지난 부동산 상승장에 손가락만 빨면서 현금만 차곡차곡 모았는데요.
이번에 갈아타기 하려고 집도 내놓고 했는데 막상 기다렸던 하락장이 오니 거래가 안되서 참 어렵네요.
지난 하락장에도 2015~2016년 무렵 거래량이 조금씩 살아나기 시작했는데 이때는 이미 바닥찍고 무릎까지는 올라온 상태라 확실히 하락장에서는 무주택자 내집마련이 갈아타기보다 훨씬 용이한 것 같긴 합니다.
이번 하락장은 참 놀라울 정도로 급격한 하락률을 보이고 있습니다,
금리 하나 때문에 이렇게 단기간에 급락할 수 있는지 신기할 따름이지요.
어떤 분들은 지난 하락장의 금리에 비하면 높은 것도 아니라 이야기하는데 그때와 결정적으로 다른 게 하나 있습니다.
바로 전세대출이지요.
전세가 실거주 가치를 반영하면서 집값의 바닥 역할을 해줬던 과거와 달리 지금은 전세부터 속절없이 무너지고 있습니다.
금리라는 트리거에 전세대출이라는 뇌관이 집값 거품이라는 폭약을 만나 폭발하는 광경을 보이고 있는 것입니다.
저는 전부터 갈아타기를 노리고 있었기 때문에 거래량과 전세를 유심히 지켜보고 있었습니다.
전문가는 아니지만 그래서 다른 분보다 조금 먼저 하락장을 먼저 느꼈습니다.
지금 집값이 30%는 우습게 빠지고 있는 이 현상보다 먼저 선행했던 것이 거래량 실종에 전세 세입자가 안 구해지는 현상이였지요.
거래량 실종은 거품에 대해 시장 참여자들 다수가 동의하면서 왔던 현상이라면 전세 문제는 금리 인상으로 인해 생겨난 현상입니다.
예전과 다르게 전세 세입자들의 보증금에 대출이 껴 있기 때문인 것이죠.
전세 대출이라는 것이 어떻게 보면 시장의 약자들을 위한 좋은 제도인 것처럼 보이기도 합니다.
적은 돈으로 저금리 레버리지를 활용해 높은 주거환경을 누릴 수 있다는 것도 사실이니까요.
그러나 '적은 돈으로 좋은 주거 환경을 누리겠다'는 단순한 욕망은 또다른 욕망을 불러오기 마련입니다.
적은 돈에 남의 돈, 그리고 은행 돈을 레버리지 삼아 주거 안정성이라는 인질을 활용해 내 배를 채우겠다는 다주택자들의 욕망을 말이지요.
이런 욕망을 고삐 풀린 망아지마냥 풀어준 것이 결과적으로 전세 대출 제도라고 생각합니다.
저는 기본적으로 전세든 자가든 어떤 형태로든 부동산 시장에 들어온 이상 시장 참여자라 생각합니다.
모두 다 각자의 이익을 위해 열심히 계산하고 실행하는 것이지요.
결국 지난 폭등장은 적은 돈으로 전세 대출을 활용해서 내가 집사기 전까지만 집값이 안 오르기 바라는 세입자와 전세 대출로 들어오는 추가 자금들이 결국 집값을 밀어올릴 것이라 생각한 다주택자간의 싸움의 결과였다고 생각합니다.
무주택자인 동생네와 재작년에 술마시며 이야기하다가 전세 대출에 대해 제가 이런 이야기를 하니 동생은 굉장히 불쾌하게 생각하더군요.
자기가 생각할 때는 전세 대출이 자신과 같은 무주택 서민을 위한 제도라고 생각하는 것 같더라고요.
그러나 전세 대출은 결국 다주택자를 위한 제도일 수 밖에 없습니다.
깔대기처럼 결국 그렇게 돈이 흘러갈 수 밖에 없어요.
집이 하나 있고 이 집에 전세로 들어오고 싶은 5000만원이 있는 A와 4000만원이 있는 B가 있다고 가정하면 그 집의 전세가격은 결국 5000만원이 될 수 밖에 없습니다.
그런데 여기에 전세 대출이라는 변수가 생기죠.
B가 이 집에 꼭 살고 싶은 생각에, 그리고 너도 나도 하니까 자기도 대출을 받아 들어가려 하는거죠.
집이 하나인데 세입자 둘이 달려들면 집주인은 매물을 거두고 보증금을 올리게 됩니다.
보증금이 6000만원이 되는거죠.
그러면 B가 2000만원 대출받아 들어간다하니 A는 자신도 2000만원의 전세 대출을 받게 되는 겁니다.
그렇게 보증금이 7000만원이 되는 겁니다.
5000만원이 있던 A는 결국 불필요한 2000만원의 대출을 받게 되는 거죠.
그리고 그 올라간 보증금은 결과적으로 집값을 밀어올릴 수 밖에 없습니다.
풍부한 유동성, 부족한 공급이라는 트리거와 만나 강력한 폭발을 일으키게 되는 응축된 에너지 역할을 하게 되는 것이죠.
