최근 몇년간 물가가 많이 올랐다고는하나
두세배 가격올린 식당 못봤고
두세배 가격올린 전자제품도 못봤고
노동자 임금이 두 세배로 올랐다는 기사도 못봤습니다
유독 건설비만 두세배 올랐다는게 도저히 이해가 안됩니다
자재비가 정말 두세배로 올랐나요?
건설노동자 임금이 두세배로 올랐나요?
금용비용은 두세배 올랐을수 있겠다 싶습니다
대체 건설원가 두세배 올랐다는 기사의 근거는 뭘까요?
개인적인 의견은
PF에 물린 건설사들이 일부 사업성있는 수도권 사업장에
건설비를 전가한게 아닐까 싶습니다
PS 이런 상황에 건설비 두세배 오른걸 기정사실화하고 문제 제기하지 않는 언론은 정말 최악입니다
자기들 벌던거 생각하고 건설비 오른 것도 감안해야하니까 오르는 거죠.
땅값은 제외죠..
예전에 용적율이 100%도 안되는 주공5층짜리는 280%되면서 남는 집 팔아서 돈 받고 재건축했지만, 지금은 150%단지도 거의 없고 200%에 육박하는 애들이 280%보면서 재건축을 하니까 안 되는거죠... 지금 재건축 계약한다는 이야기 나오는 곳들은 전부 공사비 평당 1천만원 이상 쓰고 합니다. 다세대주택들은 건축비 평당 1200-1300짜리도 많습니다.
유튜버들, 교수들도 개소리 시전중이고
밑작업만 할 잡부 두 분을 직접 고용해서 제가 대가리로 업무지시 하고 네시간에 끝냈고, 일부 철거 까지 추가까지 해서 총 6시간 + 밥시간 한시간 반 걸렸습니다. 하루 일당 다 줬습니다.
필름 시공은 이후 다른 업자에게 기공 일당 두명 하루+재료값으로 끝냈습니다.
인테리어 쪽에 저런 장난질은 어제 오늘이 아닙니다.
예전에는 기술자1명에 조공 2명이 일했다고 하면 요즘은 기술자 1명에 조공 2명 안전보조조공 2명이 일해야합니다.
예전에는 하루 6시간(2시간 일일교육업무등,이동시간,휴게시간 별도) 일하면 요즘은 하루 4시간 (기존 2시간외 일하기위한 안전보강시간(예를들면 안전바설치등)일합니다.(중대재해법때문임)
배관공사등은 2배이상 올랐습니다.
코로나 전 평당 450~550이던게 750~950까지 갔었습니다.
지금은 약보합 상태이구요.
대략 현재 1.5배~1.7배정도 오른거 같아요
건축비에는 부대비, 금융비용 등이 추가되어 두배 이상 오른건 맞습니다.
단순하게 금리이자만 봐도 그렇구요.
그리고 말씀하신 경매로 땅 팔아서 분양가 정상화는
전혀 연관 없습니다.
분양가는 토지지분, 용적률 및 금융비용, 자재비가 모두 사업성이 높아져야 하는데
현재 금융비용은 다 똑같으니, 서울 내에 토지지분,용적률을 만족하는 단지가 별로 없습니다.
고로 재개발 사업성이 안 나온다는 얘기죠.
분양가 안정화를 기대하신다면…아마 오래걸릴 겁니다.
단순하게 봤을 때 건설사들이 재개발로 힘든건
(허가가 났으며)사업성 높은 곳 개발됨 -> 돈 잘범 -> 점차 사업성이 조금씩 떨어지는 곳도 재개발 및 주택개발 -> 돈 잘범 -> 반복 -> 금리상승 -> 건설사 수익 급격 악화
이 구조인지라 분양가 정상화는 다른 얘기입니다.
그래서 대형건설사들은 다시 대규모 토목 사업으로 사업방향을 틀어 리스크를 관리하고 있는 시점이구요
그리고 추가로, 다들 경매처리해라 하는데 국토부가 이걸 몰라서 안 하는게 아니라 받아줄 사람이 없습니다.
저금리라면 쩐주 있는 시행사가 사들여서 묵혀뒀다 팔거나 개발하겠지만 지금같은 고금리때는 받아 줄 사람이 없어요.
