지금이 부동산 대세하락장이라는 데에는 모두가 이견이 없을 것 같습니다.
뉴스에서도 연일 역대급 하락폭을 떠들고 있는데, 앞으로의 금리 전망을 생각하면 적어도 내년까지 이 하락폭이 더욱 더 심화될 것은 분명하니까요.
지금의 하락은 이해가 쉽습니다.
전세가는 유동성(금리)과 공급(임대공급)에 따라 움직이는데, 공급을 따져볼 여지도 없이 너무 단기간에 유동성이 크게 축소되었으니 하락하는 것이 당연하지요. 전세가가 하락하면 매매가가 하락하는 것 역시 당연합니다. 전세가 하락은 역전세를 불러오고, 역전세만큼 강력한 하방요인은 없으니까요.
이 관점으로 과거의 상승/하락장을 지표를 통해 둘러보았습니다.
다른 상승/하락장은 모두 이 큰 틀(유동성과 임대공급량)에서 이해가 되는데, 딱 한 부분 2009년부터 2013년까지 있었던 대세하락장은 이 틀로 이해가 되지 않더라구요?
보시면, 다른 시기에는 전세가와 매매가가 갭의 차이는 있을 지언정 방향성만은 확실히 동행했습니다.
1986년부터 2022년까지, 딱 이 09~13 대세하락기만을 제외하면 계속해서 등락의 방향이 같이 움직였다는 뜻입니다.
정말 이상합니다. 이 시기에 분명히 전세가는 오르고 있었는데 매매가는 계속 떨어졌거든요?
전세가가 오르는 것은 우리가 알고 있는 상식에 부합합니다.
09~11년은 기준금리가 큰 폭으로 내렸고 11년부터 12년까지는 3.25%로 살짝 올랐다가 다시 내려가는데요.
거세게 상승하던 전세가 역시도 11년에 소폭 내려갔다가 12년말 금리인하와 함께 다시 상승세로 복귀합니다.
채권의 볼록성(convexity; 채권 금리가 높은데서 오르는거보다 낮은데서 오르는 것이 더 큰 효과를 내는 특성)을 고려하면 이때의 기준금리 인상이 지금과 같은 파급효과를 내지 못한 것이 이해됩니다.
공급량을 살펴봐도 크게 특이점은 없습니다. 오히려 11년도부터는 평년대비 공급량이 확 줄었으니 전세가가 오르는 것은 이해되지만 매매가가 떨어질 이유가 없었으니까요.
소득 측면에서 살펴봐도 마찬가지입니다. 08년도 글로벌 금융위기 여파로 소득이 줄어든 것은 맞는데, 그 이후로는 기저효과 때문에 오히려 크게 상승했으니까요. 사실 상승했든 안했든 “왜 매매가와 전세가가 반대로 움직였느냐”의 답이 될 수는 없겠지요.
그럼 이 원인을 왜 궁금해하는가?! 저는 본질적으로 지금의 이 대세하락장이 얼마나 갈지가 궁금한데요.
급격한 금리인상으로 대세하락장이 펼쳐진 지금, 이후에(아마도 2024년경?) 금리인하가 시작되면 부동산 가격이 어떻게 움직일지- 예측하는 키가 여기에 있다고 보기 때문입니다.
1기신도시 공급으로 촉발된 90년초 하락장이나, IMF 사태로 촉발된 98년 하락장은 너무 오래 전인데다 이해하기가 어렵지 않잖아요? 90년은 공급, 98년은 유동성. 반면 09~13 대세하락장은 바로 이해가 어렵습니다. 일단 유일하게 전세가와 매매가의 방향이 반대였던 시기니까요.
그래서 가설을 하나씩 세워보고 고민해봤습니다. 그리고 해당 가설이 맞을 경우 추후 있을 금리 인하 시점에 부동산 가격이 어떻게 변할지 예측해보았습니다.
