만기 5개월 전에 임대인에게 여러 차례 통보 했는데, 만기일이 되어도 돈을 못 받아

이자 각서를 받고 처리한 내용입니다. 비슷한 문제 겪는 분께 도움 되도록 기록 남깁니다.

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전세 만기일은 24년 2월 29일이고,

5개월 전인 23년 10월에 계약 연장 안 한다는 의사 전달이 됐습니다.

역전세가 되어 전세금 4억 8천인데 매매가가 3억 5천으로 떨어진 상태여서 불안했습니다.

개인적으로 중진공 지원 사업 준비 중이었고 제 자금으로 전세금 중 일부인 3억이 들어오면

중진공에서 나머지 시설 자금 지원해주어 10억 짜리 공장 매입하는 것 거의 확정으로 진행 중이었습니다.

지원 사업에 지인이 같이 연관되어 있었고요.

집주인에게 통보한지 두 달이 지난 12월에도 아파트 보러오는 사람이 없었습니다.

네이버 부동산에도 매물이 올라가 있지 않아서, 집주인에게 물어보니

직접 들어올 생각도 하고 있다고 합니다.

제가 자금이 시간에 맞추어 꼭 필요한 상황은 여러 차례 설명했습니다.

1월 초 (만기일50일 전)에 다시 연락을 했는데,

부동산을 매물로 내놓았다고 합니다.

찾아보니 실거래가 3억 5천인데, 4억 2천에 매물로 내놓았더군요.

이 시점에 다시 들어와 살 생각은 이미 없는 것 같았습니다.

문제가 터진 것을 직감하고 여러 번 전화하여 만나자고 말했습니다.

만나주지 않고, 자금 확보하고 있으니 독촉하지 말고 기다려 달라고 합니다.

부동산 시세에 맞추어 값을 내리라고 말했는데,

본인들 손해를 최소화 하는 데만 초점이 맞추어져 있는 것 같았습니다.

1월 중순까지 여러 번 전화 하면서 사정을 했는데,

임대인 아내가 오히려 제 아내에게 전화하여 집이 안 팔리고 있고

이런 건 사람의 힘으로 할 수 있는게 아니라며 화를 냈습니다.

여전히 매물을 4억 2천에서 내리지 않고 있더군요.

화가 머리 끝까지 나서, 임대인 아내에게 전화하여 화낸 것 사과하라고 말하고,

앞으로 법적으로 대응할 것이라고 했습니다.

이 때 부터 변호사와 법무사 상담을 다니기 시작했습니다.

변호사는 착수금이 최소 450만에서 1000만 까지 되고,

성공 보수도 있었습니다. 승소 후 돈을 받을 수 있다고 하지만,

재판에 가기 까지 최소 3개월 걸리고 승소 판결 까지는 시간이 더 걸리는데

그 전에 일이 마무리되면 착수금은 결국 저희가 내는 구조더군요.

이 착수금도 건지기 위해서는 임대인이 지연 이자를 1원 단위 까지 맞춰 주지 않았다는 이유로 다시 소송을 하며 시간을 끌어야 하는데 지저분한 일이 되는 것 같았습니다.

저희 일은 재판에서 질 수 없는 일이니 법무사를 통해서 진행하는 것이 가성비가 더 좋았습니다.

법무사를 통해서 진행하는 절차는 크게 세 종류였습니다.

가압류(건당 20만원) , 전세금반환소송(100만원) , 임차권등기(20만원 또는 비교적 쉽게 직접 할 수 있음)

- 가압류 : 임대인의 다른 부동산 > 급여(직업에 따라서) > 차 순으로 압박이 크다고 합니다.

가압류의 목적은 저희의 경우 집을 확보하더라도 1억 3천을 더 받아야 하는데,

소송에 들어가면 집주인이 돈을 숨길 가능성이 있어 가압류를 먼저 하는 것입니다.

전세 만기일이 지나도 돈을 못 받은 상황이니 가압류 성공은 문제가 없었지만 공탁 금액이 문제였습니다.

