얼마전 수억원 폭락했다고 떠들썩하던 송도의 모 아파트 전월세가 변동을 찾아봤습니다.
전세가 변동은 매매가에 비하면 실상 별로 없다는걸 알수있습니다.
실수요는 그대로고 투자할곳을 찾던 돈들이 아직까지 오르지 않았던 송도로 작년에 대거 몰려들었던 것이고
그 이후로 전월세가는 그대로고 매매가만 폭등했습니다.
이후 아시다시피 유동성문제로 매매가가 하락하고 있구요.
저 꼭지에 대비해서 가격이 하락했으니 내렸다고 보실수도 있고
작년초 기준으론 이후 잠깐 폭등했다 다시 조정하고 있는중이다고 보실수도 있구요.
중요한것은 언제가 적정가이고 시장에 진입할 적기냐..라고 보는 지극히 개인적 판단이겠지요.
https://www.clien.net/service/board/park/17623071?c=true#138406922CLIEN
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https://www.clien.net/service/board/park/17623307CLIEN
이 분 지난번에도 급발진을 하셨습니다
이시기가 도래하면 그때부터 시작인거죠...
지금은 감당할만하니까요
이자부담이 없으니 상관없는거겠죠.
그게 부동산 구입한 모든 다주택자에게 적용되는게 아닐텐데요.......
제가 부동산 하락을 원하는 사람은 아니에요. 저도 금년부터 월세로 막고사는 사람이라서요. 하지만 현재의 상황과 본인의 의견과 동일시하는 순간 보통 투자에 노이즈가 믾이 끼게 됩니다. 초보 투자자들이 많이 하는 실수에요. 거래를 십수번 정도 이상하게되면 꼭지 개념이 없어집니다. 드라이하게 보세요. 가격에 따라 대응하시면 되구요. @굿투데이님
건설사께서 작업을 잘쳐놔서 최고점에 분양을 많이 하셨더라구요..
저아파트가 분양을 얼마에 했는지는 잘 모르겠지만 사업하는사람이 팔릴만한 가격이니 책정하지 않았겠습니까?
그마저도 '작업'이라하시면 할말 없구요
저는 거품이라고 생각하지는 않습니다
수도권의 주택공급은 점점 시간이 갈수록 급감하며 전세가가 상승할 이유만 남아있습니다
동문서답하시네요
지금의 이 금리 변동 상황은 그리 오래가지 못할것이니
어차피 다주택자는 중장기 투자인 입장에서 단기 변동은 별 신경쓸 이유가 없다는 뜻입니다.
어차피 한번 매입하면 두세번 전세계약 돌려야하는데 고작 1~2년 변동은 신경이야 쓰이겠지만 실제 투자자입장에는 별 영향을 못끼친다는 얘기입니다.
근데 그 비율이 얼마나 될까요?
낮은금리에 대출 풀로땡겨서 집하나 더사고 전세끼고 하나 더사고 하는게 당연한것처럼 되었던 시기입니다.
운빨 좋은사람은 상승기 처음에 자리잡고 꿀 빨은거구요.
나중에 들어간 운없는 다주택자들은 이제 토해낼일만 남았습니다.
고금리 최소 3년은 유지될테고
집값이 낮아지니 전세는 이전보다 더 낮은금액으로 계약이 되겟죠.
차액만큼 집주인이 조달 가능하면 큰 문제없지만 고금리 시기에는 낮아진 집값담보때문에 돈빌리는거도 어렵고 고금리에 이자갚기도 어렵죠.
파는게 제일 베스트인데 누가봐도 하락장이라 초초급매아니면 구경도 안옵니다.
전월세 2년간 폭등했고 지금 제자리를 찾아가는 중입니다.
말씀하신 더샵마리나베이 전용84 기준으로 2~3억대였던 전세가가 5~7억까지 올랐다가 지금 내려가는 중이죠.
그래프상으로 전세가 폭등이 가시적으로 보이지 않는 이유는 임대차3법으로 2년간 이중가격이 형성되었기 때문입니다.
다시 말하면 매수자 기준의 전세가는 현재 고점대비 3억이 빠진 상태라는 뜻이죠. 매매가 하락이 너무 뻔하게 보이는 상황인데, 이걸 근거로 가져와서 부동산이 "내리지 않았다"라고 말씀하시는 저의가 뭘까요.
이미 내리고 있고 앞으로도 더 내릴 겁니다.
5억 아파트가 15억이 되었다가 12억이 되면 내린건지 오른건지..