가설 1. 한번 대세하락장에 진입하면 하락 심리로 인해 전세가가 매매가에 근접할 때까지 반등하지 않는다.
이 가설이 맞다면, 전세가가 반등한 이후에도 매매가는 지속적으로 하락하며, 그 둘이 거의 맞닿는 시점부터 거래량이 터져 다시 상승 모멘텀으로 전환할 것입니다. 시기는 예측할 수 없지만 전세가가 매매가와 붙을 때까지 계속 하락한다는 결론이 나오지요.
이현철 소장(아파트사이클연구소)의 의견과 유사한데, “심리”라는 것을 결과가 아니라 원인으로 본다는 측면에서 확신하기가 어렵습니다. 심리가 가격에 반영되는 것은 당연한데, 그 심리 역시 다른 지표들에 영향을 받아서 만들어진 지표가 아닌가 싶어서요. 뭔가 “원인을 모르겠으니 대충 심리로 하자”는 느낌?
가설2. 전세가 상승이 매매가 상승의 선행지표인건 맞지만, 하락기에 진입하면 둘의 시차가 4~5년 정도 있다.
이 가설이 맞다면, 전세가가 반등한 이후에 대략 4~5년 이후 매매가 반등이 시작될 것입니다.
비슷한 주장을 하는 전문가가 꽤 있는데, 그냥 과거에 그랬으니 앞으로도 그럴거다-는 전망에 가까워서 신뢰하기가 어렵습니다. 이 텀이 왜 발생하는지 역시 의문이구요.
가설3. 09-10년에 걸쳐 서울/경기의 많은 분양 물량이 고분양가로 인해 미분양되었고, 이게 소진되지 않았기 때문이다.
이 가설은 09년에 폭발하듯이 터진 미분양 데이터를 근거로 합니다. 공급량이 많으면 당연히 전세가도 하락해야 하지만 이 당시의 분양물량은 아예 분양 자체가 미분양되어 전세 공급이 되지 않았고, 따라서 전세가 상승을 견인했다고 보는 것인데요. 미분양 물량은 전세공급이 아니라 오직 매매공급이므로, 전세가와 상관없이 매매가 반등을 위해서는 미분양 물량이 다 소진되어야 한다는 결론에 도달합니다.
이 가설이 맞다면, 전세가가 반등하고, 서울/수도권의 미분양 물량이 모두 소진되기 전까지 매매가는 하락하게 됩니다. 그런데 아시다시피 올해/내년 분양 예정인 물량들이 엄청납니다. 현 시점의 심리 및 유동성을 생각하면 이 분양 물량의 상당수가 미분양 될 가능성이 높지요. 따라서 금리가 내려서 전세가가 반등하더라도 여기서 쌓인 미분양 물량이 소진되기 전까지는 반등이 없다고 봐야 할 것입니다.
이러할 경우 금리 정체 - 금리 하락 - 미분양 물량 소진까지 최소 4년 이상 하락한다고 보는 것이 합리적입니다.
가설4. 2기신도시/보금자리주택 분양이 가속화되면서 매매 수요는 해소되었으나, 분양-입주시기의 편차(대략 3년)로 인해 전세수요의 병목이 발생했기 때문이다.
이 시기의 또 하나의 특이점은 MB입니다. 집값 부양을 위해 규제 측면에서는 열심히 애썼지만 건설사 출신답게 집을 지어대는 것도 열심이셨던 분. 그래서 이런 가설을 세워봤습니다.
분양을 받은 사람은 일반적으로 기존 주택을 매도할 수는 있어도 더이상 매수를 하지 않습니다. 그러나 그 기간에도 거주는 해야하므로 전세 수요로는 존재하지요. 이에 따라 전세가는 상승했지만, 매매가는 동반 상승하지 못했다고도 볼 수 있을 겁니다. 이 가설이 맞다면, 24년에 금리가 오르고 전세가가 반등하면서 분양되는 물량은 대폭 감소하므로 매매가도 바로 반등할 것을 예상할 수 있습니다.