공탁금은 만약 급여 가압류 1,000만원 한다고 하면 40%에 해당하는 400만원을 저희가 묻어 두는 개념이었습니다.

만약 재판에서 패소하게 되면 400만원을 찾을 수 없게 됩니다. 저희는 패소할 리는 없지만 가압류 금액이 커질 수록

저희가 묻어야 하는 금액도 커지는 문제가 있었습니다. (승소 후 찾기는 하지만 기간이 길다고 합니다)

또한, 재판에서 승소하기 전에는 임대인의 재산 목록을 알 수 없으니 가압류 하려는 재산을 저희가 직접 알아내야 했습니다.

집주인 현주소를 모르는 상황이었고,

전세계약서와 내용증명이 반송된 등기를 가져가면 주민센터에서 임대인의 주민등록 초본을 떼줍니다.

내용증명 반송을 위해서 전세계약서 상의 임대인 주소로 발송하면 됩니다. 현재 저희가 살고 있는 집이 임대인의 계약서상 주소여서 저희가 저희 집으로 발송하여 반송 받는 이상한 상황이었습니다. 

임대인 초본상 주소의 등기부등본을 떼보니 임대인 자가가 아닌 전세 들어와 사는 집이었습니다.

임대인 자가 부동산 가압류 보다는 빠져 나갈 여지가 있지만 그래도 전세금 가압류를 하기로 했습니다.

그러기 위해서는 임대인의 임대인 주소를 알아야 했습니다.

임대인 현주소 등기부등본에 근저당권이 있었는데, 임대인의 임대인일 것으로 판단되어 등기부등본상 주소로 찾아갔습니다.

거기도 다른 세입자가 들어와 있었지만, 여러 사람을 거쳐 임대인의 임대인에게 연락이 닿았습니다.

그 사람은 불안했는지 저희에게 연락주지 않고 저희의 임대인에게 연락을 했고, 결국 주소를 알 수 없었습니다.

전세금 가압류는 포기하고 급여 가압류를 하기로 했습니다.

급여 가압류를 위해서는 역시 현재 다니는 회사와 주소를 알아야 했습니다.

여기서 방법을 밝힐 수는 없지만 결국 회사 주소를 알아냈습니다.

큰 조직에 오랜 기간 일한 것을 확인하니 이 때 마음이 놓였습니다.

급여와 퇴직금 포함하면 경거망동 할 사람은 아닌 것으로 판단됐기 때문입니다.

- 전세금반환소송 : 소송 3개월 후 재판이 진행되고, 승소하면 소송 시작했던 시점부터 지연 이자가 12%가됩니다. 소송을 하지 않고 임차권 등기 후 이사/전출만 하면 이자는 5% 입니다.

소송 진행 여부에 대한 판단은,

임대인이 구두로 만기 후 3개월 안에 해결해 주겠다고 약속 하는 것은 다시 지켜지지 않을 가능성이 있으니 100만원 버리더라도 소송은 진행하여 집주인이 빨리 해결하도록 압박하는 것이었습니다.

만약 3개월이 넘어가게 되면 승소 판결이 나서, 소송 시작했던 3월 부터 이자가 12%가 되니 그 전에 해결하려는 확실한 동기가 될 것입니다.

- 임차권등기 : 저희의 경우 부모님 집이 있어서 이사 갈 곳은 있었습니다. 

주택임대차보호법에 의하면 만기 후 임대인이 돈을 주지 않으면, 익일 부터 지연이자 5%가 발생하게 됩니다. 

이자 5%를 받기 위한 조건이 있는데, 계약 만료 후 집주인에게 집을 인도하고 전출 신고를 해야합니다.

하지만 전출을 할 경우 임대인이 근저당권을 설정할 수 있어 집에 대한 권리(대항력)를 뺏길 수 있습니다. 집주인에게 전세금을 요구할 수 있는 채권자로서의 권한은 여전히 있지만 집에 대한 권리는 잃게 되니 집주인이 돈을 빼돌리려는 마음을 먹으면 잘못하면 한 푼도 건지지 못하게 됩니다.

