손해액을 최소화하기 위해 반값 임대료가 공실보다 낫다는 의견도 있겠지만, 임대료는 1년에 5%이상 높일 수 없기 대문에 한번 임대료를 낮추면 그 임대료가 고정됩니다. 임대료를 낮추면 누가 보유하더라도 손해만 보는 상가가 됩니다. 임대료를 낮추면 임대인은 확실한 손해를 입습니다. 반대로 공실로 놔두게 되면 그 동네가 갑자기 핫해지는 경우 그동안의 손실을 넘는 이익을 볼 수 있습니다. 그러니, 공실이 생겨도 임대료를 낮출 수는 없습니다.
결국 상가를 과잉생산하고 확실하게 이익을 볼 수 있다고 꼬득이는 토공업자들만 이익을 보고, 별 생각없이 인허가를 내주는 지자체가 방조하여 상가 보유자들을 빚의 구렁텅이로 떨어뜨리고 있습니다.
아이러니 한 것은 임차인 보호를 위해 상가 임대차 보호법을 만들었는데, 법 시행 이전에는 임대료가 유동적이어서 공실률이 낮았습니다. 법이 시행된지 40년이 지났고 상임법이 상식이 되자 임대료를 낮출 수는 있어도 높일 수는 없기에 경기가 나빠지면 공실률이 급격히 늘어납니다. 공실이 늘어나면 주변 상권이 죽어버리고 공실 인근의 임차인들이 망해가게 됩니다. 임차인 보호를 위한 법률이 임차인을 망하게 하는 아이러니가 생기는거죠.
맨큐의 경제학에서 봤던 규제의 아이러니가 지금 상가의 모습입니다. 구조적인 문제로 해결이 불가능합니다.
PS. 공실로 놔두는게 임대인에게 유리한 또다른 이유가 있습니다. 바로 파산제도 입니다. 악성 상가를 보유하게 되면 그 상가 때문에 빚에 허우적대고 집까지 날리는게 일상 다반사입니다. (제가 말씀드리는건 상가 2~3채를 보유하여 그 임료로 노후자금을 삼고자 하는 평범한 사람들의 이야기입니다. 대한민국 상가 소유자의 90% 이상이 이런 사람들입니다.)
반값 임대료로 임대차를 주게되면 장기적인 손해가 확실하게 예상되어도 지속적인 소득이 있어 파산에 들어가기 어렵습니다. 차라리 공실로 1~2년 놔두고 파산을 선택하기도 합니다.
@봄날의곰탱이님그쪽 상권은 죽어도 임대료 낮은지역으로 임차인들이 이동하거나 다른 상권이 활성화되서 지역전체로는 비슷하게 유지될것 같습니다. 서울 가로수길 죽었지만, 다른 상권이 살아나서 서울전체로는 큰변화는 없는것처럼요. 그리고 상권이 죽어가는곳은 임대료 낮추더라도 임대잘 안됩니다.
봄날의곰탱이
IP 169.♡.175.84
09-14
2025-09-14 07:58:46
·
@로마인99님
특정 지역의 상권이 살아나면 건축업자들이 거의 즉시 상가를 짓기 시작합니다. 1, 2년안에 상권내 상가 공급이 과잉되는데, 임대료는 늘어나는 이상한 현상이 발생하면서 상권이 죽어버립니다. 가로수길을 예로 드셨는데, 가로수길이 떴던 이유가 임대료가 상대적으로 저렴했기 때문인데, 임대료가 늘어나서 상권이 죽어버렸습니다.
샤로수길도 가로수길의 전철을 밟고 있으며 *리단길로 시작되는 상권들도 하나같이 죽어나가고 있습니다. 지금 서울에 핫한 상권이 몇이나 있나요?
문제의 본질은 상가공급의 과잉이고, 공급이 느는데 수요가 줄어들고 있다는게 치명타입니다.
과거에는 상가가 배후지 주택의 약 10~20%의 수만큼 공급되면 충분하다고 했어요. 10층 짜리 건물에 1, 2층이 상가인 이유입니다. 이젠 5~10% 이상 공급되면 공실이 생격버립니다. 인구 감소와 인터넷 쇼핑 때문에 상가를 갈 사람이 줄어들고 이유도 없어지고 있기 때문입니다.
