이번 9.7부동산 대책을 요약해보면
0. 지난 3년간 수도권 과소공급이었다.
1. 2030년까지 수도권 공급부족 해결방법은 없다.
2. 민간분양은 줄이고 임대나 공공분양으로 간다.
이번 대책대로 lh가 주도해서 공공주도 공급을 하려면 3가지가 필요합니다.
1. 돈 > lh재정상황 보면 현상유지도 힘든상황입니다.
2. 땅 > 서울주변 그린벨트는 다 파먹었고 남은건 서초서리풀정도 남았습니다. 땅은 없습니다.
3. 의지 > 국토부 직원은 2년마다 순환보직, lh는 직접 시행할 인원도 없습니다.
현재 재건축의 경우 사업진행하려면
기부채납, 임대주택, 분양가상한제, 재건축초과이익환수제
총 4번 국가에서 사업이익을 환수합니다.
1.기부채납
용적률 올려주는 만큼 대지지분 일부를 공공에 환원하는 겁니다.
2.임대주택
여기서부터 문제 시작입니다.
임대주택은 건설원가에도 미치지 못한 가격으로 국가에서 가져갑니다.
강남권 34평아파트의 경우
전용면적 24평 공급면적 34평 계약면적 55평입니다.
공사비 산정시 건축비가 평당 천만원이면 계약면적 55평에 곱해서 건축비만 5억5천만원인데
국가는 공급면적 34평에 공사비는 평당 800만원정도에 계산해서 2억7천만원에 가져갑니다.
즉 임대주택 1개 지을때마다 조합은 2억8천 손해입니다.
3, 분양가상한제
주변시세가 50억인데 25억에 분양하라는 겁니다.
청약 당첨된 사람은 앉아서 25억 시세차익 먹는거고
조합은 25억 손해입니다.
4. 재건축초과이익 환수제
재건축전과 후를 비교해 시세가 오른만큼 차익에 세금을 물리는 겁니다.
미실현이익과세란 점에서 사업진행에 큰 걸림돌입니다.
상기4가지 규제로 인해 서울 재건축 재개발은 사업성이 정말 좋은곳 빼놓고는
진행이 되질 않습니다.
재건축 재개발은 조합이 곧 시행사입니다.
어느 시행사가 마진이 없는 시행사업을 진행할까요?
재건축을 해야 집값이 잡힙니다.
사람들이 원하는건 방3화2 지하주차장 있는 2010년 이후 아파트인데
서울은 재건축아니면 공급할방법이 없습니다.
재건축은 단순히 집하나를 부수고 새집하나 생기니 순공급은 없다고 하는데
원베일리급의 아파트가 희소하기 때문에 계속 비싸지는 겁니다.
규제 풀어서 서울 경기도에 비슷한 퀄리티 아파트가 계속 공급되면 집값은 100% 잡힙니다.
공급이 답이란것은 이미 대구아파트 시장이 증명했습니다.
아이폰 공급부족으로 아이폰 가격이 천정부지로 치솟고 있는데
피쳐폰 100만대를 공급한들 아이폰 가격이 잡힐까요?
그러게요 지금처럼 세금규제만 하면 집값만 폭등할텐데 말입니다^^
서울시 전체 용적률은 선진국대비 낮은 편입니다.
그리고 재건축 재개발 한다 해서 주택수가 그다지 늘어나지 않습니다.
1인당 점유면적이 늘어나는 추세도 고려하셔야 합니다.
부동산에 대해 부정적인 시각이 강하시네요..
사람들에게 살 집이 필요하다는 생각에서 출발하면, 국토 대부분을 녹아서 없어질 빙하 취급하고 서울과 수도권에만 집중하는 것은 미래를 갉아먹는 일입니다.
서울을 어떻게 개발할 것인가가 아니라 지방을 어떻게 개발할 것인가에 신경 쓸 때인 것 같습니다.
위에 대충 썼지만, 전세계 대도시 중, 수도권 인구 비중이 우리나라보다 높은 국가에서 서울보다 인구가 많은 도시가 없어요. 이미 이상한 지점에 와있지요.
그럼 미래를 갉어먹지 않기 위해서 님부터 지방으로 가시렵니까?
오지 이야기는 님이 먼저 언급한겁니다..
그리고 수도권 집중화는 전세계적인 트렌드입니다
전 국민이 언제까지나 계속해서 서울만 바라보면… 뭐 어떻게 되겠지요? 현재 상태가 이상하다고 생각하지 않으니까 이 지경이 되기도 했을 터이고요.
그리고 재건축은 전세계 트렌드가 아니고요.
