요합니다.
그래서 원래 서울로 인구가 몰리고 그만큼 생산과 소비에 필요한 인구도 충당됩니다. 당연히 부동산도 오르죠.
그런데 보유세는 미미하고 거래로 인한 세금만 많기 때문에 손바뀜이 많이 일어나기 어렵고, 원래 일하며 살아가던 사람들이 은퇴하고 생산자로서의 역할은 없이 자리를 지키며 은퇴 후에는 소비력도 낮아지기 때문에 기존에 깔려있는 인프라가 낭비됩니다. 가령 지하철은 출퇴근, 업무상 이동 목적이 커야 효율적인건데.. 점점 노인 산책용이 되는 셈입니다.
지난 역사속에서는 대가족기반, 부모부양 등의 이유로 자연스럽게 매매 없이도 손바뀜이 일어났지만, 극단적인 저출산 상황과 핵가족 기반이 되니 매매가 주요한 손바뀜 수단이 됩니다.
미국의 경우 아시다시피 거래세보다 보유세 비중이 높기 때문에 뉴욕 중심에 수십억짜리 주거를 가지고 있던 사람도 은퇴 후에는 그것을 내놓고 주변의 조금더 저렴한 주거지 (뉴저지, 롱아일랜드, 플로리다)로 이주하는 것이 일반적입니다. 그 집은 다시 소득이 충분한 젊은 층이 구입하고요. (일부 매매하지 않고 임대사업을 하는 경우도 있지만, 관리 및 세금부담이 있기 때문에 그냥 내놓는게 일반적입니다.)
우리나라는 현재 단순하게 거래에 대한 세금을 높여서 거래를 제한하면 가격 상승을 막을 수 있다는 접근인건데 단 한 번의 거래에 의해서 주변의 수천, 수만 세대의 시장가격이 영향을 받는다는 것을 생각하면 매우 어리석은 방법입니다.
결국 보유세를 정상화 하지 않고는 문제가 해결될 수 없습니다.
보유세를 늘리는 데에 대해서 개인적으로 생각해본 방안은..
1. 거래 세금(취득세 양도세)을 선제적으로 인하하되 보유세를 언제부터 올릴 것이라고 공표함..(가령 1년 후)
2. 보유세를 단계적으로 인상함. (5개년 정도, 최종 1% 목표)
보유세가 부담스러운 은퇴자들은 앞다퉈 집을 내놓게 됩니다. 양도세가 부담인 다주택자는 더 팔고싶어집니다
매물이 많아지므로 부동산의 가격은 당연히 내려옵니다.
구매를 고려하는 사람들은 향후 시행될 보유세를 감안하여 자기가 감당할 수 있는 가격을 예상해볼 수 있습니다.
최종 1%라는 보유세 목표를 고려해야하기 때문에 초기에는 매물이 비해 구매자 수가 매우 적고 부동산 가격은 쉽게 내려옵니다.
은행은 부동산 가격의 하락이 감지되면 기존의 대출 회수를 서두르게 되고, 매물은 더 많아집니다.
결국 구매자가 감당가능한 수준으로 거래는 이루어지게 되고 부동산(아파트)는 실수요자 중심의 시장으로 만들어지고 거래세 비중이 낮으므로 거래도 활성화됩니다. 당연히 부동산 가격도 상대적으로 안정됩니다.
보유세가 많아지면 다주택자는 극단적으로 줄어듭니다. 전업으로 임대업을 하는 사람 아니라면 굳이 다주택자를 할 이유가 없어지죠. 다주택자가 줄어들면 공급이 필요한 신규주택의 수도 줄어듭니다.
이 과정에서 보유세의 과세표준에 대한 논란이 많을 것이므로 그에대한 투명하고 철저한 준비가 필요합니다.
보유세는 진짜 정권에서는 고양이목에 방울달기인데.. 정권 초기에 시행하면, 말기(4~5년 후)에는 분명히 인정받을 수 있습니다.
보유세이야기하면 항상 나오는 개소리가 정든 고향을 강제로 떠나야된다..뭐 이러던데. 다들 서울 올라올때는 어떻게 떠났는지 모르겠습니다.
