분위기가 좀 심상치 않은 거 같아서 이번 주에 부동산에 다녀왔습니다. 평소 친분이 좀 있고 꾸준히 내방한 곳이라서 가감 없이 얘기해 주거든요.
잠실 부동산 현재 상황을 요약 정리하면 이런 거 같습니다.
1. 전세보다는 월세 수요가 압도적으로 높음
2. 전세가 예전 고점보다 1~2억 빠졌는데 잘 안 나감
중요한 건 왜 이런 결과가 나왔는지 분석을 해봐야하는데 공통적으로 얘기하는 부분이 바로...
1. 금리인상
2. 전세자금대출
3. 수요 감소
1번 금리인상은 최근 분위기를 보면 다들 아실테고 2번 전세자금대출 같은 경우 실제 부동산 전세 계약 시 엄청난 비중을 차지했다고 합니다. 저금리 상황에서 '안 받으면 멍청이'라는 식으로 적극적으로 활용했다고 하더군요.
사금융을 국가에서 보증해주는 방식이고 아무래도 한국인은 무의식적으로 월세보다 전세를 선호하니까요. 하지만 지금은 금리가 너무 많이 올랐고 90% 이상의 변동 금리이기 때문에 월세를 찾으면 찾았지 전세자금대출을 받으면서 전세로 가려고 하진 않는다고 합니다.
3번은 2020~2021년에 전세 폭등하면서 잠실에 거주했던 사람들이 가깝게는 강동구(고덕), 멀리는 하남이나 남양주로 넘어가면서 실수요가 더 줄어들었다는 얘기입니다. 1, 2번 이유로 가수요, 투기수요 입장에서도 악재로 작용하니 매매, 전세 모두 영향을 줄 수밖에 없죠.
원래는 지금이 이사철 성수기쯤 되는데 분위기가 워낙 안 좋다 보니 비관적인 전망이 압도적이었습니다. 이런 상황이니 시간이 흐를 수록 더 전세 가격이 떨어질 거라고 볼 수밖에 없는 거죠. 무엇보다 전세자금대출이 금리인상과 맞물려 엄청난 트리거로 작용하고 있는 듯합니다.
그나마 부동산 입장에서 다행스럽다고 생각하는 건 둔촌 주공이 원래 일정되고 분양 및 입주가 되었으면 더 크게 영향을 미쳤을텐데 일정이 최소 1~2년 딜레이 되었다는 거죠. 근데 금리인상기가 길어지면 결국 이 또한 악재로 작용할 것 같습니다.
게다가 물량 들어오는 지역 들은..더 심각해지고 있습니다 (뭐 전체 다 이긴 하네요)
전세보다 싼 월세 선호현상이 생기는 것이지 월세가 비싼게 아닙니다.
수입품도 아니고....
보유입장에선 최소 그때까진 버텨야 할거 같구요.....
좋은 상황은 생각보다 짧고 안좋은 상황은 생각보다 길게 간다는 생각도 같이 합니다....
전세제도가 참 악용하기 쉬운데,
이걸 국가가 더 지원해주면서
갭투자가 성행하게 되었고,, 이로 인해 부동산이 폭등하게 된 것으로 생각하고 있습니다.
저는 그래서 예전과 달리 전세제도가 없어졌으면 하는 생각 입니다.
다만 전세대출(보증쪽)에서 사고 터지면 자연스럽게 대출이자가 증가하고 조금씩 변하지 않을까 합니다.
지금 전세는 과거의 전세가 아니라 저렴한(지금은 아니지만) 은행월세죠.
공감합니다.
전세대출이 핵심 맞는것 같습니다.
어차피 금융위기가 오게 되면, 철폐의 계기가 될 수 있을 것 같습니다.
이상하고 심상치 않다기보다.. 금리 때문에 조정은 당연한 거고, 전세가는 금리가 올라도 탄탄하다! 라고 이야기하는 게 문제죠. 어차피 중요한 건 가계가 부담할 수 있는 총 비용 (렌트비 + 이자) 이 문제죠.
전세는 매매에 비해 의외로 냉정한 시장입니다. 2010년대에 반전세가 유행하던 시절이 떠오르네요
그런 측면이라면 잠실은 그래도 전세가가 상대적으로 안정적인 지역이라 괜찮을 듯 합니다. 전세 부동산 시장이 로컬 시장이라는 걸 사람들이 느끼겠죠 뭐
임차 주거비용 이라는 입장에서 보면 오히려 전체적으로 올라가고 있죠.
쉽게 말하면 금리가 2배가 되면 전세값이 반토막이 나야 동일한 주거비용이 나갑니다.
근데 이미 금리가 2배를 넘어선상태죠.. 근데 아직 전세값이 반토막이 안났으니 전세시 주거비용은 오히려 오른거에요.
그리고 더 쉽게 주거비용을 측정할수 있는 월세도 상승했습니다.
즉 전세시 주거비용, 월세시 주거비용 모두 상승한 상태입니다. 딱히.. 이상할건 없죠.
금리가 이렇게 급격히 오르를 때, 주식과 달리 부동산관련은 급격히 반영되기 어렵습니다.
특히 전세는 계약기간이 있기 때문에 그렇죠.
내년 상반기 되봐야 실제 반영분을 대략적으로 알 수 있지 않을까 합니다.
더이상 1억기준 월세30계산이 유효하지 않으니까 전세가 떨어지고 월세가 오르는겁니다. 이미 균형가격이 바뀐다는 거죠.
(그 계산법은 본인들이 정한다고 유지될수 있는게 아니라, 결국 시장 금리로 정해지는겁니다)
복잡할거 없이 월세가 선호되는 이유는 임차인입장에서 생각하면 별로 이상할거 없습니다.