그런데도 최근에는 상가 인허가가 30%선까지 나오고 있습니다. 땅값과 건축비가 비싸니 현재 경기권 1층 평균임대료는 평당 10만원, 서울은 평당 15~20만원 이라고 하는데, 웬만한 상가는 4~50평이 되야 영업이 됩니다. 그런데, 한달 임대료가 1,000만원이 넘는데, 그걸 감당할 사람들이 몇이나 되겠어요.
공급이 과잉이면 가격이 그걸 조절해야 하는데, 가격의 조절기능이 거의 없으니 공실률이 올라갈 수 밖에 없습니다.
cccp91
IP 1.♡.88.37
09-14
2025-09-14 08:04:21
·
@봄날의곰탱이님 전반적인 상권감소는 인터넷상권의 발달이 주요원인 아닐가요?
봄날의곰탱이
IP 169.♡.175.84
09-14
2025-09-14 08:17:45
·
@로마인99님 인터넷 상권은 쿠팡의 독무대지요. 대한민국 상권이 전부 쿠팡에게 들어갔다가봐도 과언이 아닙니다. 문제는 법률이 인터넷 상권이 발달한걸 못 따라 가고 있어요.
최근 상가 공실률이 심각해진 이유가 10년 동안 임대료를 못 올린다는데 있습니다. 원래 5년이었다가 10년이 되었는데, 5년일 때는 이렇게 심각하지 않았습니다. 비교적 균형이 맞았습니다. 5년 장사하고 이사가고 5년 장사하고 이사가고 임대인도 5년마다 임대료를 조절하니 조금 손해보더라도 공실을 줄이려고 했었죠. 그런데, 10년이 되니까 내돈내서 남을 장사시켜주는 꼴이 되어버립니다. 그런 꼴을 보느니 차라리 공실이 낫습니다.
상가가 망하니 쿠팡에서 사야되고 쿠팡에서 살 수 있으니 상가가 필요없고, 임대료는 낮출 수 없으니 상가는 계속 공실이고 건물주는 건축비를 감당못하고 상가주는 은행빚을 감당못하고... 쿠팡만 돈을 벌고 나머지 상가 관계자들은 빚더미에 앉는 악순환이 반복되고 있는 중입니다.
본질은 인구수 감소와 인터넷에 있고, 시대의 변화에 따라 상가 공급률을 낮추고 가격 유동성을 높여야 부작용을 최소화 할 수 있습니다. 임대인 과 임차인 둘 중 어디도 선은 아니고 둘 중 어디도 악이 아닙니다. 둘 다 평범한 사람들이 대부분입니다.
그런데, 상가공급률은 더 늘려버리고 임대차 보호기간은 더 늘리면서 임차인의 손만 들어주고 공실이 되면 임대인에게 공실세를 내야 한다 등등 편향된 시각에서 임대인의 목을 죄는 제도가 계속 강화되고 있습니다. 서울 부자들의 상가만 상가가 아닙니다. 고만고만한 상가들이 너무 많은데 그들을 서울부자처럼 취급하는게 문제의 본질입니다.
@봄날의곰탱이님 임대료 못 올려 차라리 공실이 낫다는 게 이해가 안 가네요. 건물가치가 하락하니 그렇겠네요. 임대 5년일 때는 임대인이 임차인을 나가게 하거나 임대료를 손해보며 임대를 유지해 균형이 맞았다는 이해가 안 가요. 임대료를 안 올린 건 아니거든요. 임대인 입장에서는 그럴 수 있겠지만 임차인에겐 이사와 임대료 더 내기와 폐업을 선택하는 어려운 타임이었을 겁니다. 지금 공실이 많은 이유가 10년 임대라서 그런 게 아닐 겁니다.
하양러브
IP 211.♡.64.39
09-14
2025-09-14 09:22:53
·
@봄날의곰탱이님 자세한 설명덕에 이해가 잘 되네요 감사합니다
봄날의곰탱이
IP 169.♡.175.84
09-14
2025-09-14 09:24:07
·
@밥좀님 임차인을 나가게 한다에 촛점을 두고 계시는데, 5년마다 임대료 재조정에 촛점이 있는겁니다. 임대료를 연 5%씩 따박따박 올리는 상가주도 있겠지만, 5%를 일방적으로 올릴 수 있는게 아니라서 분쟁이 발생합니다. 대부분 분쟁을 회피하고 싶어하기 때문에 대부분의 상가는 5년 동안 임대료가 동결되었다가 5년마다 재조정합니다. 은행 이자가 오르기도 하고 건물 유지비가 오르기도 하는데, 5년 정도라면 3~4년은 이익을 보다가 1~2년은 다소 손해를 보더라도 버틸 수 있습니다. 5년마다 재조정하면 되니까요.