좀 거칠게 든 예이긴 하지만 중요한 점은 전세 대출이라는 것은 나 혼자 받았을 때나 좋은 것이라는 거죠.
결코 세입자 전체에게 도움이 되는 제도가 아니예요.
그저 세입자 끼리 경쟁시키고 싸움 붙이면서 여기에 총알 팔아먹는 것일 뿐이죠.
냉정하게 이야기하면 전세 대출을 이용해서 저금리 시대에 아주 약간의 이자 비용만 지불하면서 자신의 자산에 비해 높은 주거 환경을 누려온 댓가로 결국 집값 폭등을 마주하게 된 것이죠.
물론 이것을 세입자에게 책임을 물을 수는 없습니다.
이용하지 않으면 나만 손해인 시대였으니까요.
저는 이명박 시절에 무주택자였고 그 때 전세 대출 확대 정책에 대해 세입자들이 환호를 보내던 그 분위기를 또력하게 기억합니다.
저는 전혀 이해하기 힘들었거든요.
그 쥐새끼가 무주택자를 위할리가 만무하잖아요.
이제 걷어내야 합니다.
근데 그럴리가 없죠.
많은 세입자들은 여전히 전세 대출이 자신들을 위한 제도라고 생각할 것입니다.
그 어느 정권도 못 건들일 거예요.
욕만 들어먹기 딱 좋죠.
몇 달동안 부동산 들락거리고 네이버 부동산 호가창 들여다보면서 든 이런 저런 잡생각 한 번 풀어 봤습니다.
맞습니다.
전세라는 레버리지에 전세 대출이라는 레버리지를 부동산 시장에 밀어 넣으면서 내가 집 사기 전까지 집값이 오르지 않는 마법을 기대하는 건 어리석은거죠.
이제는 전세가 비싸서 전세 대출을 받아야 하는 현실이 뭔가 잘못되어도 한참 잘못되었다고 생각됩니다.
무주택자들 입장에서는 20,21 폭등의 임팩트만 기억하겠지만 사실 그 전에 전세가 말도 안되게 올랐습니다.
선행지수가 분명히 존재하는데 왜 체감을 못했냐 하면 아주 약간의 이자만 내면서 전세 대출로 별부담없이 커버했기 때문입니다.
'그러니까 사실은 전세 살 돈이 없으면 월세 살아라.'
라고 이야기하는 것이 맞는 것인데 그 어떤 정치인도 그렇게 말 할 수 없죠.
넌센스입니다.
전세비용의 10프로 이내 수준으로 제한을 해야 하고 더불어 이자는 저렴하게 줘야 실제로 쓰는 사람이 혜택을 받는 다고 봅니다.
이자를 저렴하게 줬었던 것이 지난 저금리 시대에 있었던 일입니다.
전세는 기본적으로 집값을 떠받치는 콘크리트 레버리지입니다.
궁극적으로 세입자에게 백해무익해요.
댓글도 그냥 원론 적인 얘기만 하시니 답답하네요...
10프로 수준의 대출제한이 그렇게 콘크리트 레버리지를 일으키는지는 모르겠습니다...
10% 20% 가 중요한 것이 아니라 집주인 관점에서 전세라는 건 기본적으로 무이자 레버리지인데 여기에 은행권 레버리지까지 안겨주는 꼴이라는 거죠.
몇 퍼센트 제한, 저렴한 이자... 아무리 정교하게 셋팅하더라도 결국에는 전세 가격은 세입자가 가진 전재산이나 다름없는 보증금에 레버리지가 추가된 가격으로 수렴되게 되어 있습니다.
전세가격 =A
세입자가 가진 돈 = B
전세 대출 = C
라고 할 때
A=B
가 아니라
A=B+C 가 되는 것이고 이는 세입자가 가진 부족한 부분만큼 대출로 메꿔서 전세 가격을 부담하는 것이 아니라 원래 전세 가격인 세입자의 보증금에 레버리지가 추가되어 전세 가격이 결정된다는 미묘하면서 근본적으로 큰 차이가 발생하게 되는 것입니다.
그러니까 서민에게 저렴한 이자를 제공한다는 그럴싸한 논리도 사실은 원래는 들어오지 않았을 추가 레버리지가 부동산 시장에 유입되는 결과를 낳고 그 저금리의 혜택을 궁극적으로 집주인에게 돌아간다는 말이지요.
그러니까 무주택 서민 입장에서 이 제도가 본인에게 유리할 수 있는 유일한 방법은 본인만 이 제도를 이용한다는 전제가 깔려야 합니다.
그게 아닌 이상 아무 의미 없죠.
한국 전체 부동산 전세 보증금 합 = 세입자들이 가진 돈의 합 + 세입자들의 전세 대출 합
으로 수렴되니까요.
위의 수식에서 A 값이 오르면 어떤 형식을 띄더라도 결국 세입자에겐 독이 될 수 밖에 없습니다.
부동산이라는 자산이 가지고 있는 대체 불가라는 특징은 매매에서만 특정되는 것이 아니고 임대 시장에서도 유효하기 때문입니다. 같은 돈이면 조금이라도 더 나은 곳에서 살고 싶어하는 욕망이 누구에게나 있으니까요.
