그렇게 정말 남는거 같다고 생각하면 도급 시공만 하지말고 시행해서 팔면 됩니다. 시행 이익 + 건설이익 다 먹으면 금방 재벌되겠네요.
땅값도 시행사도 없이 건물만 지어주면 끝나는 재건축만 해도 조합서 건축비 택도 없이 주면 아무도 입찰안하는거보면 바로 답나오죠
진짜 건설사가 돈 번 방법이 뭐였냐구요? 부영이 어떻게 재벌이 되었을까요? 거품이어서? 그냥 땅사다가 각종 환경비용 다 묻어버리고 안전비용 품질 다 팔아먹고 남들보다 아파트 빨리 지어서 자기가 직접 임대준다음에 분양전환으로 팔아서입니다. 남들처럼 도급사업한게 아니라요. 부영같이 아파트 지으면 누가 도급을 주겠어요? 아파트 분양하는데 건설사 부영입니다. 하면 팔리겠어요? 시행사도 바보아닙니다. 최저가로 지으면서 브랜드는 좋아야 파는거에요.
보통 재건축재개발 과정이 철거, 지하주차장 굴착, 기반 공사, 건축, 준공 이 과정이에요. 여기서 기반 공사까지 어마어마한 시간이 걸리고요.(소음, 분진 등을 최대한 줄여야하기 때문에 과거 대비 더 걸려요) 성수동 시멘트 공장도 없어져서 서울 밖에서 시멘트를 가져와야하고요. 인명사고가 계속 발생하지만 과거 대비 투입 인력도 늘어나고 있는데다 인건비도 오르죠. 심지어 외국인 근로자 분들로 고용하더라도 말이죠. 그리고 주변에서 상상도 못할 어마어마한 소송이 들어오네요.
그리고 고가에 저품질의 재화 공급은 가능하더라도 저가에 고품질의 재화 공급은 절대 불가능해요..
@서울사는사람님 여기서 공사하시려면 마을발전기금 좀 내시고 청년기금에 노인기금에 이런기금 저런기금 협조금 찬조금 1차 기금 2차 기금 심심해서 받는 기금 그런거 좀 내셔야죠 안 그러면 동원 가능한 모든 방법을 동원해서 민원넣어서 공사 힘들게 해드리겠습니다~ 정도의 차이가 있을뿐 보통 공사는 항상 이런거 깔고 갑니다.
IP 220.♡.65.47
09-08
2025-09-08 21:35:50
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@서울사는사람님 시끄럽다는 민원은 애교고 공사 때문에 인터넷, 티비 안 터진다고 보상해달라고 하는 송사도 있고 그래요..
ZERO카운터
IP 211.♡.128.102
09-08
2025-09-08 21:26:39
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건축물 신규 지을려 하면 근처 100% 민원 들어옵니다 우선그것때문이여서 거품이 들어가야죠
거품의 정의가 중요하죠. 누구에겐 거품으로 보이지만 누구에겐 정당한 마진으로 보이고요. 예전은 몰라도 이제 아파트라는 재화는 예전 만큼의 거품으로 장사하기 어려워요. 환경이나 금융 리스크도 커졌고, 관련 부자재 상승도 엄청 큽니다. 신규아파트 가격은 오를 수밖에 없는 환경이고, 구축도 키높이를 하는 과정을 거친다고 보면 아파트값의 폭락은 희망사항에 그칠 가능성이 높습니다. 그냥 실수요자는 입지 특히 교통편 좋은 곳에 무리않게 구매하는게 정답일듯 해요.
PF관련 비자금까지 포함된 건설비라서 건설원가라는 개념자체가 가장 애매모호한 산업입니다. 지방건설회사 다니는 친구들이야기를 들어보면 딴 세상이고 왜 건설사장들이 그렇게 돈이 많아서 지방언론사까지 인수가 가능한가를 알수가 있더군요. 건축,토목관련 원가는 고무줄이라 PF대출때부터 10-20퍼센트는 각종 리베이트 ,비자금으로 사라지는 오랜된 관행이 굳어져 있더군요.