주변시세에 맞춰지기 때문에 집값이 더 오르는거 아닌가요?
지금 오르는 건 신축이 희귀해서 오르는 거에요.
예를 들어 반포의 A 신축이 40억이면 길건너 구축은 20억 하거든요.
구축 재건축하면 그쪽 전체가 대충 20억이랑 40억 그 사이 어딘가로 가격이 맞춰지는 겁니다.
"3, 분양가상한제
주변시세가 50억인데 25억에 분양하라는 겁니다.
청약 당첨된 사람은 앉아서 25억 시세차익 먹는거고
조합은 25억 손해입니다."
이 부분이 있죠. 즉 구축 20억이 신축이 된다고 40억과 20억 중간이 되는게 아니라 40억이 된다는 거에요.
그런 미시적인 게 아니라 시장 전체 공급을 말하는 겁니다.
댓글의 논리도 잘못되었어요.
신축이 희소해서 국평이 50억이 된다고요? 그럼 신축 없이 모든 건물이 구축이 되면 가격이 반대로 하락하겠내요?
그럼 오히려 재건축을 못하게 해야하는거 아닌가요? 작성자님의 논리대로 라면요.
즉 논리로 설명을 더 해주셔야 이해가 될듯합니다.
(기존 댓글에 롤렉스 건은 삭제하셨군요. 그에 대한 댓글이였습니다.)
그게 본인 논리잖아요? 모든게 구축이 되면 가격이 하락한다는거?
그거 박원순 시장 겪고 다 하고 있는 일 아닙니까?
목동, 노원구 정도 대지지분이 적어 사업성이 없죠
용적률 건폐율 완화해야 그나마 사업성 생기고 그린벨트는 풀 수 있는건 야금야금 다 풀고 있죠.
그렇다고 공공임대로 하자니 LH 인력도, 국토부 인력도 예산도 없습니다
말씀하신대로 서리풀 빼곤 이제 그린벨트 풀곳도 없습니다.
재건축이든 뭐든 아파트를 아무리 많이 지어도 사람들이 사재기를 하고 매물을 내 놓지 않으면 공급은 늘지 않는 것입니다.
가격이 오르리라는 심리가 지배하는 경우, 투기 수요가 증가하는 건 물론이고, 보유자들이 매물을 도로 걷어들이기 때문에 공급이 감소합니다. 그러니 아파트 가격이 급격하게 폭등하는 것이지요.
아파트의 건설은 공급량 증가의 한 조건은 되지만 충분조건은 되지 못합니다.
왜 로렉스는 비싼걸까요?
기업이 생산량을 조절해서 희소하니까요~
왜 서울 신축 국평은 50억일까요?
국가가 공급량을 조절해서 신축이 희소하니까요~
인기 있는 부동산은 공급은 고정되어 있습니다. 국가든 누구든 늘리기도 어렵고 그렇다고 해서 없어지지도 않죠.
서울 신축 국평이 50억인 이유를 제가 답하자면.... 그 이상으로 가격이 오르리라는 생각하는 사람들이 사기 때문이지요. ㅎㅎ
집값 낮추고 싶은거 아닙니까?
공급이 없을걸로 예상되니 가수요까지 몰려 서울 국평이 50억 하는 거예요
인기 있는 부동산은 공급은 고정되어 있다니요?
국가가 공급을 못하게 막고 있는데요.
당연히 시행사업인데 시세가 상승해야죠
자선사업도 아닌데 적자사업을 누가 하나요?
집값이 오를까봐 재건축하면 안된다?
그럼 평생 녹물마시면서 살아야 하나요?
제가 볼땐 님같은 부류가 강남집값상승의 주범입니다.
배아파리즘이 나라를 망치고있네요,..
수도권=3기신도시
3기 신도시 진척상황 보시면 지지부진 합니다.
그리고 창릉 교산빼면 입지도 별로라 공급효과도 그닥이고요.
정부 입장에서도 서울 공급은 포기한듯 싶습니다
아파트 노후화 -> 할렘화 라는 방법도 있습니다.
오랫동안 집을 잘 사용했으면 노후화에 따라 건물의 가치가 낮아져 0에 수렴하도록 만드는 것이 더 옳다는 시각도 있으니까요.
신축은 비싸고, 구축은 싸지는것이 더 자연스럽지 않을까요?
할렘화가 되면 국민의 삶이 나아지나요?
집값 잡으려다 초가삼간 태우는 꼴입니다
특히나 우리나라처럼 치안이 좋은곳에서는 더더욱 좋습니다.