건설사들도 팔고 싶은데 팔리지도 않고 팔아봐야 대출 갚지도 못하니 안파는것도 있습니다.
대형 건설사들도 보통 금리 7~8프로 단기 15프로까지도 빌리는 시기입니다. 누가 받아줄까요
예전이면 30개월 가능하던 공사가 이제는 품질, 안전 관리를 위해 36개월 이상 가야하는 상황이 되었고, 이 모든게 고금리와 합쳐져 공사비가 2배 혹은 그 이상 된다는 상황이 조만간 현실화 될 거 같습니다.
자재비는 대략 30~40% 정도 오르지 않았을까요..
대신 아파트 공사업체는 채권을 팔지 못해서 자금 확보가 어렵고 이자 부담도 크고해서 이 부분이 많이 힘들것 같습니다.
인건비 증가도 그렇지만, 공기 증가 = 금융비용 증가이니 만만치 않을 것 같긴 하네요.
코시국때 콘크리트 모자라서 못구해서 공사 진행 못할때 그때 타격이 컸나보더라고요
일단 관수용 철근 가격은 13.5% 내려갔습니다.
민수용은 1년전 보다 20% 이상 가격이 하락 했지요.
경기 부진으로 건설 자재도 안팔리면,
가격을 내려야지요.
당분간 철근 가격이 올라갈 가능성은
매우 낮아 보입니다.
링크
https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202405031816079380618
철근 가격은 많이 올랐다가
원위치 찾아서 서서히 내려가는 중 입니다.
수요 부진으로
전년 동기 대비 24% 하락 했네요.
이제 시멘트와 레미콘 가격만
제자리로 가면 되겠네요
링크
https://n.news.naver.com/article/014/0005177388?sid=101
LME 기준
Aluminium 19년 5월 $1,800/t -> 현재 $2,500/t, Copper 19년 5월에 $6,000/t -> 현재 $10,000/t 수준으로 많이 오르긴 했습니다.
집한채 짓는데 구리나, 알루미늄이
대략 몇kg 들어갈까요??
전체 공사비 원가의 10%도 안될것 같네요.
철근과 레미콘이 대부분 아닐까요??
알루미늄 가격도 좀 내려 왔네요.
다만, 환율이 문제 이네요.
원자재 금액은 150%만큼밖에 안올랐는데 왜 200%/300%가 되는가? 를 따진다면,
LME는 유통/가공에 대한 금액은 제외된 순수 원자재값이고, 여기에 자재 생산을 위한 추가적인 타 자재비, 운송비, 그리고 공사 수행 기간에 예상되는 임금인상, 물가인상 등도 고려해야겠죠.
건설비가 코로나 초기인 19~20년쯤에 평당 500~550만원정도 하다가 우크라이나전쟁 터지고 나서는 900만원 가까이 치솟았다가 지금은 750만원 수준인 것으로 알고 있습니다.
아직도 사업성 좋은 곳은 금리만 좀 떨어지면 재개발, 재건축 할만하지만 부동산경기 활성화 때 반짝했던 사업성 별로 안 좋았던 곳들은 추가분담금이 어마어마하죠. 특히 소규모로 진행되던 모아주택, 모아타운 등은 이미 시작한 거 이러지도 저러지도 못 하고 있습니다.
특히 건설비보다 더 무서운 것이 금리죠. 금리는 분양가와 PF대출이자 양쪽에 막대한 영향을 미치니...
국내랑 해외랑 업체들이 다 두배씩 올려서 오더라구요
재료 원가 찾아봤는데 당시에 2배씩 오른게 많았어요
https://www.kpi.or.kr/www/
시설현업 종사중인데 오른게 맞긴합니다만
결국 자재가격보단 인건비 및 유류 등의 물가상승을 동반한 여파라고 보면 될것 같습니다.
다만 부대비용.. 밥값+숙박or교통비 오른것과..
일반적으로 공사관련 계약은 투입 공수 계약이 아닌..
도급으로 계약하는 일이 많다 보니
토-일 레미콘 타설 불가로 인해
공사기간이 늘어남에 따라 관리비용+유지비용(일꾼들 다른곳으로 안 가도록 노는날도 숙식 제공을 해줘야..) 이
늘어나므로 최소 2배 이상 오른게 맞습니다.