부동산은 선점이라는 말이 단순한 다주택자들의 욕망만 표현하는 것이 아닙니다.
개별 세입자들은 집주인은 물론이고 다른 세입자와 보이지 않는 경쟁을 하는 것입니다.
자기가 경쟁을 하고 있다는 건 잘 못 느끼죠. 눈 앞에 경쟁자가 보이지는 않으니까.
그게 다 호가에 반영되고 있는 건데 보이지 않으니 잘 느끼질 못하는 것입니다.
모두가 시장 참여자라는 말이 여기서 의미가 있는 것이고요.
전세제도는 무주택자에겐 거주환경을 점프 시켜줄 수 있는 역할도 해왔고 지금도 그렇습니다.
비슷한 자산으로 좀 더 나은 환경의 집에서 살 수 있게 해주는....
(다만 금리가 너무 올라서.... 전세도 부담이 확 커졌죠.)
그리고 신혼부부나 청년, 등등 특별대상에겐 저렴하게 이용할 수 있는 기회들도 있구요.
무조건 집값 점프시키는 나쁜제도 절대 아닙니다.
요 몇년간 집값 상승기에 갭투자때문에 부정적인 시각이 늘은건 맞습니다만..
뭐 우리나라도 점점 줄어들긴 할거라 봅니다.
덧, 예를 드신것처럼 경쟁적으로 내가 돈 더 줄테니 하는 식으로 전세가가 올라진 않습니다.
그렇게 경쟁적으로 집을 구하는 경우도 흔하지 않아요.
거칠게 든 예지만 결국엔 그렇게 결정이 됩니다.
경쟁적으로 집을 구하게 됩니다.
부동산이란 결국 경쟁적인 형태를 띌 수 밖에 없습니다.
모두가 그랜저 한 대씩 굴리는 건 가능하지만 누구나 강남 아파트 한 채씩 가질 수 없는 것과 마찬가지 이치입니다.
대체 불가능이라는 특징 때문에 그렇지요.
전세 계약을 5~6번 했고 매수 계약을 2번 했는데 단 한 번도 '이거 지금 안하면 다른 사람이 가져가겠다'는 불안감 없이 계약금 쏜 적이 단 한 번도 없습니다. 그렇지 않나요?
한 단지에 10채의 매물이 있는데 11가구의 수요자가 있으면 가격 결정에 매우 큰 역할을 하게 됩니다.
호가라는 것이 공산품처럼 그렇게 딱 떨어지는 것이 아닙니다.
말씀하신 게 맞다면 지금의 전세가 폭락은 설명이 되지 않습니다.
전체 전세 수요에서 지금 매물로 나온 것이 고작 몇 프로나 되겠습니까.
그 고작 몇 프로 때문에, 금리 부담에 한 두 가구 빠지게 되면서 전체에 이렇게 큰 충격으로 다가오게 되는거예요.
결국 부족한 아주 약간의 수요와 공급 때문에 이렇게 요동치게 되는겁니다.
다음 스텝은 세입자들을 위해 나랏돈으로 전세대출 금리를 메꿔주는 형태가 될런지도 모릅니다.
더럽지요.
리스크도 전부 세입자가 가져갑니다.
없어져야 할 제도입니다.
저는 프랑스에서 살았는데 말씀하신 것과 비슷한 점은 결국 부동산 투자에 일반인들이 뛰어들지는 않았다는 것이죠.
말씀처럼 부동산 에이전시에서 많이들 관리하죠.
언전하기도 하고 정부에서 관리하기도 편할테고요.
제 생각에는 지난 정권에서 임대사업자 늘렸던 것이 그런 의도를 가졌다고 생각은 합니다. 결과는 폭망이였지만 전세같은 한국의 독특하고 왜곡된 제도들을 손대지 못한 채 먼저 카드를 꺼냈다가 두들겨 맞은 거라 생각합니다.
궁극적으로 그런 방향으로 가야 한다고 생각해요.
개인들이 부동산 투자를 하는 건 공익적 관점에서 백해무익하다 생각합니다.
/Vollago
이 영상 추천드립니다
현재 상황과 앞으로의 전망에 대해 채권관점에서 굉장히 흥미로운 분석입니다.
전 보면서 살짝 소름이 돋았습니다
잘 볼게요.
세입자 입장에서 전세가 이익인 경우는,
1. 집값이 오르지 않아야 하고
2. 집값 하락으로 인한 내 보증금이 안전해야 하며
3. 내 보증금을 원하는 때에 어려움없이 잘 받아낼 수 있어야 합니다.
생각보다 굉장한 난이도를 가지고 있고 자세히 살펴보면 이익은 집주인이 가져가고 리스크는 집주인과 나눠가진다는 걸 알 수 있습니다. 물론 실거주를 한다는 이익을 독점하고 있지만 궁극적으로 무주택자는 잠재적 매수자라는 전제하에 보면 전세 제도 하에서 실거주의 이익이 집값이 오르는 리스크를 상회했던 적은 별로 없습니다.
