안녕하세요
지피티로 이런저런 프로그램을 만들고 data 분석하며 투자 아이디어를 찾는 사람입니다.
통계상 2022년부터 내수(소비동향추이)가 모든 분기 마이너스를 찍고 있고
자영업자는 누구나 체감 할 수 있을 만큼 지금 길거리 경제는 매우 좋지 않습니다.
그런데 내수를 살리고 싶은 정부의 의지와는 다르게
정작 정책은 반대로 가는거 같습니다.
부동산 거래에는 매우 많은 자영업자의 매출이 연관되어있습니다.
중개수수료 외에도 법무사, 회계사, 인테리어(디자인, 도배, 장판 등 각종 실내 건축 기사들 등)
이사, 각종 고가 가전제품의 구매를 유도 하는것이 바로 주택 매매입니다.
그리고 세금 징수 효과도 상당합니다.
지자체의 귀한 세원인 취득세, 그리고 고가주택 소유자와 다주택자가 내는 양도소득세는 귀한 국세이죠
세금은 집 가액이 좀 올라가면 취득세와 양도세 각각 1년치 연봉 우습게 나갈 때도 있습니다.
그래서 저는
한국 아파트의 거래는 내수경기와 상당히 큰 연관성이 있다고 생각합니다.
그렇다면 이 나의 생각은 정말로 맞는것인가?
국토부 실거래가 조회 API로 전국 약 252개 시군구의 모든 실거래 data를 확보 하고
2006년부터 현재까지 전국의 모든 아파트 실거래 가격의 건 수를 카운트 했습니다.
※ 그래프 설명
- 전국의 아파트 거래량은 월별이고 세로축 한칸은 1년
- 거래량 data는 백분위로 표기 peak 거래량은 2020년 6월이 100%
- 2008~2013년은 금융위기 이후의 주택시장 암흑기. → 그래도 거래량이 30~50% 사이
- 2013~2019년 주택시장 완만한 상승기 (박정권 최경환의 부양)
- 2019~2021년 코로나 저금리 거래량과 아파트 가격 폭발적 상승
- 2022년 말 폭락 → 주택 암흑기 시절 거래량의 반도 안됨
주택의 거래량이 줄면 그와 관련 된 자영업자들은 수입이 줄수밖에 없는데
그 업종들이 정말 광범위합니다.
자영업자들은 그렇다 쳐도
대기업도 영향을 받아서 LG나 삼성의 가전기기 경기도 별로 안좋고
가구업체도 뭐 좋은게 하나 없습니다.
그래서 전 주택의 거래량이 매우 중요한 지표라고 생각합니다.
돈을 쓰게 만드니까요.
결혼도 이와 아주 유사하게 돈을 쓰게 만드는데 결혼도 주택 거래도 다 안좋습니다.
그런데 지금의 주택 정책들은 더더욱 거래를 어렵게 하고 있습니다.
부동산 가격을 신경 쓸 때가 아니라 거래를 늘려야 할 시점이라고 생각 합니다.
그래야 한국의 내수가 살아나고 돈이 돌고 하지 않을까 생각 합니다.
이사중에 주택매매는 비율이 적죠;;;
부동산 시장은 안오르게 하고 내수만 살리고 싶다!라는건 있기 어려운 일입니다 ㅎㅎ
내수가 무한정으로 좋으면 부동산이 너무 많이 오르니 금리로 컨트롤하면서 경기 식히고도 하는것이고요.
이x석이 토론회에서 했던말이였던것같은데
오해안하셨으면좋겠습니다.
'아이스크림이 많이 팔리면 상어공격으로인한 인명피해가 급증한다' 라는 가설이 있었는데
전혀 상관없는 데이타두개를 모아 연결지어보니 그럴듯한결과가 나온거죠
예로 선풍기가 많이 팔리면 혹은 수박이 많이 팔리면
뜬금포(?)로 상어가 공격을 많이한다 라는 가설도세울수있을것
같습니다
사실본질은 더운여름이기 때문에 아이스크림도 선풍기도 상어공격도늘어난것인데 말이죠
위처럼접근하는방식은 살짝 위험해보입니다
대체로 지금 올려주신 차트에다가 GDP, m2 를 추가로 넣어서 한번 그려보시죠. 그리고, 다시 경기를 살리고 부동산 상승을 최소화하기 위한 졍책을 한번 고민해 보시죠. 거기다가 채무 증가율과 규모 같은것들 추가로 넣어보세요. 그럼 어떤 것들을 고려하게 될지야 사람마다 처한 입장마다 좀 달라질 수는 있지만, 부동산 거래로 인하여 지금가지 보인 개인채무 증가가 가처분 소득에 어떤 영향을 미칠것인가를 생각해본다면, 말씀하시는 주장 중의 일부는 안맞을 수도 있습니다.