도심 고가주택 -> 낡아서 가격이 하락함 -> 도심에서 근무해야만 하는 저소득층의 유입으로 장거리 출퇴근 하는 저소득층의 출퇴근 여건 개선이라는 순기능이 있습니다.
도저히 살 수 없을 정도로 더 낡아지면 바로 그 저렴한 땅에 새로운 자본으로 건물을 다시 세워서 비싼 아파트가 되는 것이구요.
소름끼치는 발상이네요..
저는 집과, 부동산들을 필요에 의해 구입하고 사용하고 있는 상황인데, 서울 도심의 부동산이 아니라서 그런지 시간이 지날수록 건물의 자산 가치는 계속 떨어지고 있어서요.
필요에 따라 신축을 비싸게 구입하기도 하고, 오래된 구축을 아주 저렴하게 구입하기도 하구요,
저는 그게 너무 당연한 것이라고 생각하고 있습니다.
서울의 가파른 집값 상승을 막기위해 집=비용, 신축=고가, 구축=저가라는 방향으로의 패러다임의 변화가 필요하다는 의견을 드리는 것 뿐입니다.
멸실 된, 멸실 될 주거지의 가격이 아주 저렴해 지면 너무 비싸지 않은 비용으로 새로운 주거 공간을 지을 수 있으니까요.
토지 + 건물을 오래 사용하면 사용할수록 낡아져서 그 가치가 낮아진다는 것을 거의 모든 사람이 인정하지 않는 현 상황에서는 기대하기 어려운 패러다임의 변화인 것도 맞습니다.
중 장기적인 관점에서의 개인적인 전망으로는,
- 서울(대도시)의 1급지의 가격은 계속해서 올라가기만 할 것이라고 생각합니다.
- 2급지는 현상유지
- 3급지는 구축은 하락, 새집은 상대적 상승.
뭐, 이리 되지 않을까 싶습니다.
뭐 온라인 공간에서 이리 각자의 의견을 써 본들 뭐가 달라질까 싶기도 합니다.
제 의견도 그렇고, 현실적으로 저마다의 의견을 실제 정책으로 만들 방법이 없는것을 말입니다.
각 각의 의견들이 다 부작용 없이 완벽한 것도 아니구요,...
문제 해결이 그리 쉬웠으면 벌써 해결되었을텐데요.....
너무 오랫동안 지속, 반복되는 문제라 이제는 이렇게 글 쓰는게 뭔 의미인가 싶습니다.
강남의 40년 넘은 아파트들 전세는 주변에 비해 싸지만(집이 노후되서) 매매는 전혀 싸지 않죠, 할렘이 되지도 않구요
집들이 자연스럽게 멸실되는데 공급을 안하면 신축도 아닌 상대적 신축을 기보유 하는 사람들만 이득을 보죠...
아이폰 신형 나오면 구형 중고가 뚝 떨어지는거와 같습니다
공급 안하겠다는 것이 아니고 땅값이 어느 임계값 이하로 떨어지면 신축 집값이 과도하게 오르지 않고도 공급은 자연스럽게 된다는 것입니다.
네, 알고 있습니다.
현실적으로 우리나라 현재 상황에서 어렵다는 것을요.
다만, 이미 우리나라도 대도시 1~2급지 아니면 그런일은 이미 심심치 않게 일어나고 있습니다.
집을 오래 사용하면 낡아져서 가치가 0에 수렴하고 새 집이 필요하면 내가 내 돈을 들여서 새로 지으면 된다는.....
대도시 1~2급지가 아닌 저희 동네는 그렇게들 살고 있거든요. 주변에서도 하나 둘씩 내 돈을 들여 개축을 하고 있기도 하구요.
거주공간을 사용하는것이 비용인것이 너무도 당연히 받아들여지는 우리 동네와 너무 다른 관점을 갖고계셔서 드리는 말씀입니다.
애당초 이 댓글 타래는 글 쓴이의 본문 내용만이 꼭 진리는 아닐수도 있다는 관점에서 시작된 댓글이었습니다.
할렘을 예로 들었고 원래 부자들이 살던 할렘이 도시 중산층 -> 빈민층을 거쳐 결국은 재개발로 이어져서 다시 부자들이 돌아오는것도 실제로 미국에서 발생했던 사회/경제 현상이기도 하구요.
할렘화 정책을 시행해야 한다 ---(X)
사람들의 인식이 변해서 할램화가 자연스럽게 되면 좋겠다 ---(O)
전국 어디에서나 자기 거주비용에 비용을 지불하고 있습니다 그게 월세 전세죠...