임대인은 임차인 내보내고 싶지 않아 적정선의 인상을 제시하고 임차인도 원상회복하고 이사가기 싫어서 임대료 인상에 합의하였고 5년마다 임대료를 재조정할 때도 20~30년동안 한자리에서 장사하시는 분 많았습니다.
따라서, 대부분의 경우는 5년마다 임차인이 나가는게 아니라 5년마다 임대료가 재조정되어 왔습니다.
그런데 이젠 10년입니다. 10년으로 올리고 나서의 변화는 어떻게 되었을까요? 누구나 임차인을 내보냅니다. 10년이면 강산이 변합니다. 임대료 2배로 올려도 수지타산이 안 맞는 경우가 대부분입니다. 그런데 기존 임차인에게 2배 올려달라고 하면 응하지 않습니다. 그래서 아예 내보내 버리고 새 임차인을 들입니다.
대부분의 신설 상가는 처음 몇년은 수익성이 안 좋아서 임차인이 안 들어오려고 합니다. 3~4년 뒤면 상가가 활성화 될 거 같은데, 그 때까지만이라도 편의점을 들이는 등으로 공실을 줄이려고 노력했습니다 (실제로는 2년 임대료 프리, 3년 동안 통상 임대료 같은 식으로..) 5년이 지나서 상가가 활성화되면 내보내고 수익성이 좋은 임차인을 들이면 되거든요.. 즉 신설 상가의 최초 차임은 낮을 수 밖에 없고 5년의 기간은 비교적 적당했어요. 10년이 되니까 다들 공실이 되어버리는 구조가 되어 버렸습니다.
상가는 수익을 얻기 위해서 사는 겁니다. 임대인도 장사꾼이고 임차인도 장사꾼입니다. 장사꾼이 공실을 선택했다면 공실의 선택이 싼 임대차보다 더 큰 이득이라는 뜻입니다. 어느 한 쪽이 선이고 어느 한쪽이 악이라는 생각을 하면 이해할 수가 없어요.
@봄날의곰탱이님 덕분에 전반적인 상황은 이해됐습니다. 그런데 임대차보호법이 생긴 이유가 상가임대료를 터무니없이 올려서 생긴거 아닌가요? 근본적인 원인이 임대차보호법 10년의 문제가 아니라 건물주의 욕심으로 인해 생긴것 같아 보여서요. 게다가 건물 매입할때 자기자본보다는 대출이 상당히 높았다는 의미이기도 해보이는데, 주식과 마찬가지로 부동산도 레버리지 크게 쓰면 피해도 커지는게 당연한거 아닌가 싶기도 하고요.
@길몽님 서울 중구의 어느 음식점은 1, 2층을 임대해서 국밥과 한우를 팝니다. 원래 10년정도 옆옆 건물에서 영업했는데, 건물이 노후되자 새 건물로 이사를 온 겁니다. 코로나 이전인데 월 차임이 3,000만원인가 했을거에요..
임료 조정할 때 건물주와 멱살 잡기 직전까지 갔다가 4,000만원으로 합의하더라구요. 합의서 써달라고 해서 가격을 알게 되었고 해도해도 월세가 너무 비싸다 라고 생각했는데, 조정이 끝나고 음식점 주인(임차인)이 국밥먹고 가라고 해서 국밥을 먹고 있는데 이정도면 선방했다 라고 하는겁니다.
무슨 소리인가 했는데 음식물 장사는 월 24일 영업하는데, 최초 8일동안 원가, 두번째 8일동안 임대료와 세금을 낼 돈을 벌고 마지막 8일동안 버는게 순수입이라고 하시더군요.. 그런데 7일동안 버는 돈으로 낼 수 있으니 선방한 거라고 하더라구요. 그동안은 5일만 벌면 되어 크게 이득을 보고 계셨고 임대인도 그걸 알고 있어서 5,000만원을 제시했다가 멱살 잡기 직전까지 갔던 것이더군요.
상가임대료가 터무니 없는 것 같으시죠? 장사꾼들은 우리 머리 위에 있어요.
