전세가가 오른다고 무조건 부동산이 상승 턴하는건 아닙니다.
보통 전세가격 급등으로 전세수요자가 매매로 전환되어 시중에 있는 매물을 구매하고
동시에 집주인들도 매도물량을 거두어 들여서 매도물량이 감소해야지 상승으로 턴하는것이죠.
“아파트값 오른다고? 지금 팔래”...서울 아파트 매물 9만건 쏟아져 (daum.net)
지난 1일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난달 말 기준 서울 아파트 매물은 8만4228건으로, 전년 대비 30.7% 증가했다. 지난달 말 기준 경기 아파트 매물 역시 15만4112건으로 같은 기간 30.2% 늘었다.
서울에서 매물이 가장 많이 늘어난 곳은 서초구였다. 지난달 말 기준 7126건이 등록돼 1년 전(4599건)보다 54.9% 증가했다. 같은 기간 동작구(43.8%), 송파구(43.4%)도 크게 뛰었다.
하지만 서울이나 수도권의 매도물량이 오히려 증가하고 있습니다.
한마디로 집주인들이 이번 상승으로 자신들의 부동산을 팔려는 사람들이 많다는거죠.
특히 서울 서초구의 매도물량이 가장 많이 증가한걸 잘 보셔야합니다.
아직까지는 작년처럼 특례대출 효과가 끝나면 다시 하락세로 돌아갈 가능성이 더 높습니다.
보통 이게 모두 연결되어 있습니다.
그래서 특례대출로 부동산 구매가 늘어나면 그거 매각한 사람때문에 상위 부동산을 구매하는 수요자가 생깁니다.
여기에 특례대출 해당자는 실소유자라 급매위주로 구매하기 때문에 특례적용되는 부동산은 상승이 적은 이유이기도 하고요.
높은 금액의 아파트들은 갈아타기 비용이 높기 때문에 실제로 갈아타기가 만만치 않습니다. 현금 등 다른 자산이 많이 투입되어서 매수하는거죠.
부동산 거래량이 증가도 딱 특례대출 실행후 증가했으니까요.
우리나라 집구매 구조상 실소유자나 갭투자나 자기꺼 안팔리면 상위 부동산을 살 수가 없어요.
부동산이라는건 상급지 고가 아파트가 먼저 팔리면서 중급지, 하급지 아파트가 따라가는게 일반적이에요. 하급지가 올라가고 상급지가 따라가는게 아니고요.
부동산 시장에 돈이 풀려서 나타난 유동성으로 상승하는 것입니다.
딱히 이거아니면 설명이 안되요.
우리나라는 대출증가가 아니면 상승하기 어려운 구조이거든요.
어차피 강남쪽은 대출과 상관없는 집값이에요.
그리고 말씀드린것처럼 일반적으로 상급지가 먼저 오르고 그걸 보고서 아차 싶은 사람들이 추격매수를 하기 때문에 상급지에서 하급지 순으로 매수세가 옮겨가는게 일반적이에요.
아무튼 특례대출이 마중물 역할하는것이 사실입니다.
특례대출로 구매하는 사람은 실소유자라서 급매를 주로 구매하는 사람들입니다.
그래서 상승폭이 크지 않습니다.
하지만 상위부동산을 구매하는 사람은 급매도 중요하지만 위치를 더 중요하게 보죠.
특히 갭투자라면요.
강남 반포가 다른 곳들을 무시하고 계속 오르고 있기 때문에, 내꺼 좀 손해보더라도 팔고 빨리 옮겨가자는 수요들이 있는거 같습니다
특히 서초구 매물이 가장 많이 증가했습니다.
정부에서 그거 가만히 안둡니다.
아 그리고 참고로 PF가 터질수 밖에 없는 것이, 은행들 자금이 다 PF 사업장에 물려 있습니다. 특히 집단대출 많이 해준 곳들은 만기연장 안해주겠다 선언하고 이자 폭등시켜서 다른 곳으로 갈아타게 하겠다는 곳도 잇습니다. 은행에서 직접 들은 이야기 입니다.
예대마진으로 먹고 사는 은행들이 요즘 그래서 많이 힘듭니다. 새금고는 초기부터 터뜨려 버리겠다고 했는대 아직도 이자유예하고 있습니다. 빨리 정리하고 싶은대 정부에서 막고 있으니... 정부도 무슨 음모가 있는게 아니라 금융시장으로의 충격이 두려워서 입니다. 서브프라임사태의 교훈을 배운것이지요.
혹시 우리나라에 억대 연봉 월급쟁이가 100만명이 넘는건 아시나 모르겠네요
고작 3년 연봉이면 국가 최고 핵심지 소위 말해 1급지에 아파트를 살수 있는 세상이라..