그럼 포커스를 어디에 맞출 것인지 고민해 봐야 하는데, 이명박근혜 정부가 사실 경기 동력을 살리지 못하니까 부동산에 올인했죠. 다른 보다 크리에이티브한 산업에 성공할 확률이 있었다면 아마 그걸로 했을거에요. 근데, 못한거죠. 지금 똑같은 일을 하시길 바라는 건데, 저는 소비진작효과 있는 정책과 부동산에 쏠려있는 m2를 줄이는 방법을 동시에 구사할 것 같습니다.
저도 부동산 가지고 있고 부동산 포함한 주식 등의 투자활동을 꽤 오랜기간 하고 있지만, 제 주변에서 부동산 투자 하는 분들 보면 최근 몇년간은 약간 광기가 보여요. 그 광기들이 모여서 사실 부동산 가격의 성장을 이뤄냈다 생각합니다만, 많은 분들의 집단적 광기의 결과는 부채 규모의 지나친 증가라 봅니다. 그분들 소비가 당연히 좋지는 않죠. 근데 그분들은 언제든지 확신만 있다면 빚질 준비가 되어 있어요. 지난 5-6년간의 학습때문입니다. 투자 오래하신 분들은 아시겠지만 2006-7년 부동산 회복하는데 약 10년 넘게 걸렸죠. 특히 남부 북구 경기 지방 타격이 커서 지금도 그쪽 동네들 집값은 지난 몇년간의 집값 변동률보다 좀 작게 나와요. 경험이 있어서 그렇습니다. 제 말은...다른 지역도 같은 위험이 있다는겁니다.
따라서 지금 부동산을 올라가게 하는 정책은 어떤 이유를 들더라도 경기에 좋을 이유가 없어보입니다. 그냥 전체 m2를 줄이는 방법들...론 규모나 금리 조정같은것들이 필요하고 그에 반해서 다른 산업에서의 경기 부양이 좀 필요하다 보는 편입니다. 경기가 안좋은 이유가 부동산으로 생긴 채무가 큰 비율을 차지하는데 그걸 또 할수는 없죠.
사람은 절대(거의) 없습니다.
따라서, 주택 가격이 올라야 거래가 늘어 납니다.
그리고, 주택 가격은 경제 성장의
낙수 효과로 올라 갑니다.
따라서, 부동산도 전체 국가 경제에 종속 됩니다.
향후 30년 이상 우리 나라 인구가 계속 줄어들
가능성이 매우 높고,
우리 나라 경제가 10-20년 전과 같은
1년에 4-5% 성장도 기대하기 어렵습니다.
거의 모든 경기가 하강하는 중인데,
부동산 경기만 활성화 되기는 어렵습니다.
불황에 주택 가격만 계속 올라 가는 것은
절대 불가능한 일 입니다.
내수시장을 확대해야 하는데 정책은 그반대를 하려고 할까요??
부동산 불패 행진을 끊고 주식에 혜택을 줘야
한국 주식도 오르지 않을까요?
말씀하신 인테리어 사업, 전자제품 구매 등등 모두 부가가치가 거의 없습니다.
그런데 수천조원의 돈이 여기로 들어가요.
이 돈이 기업으로 부동산이 아니라 기업으로 들어가서 고부가가치 산업을 못하면 당장 외화 벌이가 안됩니다.
외화 벌이가 안되면 식량과 기름을 못사요.
심지어 부동산으로 들어가는 돈이 엄청난 대출을 만들고 있습니다. 심지어 외국 신용평가사는 우리 나라가 이 돈을 못갚을 거라고 채권자들에게 원금 건지고 싶으면 회수하라고 권하고 있어요.
우리 나라가 미래에 살아 남을 수 있느냐 아니냐가 부동산에 들어간 돈을 기업으로 이전할 수 있느냐 아니냐로 결판 나는 순간이라고 생각합니다.
오죽하면 그 부동산 좋아하는 트럼프도 미국 내 기업 유치를 위해서 정신병자처럼 행동까지 할까라는 생각을 많이 합니다.
트럼프가 금리인하로 파월을 위협하는 이유도 현재 미국의 주택시장 가격이 하락하는 영향도 크다고 봅니다. 사람들이 대출 받아서 집 사기 어려워지니까요
주택가격오르면 월세오르고 수입이느니 소비효과 크겠죠;;
그런데 부동산은 다 투기꾼이 사고 엄청난 영끌을 한다고 생각하는데 그런 사람들도 있겠지만, 아닌 사람들도 많습니다. 애초에 DSR 제한도 있구요.
그리고 자본주의 자체가 빚으로 성장하는 시스템입니다. 정부도 분명 이런거 잘 알겁니다. 다만 위에 글쓴 사람들 같은 유권자들의 편견과 분노때문에 반대의 정책을 하는거겠죠.
반면 한국의 경우엔 반대입니다. 2020년 KDI 보고서에 따르면 한국은 부동산 가격이 상승해도 실물경제에 미치는 영향은 제한적이라고 했습니다. 제 추측으로는 한국과 미국이 반대되는 이유는 부의 집중도가 미국은 주식, 한국은 부동산 이라서 그런게 아닌가 합니다.