재건축 또는 재개발 분담금을 현재 아파트시세와 현재 공사비를 기준으로 단순화하어 간단하게 계산하는 방법을 풀어보고자 합니다. 

재건축 또는 재개발의 경우 실제 입주하게 되는 집의 원가는 크게 땅값과 사업비로 구성이 됩니다. 

땅값은 다들 생각하시는 그 땅값 토지 또는 대지의 가격이 맞구요. 구입해서 입주하게될 아파트의 토지 지분가격을 계산하는 원천이됩니다. 

사업비라는 것은 건축비에 금융비용 설계비 감리비 공공기여비용 등의 비용입니다. 

먼저 땅값부터 계산해보면 땅값을 흔히 말하는 그 평수 공급평수를 기준로 간단히 산출해 보겠습니다. 

현재 내가 살고있는 아파트의 노후도가 재건축 가능 기준인 30년 이상이라면 건물의 가치는 없다고 생각하면 되고 그걸 가정해서 보면 현재의 재건축 재개발이 가능한 노후도 30년이상 구축 아파트 또는 구축 주택의 시세는 해당 아파트 세대 또는 주택의 토지지분가격이나 토지가격이라고 보면 됩니다. 아래는 구축 아파트를 기준으로 설명드립니다.

약 30년 전의 수도권 아파트의 건축 용적률 기준은 대개 200%에서 250% 정도라는 것을 감안하면 현재 살고있는 아파트의 평수의 2분의1 또는 2.5분의 1이 내 아파트의 지분평수라고 보시면 되고 거기에 현재 아파트가격을 지분 평수로 나누면 아파트가 위치한 토지 그러니까 땅값의 평당가격이 산출 됩니다. 

그러면 이제 신축아파트의 세대 토지지분가격을 계산 보겠습니다. 

일단 1.10 부동산 대책으로 나온 500%용적률은 아직 가능한 것이 아니므로 지금까지 대단지 약 500세대 이상 단지들에 허가되는 용적률이 300%에서 350%이고 그 중간인 330%라고 적용해서 계산해 보겠습니다.(실제로 330% 정도가 대개의 서울시내 재건축 아파트들이 적용받는 용적률입니다.) 공급평수 흔히들 이야기하는 국평 33평일 경우 용적률은 3.3분의 1이 토지지분면적으로 그 아파트의 땅넓이가 되고 그 평수를 앞에서 현재 구축아파트의 지분가격으로 계산한 평당 토지가격을 곱해서 산출하면 신축아파트의 토지지분가격 땅값이 산출됩니다. 

간단하게 현재 아파트의 용적률이 200% 이고 현재 노후도 30년의 구축 아파트 시세가격이 24평 6억이라고 가정하면 현재의 토지지분 면적은 

24평 ÷ 200% = 12평 입니다. 

현재 아파트의 토지가격의 평당가격은 

6억 ÷ 12평 = 5000만원(평) 입니다. 

물론 정확하게 계산하려면 감정평가를 해서 산출해야 하지만 대개 저가격으로 수렴합니다. 

이상의 토지가격으로 신축아파트 토지지분가격을 산출해보면 먼저 신축아파트 용적률이 330% 그리고 신축아파트 33평형을 받는다고 가정할 경우 

신축아파트의 토지지분 면적은 

33평 ÷ 330% = 10평 입니다. 

여기에 앞에서 구한 현재 토지의 평당 가격을 곱하면 신축아파트 33평의 토지지분가격 땅값이 구해집니다. 

10평 × 5000만원 = 5억원

다음은 건축비를 포함한 사업비입니다. 아직까지도 건축비는 주차장 주거세대 공용시설 등으로 세부 내역별 가격이 아닌 대개 총 연면적 기준으로 입찰가격이 정해지고 있으므로 아파트 단지 총연면적을 먼저 산출하는 것이 필요합니다. 

일단 건축법으로 정하는 용적률의 면적이라는 것은 지상 건축물의 총 연면적을 말합니다. 따라서 용적률이 250%라는 것은 지상 건축물의 총 연면적이 대지면적의 2.5배라는 뜻입니다. 

그리고 요즘 신축 아파트들은 커뮤니티 시설이라고 하는 시설들을 지하에 넣어 최대한 주거면적을 확보하여 사업성을 확보하고 있습니다. 물론 예전의 아파트들도 지상 커뮤니티 시설의 면적이 그렇게 크지 않습니다. 따라서 신축아파트의 주거공급면적은 용적률 면적과 거의 비슷하게 지어진다고 가정합니다. 이 말씀을 드리는 이유는 실제로 신축 33평 면적을 그대로 신축 아파트 건축비에 적용해도 실제 면적당 건축비에 크게 벗어나지 않는다는 것입니다.

덧붙여 요즘의 신축 아파트들은 모두 지하 주차장을 가지고 있습니다. 데이터로 말씀드리기가 곤란하지만 이런저런 제한으로 지하 1개 층의 넓이는 보통 전체토지면적의 0.7에서 0.8정도 됩니다.

그러면 이제 신축아파트의 총 연면적을 구해 보겠습니다. 