역전세의 최정점이 내년 초이므로 이 역전세난이 해소되는 즉시 매매가의 하락 모멘텀이 멈출 것이다-라는 주장인데요. 유튜버 쇼킹부동산의 의견이 이와 같습니다. 23년~24년초를 바닥으로 보고 이 시기에 전세계약이 만료되는 무주택자에게 기존 주택을 급매로 잡거나 청약을 넣어보라고 권하고 있지요.
이 가설이 맞다고 보고 요즘 부동산PF사태까지 고려하면, 실제로 금리 하락이 시작되는 시기에 건설사의 분양물량이 자금여력 문제로 인해 준비되지 않았을 것이 분명합니다. 따라서 내년~내후년초를 바닥으로 보는 것이 합리적이겠지요.
그냥 제 마음대로 이거저거 끌어와서 생각해 본 것인데, 혹시 이거 외에 다른 의견이나 전망을 갖고 계신 분이 있으실까요? 클리앙 현자님들의 의견을 여쭙고자 합니다 :)
완전히 저 개인적으로 사견을 덧붙이자면,
저는 다른 변수가 없다면 3번 가설(미분양 적체로 인해 대세하락기 장기화)이 현 시점에서 가장 합리적이라고 생각합니다. 금리 인상/정체기에 다급한 집주인들(특히 영끌러 / 갭투기자들)이 급매를 던져서 상당한 폭으로 떨어질 것은 자명하지만, 이렇게 대세하락기에 진입한다고 해도 다른 집주인들이 바로 패닉셀링 하는 분위기가 되긴 어려울 것 같으니까요.
그렇다고 해서 쇼킹부동산의 주장처럼 금리가 하락으로 선회한다고 해서 하락하던 심리가 급반등하지는 않을 것 같습니다. 특히 내년부터 3년간 강남권에 평년대비 1.5배의 입주물량이 예정되었으니 하락기간을 이토록 짧게 잡기는 어려워 보입니다.
하지만 가설은 어디까지나 가설일뿐이고, 09년~13년이 어찌됐든 2022년 이후에는 얼마든지 다른 양상을 보일 수 있는 거라서, 어떤 식으로 흘러갈지 솔직히 잘 모르겠습니다.
사실 내년 6월 전세 만기인데, 내년을 매수타이밍으로 잡을지 한 타이밍 쉬어갈지 치열하게 고민하다보니 생각이 계속 많아지네요.
이상 일하기 싫어 두드려 본 뻘소리였습니다ㅋㅋ
지금은 전세자금대출이 부동산의 목을 조르고 있죠
개인적으로 부동산으로 제일 신뢰하는 한문도교수 영상입니다.
영상보면 금리와 환율, 거래량이 제일 핵심이라고 합니다.
하락기는 짧게는 3~4년, 길게는 7~8년 보고 계시네요.
제일 짧고 핵심만 있는 영상이라고 생각합니다.
전세대출이 없던 시절에는 전세가 상승도 매매가 상승 사이클같은 랙이 있었다면 이명박때 도입된 전세대출 때문에 전세가는 금리를 바로 추종하게 된 것 아닐까요.
대학생/사회초년생들 원룸살면 당연히 월세방이었는데
10년도 쯤부터 낮은 금리를 바탕으로 금융권에 전세대출이라는 상품이 생기기 시작하고
전세로 바꾸면 월세보다 이자가 싸다고 대유행이었죠
그리고 정부지원으로 버팀목전세자금대출도 해주고... 전세금에 거품이 낀거죠....
지금도 사실 ing인 일입니다. 신도시들도 계속 공급되고 있고, 강남권 대형 공급도 목전에 두고있지요
물론 저는 그 이후에 공급은 '굉장히' 제한적이리라 봐서 장기적으로 핵심지(cbd, 여의도, 강남)에 대해선 좋게 보고 있습니다.