가진사람것을 빼았자는 논리가 아닙니다. 가질 수 있는 사람이 가지게 하자는 이야기입니다.
우리나라는 서울에 가면 저렴한데다가 좋은 의료서비스를 누릴 수 있는 환경이라
노인들이 서울에 집착할 수 밖에 없고요
동네 어르신 심근경색 왔을때 처치가능한 병원이 인근에 없어서 구급차로 한시간을 가야하는걸 직접 봤습니다
그분 그 이후에 매주 병원가야한다고 서울은 아니지만 서울 바로 붙은 도시로 이사가셨고요
광역시는 30분컷인데말이죠. 개인입장은 그럴수도있겠네요
서울에서 떠나는것 = 왜 좋은데서 쫓겨가야 하나? 심리적 방어가 다르지 않아요?
아 참고로 취득세 줄이고, 보유세 1%정도는 찬성입니다.
제가 사는 아파트만 해도 30년넘은 오래된 아파트인데 초등학생이 아예 없습니다. 중고등학생도
없다시피 할정도로 드물게 있습니다. 거의 노년층만 살고 있습니다.
비싸다는 아파트 많은 곳은 초등학생도 많이 보이고 대형마트도 초등학생을 겨냥한 장난감 코너를 별로로 만들
정도 입니다. 주말에 대형마트 가면 애들 데리고 나온 부모님들로 엄청 많습니다.
상대적으로 더 저렴한 아파트 쪽은 대형마트가도 애들이 없습니다. 결국 사람이 없어 폐점했지만요
노인 주택화된 지역은 대부분 낡은 지역이고 재건축하면 젊은 층이 많아지더군요.
노년층만 있다는 어느 지역도 근처에 있는 초등학교학생수가 100명정도 되었는데
재건축이 되자 젊은 층이 많이들어와서 700명정도로 늘어났습니다.
부모들이 자식은 좋은 집해주고 본인은 가난한 곳에 사시는 분들이 많더군요.
그래도.. 몇십년동안 뼈빠지게 일하며 대출갚아 마련한 집과 동네에서. 골목길 하나다 빠삭하게 익숙하게 지냈는데..
세금때문에 생판 딴동네로 짐싸서 이사가라면 화날만도 하기는 한거 같다는 생각이 드네요;;;
2년마다 이사다녀본 입장에서는 이사 정말 싫거든요;;
자연스럽게 교외로 이사간다는 전제가 부양해줄 가족/자식이 있다는 거니깐요..
아마도.. 정정할땐 살던집에서 버티가가.. 나중에는 있는집팔고.. 판돈으로 세금내고 남은돈으로 요양원으로 들어가는 코스가 자연스럽게 될겁니다 ㅠㅠ
근데 이에 따른 사회적 손실이 얼마나 큰지 모르는 것 같습니다. 선호 주택이 제한적으로 공급될 수 밖에 없는 상황에서 지켜야 할 부분을 제대로 판단했으면 좋겠습니다.
걔들은 10억짜리 집에 관리비가 200만원에 재산세가 1천만원인데 반해..
우리는 10억짜리 집에 관리비는 50만원인데 재산세는 1천만원 내라고? 이런 느낌인듯 하네요.
벌이나 소비에 비해서 집값이 높은게 문제인듯 합니다. 응능부담의 원칙에 따라서 세금을 부과해야 하는데 쉽지 않지요.
도시 활력을 위해 젊은 세대가 들어와야 한다는 말도 맞는데, 평생 일해서 집 마련하고 살았던 동네에서 이제 돈 못 번다고 떠나라는 건 참 가혹하게도 들립니다. ㅠㅠ
가령 캘리포니아의 경우 보유세 기준을 매매가격 기준으로 해서 오히려 기존 거주자가 이동을 하지 않는 문제가 있는 경우도 있습니다.
미국 방식 대로 하시죠.
구입 가격을 기준으로 보유세 부과.
그럼 더더욱 노인들이 머물겠죠?
최근 집 구입한 중장년층은 소득 끊기면 바로 쫓겨나고?
그 제도가 만들어진 배경은 안 보고 제도의 단편만 보고 체리픽하면 괴상한 방향이 됩니다.
