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전에 쓴 글의 결과가 되겠네요.
주로 임차인 입장글을 많이 봐서 반대되는 글을 적는다고 가볍게 봐주세요.
대출이 1원도 없는 아파트를 10년이상 월세 주고 있습니다.
전 임차인과 묵시적 갱신을 이어가서 올해 8년만에 계약을 종료하였고,
임차인이 임대3법을 근거로 갱신청구를 요구했으나 3기의 연체를 이유로 거부하였습니다.
이분은 8년간 단 한번도 제날짜에 월세를 안내셨고, 5~6년 전엔 연체도 굉장히 심했는데
그러려니 하고 연체이자도 받지 않고 편하게 살게 해드렸더니
갱신청구 거부때는 좀 매너가 없으시더라고요.
현 시세대로 월세를 내시면 연장도 가능한 옵션을 제안했습니다. (시세보다 살짝 싸게)
8년간 월세 계좌 바꾼적도 없고 날짜 어김없이 자동이체 하면 될 것을
본인 편한대로 쓸데 다 쓰고 마지막에 월세를 넣어주는 느낌인데
이러다보니 과거에 월세 밀린걸 심지어 인지도 못하고 계셨습니다. (설마 싶은데 임차인 말로는 몰랐다. 왜 얘기 안했냐라고....)
계좌를 변경한적이 없기에 최초 계약일인 14년부터의 내역을 은행에서 뽑아다
카톡보내니 10분만에 2달치를 입금하는데. 아마도 엄청 놀랐을겁니다. (갱신청구권 x됐다!!)
일부 경우겠지만 사업하는 분과 회사원은 돈에 대한 개념이 좀 다릅니다.
이분은 사업하는 분이셨어요.
그렇게 논쟁으로 임차인을 제압하고 계약 종료가 확정된 이후에는 제가 사과했습니다.
혹시나 헛짓거리 하실까봐요.
이사일도 임차인에 요구대로 해드렸고, 부동산 방문 허락도 좀 애를 먹이시더군요.
퇴거일에 매의눈으로 내집을 봤는데 다행히 컨디션이 매우 좋아서 군소리 없이 보증금을 돌려주었네요.
다음날 도배를 하러 아침에 보니 현관앞에 성남시 모 재건축 조합에서 전 임차인분에게 우편물이 왔네요.
아니 여기는 내 아파트보다 훨씬 비싼데 ???????????????????? ㅋㅋㅋㅋ
전 임차인이 나보다 10살쯤 형님이고 돈도 많은데 그렇게 추태를 보였나?
그나마 이분의 실책으로 천만원 넘는 돈을 지켜서 다행인거죠.
새로운 임차인분께는 특약을 넣어 연체 걱정은 덜합니다.
임대차보호법이 허점이 많지만 사기꾼 아닌 정상적인 임대인 입장에서는
너무 빡센거도 사실입니다. 임차인이 배째면 피해보는거도 임대인이고요.
임대3법은 소급이 아니라면 그나마 이해 하겠지만 이전 정상계약에 대한 소급은 진짜 황당했고요.
돈도 안내고 버텨도 내보내지도 못하고 명도소송만 근 1년간 해야되는데
약한편이라고 보긴 어렵죠.
보증금이 월세 1년치 이상인데는 다 이유가 있습니다.
돈까지 되려 주고 잘 달래서 이사 시켜요
귀책이 뚜렷하지만 계약종료가 확정되고서는 아쉬운 제가 사과해야쥬 ㅋㅋㅋ
밝은면만 보고.. 어두운면은 모르더군요
사실 건물주도 공실나거나, 임차인 잘못만나면 경제적 손실이 어마 무시합니다.
임대차 시장에서 갑이 갑이 아니고, 을이 을이 아닙니다.
맞습니다. 반면에 저는 이제 현재 계약이 끝나면
이자제외하고 분양가에 취득한 분양가만큼 월세를 받고 아파트가 남았으니 매우 만족합니다.
워낙 오래전에 싸게 사서 현재 수익율은 연 10%인 아파트가 되었어요 ^^
얼마나 싸게 잘 사냐가 중요한거죠.
돈없는 임차인도 어렵고
돈많은 임차인도 쉽지않죠.
임차인 입장에서
돈없는 임대인은 공포고
돈많은 임차인은 갑질 쩌는 경우가 있죠.
설마 경매에 넘어가도 소액임차인으로서 모든 보호가 가능한 임대인 입장에서는
정해진 계약만 잘 지켜도 감사할 따름입니다.
법원에서 법에 따라 진행한 경매도 임차인이 버티는게 일반화되어 명도비가 상식이 되어버렸습니다.
심지어 본인 보증금을 다 받고 나가면서도 500 안주면 버틸꺼야 협박도 하고요.
강제집행해도 집행비용과 물건보관 비용까지 낙찰자가 내야하는게 코리안 노멀이고요.
선순위 임차인이라면 결국에 본인 보증금 다 찾아갑니다. 그래야 명도가 완료되니까요.
후순위는 말할것도 없이 낙찰자의 몫이고요.
보고 계시는 주체는 채무자인 과거의 임대인을 말씀하시는거죠?
저는 낙찰자를 얘기하였습니다.
낙찰자 입장에서 연체차임 등은 당연히 권리가 없습니다.