전반적으론 일본이랑 비슷하게 간다고 볼 수 있을 것 같아요.
다들 일본 부동산이 망했다고 생각하지만 골이 깊을 뿐, 저금리 영향으로 핵심지는 계속 오르고 있죠
인구가 감소한 지방도시와 구 신도시들은 유령도시가 되어가고 있구요.
이와 비슷한 분석을 한 부동산 인플루언서가 삼토시인데, 전체적으로는 좋은 스코어를 올리고 있습니다.
과거 사례나 일본 사례와의 차이점이라면 DSR이 있습니다.
DSR의 적용을 유예하지 않는 한, 일본과 같은 대규모 대출은 어렵죠
이부분에 대해 정부가 어떻게 정책을 내놓을지 주목할 필요가 있습니다.
저는 해당 자금이 전세가를 왜곡 시켰지 않나 싶습니다.
매매가가 떨어지고 전세 선호가 강하던 시기 전세가를 전세대출로 채우고,
이후 시기는 높아진 전세가 + 낮은 금리 + 쉬워진 대출을 바탕으로 매매가가 튀어 오르고요...
결국 2008년 전세자금 대출로 시작해서, 최경환의 빚내서 집 사라, 이후 코로나로 이어지는 쉬워진 대출이 쭈욱 부동산 시작에 차곡차곡 잠기고 있다가 이제 터지고 있는거라 봅니다.
당시 기억으로 하우스푸어가 한창 이슈가 되었었고, 부동산 매매보다는 전세 선호가 뚜렷했고요...
주변 사람들 고민이 전세 갱신 때 오천~1억씩 올려 달라 한다 걱정들이었습니다.
많은 분들이 요걸 전세대출로 커버 했구요
1. 2022년 1월부터 '차주별'dsr이 시작되었고
2. 불과 5년전까지만해도 주담대 받으면 3~5년 이자만 내도 됐습니다 => 금리 올라도 버틸만함
3. 10년전에 비해 고가 아파트가 실제로 많이 늘었습니다. => 대한민국에 9억이상 전세 사는 가구가 전체 2만가구 밖에 안된다고 합니다. 생각보다 적어요
현상이 하나라고 원인도 하나인게 아니니까요…
공급, 금리, 경기, 인구, 심리, 정책 등등 모든게 적용된게
현재 집값이라 생각해요
세분의 의견이 공통적으로 전세자금대출이신데, 제가 궁금한 지점은 "전세자금대출로 인해 전세가가 올랐다" 부분이 아니라 "전세가가 올랐는데 왜 매매가는 하락했냐"라서요ㅋ
찾아보니 08년에 MB가 최초 1억 한도에서 2억까지 상향했고, 503이 13년에 3억, 15년에 5억으로 증액했는데, 그 이후엔 전세가의 등락과 계속 동행하는데 유독 이 시기만 역행하는 것이 신기합니다;
매매가격이 떨어지는걸 어떻게던지 버텨보기 위해서 매매가격 밑에서 받쳐줄 전세가격이 필요했고 그 때문에 전세자금대출이라는걸 만들어서 활성화했다...라고 보면 어떨까요?
전세 상승 역시 매매가 상승처럼 금리 인하에 일정 시간 간격을 두고 후행하던 게 전세대출의 도입으로 전세가만 금리 상승에 바로 반영한 결과이고, 매매가는 여전히 시간 간격을 두고 따라간다는 것.
매매는 선택이지만 어딘가에서 살기는 해야 하니까요.