이를 방지하기 위해서 이사/전출 전 임차권등기를 하는 것입니다. 임차권등기를 하면 우선변제권이 유지되어 다른 근저당권이 설정되어도 집이 경매로 넘어갈 경우 저희가 우선 변제를 받고 남는 돈으로 다른 채권자들이 받게 됩니다.

역전세 상황에서 사채업자를 제외하면 이 집을 담보로 대출을 해줄리 없습니다.

등기부등본에 임차권등기 설정이 된 것을 확인하면 전출을 해도 괜찮습니다.

(참고로 이사를 안 나가고 집에 살면서 대항력을 갖추기 위해서는 전세계약 및 입주 당시 전입신고와 확정일자 받는 것은 필수입니다.)

위 세 절차를 준비하고 2월 28일, 계약 만기 하루 전날이 됐습니다.

이날 혹시 몰라 주변 부동산들에 전화해 보니 내일 (2월 29일) 새로운 세입자가 전세계약을 하기로 했다고 합니다.

해결 됐다는 안도감이 들면서, 집주인이 괘씸했습니다.

이 일에 대해 소통하는 과정에 집주인의 태도에서 느껴진건,

전세 보증금 지급이 늦는 건 관례적인 것 이고, 

왜 우리 허락도 없이 전세 만기일에 맞추어 자금 쓸 것을 확정해 놓았냐는 태도였습니다.

또한, 제가 자금 문제로 매달리는 동안 본인들은 손해를 조금도 안 보려고 시간을 질질 끄는 모습이 생각났습니다.

그래서 도저히 그냥 지나갈 수가 없었습니다.

새로운 세입자가 전세자금 대출을 받고 들어오려면 임차권 등기가 되어 있으면 안된다고 합니다.

임차권 등기를 하지 않으려면, 저희가 전출을 하지 않고 있어야 하는데 그럴 경우 법적으로 이자를 받을 수 없게 됩니다.

전출을 하지 않는 조건으로 임대인에게 5% 이자에 대한 각서를 요청했습니다.

임대인은 예상한대로, 이자는 생각도 하지 않고 있고

이자를 요청한다면 전세계약을 취소하겠다고 합니다. 

그리고 저희에게 더 기다려야 할테니 손해가 더 크지 않겠냐고 협박합니다.

그 때 저희가 준비한 패를 깠습니다.

임대인은 소송 후 12% 이자에 대한 개념도 없었던 것 같습니다.

그리고 급여 가압류가 가장 무서웠던 것 같습니다.

임대인은 기업을 지원해 주는 곳에서 준공무원이었고, 그것도 재무부에 다니고 있었습니다.

저는 기자에게 투고하여 기업을 지원해주는 곳에서 일하는 사람이 시간이 충분히 있었음에도 본인 손해를 조금도 안보기 위해서

본인 보다 한참 어린 회사를 운영하는 사람을 사지로 몰았다는 내용으로 보냈더니 기사를 쓰겠다는 기자님도 있었습니다.

결국 임대인이 새로운 세입자와 계약을 하는날 저도 부동산에 가서 5% 이자 지급에 대한 각서를 받았습니다.

임대인이 원래 예정보다도 새로운 세입자의 입주 날짜를 앞당겼고,

만기일에 먼저 주겠다는 금액도 8천 있었는데 이를 1억 1천으로 늘려서 주었습니다.

각서에 날인 하면서도 파르르 하더군요. 자기들 생각에는 매우 억울했나 봅니다.

이를 통해 타인의 고통에는 크게 공감하지 못 하고,

본인 눈 앞에 손해가 보여야만 움직이는 부류의 인간임이 확인됐습니다.

이 이외에도 관련하여 많은 내용을 알아보았는데,

나중에라도 저와 비슷한 문제를 겪는 분이 계시다면 댓글 남겨주시면 제가 알아 보았던 정보 공유 드리겠습니다.