무주택자로서 6/27 정책에 대해서 매우 관심이 많습니다. 

지금은 경기 신도시 20평대 주거형 오피스텔 (방3화2) 에 전세 (대출 최대한 받아서)에 살고 있고요. 

수익은 현재는 외벌이인데 적지 않게 받고 있습니다. 내년 와이프 복직하면 더 나아지겠죠. 

추후에 당연히 집을 매수해야하니 이번 대출 규제 정책에 대해서 관심이 이래저래 많습니다.

그간 봐온 동향과 제 짧은 소견으로 앞으로 부동산 시장을 예측해보고자 합니다.

그냥 재미로 봐주세요. 

1. 전세 가격 하락 

  사실, 이번 정책 발표 후 매매 감소 -> 전세 수요 증가로 인해 전세 가격이 상승할 줄 알았습니다. 수요/공급 측면에서는 당연한 예측 소견이었죠. 다만, 이번 정책에 포함된 것 중 하나가 신축 아파트에서 집주인이 대출이 있을 경우, 세입자가 전세대출을 못 받게끔 하는 제도가 전세 가격 하락의 주된 원인이 되는 것 같습니다. 

  가령, 기존에 12억짜리 신축 아파트를 분양 받으면 신축이다보니 매매가 대비 전세가격이 높아, 예를 들면, 집주인은 4억 (이것마저도 대출을 완전 받았겠죠.)만 마련하고, 나머지 8억은 전세로 충당하면 되는 구조였습니다. 다만, 이게 이번 규제로 완전 막히다보니 8억을 전체 현금으로 낼 수 있는 세입자가 아니고서는 들어올 수 없는 상황이 되어버렸습니다. 당연히 집주인은 어떻게든 전세 가격을 낮춰서 목돈을 마련해야하고, 나머지는 알아서 신용대출을 하던 마련해야하는 상황이 되었죠. 이걸 당장 월세로 전환하기도 힘든게, 어떻든 간에 집주인은 잔금인 8억에 해당하는 목돈은 마련해야하는 상황이기 때문에 보증금이 낮은 월세로 마냥 전환하기도 힘들죠. 울며 겨자먹기로 전세를 낮출 수밖에 없는 상황이죠.

 즉, 전세 시장에 값싸고 좋은 신축 아파트가 풀리게 되는 건데 세입자 입장에서는 같은 가격이면 당연히 신축을 선택할 것이고, 그 결과 낮아진 신축 전세 가격에 따라서 나머지 전세 가격도 낮아지게 되는 상황이 될겁니다. 그렇게 하지 않고서야 기존 구축 아파트에서는 전세 세입자를 구하기 어려울테니까요. 

2. 갭투자 감소로 인한 매매 가격 하락

  이번 정책으로 대출을 통한 갭투자가 불가능하기 때문에 매매 수요는 감소할 수밖에 없을겁니다. 최근 발표한 기사(출처: https://www.joongang.co.kr/article/25349814)에 따르면, 서울 전체를 기준으로 갭투자 비중이 40%가 넘고, 특히 용산, 서초는 50%가 넘습니다. 즉, 앞으로는 전체 수요 가운데 50% 가량이 증발하는거고 이는 절대적인 수요의 N수가 감소할 수밖에 없죠. 이러한 수요감소는 수요/공급 법칙에 따라 가격하락을 일으킬 수밖에 없을 겁니다. 기존에 집을 투매한 사람이 호가를 안 낮추고 버틴다고는 하지만, 떨어지는 하락장에서 대출이자를 내가면서 버티는게 과연 옳은 선택인지는 객관적으로 판단하면 누구나 다 알겁니다.그와중에 하락장 리스크를 빨리 떨쳐내기 위해 어깨에서라도 팔자라는 사람을 시작으로 집값가격 하락은 시작할꺼고 어디까지 내려올지는 추후 시장을 지켜봐야겠죠. 

3. 전세 -> 월세의 전환은 불가피

  이번 규제 정책으로 인해 결국 전세 대출도 영향을 받을 수밖에 없을 겁니다. 정부가 전세 보증의 규모를 줄이고, 집값이 떨어지는 시장에서 전세 보증금 반환이 불투명해질수도 있는 상황이니까요. 이러한 흐름은 결국 전세의 월세화를 일으킬 겁니다. 다만, 집값이 높아질대로 높아진 이 시장에서 과연 전세를 전세대출없이 사는 사람이 몇이나 있을까 싶습니다. 실제로 전세대출의 대부분은 오히려 고소득자에서 나오는 통계가 이를 뒷받침 합니다 (출처: https://www.joongang.co.kr/article/25316304). 이말인즉슨, 현금이 상대적으로 많은 고소득자마저도 전세를 대출끼고 받는다는 얘기입니다. 이렇게 된 데는 아무래도 높아질대로 높아진 집값의 영향이 가장 주요했을 겁니다. 결국 전세의 월세화가 가속화된다하더라도 이미 예전과 달리 전세를 대부분 대출을 끼고 사는 시장이 되어버렸기 때문에 전세가 월세로 전환되더라도 그 충격은 크지 않을 것으로 예상합니다. 

  덧붙이자면, 개인적인 소견으로는 전세라는 제도가 현재의 집값 상승의 큰 한 축을 담당했었기 때문에, 장기적으로는 없어져야할 제도라 생각합니다. 1900년대 후반기 고도 경제 성장을 이루는 개발도상국에서 주거 안정의 큰 역할을 했던 제도임에는 분명하나, 이제 우리나라는 높은 이자에서 낮은 이자로 전환하였고, 부동산과 같은 자산의 가격이 크게 상승하였기 때문에 앞으로 전세 제도의 유지는 득보다는 실이 큰 제도라고 생각합니다. 이 전세 제도마저 없어져야지 집값 거품의 붕괴는 완성이 될거라고 생각합니다. 물론, 전세 -> 월세로 전환하면, 각 언론에서는 서민 잡는다고 입에 게거품을 물겠지만서도요. 

  이상 앞으로 부동산 시장에 대한 제 짧은 소견이었습니다.