신축 사업 적용 용적률이 앞서 토지가격의 예와 마찬가지로 330%라고 할 때 여기에 앞서의 지하 1개층 면적을 감안하여 지하 2개층일 경우 150%, 지하3개층일 경우 230%, 지하4개층일 경우 300%의 지하면적을 더해줍니다.

따라서 건축 총연면적은 사업 적용 용적률에 지하 면적을 더해서 지하2층일 경우  전체토지면적의 480%이고 지하3층일 경우 560% 지하4층일 경우  630%로 정합니다. 면적은 현장마다 다르므로 일단 용적률 비율까지만 구하겠습니다.

여기에 공사비를 제외한 기타 사업비를 말씀드리자면 현재 정비사업의 기타 사업비는 가장 큰 비중을 차지하는 금융비용이 상승하고 각종 설계용역 등의 용역비가 상승하여 대략 공사비의 40% 정도입니다. 여기에 공사 중단이나 여러가지 돌발 상황이 벌어져 비용이 상승할 경우 공사비의 50% 또는 60%까지 기타사업비가 증가할 수 있습니다.

이 정도를 바탕으로 사업비를 계산해보면 현재 재건축 재개발 공사비 시세가 700만원에서 900만원까지 형성되고 있으므로 평당 800만원으로 가정하겠습니다. 

그러면 총 건축연면적(평)은 

지하 2개층일 경우 전체토지면적 × 480%

지하 3개층일 경우 전체토지면적 × 560%

지하 4개층일 경우 전체토지면적 × 630%

입니다.

여기에 평당 건축비를 적용하면 전체 건축비가 산출되고 여기에 기타사업비 40%를 적용하면 총사업비가 산출됩니다. 

전체토지면적 × 평당공사비 × 1.4(기타사업비적용) = 총사업비

다음으로 앞에서 말씀드린대로 주거공급면적은 전체토지면적 곱하기 용적률이므로 총사업비를 주거공급면적으로 나누면 평당사업비 원가가 구해집니다.

총사업비 ÷ (전체토지면적 × 용적률) = 평당 사업비 원가

조금더 단순화 시키면 평당건축비로 사업비 원가를 구해지는 식이 만들어집니다. 

평당공사비 × (전체토지면적 대비 전체건축면적 비율, 지하2층 480% 지하3층 560% 지하4층 630%)×140%(기타사업비 비율 적용) ÷ 330%(사업 적용 용적률)= 평당 사업비원가

입니다.

지하3층이고 공사비가 평당 800만원일 경우 대략 사업비 원가는 보통 말하는 33평 24평 등의 공급평당 1900만원 정도 됩니다. 

신축33평의 경우 사업비원가 1900만원 × 33평 = 6억2천7백만원입니다.

여기에 신축33평의 토지지분가격을 더하면 신축33평의 아파트의 총원가가 계산됩니다.  

대지가격 평당 5000만원의 33평 아파트는 사업비원가 627백만원 + 토지지분가격 500백만원 으로 11억 정도가 실제 원가가 될것입니다. 그리고 이가격이 대개 조합원 분양가가 됩니다. 

그러면 이제 조합원 추가 분담금을 구해보려면 간단하게 현재 아파트 시세 그러니까 앞에서의 예로 보면 24평 6억이라면 실제원가 11억에서 6억을 뺀 약 5억원 정도가 추가분담금이라고 할 수 있겠습니다. 

지금 말씀드린 공사비 시세는 서울지역과 1기 신도시 지역들에서의 현재 공사비 시세와 금융비용 그리고 기부채납 공공임대 등 공공기여비용을 감안한 계산식입니다. 

현재 제도를 기준으로 지금까지의 정비사업기간을 고려해보자면 안전진단 통과후 실제 조합 결성까지 가려면 4년에서 6년 정도의 지구단위계획구역변경이라는 도시계획변경 절차를 거쳐야 하고 이 절차가 완료된 이후 조합을 결성하여 건축심의 사업시행인가와 관리처분계획 등 인허가 2년 착공후 공사기간 30개월에서 33개월이었으나 요즘 공사기간은 약 48개월 부근으로 4년을 잡아야 해서 안전진단 통과후 10년에서 12년이 지나야 신축아파트에 입주할 수 있습니다. 

따라서 착공시점까지 기간을 생각하면 안전진단 통과후 6년에서 8년이 걸려야 착공을 할 수 있고 물가상승을 고려해 볼때 6년에서 8년후 공사비는 현재 추세로 최소로 잡아서 20%에서 30% 상승할 것으로 예상됩니다. 그 시점에는 공사비가 평당 1000만원이 넘을 것 같습니다.

혹시 거주하고 계시는 아파트가 재건축을 하려고 한다면 추가분담금과 신축 입주시점을 고려해서 기다릴 것인가 아니면 재건축 프리미엄을 받아서 매매  후 다른 아파트로 갈아탈 것인지 판단할 때 계산해보면 좋겠다고 갑자기 생각이 나서 기록 겸 글을 올립니다.

틀린 부분 있으면 지적 감사합니다.