안녕하세요.

요즘 전세사기, 분양사기 뉴스가 끊이지 않고 나와 마음이 참 무겁습니다.

제가 변호사로서 뭔가 도움이 될만한 글을 써보려고 생각하던 중에 신탁부동산에 관한 전세, 분양, 매매사기의 뉴스가 보도된 것을 보고 이에 대해서 반드시 확인해야 할 부분을 위주로 글을 써 봅니다.

앞으로 부동산거래에 있어서 해당 목적물이 신탁부동산이라면 한 번 정도 상기해주시면 좋겠습니다.

지난 일요일에 용인 아파트의 전세, 분양사기 뉴스가 있었습니다.

뉴스는 해당 목적물이 신탁부동산이라서 신탁회사가 소유주임에도 이를 속이고 위탁자가 소유주 행세를 하며 이중, 삼중으로 전세, 분양 계약이 이루어져  약 400명의 피해자를 만들었다는 내용입니다.

https://v.daum.net/v/20231112180758238#none

이 사건은 554가구 규모의 용인의 지석마을그대가크레던스 중 159채가 이미 공매 중에 있거나 앞으로 공매가 진행될 예정인데, 이는 이 물건들이 신탁사로 신탁등기가 되어 그 소유권을 담보로 대출한 돈을 변제 완료할 때까지 신탁사의 소유임에도, 명의상 소유주가 집주인 행세를 계속하면서 집을 매도하거나 임차인들과 임대차계약을 맺고 그 돈을 자신 명의로 입금 받으면서 문제가 발생한 것입니다.

신탁부동산은 일반적으로 신탁계약에서 신탁회사의 동의가 없이는 매매나 임대차계약을 체결할 수가 없습니다. 만약 명의상 소유주가 신탁회사의 동의 없이 임대차계약을 체결하고 그 대금을 자신이 수취한 경우 임차인은 신탁회사에 대하여 임차인 지위를 주장할 수 없고 법의 보호도 받지 못합니다. 즉 신탁회사가 자신과 무관하게 체결된 임대차계약을 이유로 집을 비워달라고 하면 한 푼의 보증금 반환도 없이 집을 비워야 하는 것입니다. 특히 신탁회사가 해당 물건을 공매할 경우, 일반적인 임차인은 공매 유예 또는 우선매수권 청구를 행사할 수 있는데 반하여, 임차인 지위가 인정되지 않는 사기 피해자들은 이러한 권리가 없기에 자신이 살던 집을 공매로 취득하기 위해서는 일반 입찰자들과 동일한 지위에서 참가할 수밖에는 없습니다.

이 경우 사기 피해자인 임차인은 신탁회사가 아닌 명의상 소유주에게 부당이득금 반환을 청구해야 하는데 이미 작정하고 사기를 친 명의상 소유주에게 그 명의로 남겨진 재산이 있을 리 만무합니다. 즉 법원 판결로 부당이득금을 반환하라는 판결을 받을 수는 있겠지만 실제로 돈을 확보할 수 있는 강제집행 대상이 남아있지 않겠기에 전세금을 회수하기란 매우 어렵게 됩니다.

매매의 경우도 유사한데, 사기꾼들은 주위 시세보다 저렴하게 매도금을 정하면서 "이 집이 신탁되어 있는 관계로 바로 등기명의를 옮겨주기는 어렵다. 그러니 우선 전세로 살고 있으면 조만간 명의이전 완료해 주겠다. 계약서에 특약으로 명시해도 좋다"라며 장담을 하면서 실제로 매매계약서에 특약으로 이러한 내용을 기재해 주기도 합니다. 그러나 이러한 특약의 기재는 신탁회사에게는 아무런 주장도 할 수 없는 몇 줄 글에 불과할 뿐입니다.

중간 정리하자면, 신탁이 설정된 부동산은 소유권을 가진 신탁회사가 동의하지 않으면 이에 대하여 명의상 소유주와 체결한 임대차 계약이나 매매 계약 모두가 원천 무효이므로, 신탁된 부동산에 관한 부동산 계약에 있어서는 매우 주의해야 합니다.

신탁 부동산에 대한 임대차 계약 또는 매매 계약을 앞두고 확인해야 할 사항

앞서 살펴본 바와 같이, 신탁 부동산에 대하여 신탁회사의 동의가 없는 부동산 계약은 원천 무효가 될 가능성이 매우 높기에 이러한 부동산을 임대차 또는 매수하려는 경우에는 반드시 선행되어야 할 일이 있습니다.

우선 등기사항전부증명서(등기부등본)를 발급받아서 해당 부동산의 소유주가 누구인지 확인하는데, 신탁된 부동산이라면 해당 신탁회사에 전화 또는 방문하여 해당 부동산이 신탁회사의 동의 없이 임대차, 매매가 가능한 것인지를 확인해야 합니다. 만약 신탁회사의 동의 없이는 부동산 계약을 할 수 없는 물건이라면 신탁회사가 명의상 소유주에게 단독으로 임대차 또는 매매 계약을 체결할 권한을 주었는지, 신탁회사는 이러한 계약에 동의하는 입장인지를 물어봅니다. 아니라는 부정적인 대답이 나온다면 당연히 계약을 체결해서는 안 되겠지요.

그리고 두 번째로는 등기소에 가서 해당 부동산의 등기부등본으로 파악한 신탁원부 번호로 신탁원부의 발급을 요청합니다. 그렇게 발급받은 신탁원부에는 해당 부동산에 얼마의 담보대출이 발생해 있는지, 누가 우선순위자로 기재되어 있는지, 신탁회사와 구체적으로 어떠한 내용의 신탁계약을 체결하였는지(신탁회사 동의 없이는 임대차나 매매를 할 수 없다는 등의 내용)를 확인할 수 있습니다. 만약 신탁원부를 통해 해당 부동산의 감정가보다 더 큰 대출이 있고 이에 대한 우선순위자도 있음이 확인된다면 이런 부동산은 당연히 피해야겠죠.

보도되는 뉴스의 내용을 보면, 신탁된 부동산을 중개하는 공인중개사들이 명의상 소유주와 미리 입을 맞추고 "보증금 반환에 문제없다. 집주인 재산이 많다. 공증도 해주겠다. 확실한 물건이다"라고 바람을 잡기도 하여 계약자들을 안심시키고 한 계약 체결당 100~200만 원의 보수를 지급받았다는 사실도 확인됩니다. 따라서 중개인이 괜찮다고 장담하더라도 이 말만 믿고 계약을 체결했다가 낭패를 볼 가능성도 높기에, 반드시 스스로가 신탁원부를 확인하고 신탁회사에도 문의를 해보는 이중의 안전장치를 거치고 더 확실하게 할 마음이라면 최종적으로 변호사의 확인을 받은 후에 신탁 부동산의 계약 체결에 나가길 권합니다.