그런데 그 적은 세금도 우리나라의 보유세 보다 많이 냅니다. 80년대에 20만불에 주택 구입한 사람이 현재 내는 세금이 1년에 5000달러 정도 됩니다. (물론 해당 주택 가격은 지금 200만불 정도 됩니다.)
캘리포니아 재산세 상한은 급격한 집값 상승에 장기 주택 보유자를 보호하기 위함인데, 이 법 때문에 집값이 급격히 상승했다라고 하시면, 원인과 결과가 반대가 되버렸어요,
"오래전 주택을 구입해서 세금이 매우 적은 은퇴자들이 비켜주지 않아서 공급이 부족, 주택가격 폭등을 불렀죠" , 이 것 역시 근거 없는 본인 주장이신데, 그걸로 "상대적으로 소득이 안정적인 젊은 층이 좋은 위치의 주택을 구입하기가 쉽지 않다" 란 이상한 본인 주장으로 결론 지으면 오류가 없나요?
캘리포니아의 보유세 제한은 1978년 '주민발의안 13호'의 주요한 내용이고 이 법안이 다운사이징 이주를 억제하고 주택가격 상승에 기여했다는 연구결과는 매우 많습니다.
https://www.researchgate.net/publication/5185808_Property_Tax_Limitations_and_Mobility_The_Lock-in_Effect_of_California%27s_Proposition_13
오히려 상한제는 주변 렌트비 안정화에 기여합니다. 반대로 상한제 없이는 임차인이 해당 금액을 부담되겠지요, 그래서 산호세 같이 오랜 주택이 많은 곳은 얼바인 같은 신도시보다 같은 집값이여도 렌트비가 저렴한 편입니다.
본문을 포함 댓글에 미국에 대한 너무 잘못된 단정만 있어서 현지인으로 의아했습니다. 개인적 경험으로도 이곳엔 너무나 다양한 삶이 있습니다. 단순하면 참 좋겠지만요,
(해당 지역의 인프라를 이용하는 비용)
답이 없는 문제라 뭐가 맞다 틀리다 얘기가 계속 나오겠지만... 맨날 국회의원들 자기 이득 따라 싸움하는거나 말고
건강한 토론이 좀 이루어졌으면 좋겠네요
살 수 있으니까 사는거지. 역세권 벗어난 노인이 내일 당장 죽지도 않고요.
매일같이 출퇴근하는 사람들은 그 집값없어서 시외곽으로 쫓겨나고 있는데요.
그로 인해 전체적으로 소비하는 비용이 장난아니죠. 환경오염, 도로유지비, 관련시설 보수
원래 사람은 자기 형편에 맞게 사는거고, 돈에 맞게 이사다니면서 다 그렇게 삽니다.
대도시 내부의 인프라도 세금으로 다 유지하는거죠. 그걸 누리기위해서 버티고 있으면
비용을 더 받아야지, 그걸 왜 또 할인해줍니까? 서울집주인들을 위해 모두가 희생하는 나라같네요.
그리고 열심히 다른 사례 찾아서 설명하고 댓글 다는 글쓴이의 노력을 왜 무시하시나요? 그리고 그런 글쓴이를 가짜뉴스 기레기랑 비교하시나요?
집 구매전 구매후가 달라지듯 부동산으로 돈을 벌 생각은 없지만(? 1주택자니까요 해당이 없어요)
보유세라고 한다면 또 이야기가 달라질거 같네요
아파트의 입대위, 자발적운영단체 여기도 참 노답입니다.
최근 30-40대가 동대표로 많이들 참여해서 아파트 변화를 모색하고 있습니다만..
여기도 작은 정치판이네요 어떻게 보면 더 무섭습니다. ㅎㅎ
보유세를 올리면 그만큼 임대료를 올립니다
누구나 선호하는 상급지는 보유세 올린만큼 그대로 임대료에 반영될꺼구요
하급지는 보유세를 집주인이 대부분 부담하게 됩니다
조세의 전가로 세금은 최종 소비자가 낸다는건 경제학의 기본입니다
그리고 미국은 보유세가 구매한 당시 가격으로 고정입니다.
