지난 몇년간 집값이 미친듯이 올라갈때 공급무새들이 많았어요.
여기도 예외는 아니었고
그때도 같은 생각이었고 지금도 같은 생각입니다.
‘나도 서울에 갭투기 하고 싶은데 물량이 없네’
그리고 집값 상승 옹호론자들의 전가의 보도처럼 쓰이는
말이 있었죠
”20년전에 짜장면값 얼마에요? 지금은 얼마고?!?“
그거야 20년간 경제가 발전했으니 그런거고요.
이런식으로 경재가 주저앉고 인구가 줄어들면 집값도 나락인거죠..
옆나라 일본도 보면 아직도 버블시기 집값 회복 안된 동네도 있고
도쿄도같이 일부지역은 회복한 동네도 있고 그렇습니다.
왠지 한 10년지나고도 ”야 10년전애 짜장면값..아..“
현재의 부동산 가격 하락새를 이자율 상승이 주도하고 있기는 하지만 공급물량이 많은 것도 한 몫하고 있습니다.
앞으로 2년에서 3년 사이 공급물량이 많죠.
공급이 많아지면 부동산 가격이 하락 됩니다. 현재의 상황이 그렇죠.
물론 앞으로 2년 3년의 공급 과잉으로 그 후의 공급은 또 잠기겠죠. 그 때는 과거 2년 3년만큼 수요가 크지 않을 것 같습니다. 연령별 인구구조가 그러니까요.
노무현 정부 당시 이자율이 5퍼센트를 넘겼을 정도로 높이고 있었는데도 불구하고 부동산 가격은 상승했습니다.
그 당시는 2000년대 초반 국내 닷컴 버블로 시장에 유동성이 늘어난 상태라 높은 이자율에도 부동산 가격은 상승했죠.
그리고 2008년 서브프라임 사태로 아파트 가격 상승이 멈춰섰죠.
그리고 이명박 박근혜 정권 동안 건설경기는 침체기로 접어들었죠. 이미 짓고 있었던 물량과 당시 준공이 난 신축 물량이 지금처럼 미분양 사태로 나타났구요.
더불어 건설회사들의 신축도 같이 감소하여 공급이 감소했구요. 그러다 2010년대 중후반기부터 2008년 서브프라임 사태의 해결책으로 그 이후 2010년대 전반에 걸친 양적완화의 유동성 공급의 효과가 수면위로 떠오르기 시작했습니다.
당연히 국내에도 자금이 넘치게 되었고요. 코로나 사태가 시작될 쯤 유동성 축소가 시작이 되었어야 할 타이밍이었는데 그게 코로나로 안되었죠.
그리고 유동성 확대 상태로 부동산 가격 상승이 나타났지만 그 전의 부동산 침체로 인해 신규 물량이 대폭 감소한 상태였습니다.
그 결과 당연히 2018년 2019년 이후는 국내 부동산 공급부족이 나타났죠. 유동성은 확대된 상황인데 부동산 신규물량은 부족하니 시장의 가격 상승세는 막을 수가 없었던 거죠.
현재는 금리 상승으로 인한 유동성 축소가 부동산 시장의 하락세를 만들고 있습니다.
또한 현재의 공급과잉이 오히려 부동산 가격의 하락 안정화에 도움이 되고 있죠. 말씀하시는 것처럼 공급이 잘 못된 것은 아닙니다.
앞으로 서브프라임 사태 급의 사건과 같은 크기의 경제적 재난만 없다면 부동산 시장의 안정세는 유지가 될 것 같습니다.
하지만 그럴리가 없죠. 세계 경제가 10년에 한번은 꼭 큰게 오더군요.
근원적으로는.. 가장 쉽게 돈을 벌수있는 욕망의 통로가 부동산으로 열려있기 때문입니다.
나에게 5억이 있거나, 저리로 빌릴 수 있다면... 그것을 그냥 예금적금에 묵히거나, 사업투자 하기 보다는..
가장 확실하고도 손쉽게 돈을 벌 수 있는 방법이 바로 부동산 투자입니다...
이번 사태로 보면...
절대 부동산을 공급론으로 그 원리를 풀 수 없습니다.
그래서 시중금리보다 부동산(그중에서도 아파트)이 더 빠른 상승세를 보인다면, 다시 전국민은 부동산병으로 들석이게 될겁니다.
지금은..한국은 모두가 아파트에 미쳐 있다보니...
월급쟁이도 월급은 성도 안차고, 미래보장이 없다고 해서...
직장담보로 아파트 장사로 나섰다가 패가망신하고 , 또 갭투자 역사는 다 아는 잇슈니까 더 말할것 없고,
심지어 공장운영하는 사장님도 공장담보로 땅사서 땅파는 장사가 더 짭잘하다고 하는 판국이니 무슨 할말이 있나요?