밥좀
IP 118.♡.97.147
09-14
2025-09-14 10:49:41
·
@봄날의곰탱이님 누구 한쪽을 악하다 선하다 그렇게 매기지 않아요. 임대10년으로 바뀐 이유가 있잖아요. 많은 경우 선순환된다고 하지만 나쁜 게 좋은 것들을 몰아내는 사례들이 많아 그렇게 된 것으로 압니다.
봄날의곰탱이
IP 169.♡.175.84
09-14
2025-09-14 12:01:21
·
@밥좀님 글쎄요. 과연 2018년의 개정이 정의로운 것이었는지는 곱씹어볼 문제입니다.
적어도 2025년 현재 공실률의 증가와 함께 10년의 갱신청구권이 바람직한 것인지는 논의할 필요가 있습니다.
@봄날의곰탱이님 누군지도 모르는 어느 한 가게의 확인 안된 단편적인 예시는 별로 와닿지는 않네요. 오히려 저는 주변에서 장사 잘되는 가게의 자영업자 몰아내고 건물주가 같은 업종 장사하다 망하는걸 많이 보게 되더라고요. 여전히 궁금한 부분은, 10년으로 개정된게 경리단길 몰락으로 인해 생긴걸로 알고 있는데, 봄날의 곰탱이님 논리로 따지자면 경리단길은 왜 망했을까요? 터무니없이 임대료를 올리니 가게 하시던 분들 다 옮기게 되었고, 공실이 생긴거 아닌가요? 대부분의 핫플레이스는 몇 년 잘되다가 유명세 타면 임대료 터무니없이 올리고, 임대료 못버틴 자영업자는 다른곳으로 옮기고 결국 쇠락하고... 건물주도 자영업자와 상생할 방법을 찾지 않으면 같이 망하게 되는거 아닌가 싶습니다. 그리고 임차인만 장사꾼이 아니라, 건물주도 장사꾼이죠.
말씀하신대로 아파트 가격이랑 비슷한 부분이 많은데, 엄밀히 말하면 아파트 가격 상승이 지금의 상가 공실을 부추겼다고 보는 편이 맞습니다.
많이들 이야기하다시피 상가 건물의 가격은 임대료가 얼마냐에 따라서 달라지기 때문에 구입가격을 생각하면 건물주들은 임대료를 왠만해선 내리지 않습니다. 근데 아파트 지을 때 상가 하나 짓는 것보다 더 많은 이익이 보장되는 시기가 최근 아파트 상승기였고, 아파트 짓는 것에 비례해서 상가 건물도 같이 상승해버린 상황이 연출되었죠.
그러니 매출을 전혀 오르지 않는데 임대료만 비정상적으로 폭등하게되었지요. 건물주는 나중에 되팔 때를 생각해서 절대 임대료를 안내리고(상가에 미래가 없다 생각하면 오피스텔 또는 주상복합을 지어버리면 된다 생각하죠.) 매출 상승도 없는데 시장이 인터넷으로 다 넘어가고 있고... 그러니 덩달아 기존 유명 상가도 매출이 점점 떨어지고... 뭐 이렇게 되어서 지금 모습이 연출이 되었다고 보시면 됩니다.
에릭핑거
IP 118.♡.4.253
09-14
2025-09-14 09:35:31
·
작은거 하나 가지고 있는 사람이라서 댓글을 좀 달아보자면 1. 대출 때문이기도 하고 어느정도 상환을 좀 하고 나면 또 대출 받아서 건물을 구입하게 되는데 그때 대출을 받을때 영향이 가기도 합니다. 2. 코로나 때 임대료를 낮췄습니다. 임차인들이 진짜 무릎이라도 꿇을 정도로 고마워하더라구요. 그런데요. 주변 임대인들한테는 공공의 적이 돼 버리더군요. 진짜 쌍욕을 엄청 먹었습니다 3. 임대료를 낮추면 그에 비례해서 건물 가치도 떨어집니다. 그게 또 대출 금리에 영향을 줍니다.
