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2019년 1월에 올라왔던 블라 부동산 전망

삼성물산· ▪*****  

작성일3일 조회수1,358 댓글10북마크 

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1.아파트값 어디까지 오를까? 편
- 10년전 대상승시 저점대비 2.5배 상승후 마지막에 20% 정도의 오버슈팅 구간이 있었음 (강남 대장주 평당 1500 -> 4000 -> 5000 ) - 이번 상승장에서 저점대비 두배의 상승이 있었고 더 상승하면 오버슈팅 가능성 높음 (강남 대장주 평당 4000 -> 8000 -> 더 상승시 오버슈팅 , 강북 대장주 평당 2000 -> 4000 -> 더 상승시 오버슈팅) - 이번 상승이 두배로 10년전보다는 낮지만 절대금액으로 보면 평당 4천 상승으로 10년전 평당 2500 상승을 정확하게 50% 상회함(10년전 2500 = 현재의 4천과 같은 가치임)- 강남 핵심지 기준 10년간 두배 상승은 받아들일수 있음- 노도강 금관구까지 오르면 상승장 끝

2.진짜 평당 1억 시대는 더 기다려야 편 - 원베일리, 반주 1 이 준공되는 시점이 진정한 평당 1억 시대(강북 5천 시대) - 현재는 가짜 1억 시대 - 개포, 서초, 방배, 반포 비한강변 강남 신축은 원베일리,반주의 70-80% 정도 가격에서 형성될것임 - 아리팍은 1억시대를 위한 페이스메이커 - 잠실 엘리트 20억 돌파는 진짜 평당 1억 시대가 와야 가능(반래 30억 - 엘리 21억)

3.2015년 가격으로 지금의 위치를 확인하기 편 - 폭락 없음, 2015년 가격은 더이상 불가능 - 가격 조정폭은 최대 신축 10-15%, 기축 15-20%, 재초환 못피한 재건축 20-25% 정도로 생각 생각한것보다 조정폭이 적을수도 있음 - 지리한 기간 조정 올것임 - 실거주 1주택을 노리는 사람은 너무 기다리지 말고 적당한 가격이 오면 들어가야 함 조금 더 떨어질수는 있으나 길게보면 괜찮음 추가 : 단지에 따라 다르지만 상승이 빨랐던 곳은 대략 2017년말, 늦었던 곳은 올해 초 정도 가격을 생각하고 접근하시면 될거 같습니다

4.현재가치와 미래가치 편 - 전세가 60% 가 기준, 전세가 = 현재가치 , 10-15년차 기준 전세가 곱하기 1.66 이 적정 매매가 25년차 기준 전세가 곱하기 2가 적정 매매가 - 10년차 전세가 9억 되어야 현재가치로 매매가 15억 넘는게 합리화됨 - 미래가치 10-20% 까지 반영 - 5년안에 실현되어야 진짜 미래가치 - 급등기에는 미래가치 부풀려짐, 조정기에는 미래가치 과소평가 - 전세가와 매매가 1.66 법칙이 맞지 않는 경우 매매가 오버슈팅 또는 전세가가 과도하게 높은것

5.전세가율 편 - 전세자금 대출을 고려하면 10년차 기준 50% 이하로 내려가면 매매가 올라가기 어려움 - 10억이상 고액 전세 받아줄 사람이 많지 않음 - 반래, 반자, 엘리트, 마래푸 전세가가 60% 를 넘어가야 다시 상승

추가 : 핵심지 신축, 기축의 전세가율 60% 를 넘을 때까지 조정이 올수 있습니다 추가 : 현재가치로만 평가시 30평대 평당 5천(16.5 억) 을 넘기 위해서는 전세가가 10억 도달해야

6.로또 청약의 시대 편 - 원베일리, 반주 가 후분양하지 않는한 수년간은 청약의 시대(대략 2020-2021년까지) - 강남만 고집하지말고 아무곳이나 넣을것(둔촌 주공 강추) - 2-3억만 마진이 있어도 조정기에 안전마진이 될것임 - 14-15억으로 마용성 신축을 사느니 강남 청약 당첨이 훨씬 나은 선택 - 50점 이상 무주택자는 청약에 올인할것 - 로또 청약의 시대에는 집값 급등은 없음 추가 : 리더스원이 16-17억이라는 예상보다 1-2억 정도 높은 가격으로 나왔지만 충분히 메리트 있다고 봅니다 5-6년뒤에는 20억 이하 강남 신축은 찾기 힘들것입니다. 삼성상아, 반포 삼호가든, 개포 4, 개포 1, 서초그랑자이, 서초 신동아, 방배그랑자이, 방배 5, 6, 13 65점 이하는 그냥 차례대로 넣으세요 고민하지 말고