글 앞쪽 부분은 제대로 읽었는데 직장이라 시간이 없어서 아래쪽 전망에 대한 부분은 대충 읽었습니다. 그래서 앞으로 어떻게 될지까지는 제가 뭐라고 할만큼 생각이 없네요. ^^;;
여하튼 그래프 보면서 저도 신기하다 싶었는데, 말씀하신대로 전세자금대출이라는게 그래도 대출이라고 활성화되지 않다가 저 시기에 하방저지를 강력하게 했다고 볼 수도 있겠다 싶었습니다. 대댓글 달아주신 후에 다시 올라가서 그래프를 보니까 13년 15년에 증액을 했을 때는 명확하게 전세금이 상승한게 그래프로 나타나네요. 오히려 그래프상으론 집값을 뚫고 올라가는걸로 보일 정도로요. 물론 그래프가 비율 스케일이니까 실제로 더 비싸졌다는건 아니겠지만, 양쪽의 비율 스케일을 조금 달리하면 말씀하신 09-13년 뿐 아니라 13년 확대 직후나 15년 확대 직후도 전세랑 매매랑 가격이 서로 반대방향으로 움직이는것처럼 보일 수도 있을듯합니다.
한마디로 앞으로 어떻게 될지까지는 잘 모르겠지만, 말씀하신 시기에 전세와 매매가 반대로 움직이는것처럼 보이는건 13, 15년 포함해서 전세자금대출 때문일 가능성이 커보인다는 얘깁니다.
그런데 그래프 보고있으니까 확대시행과 별개로 실제로 전세자금대출이 얼마나 생겼는지도 궁금하네요.
제가 민상k님 대댓글에 대댓글 다는 도중에 댓글을 달아주셨네요. (제게 말씀하신게 아니긴 하지만...)
전 단순히 전세자금대출 확대가 전세와 매매 양측의 괴리를 만들어냈다 정도로만 생각했는데, 말씀하신대로 양쪽의 커플링 자체가 깨지는 과정이라고 볼 수도 있겠네요. 뭐, 길게보면 결국 제가 한 말이나 비슷한 말일 수도 있는데, 말씀해주신것처럼 양쪽의 커플링이 깨졌다고 보는편이 더 좋은 설명인거 같습니다.
두분 댓글을 계속 고민해보고 데이터를 좀 더 찾아보니 재밌는 개념을 찾았습니다.
01년부터 08년까지 전세가는 소폭 오른데 비해 매매가는 크게 상승을 했는데요. 당시 금리는 5% 안쪽인데 IMF시기 20%까지 갔던 금리가 내려온 것이니 당시의 매매가 상승은 금리 인하의 영향이라고 보면 될 것 같습니다. 반면 전세가는 대출이 없던 시기이므로 유동성을 공급받지 못해 09년도 기준 서울의 아파트 전세가율이 30%대더라구요?
저는 전세가가 상승하면 매매가가 후행적으로 상승한다는걸 일종의 진리처럼 생각하고 있었는데, 이게 가능하려면 전세가율이 최소 60%는 넘어야 하는 것 같습니다. 흔한 표현으로 '밀어올린다'가 가능하려면 이 정도의 금액이 되어야 레버리지가 가능할 것 같거든요.
이렇게 생각하니 09~13 시기의 이상한 지표들이 이해가 됩니다.
매매가 하락은 당시 금리로 가능한 유동성의 한계 가격에 도달하여 고점 치고 내려오는 상황이었고, 전세가는 기존에 없던 새로운 형태의 유동성(전세대출)이 공급되면서 상승하는 패턴이 만들어지는 그림.
대세상승기라고 할 수 있는 기점이 2014년부터인데 이때부터 지금까지 (중간에 19년에 아주 잠깐의 금리상승을 제외하고)
1) 기준금리 하향
2) 전세자금대출 한도 증액
3) 전세가율 60% 돌파
이 세가지가 맞물려서 서로가 서로를 끌어주고 올려주는 상승 피드백이 계속된 것 같습니다.