쉬운예로 미납 관리비 누가 내나요? 낙찰자가 냅니다.
신임대인이란 말 자체가 맞지 않습니다.
낙찰자가 굳이 계약을 연장해 준다면 신임대인이라 표현이 가능하겠지만
말씀하신 특수case에 한해서 새로운 계약에 따르는 것일테고, 전혀 일반적이지 않죠.
연체차임을 공제한다? 이부분도 case가 너무 많습니다. 이것은 채무자와의 관계지 낙찰자와는 무관합니다.
일반적이지 않지만 채무자가 본인 부동산이 날라가면서도 선의로 보증금 반환을 할 수도 있고,
그냥 쌩깔 수도 있고요. 선순위 임차인이라면 채무자는 월임차료 요구도 가능하죠.
어차피 임차인은 권리를 지키니까요.
여러 case를 나열하기는 어렵습니다. 이방인 님께서 경매를 아예 다시 공부하셔야 되는 부분으로 생각됩니다.
다시 말하자면, 신임대인이 아니라 그냥 집주인이 바뀌고 새로 계약하는 부분입니다.
기존에 채무자에게 줄 임차료를 낙찰자가 요구한다? 이부분은 말도 안되고요.
"임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다"
참조하시라고 원문 그대로 실었습니다.
우선은 말씀하시는게 주임법 4조와 다릅니다. 어느 부분을 얘기하는지 알수가 없고요.
낙찰자 보다는 경락인이 맞는 표현이네요.
들어보니 법에서 그리 표현할 수 있겠다. 라는 측면이 있어 보이네요.
판례를 들어주시면 이해가 좀더 용이해 보입니다.
다만, 실무적인 측면에서 경매인이 보기에 이방인님 말씀은 좀 많이 답답하다.
정도로 봐주면 서로 이해가 편할 것 같습니다.
아니요 선생님이 보셔야 되는 것은 이거죠.
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
그리고 이방인님이 주신 판례의 판결요지에는 다음과 같이 되어있네요.
그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.
이는 대항력이 아니라 임차인의 배당 신청과 관계가 되는데
임차인이 배당신청을 하면 법원에서 나가는것으로 보고
배당신청을 하지 않으면 계약기간동안 그 계약을 유효로 보는 부분입니다.
이는 경매 입찰 전에 모두 정해지는 상황이므로 이에 대해 반론의 여지가 없는 부분입니다.
위에도 제가 얘기한것처럼 그럴수 있겠다 라고 했습니다.
그러나 경매인이 적용할 실무적으로 의미가 있겠는가?는 아예 모르고 살아도 무방하다.
왜냐? 그걸 다 감안해서 자기 실력만큼 입찰에 참여하니깐요.
스터디를 위해 제시된 특수한 경우를 알려주신 부분은 감사드립니다.
제가 말하는 부분은 연체차임에 대한 경락인의 권리주장인데,
이부분은 제가 경매참여 하는 동안에 앞으로도 전혀 신경쓸 여지가 없는 부분이라고 생각합니다.
대항력 부분은 당연히 단순 권리분석만 해도 너무 쉬운부분인데 제가 염려할 꺼리가 못되고요.
최근 당해세 등도 국토부에서 개정이 이뤄지고 있더군요. 긍정적으로 평가합니다.
계속 님과는 대화의 핀트가 좀 어긋나 보이네요 ㅎㅎ
님 말씀이 이해는 가나 현실은 전혀 다르죠.
아파트 관리비 미납으로 전기가 끊겼는데 소송을 통해 관리비를 받아서 낸다는 얘기잖아요.
그 시간에 그냥 관리비 내고 사용수익하는게 훨씬 이득인데요.
가령 소송비용과 시간을 감수할 만한 상황에서도
일단은 경락인이 내고 그걸 구상권 청구 소송을 하지요.
말씀하시는 바 이해는 갑니다만. 현실에서의 적용과는 차이가 있다라는 얘기입니다.
그리고 관리비 등이 과다하다라면 처음 입찰때부터 관리비만큼 제외하고 입찰을 하는게
정상인의 사고이며, 후에 다툼을 통해 비용을 획득할 수 있다면
수익의 극대화라 하는것이지, 정보를 확인하기도 쉽지 않은 연체차임 등을
목표로 경매를 입찰하는 사람은 현실세계에 없습니다.
즐거운 주말되세요. 감사합니다.
중소규모 건물같은건 배째는게 일상이죠
아... ㅠㅠㅠㅠ
기존 계약 소급은 진짜 심하다고 생각합니다.
어떤 심정이실지 너무 잘 압니다. 위로 드립니다.
재판 할때 같이 갔는데, 판사가 세입자를 혼내더군요. 임대에 문제가 없다면 약속한 월세를 내야 하는거 아니냐면서 말이죠.
저희 앞에선 항상 당당하게 법대로 해보라고 큰소리 뻥뻥 치던 사람이 판사 앞에선 어찌나 고분 고분 하던지..지금 생각해도 황당 합니다..
어머니가 마음이 약하셔서 연체 이자 없이 그냥 밀린것만 받고 내보넨게..지금 생각해도 화나네요.
소송 비용까지 다 받아 냈어야 했는데 말이죠..
나쁜 인간이 너무 많습니다.
좋게 대해주면 감사한건데 이용하려 드는 부류 말이죠.