장기적 관점에서 보면 0%이고 5년 단위로 끊어서 보면 이익인 구간이 있을 수도 있겠죠.
그러니까 전세 세입자는 인버스로만 수익을 내려는거고 집주인은 레버리지로 수익을 내려는건데 자본주의 발전의 양상을 생각해 보면 누가 승자가 될 수 밖에 없는지 명명백백하죠.
주택을 투자의 대상으로 생각하는 건, 이웃의 의식주를 멱살잡고 돈 벌겠다는 생각과 같은거죠.
주택은 투자의 대상이기도 합니다.
그게 뭐가 문제인가요?
투자의 대상이기도 하니까 과세를 하는거고 공정한 룰을 도입하기 위해 노력하는거죠.
리트리셈님은 집 사실 때 투자적 관점 배척하고 매수하셨나요? 아니면 매수하실 건가요?
지옥의 레슬러들이 세상을 비틀어 단물 빨아먹고 있는 이 지옥탕에서 참으로 아름다운 상상을 하시는군요.
무엇이 문제인지는 제 댓글의 마지막 문장에 밝혔습니다. "이웃의 의식주를 멱살잡고 돈 벌겠다는 생각과 같은거죠."
문제를 문제로 바라보지 못하면 한 걸음 더 나갈수 없죠.
다주택 중과세나 공시지가 현실화등은 이런 문제 의식이 바쳐주지 않으면 동의를 얻기 어려운 정책들입니다.
집값 안정을 위해 더 과감한 정책을 펼치길 원한다면 문제를 문제로 바라보고 공감하는 공감대 형성이 선행 되어야 하는 이유죠.
전세 대출 + 임차인 보증보험(국가 보증)으로 전세가는 폭등하고, 집값도 폭등하고, 전세 사기를 양산한 결과를 가져왔습니다.
맞습니다.
최근 2~3년 간 집값 폭등에 선행한 것이 전세 폭등이였지요.
전세가 너무 올라서 변두리로 빠져 집장만한 분들이 피해가 막심합니다.
참 안타깝죠.
아파트 선호에 대한 문제도 물론 있기는 한데요, 결국 선호된다는 차이 뿐이지 구축 빌라 및 다세대도 아파트 따라 오르고 내리게 됩니다. 같은 사이클 타는거죠.
(보증금의 리스크, 투기조장으로 인한 주택가격 상승 리스크)
그게 당장 눈에 보이지 않으니 제도가 좋아보이는거지요.
원전하고 비슷한듯 합니다. 당장은 싸보이는데 알고보면 비싼 비용을 치루는...
(폐기물이 쌓이는건 어떻게 할것이냐, 만에하나 사고가 난다면 어떻게 하나...)
그런데 화내는것도 이해는 됩니다.
인간 심리라는게 그렇거든요.
그걸 안다고 해서 내가 뭐 바꿀 수 있는것도 아니고
오히려 마음이 불편해지기만 하는거
진실을 알려준 사람에게 화만 나는거지요.
인간은 생각보다 나약합니다.
불편한 진실보다는, 편한 무지를 택하는 경우가 많습니다.
아, 참 공감이 많이 되는 말씀이네요.
말도 안되는 가격으로 주택가격이 형성되지 않았다면 뭐 좋다고 전세로 살까요.
갭투기를 목적으로 분양받고, 없는 능력을 세입자로 충당하고 집값 오르기만을 바라는 자들 덕분에 이 꼴이 된거죠. 애초에 주택을 투기 대상으로 삼도록 뽐뿌질하는게 원인이고, 전세대출이니 뭐니는 전부 부차적인 것 아닌가요?
열심히 답글 달고 지난글 검색해보니 부동산에 무관심한 건 유죄라는 명언을 남기셨군요.
사실 지난 하락장을 기억하시는지 모르겠지만 그때 전세시대의 종언을 예상하는 분들도 많았습니다.
거기에 레버리지라는 강력한 마약을 주사해서 죽지 않는 좀비로 만들고 이 사단을 만들었지요.
지금 다시 전세의 종말을 이야기하는 것이 우연이 아닙니다.
한 사이클을 억지로 또 돌려서 털어먹은거예요.
이명박은 악마입니다. 악마.
집주인에게
역전세 지옥이
기다리고있지요
https://m.mk.co.kr/economy/view.php?sc=50000001&year=2022&no=841691
보증금 안전하게 다 지킬 수야 있다면 뭐가 걱정이겠어요.
빌라왕부터 시작해서 이미 갭투기에 의한 전세사기가 표면 위로 많이 나온 상태지만 이건 시작에 불과할 거란 생각이 드네요. 확실히 전세제도 자체는 없어지는 게 맞지 않나 생각하지만 현실적으로 힘들다면 국가에서 보증해주는 버팀목 전세대출 이 정도 뺴고 나머지 은행권 대출은 다 없애는 방향으로 가는 게 낫지 않나 싶습니다.
내년 강남 입주물량 찾아보면 지금 장난이 아닙니다.
지금 금리로 인한 전세 충격이 이 정도인데 내년 입주물량 생각해보면 전세 연장하는 거 정말 고민 많이 해야 합니다.