15억을 기준으로 보는 사람은 3억 내린것이고
5억에 매입한 사람은 아직 많은 평가수익을 보는것이고...
하락하길 바라는 사람의 눈에는 꼭지점기준으로 하락한 갭만 보게 되겠죠
그런 말씀입니다.
< 전세가는 실수요에 수렴하고, 매매가는 실수요+투기수요이므로 송도처럼 "특수한 케이스"가 아닌한 큰 폭의 하락은 없을 것이다 >
-가 원글의 논지가 맞나요?
이 부분에 대해서는 "송도의 전세가 역시도 다른 지역과 마찬가지로 폭등했다가 빠지는 중이다"라는 점을 지적해드렸습니다. 송도는 최근 몇년의 폭등과 현재의 하락 진입 페이스의 예외 지역이 아닙니다. 같은 맥락으로 뉴스에 자주 등장하는 다른 몇몇 지역의 폭락한 실거래가 역시 허상이 아닙니다.
일반적으로 전세는 실수요가 맞지만, 이번 폭등기에는 전세대출이라는 레버리지 요소 때문에 정상적인 규모의 실수요가 아니었습니다. 전세대출, 영끌을 부추기는 (문정부 까기가 디폴트인) 언론의 포화, 임대차 3법으로 인한 일시적 공급부족의 3콤보로 실제 가치보다 오버슈팅 되었기 때문이죠. 이 오버슈팅이 곧 버블이며, 고금리로 인해 레버리지가 축소되는 1~2년간 이 버블이 깨끗이 씻겨나가는 것이 당연합니다. 송도만을 기준으로 본다면, 올해 타 인천지역의 어마어마한 입주물량과 내년 송도 내에서 예정된 공급물량을 고려할 땐 실수요든 가수요든 박살이 날 가능성이 높아보입니다.
그런데 이 문제는 송도만의 특수한 케이스가 아니었습니다. 전국의 전세가(실수요)는 정도의 차이가 있을지언정 같은 과정을 거쳐 펌핑되었고, 그 펌핑이 매매가 상승(투기수요 유입)의 트리거가 되었습니다. 이는 최근 몇 년 전국의 전세가 상승 그래프와 서울의 갭투자 비율만 봐도 알 수 있는 간단한 사실입니다.
전대미문의 유동성 공급으로 만들어진 버블은 정상적인 경제시스템이 돌아가는 한 단시간(1~2년) 내에 재현 되지 않는다고 보는 것이 타당합니다. 이것이 많은 수의 (제정신의) 부동산 전문가들이 고점대비 20~40%의 대세하락을 점치는 이유입니다.
개인적으로 저는 폭락을 바라는 것이 아니라 정상화를 바랍니다. 그 정상화의 갭이 상승하길 바라는 사람의 눈에는 폭락처럼 보이겠지만요.
그 달라진 가격측정은 다시 내려가는일은 없죠
짜장면값 7000원이 12000원으로 올랐다고 금리올린다고 다시 짜장면 가격이 하락하는 일은 발생하지 않습니다.
자산가치에서 단기적인 변동은 중요하지 않습니다.
어차피 대부분의 다주택자들은 장기투자를 하니까요
그리고 말씀하신 돈가치 하락으로 가격측정이 달라져서 상승한 가격- 그게 버블입니다; 부동산은 다른 자산들과 달리 실존하는 현물가치가 존재하는 특이 자산이라 거품이 끼어도 그 바닥이 비어있지 않다는 점이 다를 뿐이죠.
짜장면값 7000원이 물가상승으로 인해 12000원이 되면 금리가 올라도 가격이 하락하는 일이 발생하지 않죠. 그런데 최근 부동산 폭등이 물가상승 때문이라고 믿으시는건 아니겠지요? 물가상승률로만 부동산이 상승한다고 가정하면 어디를 시작점으로 하냐에 달라지겠지만 저점을 기준으로 잡으면 대략 2017년 가격이 적정가겠네요.
각자 생각하는것은 당연히 다를수 있습니다.
좋은 하루 보내세요.
'급락한 송도 매매가는 전세가가 받쳐주지 않았다', '부동산값이나 짜장면값이나 어차피 물건가격이므로 한번 오르면 절대 안 떨어진다' 두가지 주장 모두 "사실"이 아닙니다.
좋은 하루 되세요.
긴 글인데 편하게 읽었습니다. 부럽네요
사실 이라면 지금 상황을 하락으로 볼 확률이 큰데.
내렸다면서 내리지 않았다라니....
무슨 말인지 모르겠군요.