한국은 계속 오르구요
임대료는 그냥 내라고 내는게 아니라 내는 사람의 가처분 소득과 완전히 연결되어있습니다.
80% 세액 공제를 받고 있으니 버티는 것입니다. 세액 공제만 안해도 강남 부동산 종부세는 어마어마 할껄요?
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종합부동산세 세액공제(gpt 정리)
종합부동산세(국세)에서는 고령자·장기보유 세액공제 제도가 존재합니다.
「종합부동산세법」 제9조에 근거합니다.
(1) 장기보유 세액공제
동일 주택을 5년 이상 보유한 경우 20% 공제,
10년 이상 보유 시 40% 공제,
15년 이상 보유 시 50% 공제까지 가능합니다.
(2) 고령자 세액공제
만 60세 이상: 20% 공제,
만 65세 이상: 30% 공제,
만 70세 이상: 40% 공제.
(3) 합산 한도
고령자 공제와 장기보유 공제를 합산할 수 있으나, 합계 최대 80% 한도가 적용됩니다.
강남이 왜 상급지 인지 아시는 분 있으실까요 ? 집값이 비싸서는 .. 그 상급지에 속하는 이유는 아닌 것 같구요 . 상급지와 하급지는 머가 기준인건가요 ?
중심부 주택들은 자식으로 손바뀜합니다.
남에게 팔 이유가 없어요.
그리고 보유세는 월세 임대료와도 연결되어 있어서 쉽게 올릴 수 있는 수단이 못됩니다.
집 주인도 난리나고, 임차인도 난리가 나는 터라 못 올려요.
가족간 유산 싸움도 이제는 먼 이야기가 됩니다.
이제 가족간에 싸움 날 일도 없는 세대가 오고 있거든요.
당장 본격 증여를 받기 시작하는 현 40대들중 많은 수가 형제가 없거나, 있어도 하나 정도라서요.
그냥 온전히 받습니다.
만약 그러 판다면 낼 세금 보시면 다시 깜짝 놀날겁니다.
노인들이 끌어안고 있는이유는 현재 여러 공제등으로 보유세가 0.1% 수준이라는 거죠..
만약 판다면 세금은... 결국 그 세금이 아까워 못팝니다. 그렇게 애매하고 버티다 보면 좋은 세상..
(예를들어 최근 상속세 공제 대폭 인상 등) 이 올거라고 생각하는거죠... 거래비용은 낮추고 보유세를 올려야 하는데
이게 쉽지 않은 구조.. 강남 오래된 큰 아파트 ....... 노인들 천지이거나.. 자식들이 그냥 들어와 사는경우 많아요.
그런데 그런 지역은 대체로 집값이 비쌉니다. 효율이 높은 자리이니 그럴거구요. 그런 자리에는 거기서 출퇴근 시간을 아껴야할 니즈가 있는 고소득자들이 살게 되겠죠.
그런데 현재 우리나라의 보유세는 매우 낮은 수준입니다. 그러다보니 꼭 그 지역에 살지 않아도 큰 무리가 없는 은퇴연령분들도 그 효율이 좋은 자리를 떠나지 않고 살고 계십니다.
그 결과 소위 핵심지에는 수요에비해 공급이 부족해지게 되는게 아닐까요.
스타해보신 분들은 아실겁니다. 미네랄 바로 옆에다가 커맨드센터를 지어야 자원을 잘 캐잖아요. 커맨드센터를 자원에서 멀리 지으면 돈이 안모여서 적군에게 밀립니다ㅎ
커맨드센터는 핵심지에. 배럭이나 팩토리는 조금 외곽에 지어도 됩니다. 근데 지금 자리는 미네랄멀티 자리에 배럭을 짓고 있는 거 아닐까요ㅎ
어르신들 나가시라 그런 얘기라기보다는. 음.. 세상사는 이치가 그런거 아닐까요. 줄서서 기다리다가 내차례가지나면 다른사람 비켜주는 거 뭐 그런거 아닐까요? 옆에 산다고 크게 불편하진 않을 것 같아요~
맞다 해도 누가 보유세를 건드릴수 있을까요?