노무직 한정으로 이런 상황이 발생한게..
반도체 공장 증설 관련 현장으로 인력들이 몰려서...(평택이 최근 5년간 숙련공 블랙홀이었죠)
작년초까지는 해당 인력들을 충분히 소화시킬수 있을 만큼 반도체 경기가 좋았는데
현재는 속도조절로 인한 투입인력이 많이 줄어들어 전보다는 구인난이 발생하진 않지만
한번 올라간 노임체계가 내려오지 않고 있는게 현 상황입니다.
실제로 처자식 없는 사람은 평택가서 한달 일하면 두달 먹고 산다는 소리도 있었죠 ..
레미콘 업계 연이은 파업으로 토요일 출하가 안되는 상황에
레미콘의 경우 운송료가 원가에서 차지하는 비중이 높아 철근 가격처럼 하락하진 않을 듯 하고..
기타 소모자재 ( 철스크랩을 사용하지 않는 석유화학 관련 자재 ) 는
주유소에 가서 보이는 기름값 보시면 대충 답이 나오지 않을까 싶습니다.
철 관련 자재는 보관에 필요한 비용이 많이 들어가는 상황이라
일시적으로 저렴한 가격으로 공급받는게 가능하겠지만..
공급량 조절 들어가면 철스크랩 단가와 연동이 되겠지만
전기료 라는 상수가 있기에 코로나 이전 단가로는 회귀가 힘들 겁니다.
특히 아파트 같은 공동주택의 경우.. 대규모 자원 투자가 이루어져야 하므로..
위에 열거한 인건비+자재비 인상에
건설관련 숙련공 부족으로 인한 외국인 채용으로 인해 발생하는 관리비용+하자보수비용(날림공사가 원인)
안전관리지침이 강화됨에 따라 추가 발생하는 비용..
(요즘은 현장들 지게차가 10km 속도 다녀도 앞뒤로 안전관리자가 2명씩 붙어야 합니다 ㅎㅎ)
고금리로 인한 건설회사의 리스크 관리가 빡세서..
잡음 없이 초기 세팅한 공기대로 끝내도 본전 소리가 나오는 상황이라...
아무래도 실제 소비자(입주자?)와 공급자의 괴리가 심한듯 합니다.
안전관리비
금융비용
엄청올랐습니다.
두배는 아니고 우크라전쟁전하고 비교하면 평당 30-50%는 오른거같네요.
400에 가져가던 아파트도 요즘 650도 갸우뚱해합니다.
짜장면도 밀가루가 차지하는 비율은 적습니다.
1. 불법 하도급으로 건설업에서 일하는 사람들 인건비가 계속 고정됨(인력소 사장만 돈범)
2. 옜날에 비해 건설업에서 일하려는 사람들이 없음(위험하고 돈안되고)
3. 인력수급이 안되다보니 현장의 숙련공들이 노하우를 전수할 근로자가 적어짐(인건비 상승 원인)
4. 그와중에 코로나와 우크라이나 전쟁터짐(환율,콘크리트수급 문제의 시발점)
5. 인력수급안됨->외국인근로자수상승 + 현장정지 + 노하우전수안됨 + 원자재값상승 + 콘크리트 수급안됨
6. 이모든게 도미노처럼 연계되서 광주 화정아이파크 붕괴됨,검단 aa13 주차장 무너짐, 검단 aa21 주철근 70%누락됨등등 문제 발생
7. 기준금리 상승으로 PF 문제 발생
8. 건설업계에서 어떻게 대비해도 붕괴로 인한 리스크 관리가 안될것을 눈치챔
9. 건설업계에서 비주택 사업만 바라봄
향후상황은
1. 무너지는 건물 속출
2. 건설업계 PF문제로 연쇄부도
3. 건설업계 구제를 위한 공적자금 투입(but LH가 건설사 보유토지 사주겠다고 2조 투입했지만 2%밖에 못쓴것의 반복)
4. 3기신도시 장기화 + 5호선 연장(김포/인천) 보류, gtx 보류
5. 5년 계류중 슬슬 인구문제로 부동산 거래률 1/10으로 줄어듬이 대폭 보도됨
6. 서울외 부동산 거품 완전 삭제 및 서울 집중화 현상 극대화
7. 도시 관개시설등 인프라 노후화 및 지방 도시 소멸로 한국의 고속 쇠퇴화
8. 제로금리 + 너도나도 달러/엔/위안만 보유(부동산, 국내증시 멸망)
9. 20년대 45세의 2040년대 노후대책 불가능한 시대 도래
아파트 건축비 분양가 상한제 폐지 이후 폭등 했다는 과거 기사가 있습니다
그 중에는 건설사들이 부풀려서 산정했을거라고도 나와있습니다
경실련 분석 내용을 옮긴거라 가서 보시면 될거 같습니다
주요자재인 콘크리트 철근 강재가 많게는 거의 2배까지 튀긴했어요...