발빠른 사람들이 단순 전세 대출 이자 못 내서 월세 들어가는 게 아니거든요.
당장 집값 빠졌다고 무주택 세입자들 좋아할 때가 아닌 것이 이번 하락장은 거래절벽이 1년 이상 지속되다가 전세 먼저 무너진거거든요. 제가 몇 달 동안 현장 분위기를 잘 읽고 있다고 자부하는데 확실히 전세 문제가 먼저 왔습니다.
다주택 투매 이제 갓 나오기 시작했는데 그게 단순 금리나 세금부담 때문이 아니라 전세가 과거처럼 지지해주지 못하기 때문이예요.
이렇게 흘러가면 내년 곡소리 나는 건 보증금 위험해지는 세입자도 마찬가지거든요.
그 후 갭투기,주위 집값오른걸 보고 영끌로 너도나도 들어오면서 한번 더 밀어올린거구요. 그러면서 전세도 덩달아 올랐죠...전세자체가 닭때 사양세에 들어가고있던걸 정부가 만든 대출로 억지로 유지시키면서 폭탄넘긴거죠.
문제는 이걸 알아도 정치권에서 풀 방법이 없단거죠.고양이 목에 방울을 누가다나요....
특히 저번정부에서 최대한 연착륙시키려고 최대한 약하게 건드렸는데도 그 여파로 정권넘어갔습니다.
이제 수도권집중화,저출산과 같이 전세대출도 그냥 개구리 삶아지듯 아무도 서서히 건드릴수없이 다 죽는거죠. 대책을 세울수도 적용도 불가능한 상황이죠.
현정부는 아무생각도 없이 더 최악의수만 두고있고요
근데 전세 대출 저거 못 건드린다는 것이 문제예요.
저게 결국 자기들 목 조이는 걸 알아야 하는데 정치적인 관점에서 건드릴 수가 없죠.
지금은 반대로 이자보다 월세가 싼 역전현상이 있는 지역은 월세 선호로 바뀐다 합니다.
전세가 사실 달콤한 독약 같은거라 당장 세입자에 이득이라 대출로 전세를 살지만
대출로 전세를 사는 사람이 많아지면 상승기에는 결국 전세금도 올라서 결과적으로는 주거비를 더 많이 내는 꼴이죠.
그런데 전세 대출 때문에 집값이 폭등했다는 논리는 좀 생각이 다른게
전세가 없고 보증금도 거의 없이 월세 위주인 미국이나 영국 같은 나라들 보면
그 나라들도 상승기에는 말도 안되게 올랐죠.. 전세 대출이 폭등의 직접적 영향은 아니라고 보고
결국 돈이 많이 풀려 유동성 증가가 제일 크다고 봅니다.
지금은 반대로 유동성 조이니 분위기 싹 바뀌었죠..
전세 대출이 폭등의 이유라고 단언하는 건 아무 의미 없고요.
다만 다주택 갭투자가 늘어나는데 혁혁한 공을 세운 건 분명합니다.
2015~2016 거래량 늘어나는 큰 수요의 축이 다주택 갭투자였고요.
이런 흐름은 다주택자 증감률 차트 확인해 보면 바로 보입니다.
이런 흐름이 유동성 잔치하고 만나서 폭발하게 된거죠.
큰 관점에서 유동성 문제로 거품이 키워졌다고 말할 수 있지만 거품의 크기, 그리고 양상과 같은 기술적인 디테일들에 이 전세 대출이 큰 역할을 한 것은 사실입니다.
똥통에 한바가지 더 부었다고 큰 문제냐 하시겠지만 그 한 바가지 때문에 넘칠 수도 있는 문제거든요.
지난 하락장에서 전세의 종말을 이야기하는 전문가도 많았는데 이거 몰핀 때려박아서 살려내서 오히려 덩어리를 키웠죠.
말씀하신 나라들 상승과 다른 점은 한국은 수도권이 비대해 지면서 경기 인천 위조로 폭등을 했다는 점입니다.
서울 공급 부족이 트리거라고 할 수도 없는 게 결국 밀리고 밀린 재건축이 내년이면 강남에 입주물량으로 쏟아지거든요.
그러니까 상당부분 갭투자가 아니였으면 거기까지 저렇게 거품이 낄 일이 없었다는 거예요.
더구나 자산 가치의 상승은 자본주의 사회에서는 당연한 현상인데 저 전세 제도는 철저하게 다주택자들에게만 과실이 돌아가고 그 리스크는 사회가 나눠서 떠안는다는 점이 큰 차이죠. 그러니까 다주택자 규제를 조였다 풀었다 하는 것 밖에는 못하는 거죠.
임대료가 수입인데, 저렴한 이자로 대출이 되니 우선 월세방은 계약이 안되고 전세만 계약이 됩니다.
주변 전세가 다 없어져야 월세가 계약이 되는 형태로 변경이 됩니다.
얼마전까지도 전세는 내놓기만 하면 계약이 바로 됩니다.
좀 더 대출이 되는 사람들은 대부분 아파트로 이동을 했죠.
