집은 사람이 사는곳이죠.
하지만시장경제하에서 집이 자산의 하나임은 부정할수 없습니다.
자산은 수익이 있어야하고 수익은 두가지뿐입니다.
임대수익, 시세차익 딱 두개중 하나죠.
전세제도는 시세차익이 주가되는구조입니다. 시세차익이 주수익이 되면 자산가격 변동폭이 커집니다. 시세차익에 의한 기대심리에도 왔다갔다하구요. 대신 임차인의 주거비는 굉장히 절약됩니다.
월세제도는 임대수익이 주가됩니다. 집의 가격은 임대료와 기대수익률에의해의해 채권처럼 정해지죠. 전세제도보다 가격변동이 낮지만 금리인하시기에는 기대수익률이 낮아지면서 이부분에서도 급등은 존재합니다. 당연히 임차인이 내는 주거비는 비싸집니다. 이론적으로 보유세와 유지보수비 기대수익률의 합만큼 임대수익이 나와야하죠.
어떤 제도냐에따라 과세중심도 달라집니다.
전세제도 아래서는 시세차익이 중심이 되기때문에 양도소득세가 과세의 중심이되고
월세제도 아래서는 임대수익이 중심이 되기때문에 보유세가 과세의 중심이 됩니다.
우리나라 보유세가 싸고 양도세가 과했던 이유는 제도때문이지 누가 잘못하고 그래서가 아닙니다.
이 두가지 제도는 사실 우열이 있다기보다는 선택의 영역이라고 생각합니다.
전세제도가 기형적이긴하지만 전쟁 이후 산업화를 할때 부족한 주택공급을 쉽게 늘리기는 이만한게 없습니다. 그때는 국가적으로 자본이 부족하고 전쟁으로 집도 부족했기 때문이죠. 집을 지어야하는데 은행대출도 투자받을곳도없으니 수요자의 돈으로 짓고 임대하는겁니다. 선분양도 비슷한 맥락에서 자리잡았겠죠. 어쩔수없는 선택이었다고 생각합니다.
이제 월세중심의 제도로 바꿔나가야하는데 이미 전세가 고착화되었기때문에 쉽지않죠. 급격한 변화는 부작용만 커집니다.
전세제도는 무슨 절대악처럼 월제제도는 선진 제도인것처럼 생각하시는 분도많고, 보유세올리는게 모든 문제를 해결하는것처럼 생각하시는분들이 많은데요.
월세제도로의 전환이 필요한건 사실이지만 말처럼 쉬운게 아닙니다.
시세차익형투자를 투기꾼이라고 생각할수있지만 투기꾼이 따로있는게 아니라 그저 시장환경에서 수익을 쫒아가는 불나방 같은것일 뿐이고 전세제도위주 환경에서 당연히 생기는겁니다.
이번 주 클리앙을 달구고 있는 전세 제도 논쟁은 건설적인 논쟁이라고 저는 생각합니다. 저는 제도에 대한 배경과 운영 장단점도, 사람들의 다양한 생각들도 많이 배웠습니다.
전세제도 자체가 집주인을 위한 사금융인데 이 사금융을 제도권 금융을 통해 지원해 준다는 게 문제일 뿐입니다.
전세대출 제도를 점진적으로 줄여 완전히 없애야 집값이 정상화 됩니다.
2011년으로 돌아가면 아무도 전세대출 욕 못합니다. 그때는 아무도집을 안사려했고, 내집에서 계속살게해달라고 아우성쳤거든요.
전세대출도 나쁜게아니고 환경에따라 그때는 도입이 불가피했습니다.
지금 집값이 오른게 전세대출 탓이 있죠. 전세대출을 없애면 그럼 다같이 저렴해진 집에서 행복하게 살수있을거라고생각하신다면 틀렸습니다.
전세대출도입으로 아파트와 빌라의 경계에 살던사람들이 대출로 손쉽게 아파트에 살수있게되엤어요. 그들중 많은수가 신혼부부입니다.
이제는 아파트못들어가면 결혼 안해요.
전세대출을 없애면 신혼부부들이 빌라를 구할까요? 아니죠. 더 결혼을 안하겠죠. 아마 출산율 0.5도 깨질겁니다...^^
그렇다고 개인들간의 약속이라 강력하게 단속하기도 뭐했고, 사회전반적으로 사용하고 있는 제도처럼 자리잡혀서 후엔 권장하진 않지만 특별히 단속하지도 않는다 정도로 냅둔 겁니다.
그럼에도 이 제도가 널리 퍼졌던 것은 집값 상승과 무관하게 목돈있는 사람들이 외부에 돌려서 돈을 벌 수 있는 일이 많았던 경제 급성장기였기에 가능했던 것입니다. 근데 2000년대 들어서 중국의 시장개방으로 인해 제조업들이 외국으로 빠져나가면서 급성장과는 거리가 먼 시대가 되면서 전세 제도의 매력이 떨어졌었지요. 때마침 노무현 정부 이후엔 집값이 떨어지던 때기도 했구요.
