저도 부동산의 ㅂ도 모르던 시절엔
부동산이 폭등하는건 "공급이 부족해서"라는 주위 말듣고
그런가보다 했었습니다.
하지만 폭등 시기 나름 저도 공부(?)아닌 공부를 하면서
그동안 싸이클을 봤을때
"집값이 폭등하는 이유는 공급이 부족한것이 아니다"
라는 결론이 확실히 나왔습니다.
제가 내린 부동산 폭등에 대한 결론은 결국
"저금리 + 부동산 수요를 늘릴만한 각종 부양책"
라는 겁니다.
저금리는 워낙 명확한거라 제껴두고 여기서말하는 부양책이라면
여러가지가 있겠죠.
- 금융혜택 (장기 초저금리 주택담보 대출 + 전세자금대출)
- 임사자혜택
등등으로요...
초저금리인 상황에서 부동산 시장 수요를 자극할만한 혜택이 나오면
결국 집값은 폭등할수밖에 없겠죠.
그 증거로 지금
"고금리 + 혜택 감소"
가 되면서 시장 전체가 얼어 붙고 집값은 계속 하락하고 있습니다.
물론 이글은 공급이 중요하지 않다는 뜻은 아닙니다.
실제로도 대규모 입주가있던 과거인
- 1990년 1기 신도시 입주 시기
- 2008년 리먼 사태 + 2기 신도시 입주 시기
이럴때 주변시세가 정말정말 폭락 수준으로 내려갔습니다.
2008년 리먼 + 2기 신도시는 제처 두더라도
1990년 1기 신도시 입주 시기 때는 딱히 경제 여파가 없음에도 폭락 수준으로 내려갔고
그 당시에는 서울보다 1기 신도시인 부천이 더 비싼 기이한 현상도 있었더랬죠...
이후 IMF 크리와서 나락까지 갔구요...
하지만 공급은 단기간 효과를 보기는 어렵고 중장기입니다.
인허가 -> 토지보상 -> 사업인가 기간도 빨라야 2년이고
RC공법으로 공사를 진행한다했을 때 완공까지 평균 3년입니다.
그러니 인허가 후 입주까지 빨라야 5년 걸린다는것이죠.
넉넉하게는 10년 잡아야할수도 있습니다.
이러면 암만 정권 초창기에 인허가해도 그 정권내에 입주는 어렵고
사실상 불가능합니다.
"그러면 애초에 입주가 아닌 이상 공급은 효과가 아예 없는거 아니냐??"
라는 의견이 나올수도 있지만
단순 인허가만으로도
공급은 폭등하는 시장에서 아주 좋은 억제 수단이 됩니다.
폭등 시기에
장기적으로 집이 부족하지 않다는 시그널 정도만 주어도
패닉바잉을 막을수 있으니깐요.
그리고 과거 싸이클을 봤을땐 결국
폭등 시기엔 뭔짓을해도 절대 폭등을 못막고
폭락 시기엔 뭔짓을해도 절대 폭락을 못막는거 같더군요;;;
결론은...
"집값이 폭등하는 이유는 공급이 부족한것이 아니다"
"저금리 + 부동산 수요를 늘릴만한 각종 부양책"
"공급은 최소 5년에서 장기적으로 10년 걸려서 단기간 효과보기 어렵다"
"하지만 폭등기에 공급 시그널은 확실히 시장을 억제하는 효과는 있다"
지금은 하락기인데
이런 하락기에는 공급이 원활하게 되기 어렵습니다.
가뜩이나
고금리로 세계경제 위기 + 원자재비 상승 + 인건비 상승
등등으로요...
공급을 해도 문제이고, 그렇다고 인허가 한 물량을 2MB나 503때처럼 묵혀둬도 문제고
진퇴양난일겁니다...
막상또 인허가 한거 공사안하고 묵혀두었다가
민주 정권으로 바뀌고, 경제 회복으로 또 오르면 집 부족하네 어쩌네 소리 나올테니깐요 ㅡㅡa;
굥은 250만호+@ 같은 뻘짓하지말고
걍 문재인 정부에서 인허가했던 206만호나 중장기로 진행하길 바랍니다.....;
이정도만해도 충분하기에 ㅡㅡ;
(역대 정권중 제일 많이 공급한게 노태우 정부로 200만호)
8월 2주차에 공급 발표한다는데 원이 얼마나 뻘소리를 할지 개인적으로 기대중이네요...
공급이 부족하다는 건 그 자체가 국민을 호도하기 위해 만든 소설입니다.
오히려 정부는 공급은 충분한데 그 공급을 부동산 업자가 독점하고 있다는 근거까지 제시한 바 있습니다.
인허가가 적었던것을 감안해야할겁니다. (이때 아파트보다 오스피스텔이나 빌라 위주 인허가가 더 많았죠)
부동산은 결국 심리입니다. 수요가 폭등하는 시기엔 결국 공급이 부족한건 또 맞거든요.
실제 문재인 전대통령도 이전 정부 대비 공급은 많이했지만 수요에 맞는 공급을 못해서
8.4나 2.4 대책을 뒤늦게 했지만 빨리 못해서 아쉽다고 하셨죠.