전세 10억이고 전세자금대출2%금리 시절에는 내가 실제로 주거비용으로 사용하던돈이 연 2천만원 수준이었죠.
근데 금리5%시절이되면 갑자기 주거비용이 연 5천만원 수준이 되는겁니다.
전세가 7억으로 떨어져도 주거비용이 연3.5천만원 수준이니 기존 저금리시절 전세10억보다 더 비싸게 사는 꼴이죠.
그동안 월세 250 (연3천)이면 전세가 싸니(연2천) 전세로 살겠다 하는데, 이제는 월세 300(연3600)으로 올라도 월세가 더 싸니 자연스럽게 월세로 사는게 이득이 되는겁니다. 그러니 월세 수요는 오르고, 주거비용도 올랐고.. 그게 현재 상태죠.
이상할거 없이 계산상 아주 자연스러운겁니다.
저금리가 되면 전세는 다시 오릅니다. 저금리가 당분간 안올거같다는거가 다른 상황이지만....
쿠키맨님//
결국 시장반영은 시간의 문제죠. 말씀하신대로 계약기간때문에 다소 지연되면서 반영되지만,
그 과정 한복판에서 전세하락,월세상승(=주거비용상승)을 자연스레 목격하게 되는것이고,
임차인도 임대인도 합리적이라 전세와 월세간의 주거비용 균형이 무너지면 새로운 균형점으로 이동하는데 그 균형점은 금리와 연동되어있다는 거죠.
본문에는 이상하다는 얘기는 일언반구도 없는데 마치 제가 이상하다고 얘기한 것처럼 말씀하세요 정정해주셨으면 합니다. 심상치 않다고 얘기한 겁니다. 계속 잘못된 얘기를 하시니 좀 어이가 없습니다. 해석하시는 부분에 대해서는 공감하는 부분도 있고 안하는 부분도 있습니다. 저는 생각이 다르다고 보는데 본인은 생각이 다르면 이상하다고 보시는 건지요?
그리고 1억 기준 월세 30만원 부분도 이해를 전혀 못하신 거 같습니다. 당연히 월세 수요가 높으면 월세도 1억 기준 30만원이 아닌 35만원, 40만원 이런 씩으로 높게 계산이 되어야 하는 거죠 근데 잠실 쪽은 전세보다 월세 수요가 높은데도 1억 기준 30만원이 유지되고 있다는 겁니다. 이 말은 하방 압력이 높기 때문이라는 거죠. 제가 서울 전 지역을 얘기한 게 아니라 잠실 쪽 분위기가 이상하다는 얘기를 한 거죠.
저는 본문에서 '심상치 않다'라고 말씀하신 현상인 전세가는 하락하는것이 고금리로인해 시장원리상 당연하다 라는 얘기를 한것 뿐입니다.
어느부분이 왜 잘못됐는지 말씀도 안하시고 본인이 제 말이 이해가 안된다는둥 ,. 어이가 없다는 표현까지 쓰신건 지나치게 공격적인거 아닌가요?
//추가
1억 기준 월세 30만원이라는건 지금 그렇게 계산하고 있어도 시간이 지나면 균형점을 찾아 이동한다는 얘기를 한건데 잘 이해가 안가시나요? 결국 시간이 지나면 35만원, 40만원 이렇게 오를겁니다. 본문에 직접 쓰신 현상처럼 전세는내리고 월세는 오르는 추세니 결국 그에 맞춰서 계산법이 바뀌는 과도기일뿐인데 1억에 30이 고금리시절인 10년 20년전에도 통용되던 숫자가 아닌건 잘 아실듯한데요.
추가 // 1억 기준 월세 30만원이라는 게 적용된 게 상당히 오래되었습니다. 올해처럼 금리가 3% 이상 급증할 때 월세 35만원, 월세 40만원 이렇게 안 올라가면 언제 올라가나요? 결국 올라갈 것이다라는 얘기를 하시는 것 같은데 이게 전형적인 인디언 기우제인 거 같습니다. 다른 지역은 이미 35만원, 40만원 올라가지 않았나요?
저도 불필요한 언쟁은 싫습니다. 개인의견을 올리셨길래 이를 해석하는 의견을 달았을뿐입니다.
제가 뭘 이해를 못했는지조차 명확하게 얘기하시지도 못하면서, 본인이야말로 먼저 이해가 안간다는둥 어이가 없다는둥 하면서 공격적인 언사를 사용하신건 사과를 받고 싶네요.
저도 그만 쓰겠습니다.
최근 기준으로만 보셔서 마치 이게 당연한 것처럼 보이시는 듯한데 요점은 예전과 분위기가 다르다는 점을 얘기하는 겁니다. 그리고 이제는 금리인상으로 전세자금대출이 부담되어 연장해서 받지 않는다는 게 전세값 하락의 트리거라는 얘기이고요
작년말 전세가가 11억 가까이 올랐다가 계속 빠지는 추세입니다.
새로운 새입자 구하려고 했는데 전세가 맞춰서 올 사람이 없어서
2억에 320 월세로 신혼부부가 들어오기로 했습니다.
이제 비싼 전세금 주면서 위험 무릅쓰고 들어갈 필요가 없죠. 그리고 은행 금리도 비싼데 이자 내는 비용이나
월세 내는 비용이나 큰 차이도 없구요. 집주인도 만기되서 재계약 할때 전세 수요가 없어서 월세로 돌려야
하는게 나을 수도 있죠. 이상 전직 부동산 중개업 20년 하셨던 엄마의 경험담 입니다.