월세 계약하기 힘든 시기도 있었습니다.
나중에는 주임사들도 한 건물로 안되니 대출과 전세금으로 추가 물건을 구입하는 쪽으로 변경하게 됩니다.
제가 2018년도에 일산 대형 평수 매집하던 할머니 한 분 알게 된 적 있습니다.
딱 2년만에 두 배 뛰었습니다.
시간 조금 지나고 나서 아, 알부자들의 정보를 따라잡는 건 참 어려운 일이구나 생각했지요.
쪼금 초점이 다른데요.
기존의 보통의 주임사를 하려는 분들은 대형평수를 아파트 만큼 싫어 합니다. 투자비 대비 수입 적거든요.
대형평수를 매집했다는 것은 주임사로서 수입을 가져가기 보다는 매매차익 관점에서 본다고 할 수 있습니다.
2017년도 새정부에서 주임사를 적극 장려했고, 특히 2018년도 말에 나온 정책(3개월만에 폐지시킴) 때문에 아파트가 갑자기 대상이 되었죠. 정확히는 주임사가 아파트를 노린게 아니고 매매차익을 볼려는 사람들이 아파트를 노린거지만요.
대형평수 중에서 공시가 6억 미만으로 구입후 등록을 했다면 당시에는 정말 이래도 되나 싶을 정도였을 겁니다.
문제는 주임사 등록을 했다면 2020년 정책변경으로 2023년 자동 말소 후 종부세+중과 대상입니다. 중간에 팔면 안냈던 세금과 그에 따른 추가 세금 그리고 과태료까지 엄청 나오죠. 뭐 그래도 차익이 크다면 팔았을 수도 있지만, 그걸 과감히 결정하지 못했다면 아직도 팔 수 없는 상황이기 때문에 득을 봤을지는 모르겠습니다.
집값만 하락하고 끝나면서 연착륙하면 되는 문제지만 지금 양상이 그렇게 흘러가지 않죠.
저게 집주인만 피보고 끝나는 게 아니니까요.
내년 공급 물량 강남에만 대기중인 게 장난 아닌데 제 개인적인 시나리오로는 그때 경매나 깡통 전세 문제로 피눈물 흘리는 분들 많이 나올 것 같아요.
개인적으로 내년 찐바닥 예상되는 이유고요.
사실 지금 폭락 시작했다고 말들 많이 하지만 거래량 보면 작년부터 실질적인 하락장 시작이였습니다.
지금 하락장 2년차인 것이고 내년이면 빅뉴스 터지면서 찐바닥 찍는 그림 그려지는 게 이상할 것도 없죠.
모쪼록 보증금들 다 잘 챙기시고 어렵고 혼란한 이 시기 잘 버팉시길.
문제는 전세를 준 집주인이 그돈으로 뭘하느냐가 문제죠.
그걸 다시 부동산에 넣으니깐 문제가 생기는겁니다.
그걸 막아야 합니다.
전세 보증금 자체가 부동산에 레버리지를 들이부은 겁니다.
이미 들이부은 건데 뭘 어떻게 막습니까.
막는 방법은 전세 자체가 없어야 하는데요.
그리고 전세로 인해 월 나가는 비용을 줄인다는 것은 세입자가 잠재적 매매 수요자라는 가정이 없어야만 가능한 겁니다.
장기적으로는 손해인데요.
그게 아니면 갭투자 하는 집주인은 바보라는 뜻인걸요.
전세 세입자가 된다는 건 결국 인버스에 탑승한다는 말이고 임대인은 레버리지에 탑승한다는 뜻입니다.
주시고가는 다르게 그 인버스는 실거주가 해결된다는 것 외에는 실제 폭락 시점에서는 본인의 보증금도 날아가는 리스크만 덩달아 떠안는다는 점이 다를 뿐이죠.
주택을 투자의 대상으로 생각하는 가치관이 바뀌지 않는 한 전세든 월세든 그게 집값에 미치는 영향의 차이는 별로 없죠. 그런 논리면 전세 제도가 없는 나라들의 주택가격 폭등은 어떻게 설명할지 궁금하네요.
하나마나한 이야기입니다.
주택 매매에는 어떤 형태로든 인간의 이기심과 욕망이 투사됩니다.
내가 실수요로 집을 장만할 때 모든 게 마음에 들더라도 투자적 관점에서 결정할 수 밖에 없습니다.
좀 마음에 덜 들더라도 장기적 투자 전망을 생각 안 할 수가 없어요.
그런 마음가짐에 대해 훈계를 하실 수 있나요?
리스크는 전체가 다 나눠지고 이익은 다 내가 독점할 수 있는 바닥인데 그걸 개인의 윤리 의식으로 해결한다는 건 어리석은 생각입니다.
모든 자본주의 국가에서 자산 가격의 상승은 당연한 것입니다.
다만 주거안정성이라는 관점에서 급격한 상승과 하락으로 인한 사회적 혼란과 피해자가 양산되는 현상에 대해 문제의식을 가져야죠.
소수의 갭투자들이 모든 이익을 독점하고 주거안정성을 인질삼아 리스크는 온 사회에 떠넘겨 버리는 지금의 현상이 정상입니까.