지방에 상권이 강한 지역에 5억짜리 상가를 소유했었는데, 팔려고 내놨는데도 5년간 안팔렸습니다. 년6% 월세야 잘들어오는데도 말이죠. 임자만나지 않고서는 기본적으로 상가는 최상급지 제외하고는 잘 안팔립니다. 가치떨어진다고 공실로 두는 기간도 한계가 있지 않을가요? 고정임대료는 폐지해도 상권이 절대로 살아나지 않는다고 생각됩니다.
karisyan
IP 222.♡.74.247
09-14
2025-09-14 13:41:03
·
저는 이얘기 나올때마다 항상 이해가 안되는 부분이 임대료가 건물가치에 영향을 준다면 그 건물가치에 가장 치명적인게 공실 아닌가 합니다 공실이면 임대료가 0인것이고 내가 건물이나 상가를 구입하는 입장이라면 가장 눈여겨 봐야할 한가지가 지난 몇년간의 공실여부 인데 임대료 인하는 실시간으로 건물 가치에 반영된다 하면서 공실되서 임대료 수입이 0인 것은 건물가치 하락에 전혀 영향을 안줄 수가 있나요? 내가 건물 구입자 입장이라 생각해보면 공실 이력이 있는 매물이라면 시세가 얼마든 엄청난 할인을 해야 구매 의사가 생길 듯 한데요
네, 그첳군요. 건물주가 아니라서 잘 모릅니다만, 공실이 생겨 임대료 안받아아도 이자플 낼 수 있다는 건 임대료를 상당히 높게 받고 있었다는 증거같기도 하네요.
건물가치 내려가면 은행대출가액 줄어들어서
대출 갚아야 되는 상황이 오죠
대출도 일부만 갚으면 좋은데 은행에서 그렇게 안해줄겁니다
원금 일브 상환하라고 하죠.
p.s. 그리고 수익성 부동산 갖고 계신분을 걱정할 필요없어요. 높은 임대료 & 공실률요? 수익성 부동산을 갖고 있을 정도면 최소한 주거용 부동산을 1채 이상 갖고 있다는 뜻입니다. 머슴이 주인 대감님 걱정하지 않으셔도.....
빚!, 참 무섭습니다.
일본이나 미국 유럽 전부 시행중인거라 안할 이유가 없죠
공실세 내게 하면 임대료는 내려갈거에요
상가의 가치는 임대료로 은행 대출금을 감당할 수 있느냐에 달려있습니다.
손해액을 최소화하기 위해 반값 임대료가 공실보다 낫다는 의견도 있겠지만, 임대료는 1년에 5%이상 높일 수 없기 대문에 한번 임대료를 낮추면 그 임대료가 고정됩니다. 임대료를 낮추면 누가 보유하더라도 손해만 보는 상가가 됩니다. 임대료를 낮추면 임대인은 확실한 손해를 입습니다. 반대로 공실로 놔두게 되면 그 동네가 갑자기 핫해지는 경우 그동안의 손실을 넘는 이익을 볼 수 있습니다. 그러니, 공실이 생겨도 임대료를 낮출 수는 없습니다.
결국 상가를 과잉생산하고 확실하게 이익을 볼 수 있다고 꼬득이는 토공업자들만 이익을 보고, 별 생각없이 인허가를 내주는 지자체가 방조하여 상가 보유자들을 빚의 구렁텅이로 떨어뜨리고 있습니다.
아이러니 한 것은 임차인 보호를 위해 상가 임대차 보호법을 만들었는데, 법 시행 이전에는 임대료가 유동적이어서 공실률이 낮았습니다. 법이 시행된지 40년이 지났고 상임법이 상식이 되자 임대료를 낮출 수는 있어도 높일 수는 없기에 경기가 나빠지면 공실률이 급격히 늘어납니다. 공실이 늘어나면 주변 상권이 죽어버리고 공실 인근의 임차인들이 망해가게 됩니다. 임차인 보호를 위한 법률이 임차인을 망하게 하는 아이러니가 생기는거죠.
맨큐의 경제학에서 봤던 규제의 아이러니가 지금 상가의 모습입니다. 구조적인 문제로 해결이 불가능합니다.
PS. 공실로 놔두는게 임대인에게 유리한 또다른 이유가 있습니다. 바로 파산제도 입니다.
악성 상가를 보유하게 되면 그 상가 때문에 빚에 허우적대고 집까지 날리는게 일상 다반사입니다. (제가 말씀드리는건 상가 2~3채를 보유하여 그 임료로 노후자금을 삼고자 하는 평범한 사람들의 이야기입니다. 대한민국 상가 소유자의 90% 이상이 이런 사람들입니다.)
반값 임대료로 임대차를 주게되면 장기적인 손해가 확실하게 예상되어도 지속적인 소득이 있어 파산에 들어가기 어렵습니다. 차라리 공실로 1~2년 놔두고 파산을 선택하기도 합니다.