2010년대 초중반까지 따지면 강재값이 톤당 70만원선에서 120만원까지 점진적으로 오르다
한방에 200을 넘었습니다. 이건 직접공사비이고..제경비 따지면 더 올랐겠죠.
주요자재가 이렇니 나머지도 덩달아 올랐습니다.
뭐 2010년후반 2020년초반 폭등 원인은 중국, 코로나. 기타등등이고요.
기본계획 당시 공사비 잡아놨다가. 설계끝날때 놀라도, 준공 후 공사발주하면 더 오잉이었어요.
당시 대기업들이야 연간계약으로 해서 피해가 덜했지만;;;작은회사들은 피해가 좀 있었습니다..
자재지급이 아닌 방식이 아닌 공사는 그냥 파기하는게 손해 덜 먹었으니까요;;
사과는 가격이 2배 넘게 올랐습니다.
전쟁이나 환율 때문이라면 바나나가 더 많이 올라야할텐데...
국내의 가뭄 흉작 때문이라면 사과는 쭉 2년째 흉작이고 그렇게 대책없는건지
오래 전에도 MB 시절 수박 값을 갑자기 3배 정도 올렸거든요. 홍수래나 뭐래나. 그리고 십수년째 가격 안내림.
소비자들만 봉이죠
바나나는 수입해서 가격을 낮출수 있지만, 사과는 그게(수입) 안돼서 가격이 높다고 하더군요.
매점매석이려나요?
https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20230605/119619974/1
거기다가 금리가 높아져 결과적으로 2배이상으로 사업성이 떨어진게 틀리다 할 순 없다고 봅니다.
강남 땅을 1억에 1평이면 이걸 무리해서 2억 3억주고 사서 모든 가격을 n/1로 소비자에게 전가하니
이것도 무시 못하내요 ㅜㅠ
땅은 빼고,
순수 건축비 이야기 하고 있어요.
땅 값을 포함하면,
건설사 아파트 분양 원가가 됩니다.
건설 경기가 3년이상 침체되면,
땅 값도 서서히 내려가게 될 것 같네요.
지금도 공개하는지 모르겠네요? (롯데건설 같은 경우 전자공시 공개했었습니다?)
2021년 9월 : 181 달러
2022년 9월 : 465 달러
http://m.mdilbo.com/detail/DDAuq0/684212
언론사의 사주가 건설사라는거
피해는 누가? 항상 서민이!
건설업의 후방산업에 발을 걸치고 있습니다
일단 자재값 1.5-2배 오른건 팩트이고요
'52시간'과 '중대재해법'으로 공사기간 늘었으며
노령화, 청년층의 3D기피, 중대재해법, 최저임금상승, 대안직업의 부상 등으로 인건비도 거의 2배 늘었다 보면 됩니다
마지막으로 금리...yo
2. 쟁쟁한 강남3구 재건축 비상 (아무도 입찰안해)
3. 해당 구역 이미 지어진 비교적 신축 아파트 가치 재발견 (어머 여기가 20억인데 이게 비싼게 아닐지도 몰라)
4. 건설비용 복귀에 따라 재건축 진행
저는 지금 3쯔음이라 생각합니다.
자재값도 자재값이지만, 인력시장 풀이 너무 작아지면서 인거비가 올랐다고 하는 이야기를 들었어요.
건축 관련 인건비 부터 철근.. 뭐 자재 관련 것들...전부 다 올라서요.