기준금리 하향만으로 매매가 수요가 증가하는데 여기에 전세자금 유동성이 밀고 들어와서 매매가마저 밀어올리는 상황이니 매매가가 안 올라갈 수 없는;
이런 관점으로 보면, 24년 이후 금리 인하가 시작되었을때 매매가/전세가가 현재의 가격에서 얼마나 내려와 있느냐가 포인트가 될 것 같습니다. 가격이 줄어든 유동성의 크기만큼 충분히 빠졌다면 즉시 반등할 것이고, 충분히 빠지지 못했다면 빠질 때까지 횡보한다는걸 09~13시기의 매매가가 보여준 셈이니까요. 오히려 이 시기의 매매가 고점(09년 매매가)은 전세에 유동성 레버리지도 안 껴있을 시점인데, 지금은 너무 가득가득 끼어있는 셈이라 그때보다 하락폭이 더 크다고 봐야할 것 같네요.
두분 의견 감사합니다.
09-13 전세가 상승 & 아파트값 하락은 참 모순 되지요.
그 당시 노무현 정부시절 분양가 상한가 제도 덕에 엄청나게 많은 아파트가 분양했고 미분양이 되었습니다. 이게 아파트 가격 하락의 원인이고.. DJ 정부 시절 서민생활 안정을 위해서 시행되었던 전세 대출 제도가 널리 퍼지면서 아파트 전세의 수요를 폭발시켜서 전세 가격은 오히려 올려가는.. 즉, 아파트 구매 수요를 전세 수요로 변경시켜서 미분양은 더 심해지고 전세가는 오르는 황당하게 부동산 시장을 혼란시킨 성격이 있습니다.
지금은 20~21년 제로금리(1%) 영향으로 버블로 부풀어 오른 아파트 매매 가격과 전세 가격 모두 금리 상승의 직격탄으로 동반 하락하는 상황입니다. 시중 아파트 담보 & 전세 담보 대출이 4~5% 이상이 되면 대출금에 대한 이자가 3~4배 오르게 됩니다. 즉, 현금 유동성이 있는 아파트 대출 소유자나 전세 대출자는 어렵게 버티겠지만.. 만일 여유가 없는 사람들은 연쇄 부도가 날 가능성이 있습니다. 어떤 형식으로든 이 연쇄 도산 연결 고리를 끊어야 하는데.. 이게 경제 침체기에서 가능한 상황인지 모르겠습니다.
정말 극한 냉기가 불어오는 것을 느껴집니다. 코트를 준비하지 못한 사람들은 살아남기 힘들거에요.. ㅠㅠ
말씀해주신 의견을 들어보니 "미분양이 쌓인 상태에서 분양은 계속해서 진행하는" MB의 기괴한 정책이 그 시기 부동산 하락장의 근본 원인으로 보면 가장 합리적일듯 합니다.
정말로 겨울을 준비해야 할 것 같네요ㅠ
심리가 가장 크지않았을까요.
그걸 뒤집은게 "빚내서 집사라 단군 이래 집사기 가장 좋은 시기" 의 최경환이구요.
미국도 앞으로도 제로금리는 안 할것 같으니 10년 정도는 박근혜 말기 정도 수준으로 하락 후 횡보하지 않을까 싶어요.
이걸로 빗대어 생각하면 가설 3, 4가 잘 들어맞는 듯합니다
이전 상승장 이후 급락에대한 트라우마가 한참이나 간거지요. 그러다보니 누가 집을 투자목적으로 사나라는 정서가 광범위하게 퍼져나갔죠.
그리고 가구소득도 한동안 정체였던걸로 기억하고요.
이제 장기간 상승세로 접어들었다 하락기가 시작됐으니 비슷한 양상이지 않을까 싶습니다.
많이 올라서 많이 떨어진거에요
많이 오르면 살수있는 사람이 사라져 살수 있는 사람이 나타날때까지 떨어지는겁니다.
수요곡선은 우하향한다는거고 이건 이파트부터 콩나물까지 거래되는 모든것에 적용되는 아주 기초적인 원리입니다.
이런 기본적인 것을 모르는 폭등론자들은 맨날 폭등한다고하는데 택도없는 얘기죠
저 숫자가 80밑으로 떨어질때까지 집값은 계속 빠질겁니다.