아파트 표준공사비가 2~3년전에 이미 800만원선을 넘어섰는데 막대한 물량으로 공기절감, 날림공사, 원가절감, 하청업체 후리기 등으로 많이 뽑아먹긴 합니다. (보이지 않는 가구뒷면, 욕실장 뒷면에도 벽지,타일을 빼먹는데 이거 단지 전체 물량으로 치면 어마어마 합니다.) 평당 500만원이야기도 15년전에도 20년전에도 하던 이야기입니다. 요즘 지으려면 단독주택 그렇게 못짓습니다.(천만원은 보셔야 합니다. 왜냐면 전기인입부터, 정화조, 상수하수 토목공사등 가짓수는 많은데 물량이 적어서 이래저래 돈이 많이들어가거든요.) 아파트 공동주택은 워낙 변수가 많습니다. 기부채납+분담금이 가장큰 주요 요소인데 세대수가 늘면 분담금은 줄어듭니다만 공사물량이 늘어납니다.(쉽게생각하면 세대수물량증가+주차대수 증가(토목공사) 저는 가장 큰 주요변수중 하나는 주차장 조성에 필요한 토목공사이기도 합니다.한층 더 파고 내려가는순간 공사비가 엄청나게 증가한다고 보면 됩니다. 거기다 암반이라도 만나면 건설사는 피눈물을 흘리면서 혼신의 원가절감을 해 나가죠. 위에도 다른분이 댓글 다셧듯이 주택가격에는 집1채가격만이 아닌 주차장, 공동이용시설, 조경 등 공용부문에 대한수많은 요소의 조성원가가 다 녹아있습니다.
서울사는사람
IP 175.♡.53.33
09-08
2025-09-08 22:37:10
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@마뎅카솔님 아파트 한 평 해봐야 얼마 안되잖아요. 실내 어느 곳을 둘러봐도 한 평에 천만원 들어가는 공간은 없는 것 같은데 이게 한 평에 천만원짜리인가 싶은 생각이 들어서요. 공사비는 낮추기 어려운가 보네요.
@서울사는사람님 그 한평을 만들기 위해서 옛날 건물을 부셔야하고 땅도 파야하고 땅도 다져야하고 돌같은거 나오면 몇날몇일동안 깨야하고 기둥도 박아야 하고 벽체도 세워야하고 주차장도 만들어야하고 계단도 만들어야하고 엘리베이터도 넣어야하고 나무도 심어야 하고 보도블럭도 깔아야 하고 상하수도관도 깔아야하고 문도 달아야하고 외부 담도 쳐야하고 전기도 깔아야하고 그런 기타등등을 해야하는겁니다. 딱 한평만 덩그러니 공사하는 비용이 천만원이라는 얘기가 아닙니다.
카프리썬
IP 118.♡.118.83
09-08
2025-09-08 23:24:21
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그런데 정말 예전에 비해서 많이 들어가는건 사실입니다.. 인건비도 자재비도 정말 올랐거든요. 아파트 시공 원가는 저도 잘 모르지먼 최소한 제 집을 지어본 경험이 있어 그래도 조금은 압니다..
봉열
IP 122.♡.224.87
09-08
2025-09-08 23:26:28
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시뮬레이션을 거주공간을 보고 이 공구리가 천만원이라고? 라고 하지마시고.. 땅을 사서 파고 파일을 박고 철근배근에 콘크리트붓고..이렇게 과정을 생각해보세요. 거기에 수백명의 인력..거기다 사고 한번 나면..이렇게 생각해야해요.
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물론 건설사가 해먹는 것도 있기는 하겠지만 영업익 보면 딱히 많이 해쳐먹는것 같지도 않아요.
