명절이라 친인척들 근황을 들으니 참 인생이 모두들 골아프다는 걸 다시한번 깨닫네요.
그 중 하나, 작은 건물을 재개발 시행사에 철거목적 매도하는데, 오래 영업하던 코딱지만한 술집이 마침 계약기간이 끝나서 종료통보를 하니, 권리금조로 자그마치 오천만원을 요구했다는데..
이게 건물철거시 관련법령도 없고, 명도소송을 해도 세입자가 무조건 버티면서 시간끌면 결국 건물주가 손들게 되는 경우가 많다는..
생각해보면 세입자도 받을 수 있는 권리금 날아가니 억울할 수도 있고
집주인은 난 알지도 못하고 계산근거도 없는 권리금을 왜 나한테 달래? 하는거죠..
권리금이라는게 다른 나라에도 있는건지 모르겠지만
진짜 이상한 폭탄같은 관습인 것 같네요..
철거하고 매도하기로 계약서 썼고 세입자가 이 사실을 알고 드러누우면 단기간에 돈으로 보상해주는 것 이외에는 방법이 없겠죠...
권리금이 없다면 임차인들은 상가주들에게 아무 저항도 못해보고 계약종료시 쫓겨나야 됩니다.
권리금이 사라진 자리에는 바닥권리금의 형태로 보증금이나 월세에 녹아들겠죠.
제가 저 법이 문제가 있다라고 느낀게, 내가 장사하고 싶어서 건물을 샀다고 치면, (이전 업종과 상관없는 업을 하는게 목적), 계약 종료후도 내 보낼수가 없고 내 보내고 권리금 없이 장사를 하려면 일정기간동안 비워야 한다는 것입니다. 이것때문에 말도 안된다고 생각합니다. 어찌보면 상가주의 재산 활용에 제약이 커져 버린 문제입니다. 이건 임대인의 기본 권리를 상당히 침해한 것이에요. 그런데 그에 대한 대책이 없어요..
저 법이 통과되기 전에도 권리금 문제가 상당했었고, 분명 없어져야 하는거이라 했는데, 전전 정권에서 저걸 통과시킨걸 보고, 폭탄돌리기를 합법으로 돌렸다고 생각합니다.
계약기간이 10년 지나서 정당하게 끝난 경우라면 상관없을 테구요.
권리금 자체를 부정하게 되면 말도 안되는 일들이 벌어지게 될 겁니다.
상가주들이 잘되는 매장 임차인 쫓아내고 본인이 하는게 당연시 되는거니까요.
원상복구 안하고 건물주 필요없는 쓰레기는 놔두고가면서 본인들 권리금만 달라고 하니까 건물주랑 싸움이 일어나는겁니다.
권리금은 주시던지말던지 알아서 하시구요.
안주실거면 명분없이 쫓아내실 생각도 말아야 할텐데, 여기 댓글 다시는 분들은 그걸 원하시는 듯하네요.
https://blog.naver.com/samilro31/223111427148
여기 있습니다. 수도 없이 많으니 직접 찾아보셔도 좋겠네요.
다음 세입자한테 권리금 받을수 있습니다. 제가 못받는다고 한적 없습니다. 건물주한테 달라고 못한다고요. 님이 조건에 맞는 다음 세입자 구해오면 건물주도 땡큐죠.
그리고 상식적으로 새로운 세입자가 준다는데 건물주가 뭣하러 훼방을 놓습니까? 저건 세입자와 건물주 사이의 특수성을 생각해아죠.
이유없이 그냥 기존 세입자 내쫒는게 법원이 말하는 ‘정당한 사유 없이’ 라는 겁니다.
상가임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
근데 만에 하나, 새로운 임차인이 구해져서 새로 계약이 체결되기라도 한다면... 새로 10년을 보장해줘야 하니까 일이 어마어마하게 복잡해 지겠죠;;; 그럴 낌새가 있으면 적당히 보상해주고 보내시는게 이득일 거에요.
임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 면제되기 위해서는, 임대인이 목적 건물에 대한 통상적인 유지·보수 행위를 제대로 했음에도, 이러한 행위만으로는 목적 건물의 노후·훼손 또는 일부 멸실 등으로 말미암은 안전사고의 우려를 해소하기에 역부족이고, 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 해야 비로소 이러한 안전사고의 우려를 해소할 수 있으며, 목적 건물이 이러한 정도로 노후 등이 되었음을 통상적인 임차인이 목적 건물의 외관 등을 살펴보는 것으로 확인할 수 있거나, 이와 같이 외관을 살펴보는 것만으로는 파악하기 어려운 목적 건물의 기둥, 보, 내력벽이나 전기시설, 소방시설 등의 노후·훼손 또는 일부 멸실 등으로 말미암아 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거할 공사를 계획하고 그 공사의 내용과 시기 등에 관하여 충분히 설명하여 임차인이 목적 건물에 위와 같은 정도로 안전사고의 우려가 있음을 확인할 수 있어야 하고, 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각목의 사유가 존재한다는 점은 이를 주장하는 자에게 증명책임이 있다고 봄이 타당하다.(서울고등법원 2019나 2025323, 2019나 2025330)
그걸 기준으로 찬성 결의서를 징구하구요
2가지 찬성 결의서 기준을 채워야 하는데
찬성 결의서를 뭉틍그려 80% 이상 받게되면 끝입니다
감정평가 불복시 소송이구요.