경제에 대해서는 쥐거시기만도 알지 못하면서 갭투자 몇 개 터트려서 경제적 자유를 누렸다는 둥 입 털면서 유튜브에서 떠들어대는 사람을 온 사회가 동경하는 지금의 풍경이 기괴하지 않습니까.
석면이 발암물질이면 그걸 규제하면 그만인 것입니다.
거기에 대고 다른 나라들은 암 안걸리냐며 반대해서 이득을 얻는 사람은 석면 공장 사장 밖엔 없죠.
하지만 법적으로 허술한 것에도 동의합니다. 세입자를 위해 보완해야할 조항이 많다고 생각해요.
전혀 다른 시스템이라 동일선상에서 비교할 수가 없습니다.
세금 체계에 대한 고민도 따라갈 수 밖에 없죠.
집주인이 보유세는 얼마나 내는 곳에 계시는지요.
한국에서 세입자를 위해 보완을 할 수 있는 방법은 전세를 없애는 방법 밖에는 없습니다.
정부가 전세 보증금에만 특별히 대출을 해주는 지금의 방식으로는 정부 돈을 사기꾼이 빼먹는 구조밖에 안됩니다. 공공사업으로 갑이 정부 돈 빼먹고 일은 갑을병정의 정 이하가 최저임금만 받으며 일하는 것보다 더 심각하죠. 이건 정을 빚쟁이로 만드니까요.
여러가지 변수를 일단 고려해야죠.
세금 체계 하나만 들어도 벌써 판도 자체가 달라지니까요.
그리고... 뭐든 잘 만 활용하면 뭐가 문제겠어요.
뭐든 잘 하면 그만인 것을.
뭣모르고 전세 집 마련의 꿈에 부풀어있다가 전세 사기를 당한 저로써는 청년 주거문제를 전세로 해결하려 했다는게 무척 화가 나고 어이가 없습니다.
좋던 싫던 내가 선택한 것이지만, 정부에서도 이걸 해법으로 제시한 것도 사실이니까요. 전세 제도 문제는 예전부터 있었고 사회초년생들만 잘 인지하지 못했던 문제이지만 문재인 정부에서는 오히려 전세를 더 권장했고 사기 피해자들을 양산시켰죠.
정치적으로 편향된 입장을 보이시기에 저 역시 편향된 반박을 드리자면,
전세 대출은 이명박때 만들어졌습니다.
확대해서 적극 권장한 건 박근혜 때 최경환 작품이고요.
이 두 가지는 팩트입니다.
문재인 정부에서 전세를 권장했다는 건 전세계 유동성 폭발 시기에 영끌을 최대한 잠재우기 위해서였다 보는 것이 맞고요, 그 수요가 매수로 방향을 틀었다면 거품은 더욱 커졌을 것이고 상투잡은 젊은 세대들은 지금보다 더 넘쳐났을 겁니다.
사실 20년 즈음에는 이제 긴축으로 턴어라운드하는 타이밍였다고 보는 것이 맞고 하필이면 이때 코로나가 덮친거죠.
당장 갈비뼈가 부러져도 CPR은 해야 하잖아요.
이건 일종의 견해입니다. 나름 근거가 있는.
이명박때 만들었던 박정희때 만들었던 부족한 주거 수요를 전세대출을 이용하여 해소하려 했다는 것은 사실입니다. 전세 사기나 전세 보증금에 대한 문제도 사실상 방치한 것도 사실이고요.
해결할 수 없다면 최소 권장은 하지 말고
지금 현재 상황을 적극적으로 홍보했어야 했습니다.
전세 사기가 최근에 갑자기 떠오른 것 같나요?
문제인 정부가 전세를 권장해서 사기 피해자를 양산시켰다.
전세 사기나 전세 보증금 문제를 사실상 방치했다.
------
겪으신 일은 참 안타깝지만 이게 편향적인 입장이 아니라는 말씀을 제가 어떻게 받아들여야 할지 모르겠네요.
제가 좀 논박을 할까 하다가...
그런 일 겪으신 분한테 따지고 있을 것도 아니라서 진심어린 위로 건네드리는 걸로 마무리하겠습니다.
좋은 밤 되시길.
서두에 써놓은 전제 하나 제대로 파악하지 못하시는데 논리적으로 이야기하는걸 감정적인 대응이라고 여기고 혼자 끝내시는군요.
잘 복구하실 수 있을 겁니다.
젊다는 건 꽤나 강력한 무기입니다.
앞날에 좋은 일 가득하시길 빌겠습니다.
그럴거라 믿어요.
좋은 밤 되세요.
사기를 치라고 권장한 것이 아니라 적어도 이를 방조한 것은 맞습니다. 문제 인식을 못했던, 그게 국토부의 역할이고 반기를 들었던 어찌됐든 문재인 정권 내에서 적어도 확산만큼도 방지하지 못한 과오가 맞습니다.
부동산은 이미 초기 단계부터 기획 분양은 실질적으로 임차인에게 전세대출금을 떠넘기는 구조라는걸 알면서 분양과 전세 계약을 유도했습니다.