이런 상황에서 전세는 자연스럽게 사라져가고 있었는데... 이명박이 부동산과 건설경기 살리겠다고 전세대출을 마구 해주고 뉴타운 막허가해준다고 뿌리고...별짓을 다해서 거름을 만든 것이지요. 이 시기 쯤에 갭투기를 갭투자라면서 아침 TV에서 돈 버는 재태크라고 이야기하고 연예인 하나도 갭투자 돈벌었다고 자랑을 하던 시기였죠. 그리고 박근혜 정부 때 초이노믹스 더하기 저금리가 합쳐지면서 부동산 시장에 불이 붙기 시작한 것입니다.
그리고 자연스럽게 시장에서 줄어가던 전세가 부활을 한 것이고, 집주인들이 여러채 가질 이유가 집값 상승이 되었던 겁니다. 지금은 집값 상승에 대한 기대가 많이 줄었고, 전세 사기 문제로 인해서 사람들의 신뢰도 많이 잃었죠.
따라서 시장에 맡기면 저절로 사라질 제도입니다. 뭐 어짜피 강제로 없애기도 좀 그렇구요. 근데 굳이 전세제도 찬양하고 서민들을 위한 제도라고 포장하기엔 좀 민망한 면이 많습니다. 역사도 그렇구요.
주택임대차보호법은 전세보증금 반환이 법적으로 보장되도록 대항력등을 만들어줬죠.
그게 우연이라고생각하시나요?
법적보호없이 권리금처럼 존재하던 풍습을 법제화시켜서 주택공급을 위한 제도로 만든겁니다.
당시기준으로 전세금이 보호되니 임차인들은 전세를 더선호했겠죠? 그럼 전세가가 크게오르죠? 전세가가 매매가를 밀어올리죠? 집값이 오르니 사업성이 크게오르고 건설붐이 일어나고, 주택공급이 팍팍 되죠? 공급을 마구늘려도 집값이 오르니 줄서서 청약받죠? 이러한 선순환이 90년 초반까지 건설붐을 만든겁니다.
전세금이 안전하다면 전세가 가장 유리한데 전세가 사라질수는없잖아요?
그러면 갭투자, 단기시세차익형 투자또한 인정해야하는겁니다.
의견개진하시는 분들이 많은데.
부동산 갭투기/ 다주택보유자/ 공급이 적어서 오르네
뭐 어쩌구저쩌구 논쟁들의 시발점은
부동산 시장을 뒤틀어버린 ‘전세대출’때문입니다.
주거안정화를 목적한다면서
담보도 신용도 턱없이 모자르는 사람들에게
부동산 매매금액에 필적하는 거액을 심지어 상대적 저리로
턱턱 빌려주기 시작하면서 말이죠.
최초 전세의 개념은
세입자 입장에서
보유한 주택 매매자금을 관련 소비없이 집주인에게 맡겨놓고
보유한 금액보다 좋을 집을 빌리는 방식이었습니다.
달리말해
전세는 보유한 자금보다 비싼 집에 거주할 수 있게 해주는 거구요.
월세내고 살면 종잣돈이 깎여나가는건데
전세살면 ‘공짜’로 본인 자금으로 매매할 수 있는 집보다 더 좋은 집에 사는 겁니다.
그러니 세입자 입장에서는 너무나 굿 딜이라
안 할 이유가 없었고. 지금도 마찬가지 입니다.
다만 주택가격이 오르는 시기나
세입자가 보유한 금액보다 비싼(좋은)집을 구하는 경우,
각종 대출 등으로 돈을 보태서 집주인에게 빌려주는 상황이 생겨나는 것이고
이전까지는 신용대출/ 담보대출 / 가족에게 빌리는 등으로 그 갭을 메꾸었었죠.
그래서 과거엔 어찌되었건 돈을 모아서 미니멈 종잣돈을 모아 전세자금을 만들어야 했습니다.
전세자금도 안모으고 월세살면서 술이나 먹고 놀러다니면
놈팽이 취급당했어요.
기본적으론 이런겁니다.
근데 여기서부터 다들 헷갈리시기 시작하는 지점이 생겨납니다.
바로 이명박근혜때 리먼 사태가 일어납니다.
(둘을 붙히는 이유는 둘다 같은 xx라서 그렇습니다. )
매매가가 떨어지고 부동산시장이 글로벌하게 침체됩니다.
국내 건설경기도 엉망이 되어가고 있었죠.
이때 각종 부동산 관련 제재 정책들이 대거 축소되거나 사라지고 각종 규제가 풀려버립니다.
그래도 부동산 시장이 살아나긴 어려웠습니다.
왜냐하면 미국에서는 집 샀다가 리먼사태 터지고
자살하는 사람이 엄청나게 많은 시기였어요.
자산시장에서 글로벌 후폭풍이 엄청났던 사건입니다.
그런데 놀랍게도 국내에서 주거용 부동산의 매매가가 떨어져 아무도 집을 안사니,
뉴스를 통해 무주택자들이 전세로 몰려 전세가가 폭등한다는 내용들이 엄청나게 쏟아져 나옵니다.
실제로 영향은 있었지만, 전세가 상승의 시작지점쯤 되는 시기였었죠.
그리고 짜잔.