보통 2가지 소송이 진행되는데
1번이 점유이전 가처분소송이고
2번째가 매도청구소송입니다
명도소송 점유이전가처분소송내고
더불어 매도청구소송가면
미동의 소유주는 100%집니다
시행사에서 잘모르거나
일부러 알면서 동의서 받을때 엄살 부리는 겁니다
보통 매도청구소송이라고 하는데
입점주는 권한 없습니다
소유주가 권한 있고요
따라서 권리금은 보장 못받습니다
미동의 소유주가 매도청구소송에서 이기는경우는 거의 없다고 보심 됩니다
*단 하나의 예외가 결의서 받을때 적법했는지의
여부입니다 판사는 이걸 따집니다
전혀요
입점주는 아무 권한 없습니다
혹 재개발 ? 재건축?시행사에서
친인척분에게 매매대금 낯출려구
하는 액션일 수도 있겠네요.
이건 규모랑 상관 없습니다.
역으로 입점주가 사업장 한둘이 아닐텐데
그들이 다 권리금 주장하면요
그래서 재개발 재건축 현장은 결의서
징구가 제일 중요한 겁니다
안타까운 현실이지만
법에 명시되어 있어
그래서 명도소송 점유이전 가처분소송
매도청구소송 하는겁니다.
제일 중요한건 결의 요건을 충족했는지 적법했는지 입니다
물론 이것도 시행사와 미동의 소유주와의 관계지
입점주와의 관계가 아닙니다.
그냥 시행사가 주변 토지건물 매입해서 아파트지어 분양하려는 것 같은데...
그 경우는 도시정비법 적용되는 재개발 재건축과는 많이 다르죠.
명도소송 진행하면 될 것 같긴한데... 구체적인 사정은 좀 살펴봐야할 것 같고.. 임대인 입장에선 머리 아플 수 있죠..
저분은 근래 유행하는
상가재건축 말씀하시는 것 같습니다
참고로 상가재건축은 도시정비법 적용 안받습니다
관계법령은
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 입니다
글쓴님이 잘 못 알고 계실 수도 있겠습니다만, 글쓴님은 '작은 건물'을 '재개발' 시행사에 매도하는 계약이라고 하셨으니.. 말씀하신 집합건물법에 의한 재건축으로 보기는 어려울 것 같습니다....
재건축 재개발 현장 그런것. 없습니다
이주비 협상하고 기간통보하고
법대로 절차받고 통보 하고 안되면
그냥 밀어 버립니다
철거업체가 합법적으로 들어오면 버틸 수가 없어요
뉴스에 많이 나죠 옛날 북아현 현장만 봐도
대부분 지연되는 것은 학교시설과
종교시설 즉 교회 부지 때문입니다
전광훈 처럼
상가 세입자들은 아무 선택권도 없이 쫓겨나야 하는데 말이죠... 권리금 명목으로 몇 천을 받든 한푼도 못 받든 갑자기 생계수단을 잃게 되는데 말이죠... 자본주의 사회에서 건물주가 아닌게 '죄'이겠지만요.
위에 댓글에 결의서 충족요건 말씀드렸습니다
결의서 2가지 조건이 있는데 뭉틍그려
80%이상 결의 받지 못하면 아예 사업진행 못합니다
80% 이전과 이후는 다릅니다
당연히 이주기간주고 이주비도 책장됩니다
이건 나중에 소송에도 문제 되기에
사업주는 반드시 감정평가 받아서 하는 겁니다
이런 절차가 합법적으로 이루어 졌는지
판사는 판단하구요
만약 절차가 공정하지 못해 패소하면은
사업주랑 거기에 연관된 이사들 브릿지에서
연대보증서기에 큰일 납니다
결의를 받았다는 전제하에 말씀드리는 겁니다
클량에서 편들어서 뭐합니까
오히려 이런 정보를 가지고
그분들에게 대책을 마련하라고 알려줘야
그뷴들 입점주도 살길 찾지요
그게 도움이 되지 않을까요?
위 댓글 보심 이해하실 겁니다
결의서 요건 충족이 되야
모든 절차가 진행되는 겁니다.
그게 안되면 쉽게 말해 계속 장사하심 되는 겁니다
결의서 80% 받는게 쉬운게 아닙니다
분담금도 정해서 설득해야 되고
브릿지자금 및 PF 유치 등(시공사 포함)
제 말은 절차적으로 진행 되었을때 하는 겁니다
브릿지 자금이 있어야 이주비도 주고 미동의자
매입도 해줘야하고 이 모든게 안타깝게도
법적인 절차에 진행됩니다
당연히
이주기간 있습니다
법원에서 모든 절차가 사업 진행이
적법한 절차로 진행했는지
판사가 판단합니다
이게 정말 케바케 입니다
여러가지 판례 계약서 모든 것을 가지고
결의서 이전 나 재개발 진행할 거니 나가라
이건 나중에 시행사가 패소합니다
소송을 가게 되면 법원에서 새로운 평가를 받게 되는 데
초기 시행사가 협상했던 기준보다 낮을 겁니다
아무 근거없이 조합 마음대로 이주비 등
금액 정해서 보상하면
나중에 법적으로 조합장 및 임원진들 처벌 받습니다
조합장이나 임원진들이 상가 가지고 있으면 . .
단연히 이주비를 더 높게???
말씀 안드려도
이것 때문입니다
암튼 모든것은 결의서 법적판단 이걸로 재건축 재개발은 진행됩니다
만족하지 않더라도 이주비 협상을
원만히 잘하시는 수밖에 없습니다
암튼 모든것은 판사에 달려 있습니다
이게 환산보즘금 기준이라 서울은 9억 넘어가면 계약기간 끝나면 그냥 나가야돼서 극단적이죠. 이게 한 5년에서 7년 정도로 해야했는데 심했습니다. 괜히 부동산주인들이 민주당을 싫어하는게 아닙니다. 적당한선을 찾아야지 좀 심해요.