특정 지역의 상권이 살아나면 건축업자들이 거의 즉시 상가를 짓기 시작합니다. 1, 2년안에 상권내 상가 공급이 과잉되는데, 임대료는 늘어나는 이상한 현상이 발생하면서 상권이 죽어버립니다. 가로수길을 예로 드셨는데, 가로수길이 떴던 이유가 임대료가 상대적으로 저렴했기 때문인데, 임대료가 늘어나서 상권이 죽어버렸습니다.
샤로수길도 가로수길의 전철을 밟고 있으며 *리단길로 시작되는 상권들도 하나같이 죽어나가고 있습니다.
지금 서울에 핫한 상권이 몇이나 있나요?
문제의 본질은 상가공급의 과잉이고, 공급이 느는데 수요가 줄어들고 있다는게 치명타입니다.
과거에는 상가가 배후지 주택의 약 10~20%의 수만큼 공급되면 충분하다고 했어요. 10층 짜리 건물에 1, 2층이 상가인 이유입니다. 이젠 5~10% 이상 공급되면 공실이 생격버립니다. 인구 감소와 인터넷 쇼핑 때문에 상가를 갈 사람이 줄어들고 이유도 없어지고 있기 때문입니다.
그런데도 최근에는 상가 인허가가 30%선까지 나오고 있습니다. 땅값과 건축비가 비싸니 현재 경기권 1층 평균임대료는 평당 10만원, 서울은 평당 15~20만원 이라고 하는데, 웬만한 상가는 4~50평이 되야 영업이 됩니다. 그런데, 한달 임대료가 1,000만원이 넘는데, 그걸 감당할 사람들이 몇이나 되겠어요.
공급이 과잉이면 가격이 그걸 조절해야 하는데, 가격의 조절기능이 거의 없으니 공실률이 올라갈 수 밖에 없습니다.
최근 상가 공실률이 심각해진 이유가 10년 동안 임대료를 못 올린다는데 있습니다. 원래 5년이었다가 10년이 되었는데, 5년일 때는 이렇게 심각하지 않았습니다. 비교적 균형이 맞았습니다. 5년 장사하고 이사가고 5년 장사하고 이사가고 임대인도 5년마다 임대료를 조절하니 조금 손해보더라도 공실을 줄이려고 했었죠. 그런데, 10년이 되니까 내돈내서 남을 장사시켜주는 꼴이 되어버립니다. 그런 꼴을 보느니 차라리 공실이 낫습니다.
상가가 망하니 쿠팡에서 사야되고 쿠팡에서 살 수 있으니 상가가 필요없고, 임대료는 낮출 수 없으니 상가는 계속 공실이고 건물주는 건축비를 감당못하고 상가주는 은행빚을 감당못하고... 쿠팡만 돈을 벌고 나머지 상가 관계자들은 빚더미에 앉는 악순환이 반복되고 있는 중입니다.
본질은 인구수 감소와 인터넷에 있고, 시대의 변화에 따라 상가 공급률을 낮추고 가격 유동성을 높여야 부작용을 최소화 할 수 있습니다. 임대인 과 임차인 둘 중 어디도 선은 아니고 둘 중 어디도 악이 아닙니다. 둘 다 평범한 사람들이 대부분입니다.
그런데, 상가공급률은 더 늘려버리고 임대차 보호기간은 더 늘리면서 임차인의 손만 들어주고 공실이 되면 임대인에게 공실세를 내야 한다 등등 편향된 시각에서 임대인의 목을 죄는 제도가 계속 강화되고 있습니다. 서울 부자들의 상가만 상가가 아닙니다. 고만고만한 상가들이 너무 많은데 그들을 서울부자처럼 취급하는게 문제의 본질입니다.
부자가 되려고 상가를 샀다가 인생의 밑바닥에 떨어지는 사람들이 늘어나고 있습니다.
제가 건물관리 일을 했는데
이 문제때문에 안타까운 경우 많이 봤습니다
임차인을 나가게 한다에 촛점을 두고 계시는데, 5년마다 임대료 재조정에 촛점이 있는겁니다.
임대료를 연 5%씩 따박따박 올리는 상가주도 있겠지만, 5%를 일방적으로 올릴 수 있는게 아니라서 분쟁이 발생합니다. 대부분 분쟁을 회피하고 싶어하기 때문에 대부분의 상가는 5년 동안 임대료가 동결되었다가 5년마다 재조정합니다. 은행 이자가 오르기도 하고 건물 유지비가 오르기도 하는데, 5년 정도라면 3~4년은 이익을 보다가 1~2년은 다소 손해를 보더라도 버틸 수 있습니다. 5년마다 재조정하면 되니까요.