서민 주거안정화를 위한다는 명목으로
매매가는 바닥으로 내려가는데도 불구하고 전세대출제도라는 것이 하락장의 하방을 받혀주기 시작합니다.
이때
전세대출자금을 대량으로 정부에서 시장에다가 풀어버리니
전세가가 더 폭등하고 갈수록 고액전세가 일반화 되기 시작합니다.
그리고 리먼사태의 여파가 부동산 시장에서 있는듯 없는듯 사라져버립니다.
주택용부동산 기 보유자들에게 매매가 떨어진걸
전세 레버리지로 메꾸라고 신호를 줬던거죠.
그리고 이와 더불어
계속된 저금리 기조와 부동산 경기침체/공급부족을 이유로 풀어버렸던 개발규제들이
상호 시너지를 일으키며 부동산 호경기로 바로 전환되며,
매매가 상승/ 개발계획의 난립/ 엄청난 수의 다주택자들을 양산하는 결과를 초래합니다.
이게 전세제도로 인해 붉어진 문제가 심화되어온 과정입니다.
그러니
썪은 고름은 전세대출 때문에 생겨나는게 맞지만,
수술하려면 전세제도까지 다 통째로 도려낼 수 밖에 없는거예요.
이런지점까지 다함께 생각해보셨으면 합니다.
전세대출은 저금리시대에 아주저렴한 비용으로 젊은이들이 쉽게 아파트에서 살도록만들어줬죠.
그덕에 신혼부부의 80%가 아파트에서 살림을 시작하게되었고 이게 아파트 전세없이는 결혼을 안하는 상태가 되었죠.
저출산이 지금도 심각한데 전세대출없애고 전세제도 없애면 저출산은 완전히 사회를 잡아먹을겁니다.
이런부분은 월세화를 가면서 비싸진 주거비에대해 신혼부부를 현금지읜해주는 방식으로 해결할 수 있습니다.
다만... 전세대출이 없었어도 전세제도하에서는 대동소이한 급등과 급락이 반복되었을겁니다.
05~08년까지의 부동산 급등때는 전세대출은 존재도안했었죠.
전세제도아래서 대출이 있든없든 시세차익형 투자는 사라질수없습니다. 월세전환 외에는 답이 없습니다.
맞는 말씀입니다.
지금 뭔가 하기에는 늦었고
되돌린다쳐도 너무 오랜 시간이 소모될 것으로 보입니다.
대량으로 풀어버린 전세대출 금액을
10년안에 반에 반만 회수하는것도 불가능에 가까운 일이라
이미 엎질러진 물입니다.
그리고 전세대출의 규모 축소/회수 자체가
결혼적령층/출산예정인구들의 저출산문제 이전에
대한민국의 평범한 가정들을 한강에 가게 만들수도 있습니다.
이렇기에
현실적으로는 전세대출제도만을 퇴출할 방법이 딱히 없는거죠.
그래서 청년/ 출산가정/ 노령층에 대한 주거지원은
전세자금지원이 아니라 다른 방식을 통해 지원하고
전세 자체는 제도적 수단을 통해 직접적으로 없애려는 의지를 보여줘야 합니다.
임대방식에 너무 다양한 옵션이 있을 필요가 없다고 봅니다.
전세제도는 전세계적으로 유례없이
투자자에게 위험할정도로 엄청난 베네핏을 주는 제도입니다.
이 시점에서도 이것을 계층사다리돌파의 유일무이한 수단이라고
홍보하고 방어하는 세입자(로 위장한 기존/예비 투기세력)에 휘둘려서는 안되겠죠.
그리고 한가지 동의하게 어려운 부분이 있는데,
제게는 국내에 전세대출 제도란 것이 있었기에
대출시장상황이 받쳐주는 저리시기에
신규 소자본 다주택자(소위 갭투자자)가 대거 생성되었고
이 것이 더 큰 폭의 가격상승으로 이어진 것으로 보입니다
하지만 전세대출(+전세보증)은 다릅니다.. 언발의 오줌누기 식 정책의 전형입니다. 당장 편하자고 집값만 올려놓았습니다.
그렇다고 지금 상황에서 전세대출을 급격히 축소하면 메가톤 급 후폭풍이 올 겁니다. 점진적인 월세전환에 대한 대비가 충분히 뒷받침되지 않은 상황에서 밀어부치면 엄청난 반발이 예상됩니다
전세가 아닌 전세대출에 대한 제 의견을 적어보자면. 어떤 정책이나 그랫듯 장단이 있었습니다. 누구의 말대로 좋은 집을 낮은 크레딧으로 공급 되게 하였고 누구의 말대로 집값을 올리는 주범이기도 했구요.
하지만 대출체계가 잡힌 현재는 집값을 올리는 주범도 아니고, 집 공급의 유인책으로 동작하지도 않죠. 지금은, 정책의 미흡함으로 빌라 사기라든가 이슈를 일으키는 문제가 있는 반면 타 도시밀집국가 대비 주거비를 낮추는 역할을 하고 있다고 봅니다.
시대가 변하면서 정책도 바뀔 필요가 있고 인식에 유연함도 필요한 것 같습니다!