주식, 금, 저작권 등 처럼 시간이 지나 가치가 상승하는거에 땅도 포함된다는걸 민주당 지지자들이 인식을 하는게 중요하지 않을까요? (당연히 주식처럼 투자에 실패할수도 있구요, 입지가 변하면 땅값이 떨어지죠)
왜 서울1급지가 가격이 떨어져야 하나요? 그럼 누가 이득을 보나요? 서울 1급지 가격이 떨어지려면 서울에 무슨일이 생겨야 하나요?
딱 하나 있을거 같은데 서울만큼 좋은 메가시티가 또 생기면 됩니다 이것도 공급이네요
저는 그리 생각하지 않습니다. 자가도 거주비용을 지불해야 한다고 생각하고 1급지도 낡아지면 가격이 떨어져야 미래 세대에 좋다고 생각합니다.
월세는 400쯤 하겠죠?
제가 세 안주고 거주하면 기회비용 400을 지불하는겁니다...
당연히 생각은 각자 다를수 있습니다만 제 생각은 그렇습니다.
물론 재개발(신규 공급) 막아서 신축이 없어지면 떨어지기 어렵겠죠 오래되도 그거보다 새거가 없으니까요
말하신것과 반대 효과죠
저는 전혀 그리 생각하지 않습니다.
낡아서 가치가 0(또는 철거 비용을 고려해서 마이너스)까지 떨어진 건물 자리에 새로운 건물을 합리적인 비용을 들여 지어서 살아야 한다는 얘기를 하고 있었습니다.
신규 공급을 막자는 얘기가 아닙니다. 낮은 가격에 신규 공급을 해야 한다는 주장을 하고 있었습니다.
저는 젠트리피케이션을 얘기 한 적도, 임대료를 얘기한 적도 없습니다.
그저 10억에 건물을 구입해서 3~50년을 사용하고 나면 그 건물은 사람이 거주하기 어려울 정도로 낡아졌으니 그 건물을 판매 할 때는 2~3억 정도의 시장 가치가 되는것이 좋겠다 얘기를 하고 있었을 뿐입니다.
그래야 그 자리에 새로운 건물을 지어 비교적 저렴한 가격에 판매 할 수 있을테니까요.
핸드폰을 고장날때까지 쓰다 바꾸던 신제품 나올때마다 바꾸던 남이 뭐가 합리적이니 뭐니 하는건 오만한일이죠
폰이 아니라 차여도 마찮가지고 집에도 똑같이 적용됩니다
제 글의 내용이 운영 규칙에 위배된다고 생각하시면 신고하시면 될 일입니다.
할렘화 시켜서 집값을 잡으면 된다 <- 국가 정책에 대한 의견을 하시길래요, 정책이란건 사람들을 강제하는거구요
개인과 사회의 인식이 변화되었으면 좋겠다는 의견을 피력하고 있었습니다.
대구 사례 보시라니까요..
서울도 공급도 적다고 하지만 사실은 수요가 많기 때문에 가격이 오르는게 아닐까요
말씀 잘하셨네요. 그게 지금 집값이 높다는 이유입니다.
초과 공급은 가격하락을 불러온다는게 그렇게 어려운 개념인가 봅니다.
'기둥뒤에 공간있어' 설명하는 기분이네요 ㅎㅎ
네 잡힙니다.
우리마을에 집이 30채 있는데 딱 1채만 아파트고 나머지는 움막이면 그 아파트 1채값이 높을까요?
아니면 마을 30채 전체가 아파트일때 아파트값이 높을까요?
이렇게 쉬운 개념을 이해못한다는게 정말 이해가 안갑니다
그러니까 말입니다^^ 1채일때는 옆마을에서 안넘보나보죠?
그런식으로 집값 오르는것을 잡으려고하면 자가당착에 빠지게 되있습니다
매번 주택가격이 상승할때마다 집을 지어재낄수있는 문제도 아닙니다
이제 서울은 과밀을 인정하고 차차 과밀 해소를 위한 방향으로 정책을 바꿔야합니다, 상업도시로 바꾸고 주거 도시를 포기해야합니다
점차 주거는 불편한 도시로 만들어야 해결이 될것입니다
집값을 잡기위해 불편한 도시로 만들다니..
정말 믿을수가 없네요
특히 강남은 너무 쾌적합니다. 애초 도시계획 자체가 여유롭고 자연과 어우러진 전원도시 컨셉이라 그렇죠.
투기 목적으로 다주택 소유자가 존재하는 한 서울 집값이 잡힐 가능성은 요원 합니다.
그리고 투기를 부추기는 일원들도 고강도 세무조사를 해서 탈탈 털어야죠. 건물 산 뒤 그 동네 집값 오를거라고 강의하고 다니는 놈들도 있는 판인데요.