정부가 이를 아예 파악하지 못했을 거라고 믿고싶진 않습니다. 알고 있었다면 이런 부분에 대해 직접적인 경고 메시지만 던졌어도 이렇게까지 피해를 주진 못했을 겁니다.
전세 제도를 유지하고 대출을 해주는 것이 정부가 직접 사기 피해자를 양산시켰다고 말하는 것이 아닙니다. 다만 적어도 이런 기획 분양에 대한 실태는 밀접한 기관이 알면서도 방치한 것은 확실합니다.
전세대출이 그 이전부터 있었다고 해서, 더 큰 문제를 위해서 어쩔 수 없이 불거진 결과가 아니라 충분히 막을 수 있었고 인지하고 있던 걸 방치했다는 것이죠.
아닙니다.
1년 넘게 부동산에 몰두하다보면 잡생각으로 가득차게 됩니다.
그걸 을인 전세 들어가는 임대인을 위한 제도라고 생각하는 것도 아이러니일 뿐더러...
부동산을 제외하고는 전세 대금에 대한 상환 능력이 보장되는 계약도 아닌 점에서..
사실상 사기와 다를 게 없는데..
사람들은 익숙한 것은 위험하지 않다고 생각하는 경향이 있지요...
맞습니다.
매달 돈 나가는 걸 아까워하면서 목돈 묶여있는 위험과 내가 사고 싶은 집을 내가 전세금으로 건넨 돈으로 다른 사람이 선점했다는 사실을 잘 모르죠.
PS 임차인과 임대인을 바꿔 쓰셨네요.
은행이 도박판에 뒷돈 대는 영역을 넓힌게 전세대출이지요.
정부야바위꾼은 도박판을 깔고
바람잡이는 걸레신문이 하고
판돈은 은행이 대서 대라 떴고 하면서
대한민국을 도박장으로 만들었지요.
베이붐 세대 때 일본도 그럤지요.
동경 몇 지역을 팔면 캐나다 전역을 살수 있을 정도였지요.
그때가 1990년 이후 폭락했죠.
지금은 주거 목적외 별 관심없고요.
변두리는 꽁짜집도 있어요.
옛날부터 일본을 30년 뒷따라 간다고 했지요.
우리는 일본보다 땅 크기가 1/4밖에 안되는데 땅값이 일본의 3/4정도로 비싸지요.
부동산
폭락하고 또 폭락할수 밖에 없는 이유는 수 없이 많지만 몇가지 보면
베이붐세대가 저물고 있다(투기꾼들이죠)
출산율 0.75%
자산 전부가 부동산으로 개인부채 세계1등(일본 자산70% 저축)
2020~21 영끌포함 100만명이상 부동산을 사들였고
더 이상 부동산 살 사람이 없지요.(큰 이유중 하나)
더 많지만 생략
대출금리나 은행이자 또 기준금리는 요즘 정상인데
금리로 폭락했다고 금리 멈추면 오를거라 이제는 착각 말아야지요.
부동산
언젠가 바닥이 와도 더 이상 오르지 않고 소득대비 집값이 될거라 봅니다.
전 조금 다르게 봅니다.
프랑스 파리의 경우 각 구 별로 인구구성및 소득구성이 매우 상이합니다.
한국도 강남3구를 필두로 서열화가 많이 진행되었지만 아직 한 세대 이상으로 진행되진 않았어요.
프랑스 파리는 정말 놀라울 정도로 서열화가 심화되어 있습니다.
아예 다른 도시 수준이거든요.
서울의 경우 어느 구라도 좀 괜찮은 단지에 산다 하는 정도면 좀 무리해서라도 강남 입성하는 게 완전 불가능한 건 아닙니다. 좀 줄여서라도 갈 수는 있으니까요.
계층 이동의 사다리가 아직 덜 닫혔죠.
말씀대로 10% 빈집이 생긴다고 하더라도 강남3구같은 곳에 해당되는 일은 아닐 겁니다.
집중적으로 슬럼화가 진행되는 변두리 지역들이 생겨나는 것이겠죠.
그럼 그 지역 빈집들이 매력적으로 느껴질까요?
지금도 빈집들은 있습니다.
다가구 주택들 빈집 널려있지만 아무도 들어가려 하지 않죠.
슬픈 현실이지만 언제나 '살기 좋은 집'은 다른 사람보다 더 비싼 비용을 지불할 수 있는 사람에게만 허용되었죠.
제 이야기의 요점은 집값 폭락이라는 것이 아무 준비없는 모든 무주택자에게 좋은 환경을 제공해주는 것은 아니라는 사실입니다.
사람은 자기가 믿고 싶은대로 믿는 경향이 있습니다.
폭등이든 폭락이든 너무 극단적인 예단은 본인에게도 그리 좋지는 않다고 생각해요.
폭락은 아직 시작도 안했고요.
이제 시작일 뿐이죠.
부동산이 망해야 나라가 살지요.
반드시 폭락이 오고요.
좋아하는 강남도 폭락하겠지요.
그때 강남 가세요.