갑자기 부동산 이야기가 핫한데
윤설열이 대통령 될때도 문재인 부동산 정책 실패 했다
정권 심판론으로 당선 됬죠
이런 이야기 매번 볼때마다 솔직히 갑갑 합니다
민주당이 여당일때만 매번 부동산으로 이러는 이유가 뭔지 허...
어차피 안 할 거 아니까 저쪽엔 부동산 책임 안 지우고
이쪽엔 하라 했는데 못하니까 책임론 지운다?
이러고 정권은 민주당이 계속 유지 해야 한다? 참 어이가 없습니다.
유럽의 대부분 국가는 이미 보유세가 우리나라보다 훨씬 높습니다. 대부분 실효세율 0.5% 이상이며 프랑스의 경우 1%에 근접합니다.
임대료는 보유세 모두가 전가되는게 아니라 임대인의 가처분소득에 완벽하게 연결되어있습니다.
우리나라는 임대료는 비교적 저렴한데 매매가격이 높습니다. 그래서 평생 임대로만 산다고 가정하면 비용측면에서는 효율적인 상황입니다. 하지만 대부분의 사람들은 자기집을 소유하고 싶어하죠.. 임대라는게 비용 외에도 불편함이 많기 때문이기도 하고 전통적인 가치관도 남아있고요.
보유세 높이고 거래세 낮추면 많은게 해결될겁니다.
월세가 높아진다, 노인이 어디가냐.. 다 의미 없습니다. 집값 올라가고 집값의 격차가 커지고, 돈이 부동산으로 쏠리는 부작용하고는 비교도 안되는 잔챙이 들입니다.
보유세 업, 거래세 다운이
집값내리고
격차 줄이고
부동산의 투자가치를 떨러뜨리는 가장 기본정책입니다
저도 현재 부동산 가격을 단순히 떨어뜨리자는 의도는 아니었습니다.
능력있는 사람만 소유는 소비를 줄이는거고 양도세를 줄이면 공급이 늘거라 부수적으로 따라올거라 기대합니다.
뮬론 돈의 가치는 계속 떨어지는거라.. 부동산 가격이 영원히 제자리에 있을리는 없지만요.
집이 아예 십수채라거나 혹은 과열지역에만 갖고있는 그런 형식은 지금처럼 막되, 그 외 지역에 관해서는 과세부담없이 거래하거나 소유가능한 갯수제한을 올려줘서 소유하는것도 딱히 부담이 안되고 거래도 활성화 되도록 하는게 맞을것같아요. 내려와서 살아라! 가 불가능하다면 그냥 멀티로 소유하고 관리나 좀 해주세요 로 가는게 맞는것같습니다.
은퇴한 서울 노년층이 하는 고민
1. 재산은 집한채 밖에 없고, 캐시 플로우가 없다.
2. 집을 팔아도 양도세가 너무 크다.
3, 연금 나와 봤자, 건보료로 다 뜯긴다.
4. 자녀에게 상속하려고 해도 상속세가 너무 많다.
해결방안
서울 거주 은퇴자 중 경제활동(갑근세 No, 사업소득 No) 을 서울에서 하지 않는 사람이 집을 팔고 낙향하는 경우 인센티브를 준다.
1. 양도세 감면 (지방 미분양 or 인구소멸 지역 주택 구매하는 경우)
2. 서울집 판매 대금에 대해 ISA계좌 일시불 입금 가능
3. 이주한 지방의료기관 이용시 건보료 감면
4. 사망시까지 지방에서 생활한 기간에 비례하여 상속세 감면
추가사항
서울 거주 은퇴자 중 경제활동(갑근세 No, 사업소득 No)을 서울에서 하지 않는 사람이 서울집을 보유하면 보유세 할증
이러면, 서울에 대규모 주택공급이 가능하며, 지방소멸을 막을 수 있지 않을까 하고 소설을 써 봅니다.
현재 제산세도 누진 개념이니 위에 구간을 더 만들어서 고액 주택은 실효세율 1퍼센트 정도 나오게 하면 중급 주택은 소폭 인상되고 하급 주택은 그대로라 취득세와 양도세 인하와 같이 하면 반발도 최소화 할 수 있습니다.