ㅋㅋㅋㅋ 오를거 같으니 투기수요가 생기는 거에요.
기본적인 경제학입니다.
초과수요 발생 > 초과수익으로 투기 수요발생 > 주택공급이 늘어남 > 가격이 안정화됨 > 투기수요 없어짐
심교언이라고 부동산쪽 유명한 교수인데 이양반 맨날 남보고 머라하다가 자기가 정책입안에 참여해도 저꼴냈습니다.
제가 잼프정부에서 첨보는 신선한 시각은 재건축은 공급물량에서 빼고 생각한다는 겁니다.
왜냐 가령 수도권 재건축은 동시에 시행할수도 없어요 그 분들이 다른 어디가서 살아야 합니다.
그리고 10년 넘게 걸리고 이해타산이 첨예하고, 또 조합원들의 비용을 분양가에 전가시켜서 그동안 부동산 상승의 주범중 하나였는데 이제 신규 분양자들에게 가격전가가 안돼요.
그리고 저는 용산공원을 대폭 축소하고 (그동안 용산공원 없어도 서울시민 잘 살아왔습니다)
임대주택 많이 지었으면 합니다. 100퍼센트 임대주택으로 만들었음 좋겠습니다.
신혼부부, 청년 아파트 중심으로 초고층으로 지었음 좋겠습니다.
3기신도시도 급행열차 깔아주면 서울 출퇴근이 불편하지 않기에 수요 분산이 되리라 봅니다.
노후화에서 할렘화 이런 말씀하신 분이 계셨는데 다들 서울에 안 사시는것도 아니고 서울을 다녀보시지 않은것도 아닐텐데 예를들면 숭인동이나 창신동 이런곳은 주거환경이 굉장히 열악하죠. 여기가 어딘지 모르시는분이 있어서 설명을 덧붙이면 벽화를 그려서 주거환경을 개선한 기적을 보여준 곳입니다(물론 개선 안됐습니다).
정도의 차이만 있을 뿐 서울의 여러 빌라촌 또한 나날이 열악해지는게 현재 상황입니다. 노후화에서 할렘화로 이어지는 루트는 특정 지역을 제외한 전 서울지역에서 진행되고 있습니다. 은마아파트만 녹물이 나오는게 아니라 숭인동의 빌라도 녹물이 나옵니다. 은마는 사람들이 돈이 있어서 리모델링이라도 하지 저런곳은 답도 없죠.
재건축이나 재개발이라는것은 창신동 숭인동 사람들 부자 만들어서 투기꾼으로 변신시켜주겠다는 목적에서 나오는게 아니라 일단 사람이 살만한 동네를 만들어야지 이런 목적도 있습니다.
재건축 재개발을 계속 조이면 저런 동네 죽었다 깨어나도 손 못댑니다. 왜 정부가 자꾸 경기도 외곽에 신도시를 만드는지 생각은 해보셨습니까. 저런 답없는 동네 재개발 들어가는거 골치아파서 편하게 빈땅 싹 밀면 되는 신도시를 만드는겁니다. 이해타산 맞추는게 보통일이 아닙니다. 정부도 못해먹겠다 빈땅에 도시 세우자 하는 판인데 막 규제로 조이는데 민간에서 대규모 창신동 재개발 들어갑니다 이런거 할까요?
암튼 집값을 잡아야하니 재건축을 최대한 지양해야한다 뭐 좋습니다. 그럼 저런 열악한 주거지에 대한 대안은 있을까요? 그런 사람들을 위해 임대주택을 마련했으니 이제 저기 경기도 나가셔서 깨끗한 임대주택 사시면 됩니다 뭐 그런걸까요? 아니면 썩어가는 집에서 그동안 살았으니 좀 더 썩어가는 집에서 살아도 뭐 괜찮지 않겠냐 그런걸까요? 저는 잘 모르겠습니다.
아니 뭐 이런저런걸 다 떠나 노후화와 임대를 그리 원하신다면 용산공원이나 한강변같은 좋은데 신축 지어서 임대받자 그런거말고 저기 서울 외곽 낙후된 지역 한 30,40년 된 주택을 임대로 받으시면 어떨까요? 당연히 뭔소리냐 하시겠죠. 난 깨끗한집 살고 싶으니 신축임대 해달라 그런데 넌 집값 낮춰야하니 그냥 녹물나오는 집 살아라 저는 이렇게밖에 생각이 안되는데 이런걸 어떻게 받아들야야할지 저는 도저히 모르겠습니다.
나랑 상관없으면 다 죽여버려야 한다는 심보가 윤어게인들이랑 별차이가 없어보여요