땅값도 시행사도 없이 건물만 지어주면 끝나는 재건축만 해도 조합서 건축비 택도 없이 주면 아무도 입찰안하는거보면 바로 답나오죠
진짜 건설사가 돈 번 방법이 뭐였냐구요? 부영이 어떻게 재벌이 되었을까요? 거품이어서? 그냥 땅사다가 각종 환경비용 다 묻어버리고 안전비용 품질 다 팔아먹고 남들보다 아파트 빨리 지어서 자기가 직접 임대준다음에 분양전환으로 팔아서입니다. 남들처럼 도급사업한게 아니라요. 부영같이 아파트 지으면 누가 도급을 주겠어요? 아파트 분양하는데 건설사 부영입니다. 하면 팔리겠어요? 시행사도 바보아닙니다. 최저가로 지으면서 브랜드는 좋아야 파는거에요.
건축비도 거품이 있어 보이지만,
땅 값 거품이 더 문제 인것 같습니다.
건축비 1평에 1천만원이면,
35평에 3억 5천 만원인데,
서울 비 선호지역 분양가가 13억 이면,
용적율 250%, 전용만적 84 평방미터
기준으로 땅은 11평 정도인데,
땅값이 9억 5천만원 정도인데 ,
대략 1평에 8,600만원 정도 입니다.
성수동 시멘트 공장도 없어져서 서울 밖에서 시멘트를 가져와야하고요.
인명사고가 계속 발생하지만 과거 대비 투입 인력도 늘어나고 있는데다 인건비도 오르죠. 심지어 외국인 근로자 분들로 고용하더라도 말이죠.
그리고 주변에서 상상도 못할 어마어마한 소송이 들어오네요.
그리고 고가에 저품질의 재화 공급은 가능하더라도 저가에 고품질의 재화 공급은 절대 불가능해요..
마진을 남겨야 하니깐요 그게 과하냐 안하냐 차이겠죠
다만, 내적 요인보단 외적요인이 사실 많겠죠
대표적으로 건설은 노동집약적 사업이라
인건비도 그렇고 대부분 자재 이런거 물류비용도
건설사가 컨트롤 할수 없는 부분들이 많죠
요새는 대부분 공장이 외각에 있어서 계속 물류비용도
상승하고 있구요
주변 민원들 소음 분진 이런거 들어오면 그것도 보상해주기도
해야하구요
선분양이라 분양후 준공까지의 원가 상승도 감안해야죠
윗댓글대로 순수 집안내부공사외 나머지 공사비가 반을 차지하기에
지방건설회사 다니는 친구들이야기를 들어보면 딴 세상이고 왜 건설사장들이 그렇게 돈이 많아서 지방언론사까지 인수가 가능한가를 알수가 있더군요. 건축,토목관련 원가는 고무줄이라 PF대출때부터 10-20퍼센트는 각종 리베이트 ,비자금으로 사라지는 오랜된 관행이 굳어져 있더군요.
평당 500만원이야기도 15년전에도 20년전에도 하던 이야기입니다. 요즘 지으려면 단독주택 그렇게 못짓습니다.(천만원은 보셔야 합니다. 왜냐면 전기인입부터, 정화조, 상수하수 토목공사등 가짓수는 많은데 물량이 적어서 이래저래 돈이 많이들어가거든요.)
아파트 공동주택은 워낙 변수가 많습니다. 기부채납+분담금이 가장큰 주요 요소인데 세대수가 늘면 분담금은 줄어듭니다만 공사물량이 늘어납니다.(쉽게생각하면 세대수물량증가+주차대수 증가(토목공사)
저는 가장 큰 주요변수중 하나는 주차장 조성에 필요한 토목공사이기도 합니다.한층 더 파고 내려가는순간 공사비가 엄청나게 증가한다고 보면 됩니다. 거기다 암반이라도 만나면 건설사는 피눈물을 흘리면서 혼신의 원가절감을 해 나가죠.
위에도 다른분이 댓글 다셧듯이 주택가격에는 집1채가격만이 아닌 주차장, 공동이용시설, 조경 등 공용부문에 대한수많은 요소의 조성원가가 다 녹아있습니다.