임대인은 임차인 내보내고 싶지 않아 적정선의 인상을 제시하고 임차인도 원상회복하고 이사가기 싫어서 임대료 인상에 합의하였고 5년마다 임대료를 재조정할 때도 20~30년동안 한자리에서 장사하시는 분 많았습니다.
따라서, 대부분의 경우는 5년마다 임차인이 나가는게 아니라 5년마다 임대료가 재조정되어 왔습니다.
그런데 이젠 10년입니다. 10년으로 올리고 나서의 변화는 어떻게 되었을까요? 누구나 임차인을 내보냅니다.
10년이면 강산이 변합니다. 임대료 2배로 올려도 수지타산이 안 맞는 경우가 대부분입니다.
그런데 기존 임차인에게 2배 올려달라고 하면 응하지 않습니다. 그래서 아예 내보내 버리고 새 임차인을 들입니다.
대부분의 신설 상가는 처음 몇년은 수익성이 안 좋아서 임차인이 안 들어오려고 합니다. 3~4년 뒤면 상가가 활성화 될 거 같은데, 그 때까지만이라도 편의점을 들이는 등으로 공실을 줄이려고 노력했습니다 (실제로는 2년 임대료 프리, 3년 동안 통상 임대료 같은 식으로..) 5년이 지나서 상가가 활성화되면 내보내고 수익성이 좋은 임차인을 들이면 되거든요.. 즉 신설 상가의 최초 차임은 낮을 수 밖에 없고 5년의 기간은 비교적 적당했어요. 10년이 되니까 다들 공실이 되어버리는 구조가 되어 버렸습니다.
상가는 수익을 얻기 위해서 사는 겁니다. 임대인도 장사꾼이고 임차인도 장사꾼입니다. 장사꾼이 공실을 선택했다면 공실의 선택이 싼 임대차보다 더 큰 이득이라는 뜻입니다. 어느 한 쪽이 선이고 어느 한쪽이 악이라는 생각을 하면 이해할 수가 없어요.
덕분에 전반적인 상황은 이해됐습니다.
그런데 임대차보호법이 생긴 이유가 상가임대료를 터무니없이 올려서 생긴거 아닌가요? 근본적인 원인이 임대차보호법 10년의 문제가 아니라 건물주의 욕심으로 인해 생긴것 같아 보여서요. 게다가 건물 매입할때 자기자본보다는 대출이 상당히 높았다는 의미이기도 해보이는데, 주식과 마찬가지로 부동산도 레버리지 크게 쓰면 피해도 커지는게 당연한거 아닌가 싶기도 하고요.
서울 중구의 어느 음식점은 1, 2층을 임대해서 국밥과 한우를 팝니다. 원래 10년정도 옆옆 건물에서 영업했는데, 건물이 노후되자 새 건물로 이사를 온 겁니다. 코로나 이전인데 월 차임이 3,000만원인가 했을거에요..
임료 조정할 때 건물주와 멱살 잡기 직전까지 갔다가 4,000만원으로 합의하더라구요. 합의서 써달라고 해서 가격을 알게 되었고 해도해도 월세가 너무 비싸다 라고 생각했는데, 조정이 끝나고 음식점 주인(임차인)이 국밥먹고 가라고 해서 국밥을 먹고 있는데 이정도면 선방했다 라고 하는겁니다.
무슨 소리인가 했는데 음식물 장사는 월 24일 영업하는데, 최초 8일동안 원가, 두번째 8일동안 임대료와 세금을 낼 돈을 벌고 마지막 8일동안 버는게 순수입이라고 하시더군요.. 그런데 7일동안 버는 돈으로 낼 수 있으니 선방한 거라고 하더라구요. 그동안은 5일만 벌면 되어 크게 이득을 보고 계셨고 임대인도 그걸 알고 있어서 5,000만원을 제시했다가 멱살 잡기 직전까지 갔던 것이더군요.
상가임대료가 터무니 없는 것 같으시죠? 장사꾼들은 우리 머리 위에 있어요.
적어도 2025년 현재 공실률의 증가와 함께 10년의 갱신청구권이 바람직한 것인지는 논의할 필요가 있습니다.