똘똘한 한채 현상도 완화하고 저가 주택에 상대적으로 메리트를 줄 수 있고요.
현금 부족으로 납부 못하면 가산세를 물고 매매나 상속, 증여시에 일괄로 내게하는 이연 제도도 도입하고요.
경계선 바로 아래쪽 주택이 많아지겠죠. 전체적으로 동일비율로 하는게 좋다고 생각합니다.
민주주의에서는 일어날수 없는일입니다.
노인표가 압도적인데 어떤정치인이 시도 할 수 있겠습니까
어르신들이 보유세 올린다고 부담되어서 젊은 사람한테 손바뀜이 이뤄진다고요? 절대 아닐겁니다. 이동네 어르신들한테 부담될 정도 보유세면 젊은 사람들은 전문직 부부들도 버티기 쉽지 않을 겁니다. 왜냐고요? 그 전문직 부부의 최종 진화체가 이동네 어르신들이니까요.
저희도 재건축 된지 7년 된 아파트인데요.
구축시절부터 사시던분들 많이 계시는데, 현금 필요하신분들은 이미 많이 떠나고 실거주 하시는분들 다 사회에서 한자리씩 하셨던 분들이에요.
결국은 보유세 올리면 은퇴한 소득 없는 분들이 팔고 나가시는게 아니라, 나이랑 상관없이 부담되는 사람이 나가고, 연령 불문 더 부자인 사람이 사서 들어오는겁니다. 근데 세금을 많이 내라고 하는데 왜 젊은 사람이 덜 부담되겠어요? 증여받은게 아닌이상 이자에 원금 갚아야하는 젊은 사람이 오히려 더 부담되죠.
세금은 세수확보가 목적이고, 세금 부담은 그냥 개인의 역량 따라 가는거지 연령대와는 큰 상관이 없습니다. 오히려 상대적으로 자산이 많은 고연령층이 젊은층을 더 밀어낼 수도 있어요.
차라리 증여세를 줄이면 자녀들이 들어와 사니 연령대는 낮아지겠네요. 근데 그건 또 나름 문제가 있지 않겠습니까?
1. 반포만 서울이 아닙니다.
2. 현재는 집을 소유한 사람은 서울 중심지에 사는것과 외곽에 사는것에 큰 비용차이가 없습니다. 비용차이가 크면 당연히 손익을 따지게 되고 안정적인 수입이 없고 주택 거래에 필요한 비용이 크지 않다면 충분히 선택할 수 없는 옵션이 됩니다.
3. 자산이 많은 사람이라고 비용에 대해 둔감하지 않습니다. 오히려 더 민감하죠. 미국의 경우 부동산 자산의 비율이 25~30%로 매우 낮고 금융자산이 훨씬 크지만 은퇴후 비용을 따져서 이동을 합니다. 우리나라는 부동산 자산의 비율이 65~70%입니다.
그러면 집값이 내려갈꺼다 왜 팔아야 하니까 라고 생각하시겠지만 , 걍 보유세 내고 살께요 . 하면 끝이에요
그리고 다음 정권에 보유세를 내리겠다는 정부에 투표를 하겠죠 . 로비도 할꺼구요 . 왜 ? 돈이 있으니까 ..
저는 왜 주장하신바에 반감이 들었냐 하면 , 집을 순전히 투자목적으로 만 접근 하시는 거 같아서
반감이 든 것 같습니다 . 1주택은 투자 보다는 주거안정이 목적이라고 봅니다 .
또한 30년 이상 혹은 태어나서 죽 자라오며 가꿔놓은 것들을 이제 나이들었으니 돈있는 젊은 사람들을 위해
나가라는 듯한 느낌으로 받아서 더 반감이 드는 것 같네요. 그리고 그 수단으로 보유세를 거론하는 느낌이구요 .
그리고 보유세는 국세가 될가능성이 높으니 , 지방에 있던 집도 영향을 받지 않을까요 ?
어느 지역이든 감당할수 없는 보유세를 부과하겠다는 것은 이상하지 않나요 ?