블랙홀처럼 부동산이 모든 것을 집어 삼키게 될 겁니다.
결국 자본주의 사회에서 유동자본은 분명 있기 마련인데..
이것을 땅에 썩히지 않게 해야 합니다.
전문가가 아니라서 자세한 시스템은 모르지만...
유동성 자금이 투자할곳은 주식투자쪽으로 가게 만들어야 한다고 봅니다.
다시한번 강조하는 것은 ... 시중금리보다 아파트값이 더 오르는 현실이 있고 또 그것을 믿게 되면,
또 한국은 전국팔도를 아파트로 치장하게 될겁니다.
그러고도 남습니다.
내가 부자되고, 내집값이 오를수만 있다면 국힘 아니라 일본의 자민당도 찍어주고도 남습니다.
가격은 수요와 공급으로만 이뤄질 것 같지만 현실에선 그 수요와 공급은 꽤 많은 변수를 가지고 있거든요. 그리고 수요를 이끄는 가장 큰 요인은 "필요"가 아닌 "욕망"이 크게 작동합니다. 기본적으로 경제학이 사람의 욕구를 수치화했다는 것을 이해하지 못하면, 이 수요와 공급을 단순하게만 보고 오해하기 쉽습니다.
따라서 이번 하락의 의미는 집에 대한 욕망이 대거 줄어서 공급이 넘치는 것 처럼 보인다가 포인트지요. 집은 특히나 "새집"은 시장에 나오는데 시간이 필요하고 그 물량은 항상 예고 될 수 밖에 없거든요. 그러니 "새집" 공급으로 인한 공급과 수요에 대한 변수 반영은 못해도 2~3년 전에 반영 될 수 밖에 없습니다. 그렇다면, 지금 하락은 2~3년 뒤 새로 지어질 집이 지금보다 엄청 늘어나기 때문에 하락하는 것일까요? 곰곰히 생각해보세요.
열심히 열거하신 과거 이야기도 포인트를 잘못 잡고 계신데, 그 이야기 속에도 하락의 핵심은 사람들의 욕망이 축소가 되었다는 것이 포인트입니다. 집에 대한 욕망이 왜 늘어나고 왜 축소가 될까요? 단순히 새집이 늘고 줄어서 일까요?
데이터를 직접 챙겨 보시고 고민하시길 바랍니다.
부동산은 상승한다 안한다 이러한 이분법적인 사고보다는 그때 그때 경제 상황에따라 현금성자산과 부동산을 적절하게 배분하는게 합리적이라고 생각됩니다.
오르고 내림의 시기 문제죠.
그리고, 집값 잡는데 다른 요인들도 있지만.
물량 앞엔 장사 없음.
대구도 물량 때문에 더~ 난리인거구요.
결국 대구 허가를 안내주는 지경 ㅎㅎ
사람들이 도쿄를 조금만 도시로 생각하시는데.
도쿄를 우리나라 수도권으로 생각하시면 됩니다.
우리나라도 인천/경기빼면 서울이 올라가듯.
일본도 도쿄 중심부는 지금도 우상향으로 알고 있습니다.
https://www.hankyung.com/international/article/202202245054i
건설사는 바보들이 아니거든요
자금의 흐름이 더 중요한 원인 같습니다
지들은 당분간 절대 집 안사죠.
직간접적인 정책으로 1인 다주택에 힘을 싣어주면
왠만한 공급으로는 가격이 내려가기 쉽지 않다고 봅니다.
완만한 인플레이션이라는 건 인구가 증가한다는 걸 전제로 한거잖아요?
그래서 매번 소스 만들던 간짜장이었던 자장면도 가격 낮추려고 미리 대량으로 만든 소스를 붓는 방식이 된건 아는지 궁금하네요.
인간의 욕망이 투사되어 시장에서 매수 수요가 가격을 올리는 부동산과,
가격 상승 압력을 받는 근원 물가 제품과 비교하는건 이해가 안가네요.
자장면을 앞다퉈 사먹으며 판매자가 정한 가격을 소비자들이 가격을 올리는 현상이 음식점에서 거의 없는데,
가격이 있고 값을 지불한다 해서 동일 한 성격을 가진 기회비용의 예로 비교하는게 말이 안되죠.
그리고 자장면은 다른 음식이란 대체제가 있는데,
일부 유럽같은 임대주택이란 옵션이 매매나 전세에 비해 한국엔 널리 보편화 된것도 아니죠.
토건 카르텔이 쉽게 이익을 포기하려 하지도 않겠지만요.
예전 동독지역같은 경우도 공공임대가 사기업 비중이 늘며 장기 임대 가격이 올라간걸 보면
일부의 욕망 추구가 공공에 피해를 주는 좌우 갈등 요소를 자장면 먹는것과 비교할 수 는 없겠죠.