누군지도 모르는 어느 한 가게의 확인 안된 단편적인 예시는 별로 와닿지는 않네요. 오히려 저는 주변에서 장사 잘되는 가게의 자영업자 몰아내고 건물주가 같은 업종 장사하다 망하는걸 많이 보게 되더라고요.
여전히 궁금한 부분은, 10년으로 개정된게 경리단길 몰락으로 인해 생긴걸로 알고 있는데, 봄날의 곰탱이님 논리로 따지자면 경리단길은 왜 망했을까요? 터무니없이 임대료를 올리니 가게 하시던 분들 다 옮기게 되었고, 공실이 생긴거 아닌가요? 대부분의 핫플레이스는 몇 년 잘되다가 유명세 타면 임대료 터무니없이 올리고, 임대료 못버틴 자영업자는 다른곳으로 옮기고 결국 쇠락하고...
건물주도 자영업자와 상생할 방법을 찾지 않으면 같이 망하게 되는거 아닌가 싶습니다.
그리고 임차인만 장사꾼이 아니라, 건물주도 장사꾼이죠.
핵심을 잘 알고 계시네요. 핵심은 터무니 없는 임대료입니다.
그렇다면 임대료를 합리적인 기간동안 조정하는게 두 장사꾼이 상생할 방법일까요? 아니면 10년동안은 임대료를 조정할 수 없게 만드는게 상생할 방법일까요?
10년동안 임대료 조정이 어려우면 임대인은 물가상승률을 반영하여 더 높은 임대료를 책정합니다. 그게 공실이 있음에도 임대료를 내리지 않는 근본원인입니다. 너무 오랜 기간은 임대료를 뛰게 만드는 방향으로 작동합니다.
한국 자영업의 평균 생존기간이 2.8년입니다. 10년을 기준으로 산정된 임대료로 영업을 하니 생존기간이 더 줄어듭니다.
법은 몇몇 케이스에 적용되는게 아니라 모든 경우에 작동하는 잣대로 규율이 부족하면 부족한대로 지나치면 지나친대로 갖은 문제를 만들어냅니다.
소비는 다른 곳에서
많이들 이야기하다시피 상가 건물의 가격은 임대료가 얼마냐에 따라서 달라지기 때문에 구입가격을 생각하면 건물주들은 임대료를 왠만해선 내리지 않습니다. 근데 아파트 지을 때 상가 하나 짓는 것보다 더 많은 이익이 보장되는 시기가 최근 아파트 상승기였고, 아파트 짓는 것에 비례해서 상가 건물도 같이 상승해버린 상황이 연출되었죠.
그러니 매출을 전혀 오르지 않는데 임대료만 비정상적으로 폭등하게되었지요. 건물주는 나중에 되팔 때를 생각해서 절대 임대료를 안내리고(상가에 미래가 없다 생각하면 오피스텔 또는 주상복합을 지어버리면 된다 생각하죠.) 매출 상승도 없는데 시장이 인터넷으로 다 넘어가고 있고... 그러니 덩달아 기존 유명 상가도 매출이 점점 떨어지고... 뭐 이렇게 되어서 지금 모습이 연출이 되었다고 보시면 됩니다.
1. 대출 때문이기도 하고
어느정도 상환을 좀 하고 나면 또 대출 받아서 건물을 구입하게 되는데 그때 대출을 받을때 영향이 가기도 합니다.
2. 코로나 때 임대료를 낮췄습니다. 임차인들이 진짜 무릎이라도 꿇을 정도로 고마워하더라구요. 그런데요. 주변 임대인들한테는 공공의 적이 돼 버리더군요.
진짜 쌍욕을 엄청 먹었습니다
3. 임대료를 낮추면 그에 비례해서 건물 가치도 떨어집니다.
그게 또 대출 금리에 영향을 줍니다.
네, 부동산은 다 그런 거 같긴 하네요. 아파트 부녀호처럼요.
임대소득을 보고 수익형으로 구입하는 빌딩이 있고,
구축을 싹 리모델링해서 비싸게 팔려는 수요도 있고,
멸실하고 철거해서 새로 신축하려는 경우도 있고,
본인 회사 사옥이나 매장등 실사용으로 사기도 하고,
몇년 묵혔다가 시세차익을 목표로 하기도 합니다.
지역, 입지, 상권, 토지/건물의 가치 등등 여러가지 변수에 따라서 정말 여러가지 유형이 있는데, 말씀드린 케이스중에 몇몇은 현재 공실여부나 공실기간은 별로 안중요합니다.