전세계에 단 한군데라도 그런데가 있을지 궁금하긴 하네요
와.. ㅋㅋ 나라 망하길 기다리는분이군요
개인사정이 제 각각이고 이에 따라 추세도 제각각 입니다.
개인적으로는 제가 보는 관점은 개인들이 현금이 부족한데 담보대출이자가 아직도 5%이기때문에 상환에 대한 압박이 큽니다. 이에 따라 매각을 하고 싶으나 수요자가 원하는 가격대(구매여력 가능)에는 한참 못 미치고 있습니다. 하지만 은행과 정부의 용인에 전세자금 대출이 최대 3.5~9%이니 자기집을 전세로 주고(대출모두 상환 이자에서 해방, 그리고 현금흐름 개선) 자기도 전세로 이동하는 수요가 꾀 많습니다.
여기에 전세사기로 인해, 보증가입이 가능한 수요로의 쏠림 현상과 주택공급 축소로 인한 물량 감소 콤보가 합쳐져 지금의 착시적 현상이 일어나는거 같습니다.
서울도 이제 양극화 드라이브가 좀 더 걸릴걸로 생각합니다. 상급지는 서서히 오르고, 중하급지는 건물 노후화와 함께 하락하겠죠.
개발차익이 나는 지역은 시간이 지나도 건물의 새로 태어나서 쾌적도가 높은데....
어떤 지역은 한번 준공된 건물이 리모델링도, 신축도 되지 못하고 계속 늙어만 가면,
기존 건물주가 매도하고 탈옥만 하는 지역이 되고, 환금성도 떨어지고,
아파트도 재건축이 되지 못하는 지역은 일종의 할렘화가 진행되는 거니까요.
국민소득이 1만~3만 갈때야 어깨걸고 가지만, 출산율이 0.6으로 가는 와중에 65세 인구가 2천만으로 가는
동안 3만불을 유지만 해도 생산인구가 일당백하면서 수익을 높이는 거라고 봐야죠.
생산성과 주거품질과는 무관하다고 생각합니다. 인구가 줄고 도시기능이 축소된 도쿄에서도 상급지는 어떻게든 재개발이 되고 상업성이 없는 위성도시는 멸망의 길로 가고 있거든요... 할렘도 도시가 완전히 주저앉고 제3자가 매입해서 사업성을 확보할 수 있게 되면서 재개발되고 있죠. 맨하탄 이스트나 웨스트는 자비로 재개발 가능합니다. 집값의 캡이 없으니 20억짜리 썩은집 동일용적율이라도 새건물이면 10억 더해서 30억 300억이라도 받을 수 있으니까요. 할렘에서 재개발도 안 됐는데 10억집에 살 사람은 없지만, 공원 좌우측은 100억이 넘으니 새로만 지어주면 200억도 문제가 안 되는거죠...
신생아 특례는 9억이하 아파트만 대상이 되는데 절반이 10억 이상 아파트 거래입니다.
9억 이상 아파트라고 생애최초 주택구매자만 사는게 아닙니다. 특례대출로 10억 이상 아파트를 사진 않더라도 그 자금의 영향으로 기존 집을 팔고 갈아타기가 늘어난 영향이 있다고 보여집니다.
인구밀집도를 수치로 보면 서울 경기는 어떻게 집값이 떨어질 수 있을까???? 라는 생각이 들던데요.
인구가 줄어든다고는 하지만,
아직까지는 광역시급도 나쁘지 않아보이고, 광역시 외곽은 좀 힘들어 보이고, 그외는 안봐도 될 것 같구요.
다시 병원 가찹고 생활 편리한 도시 아파트로 찾아들죠.
그래서 솔직히 '전국 빈 아파트 몇만채' 이런 말은 저같은 도시쥐 같은 사람에게는 그렇게 와 닿지가 않습니다.
다만 인구감소로 양극화 및 구도심 몰락은 시간이 흐름에 따라 서서히 진행될 것으로는 보입니다.
그걸 극복하려면 저출산이니 뭐니 이런 현상 보다는 인프라라는 거대한 자본없이는 이룰 수 없는것들이 뒷받침 되어야 하는데 사실상 지방에는 그런것들이 너무 힘들고 개발및 투기 라는 명목하에 그것 마저도 짓밟히는 실정이죠.
결국 수요가 있는 서울의 부동산은 꾸준히 오를것이라고 봅니다.
투자 목적이 아니라 거주 목적. 조금이라도 하락하면 너도나도 들어오려고 합니다
엔비디아 같은 느낌.
지금 아파트 가격엔 다음번 재건축 가격까지 반영되어 있고, 다음번 재건축이 불가하다는 걸 아는 순간 가격은 크게 하락할 겁니다. 저는 10년 봅니다.
매물 증가는 시장이 좋아서 늘어날 수도 있습니다.
지금 경우는 어떤 경우인지요? 급매를 던지는게 늘어나는건가요?