7.재건축 몸테크 편 - 괜찮은 지역 1주택자는 강남 재건축에 언젠가는 들어가야 30억을 만들수 있음 - 급하게 들어가지말고 본인이 처한 상황을 잘 고려, 가능한 조합 설립후 들어갈것 - 비강남 신축을 가진 경우 조정기에 갭이 줄어드는 타이밍을 잡을것(재건축이 조정이 클것임) - 10년뒤에 레버리지 효과로 현재 3억 차이가 10억 이상으로 벌어질수 있음 (15억 -> 20억 : 18억 -> 32억) - 은마, 잠5, 반포 3주구, 개포 567, 경우현 등이 대장급이지만 그외에도 반포미도, 서초삼풍, 방배삼익, 임광, 신삼호 구삼호 신동아등이 알짜배기 추가 : 송파구 올선, 올훼, 수서 일원 중대형 구축, 과천 대장급 도 좋음

8.재건축 투자편 - 재초환 피한 재건축, 재개발이 1순위 - 5년뒤 현재가격에 20% 더한 값이 예상 시세, 10년뒤 40% 더함 - 현재 가격이 비슷하면 추후 가격도 비슷할것이나 진행 단계를 고려해야 함 - 가점 낮은 사람은 일반 분양가 + 1-2억 정도면 조합원 물건 고려

9. 입지 편 - 지리적 입지와 지하철 입지의 조화가 필요함 - 20억 넘는 집의 경우 어느 정도의 폐쇄성이 담보되어야 함 - 상업지는 부촌으로서의 한계가 있음

10.오버슈팅은 실수요자들이 만든다 - 언제나 그랬듯 마지막에 불꽃을 태우는 것은 실수요자 - 지금은 급하게 들어갈 타임이 아님 - 10년전 똘똘한 한채 붐으로 버블세븐 대형에 뒤늦게 들어갔던 사람들 10년간 고생하거나 손해봄 - 유행은 돌고 도는것 - 신축 거품 제거되면 10년후 똑같은 일이 벌어질것 - 3년전 가격을 비교해서 상대적으로 덜오른 상위급지의 중소단지, 구축을 가는것이 나음 정도로 정리할수 있겠습니다 2025년-2026년 정도 현재 재건축되는 곳들이 어느정도 다 지어지고 나면 반주 1 원베일리, 청담삼익

--------- 35억(평당 1억 1천) 이상 ---------------------
아리팍, 삼성홍실 아리뷰, 메이플자이(한신 4지구) 신반센자, 반포우성, 개포 567, 반래, 래대펠, 청담자이

---------30억 (평당 9천) 이상 ---------------------
반자, 신반자, 개1, 개4, 서초그랑자이, 삼성상아 반래아, 반포라클라스, 개2, 개3, 서초리더스원 반리체, 반푸써, 방배 5, 진미크, 개8, 서초신동아, 도곡렉슬 서푸써, 서초에스티지S, 방배 6, 루체하임 방배 그랑자이, 방배 13, 개포시영(래미안포레스트)

-------- 23억(평당 7천만원) 이상 -----------------------
정도로 보이고 그 아래에 방배 아르떼, 방배아트자이, 서리풀이편한, 헬리오, 엘리트 , 둔주, 과천 1 정도 로 생각합니다 이정도가 20억을 넘거나 도달하는 곳이 될것 같습니다 한가지 변수는 경제가 폭망하는건데요 불안한 구석이 있지만 나름 잘 버텨줄것이라고 생각합니다 .

몇주동안 출장을 다녀오느라 오랜만에 글을씁니다.

올해 1월부터 12월까지 우리나라 부동산 시장은 다이나믹 했고, 몇주전 GTX-C 예타 통과가 되면서 과천, 양재, 청양리 등 역세권 예정지역의 부동산 시장에 변동이 있을것으로 판단됩니다.

올해초 몇번을 임장을 다녀왔지만 매수에 실패했던 삼성동 **아파트 에 대해 아쉬움이 많이 남습니다. 그래도 올해 수익율은 1월 / 8월 부동산 시장의 호황 때문에 5억이 조금 넘었습니다.

GTX-C 예타가 발표 되었지만 A노선의 경험으로 봤을때 C 노선의 착공과 개통까지 10년정도의 시간이 걸릴것으로 보입니다.

정부에서 부족한 예산으로 신도시 30만호 + 광역교통 공약때문에 5조 9천억 사업비가 들어가는 C 노선의 예타 결과를 급하게 발표한 것으로 보입니다.

예타 발표가 된 시점에서 GTX-C노선 지역을 너무 급하게 투자하는건 리스크가 있습니다.

아직 개통까지 약 10년이 남았고, 남북관계 / 정권교체 / 부동산 시장 등락 / 금리상승 등 다양한 변수를 가지고 있기 때문에 성급하게 투자를 하기보다 3기 신도시 발표와 착공 시점 정치적 상황을 보면서 투자 하는것을 추천 드립니다.

C노선 역세권 투자를 하신다면 양재/청양리를 추천드리고, 광운대/과천도 좋은 선택으로 보입니다.

부동산은 주식처럼 일희일비 하는 시장은 아니지만 소나기는 피해갈 필요가 있습니다.

저도 총알 장전하고 내년 초까지 부동산 시장 관망 하면서 세무 강의나 들으러 다닐 생각입니다.

자산 소득이 급여 소득을 초과 했기 때문에 월급에서 떼이는 세금보다 부동산에서 부과되는 세금에 더욱 신경을 쓰게 되는거 같습니다. 성투 하시길 바랍니다.