프랑스 부동산은 코로나19 대유행 이후 3년 넘게 하락 중입니다.

프랑스 부동산 플랫폼 MeilleursAgents에 따르면, 파리 주택 가격은 2021년 이후 13분기 연속 내리막입니다.

집값이 비싸다는 파리는 2024년 2분기 기준 1㎡ 당 9,500유로(한화 1천 5백여만 원)로 전년 대비 5.5% 하락했고, 수도권 전체인 일드프랑스(Île‑de‑France)도 마찬가지로 5%대 하락세를 보이고 있습니다.

한국은 새로운 부동산 정책에 맞춰 수요자와 공급자들의 눈치 싸움이 계속되고 있지만, 프랑스는 부동산 시장에서 어떤 긴급함도 찾아보기 어렵습니다. 사실상 집을 사고 싶지 않아 합니다.

집값 하락의 원인이 구조적이기 때문입니다.

먼저 '빡센' 대출 규제입니다.

상대적으로 대출이 쉬운 한국은 '집값 대비 대출 허용 비율'인 LTV를 최대 70%까지, '연 소득 대비 전체 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율'인 DSR을 40% 적용해 왔습니다.

그러나 프랑스는 DSR을 최대 35%로 고정했고, 상환 기간도 25년을 넘길 수 없습니다. 아파트를 무리해서 구매한 뒤, 세입자에게 바로 전세를 주고 은퇴 이후로 넘어가는 40년 이상의 원금 상환 기간 통지서를 받아 드는 한국과는 상황이 다릅니다.

부동산 보유와 취득 비용도 부담입니다.

한국은 다주택자나 고가 주택일수록 세금이 가파르게 늘어나지만, 프랑스는 거래세와 보유세가 전체적으로 꾸준히 무겁습니다.

취득세 및 등록 비용은 전체 거래가의 평균 7~12% 수준에 달해 초기 진입 비용이 많이 들고, 보유세는 단일 재산세 형태입니다. 부동산에 대한 양도 차익도 부분 감면을 받으려면 최소 6년 이상 보유해야 합니다. 즉, 부동산을 사고팔 때의 '진입과 이탈 비용'이 높아, 쉽게 투자하기 어려운 구조입니다.

또 정부가 임대 시장에 강력히 개입합니다.

한국은 목돈을 받아 집을 임대할 수 있는, 전세라는 독특한 제도로 '자가'와 '무자가'가 부동산 시장에 섞여 있지만, 프랑스는 매매 혹은 월세로 거주합니다. 대신, 공공임대(HLM : 저소득층 주거권 보장 시스템)가 활발합니다.

프랑스의 공공임대(HLM)는 국가가 직접 건물을 소유하지는 않지만, 건설 보조금과 장기 저리 융자, 세제 혜택 등을 통해 사회주택 운영 주체에게 인센티브를 제공합니다.

이는 민간 월세 시장의 급등을 막고, 저소득층의 도심 거주 기회를 보장하는데 프랑스 전체 임대의 약 17%를 이 공공주택이 차지합니다.

(후략)