저는 솔직히 공급보단
임사자혜택 확대랑 전세자금대출 확대가 더 큰 문제라고 봅니다.
문재인 정부보다 이명박근혜 시절의 부동산 공급이 많았고
그래서 부동산 경기가 안정됐다던
당시 언론과 정치권의 비판이 사실이 아니라는 말씀을 드리는 겁니다.
지금 시기에 입주하는게 오히려 2MB, 503 물량이라고 봐야죠.
참고로 노무현 정권 때도 공급 수는 2기 신도시 물량으로 정말 많았습니다.
그렇게 오랜 기간 영향을 미치지는 않아요.
문재인 정부 초기 반포 주공이 박근혜 때 결정된 겁니다.
그런데 2MB 정부 때 물량이 지금까지 영향을 미친다고요?
공사 자체를 안했다가 뒤늦게 했으니깐요....
당장 노무현 정부에서 추진했던 2기 신도시도 다 마무리 안된 마당에요...
기자들은 요즘 영끌족 구제해줘야한다는 기사를 엄청쏟아내던데 본인들이 갭투한게 맞는걸로 추정됩니다. 그러지않고서야 왜그런기사들을 낼까요
"공급은 충분하다"라는 말도 했으면 안됬긴했습니다.
그 시점으로 패닉바잉이 더욱 폭발한것도 있어서....걍 노코멘트였어도....;
상승장에 너도 나도 올라타고 싶으니
대출은 자유로와야 하지만 세금은 내기 싫은데
정부가 둘 다 막으니
공급이 부족하다느니 서민이 죽는다느니
온갖 이유를 끌어와서 비난한 것에 불과했다고 생각합니다.
그래서 전정부에서도 나중에 3기 신도시, 8.4대책, 2.4대책으로 공급을 확 늘렸구요.
절대적 수치가 부족하다고 비판했습니다.
그리고 투기 수요를 충족시키는 공급이란 과잉 공급 밖에 없습니다.
그래서 문재인 정부는 대출 억제 등의 방법을 쓸 수 밖에 없었던 거고요.
근데 저는 여전히 폭등 시기에 "공급은 충분하다"라는 워딩은 절대 쓰지 말아야 했어야 한다고 생각합니다.
물고뜯을거리 제공하고 결국 패닉바잉 유도한꼴이 됬으니깐요.
이 이후 결국 문재인 정부도 대규모 공급을 추가 발표했으니
언론이 거짓말을 했다는 거 아닌가요?
저는 계속 그 얘기를 하고 있는 겁니다.
인허가 물량 기준으로 보면 = 틀린말
이라고 봐야겠죠.
교묘하게 입주 물량 기준으로 언론 플레이질 한거구요....
일반인들은 공급하면 당연히 입주 기준으로 생각할테니깐요
실제 입주 물량과 인허가 모두 박근혜 때보다 높은 수치가 나왔습니다.
그래서 거짓말이고 호도라고 하는 겁니다.
글쓰신 분도 잘못 알고 계신 거에요.
https://realestate.v.daum.net/v/20211122195427201
문 대통령 역시 지난 21일 '국민과의 대화'에서 부동산 문제에 대해 거듭 사과하며
"우리 정부 기간 동안 역대 어느 정부보다 입주 물량과 인·허가 물량이 많다"고 밝힌 바 있는데,
이 발언이 실제 수치로 나온 것이다.
저는 늘 경기도, 인천, 기타 광역시, 지방은 공급이 늘 넉넉했다고 주장했습니다.
서울은 2017년 인허가 후 인허가가 꾸준히 내려갔고
입주 물량이 부족한건 사실이에요.
서울 입주물량은 검색만해도 나오니깐요....
그래서 문재인 정부가 8.4대책이랑 2.4대책으로
공공주도 도시정비사업을 통해 재개발/재건축 기간 단축해서
서울+수도권 공급 물량을 확 늘린겁니다.
링크 해주신 기사는 3기 신도시랑 8.4대책, 2.4대책 포함이니깐
비교적 나중에 발표한 대규모 공급 정책이 포함된거죠.
본문에는 신도시 포함해서 말씀하시고 계시니까요..
실제 언론은 서울 입주 물량 부족을 약점 잡아서 늘 공격했습니다.
- 2018년 저금리로 슬슬 부동산이 오를 시기에 3기 신도시(약 20만호)를 발표
- 2020년 폭등하는 시기에 8.4대책으로 공공주도 도시재정비로 13만호 추가 인허가 발표
- 2021년 코로나 유동성으로 임계점을 넘을 시기에 2.4대책으로 공공주도 도시재정비로 84만호 추가 인허가 발표
3기 신도시 20만호를 제외하고
대규모 인허가는 2020년 3분기와 2021년 정권 말기에 나왔습니다.
시장 억제차원으로 뒤늦게 나온거긴한데
결과론적으론 제일 많이 공급한게 맞지만 그 시기는 빠르지않습니다.
문재인 전대통령도 직접 "2.4대책을 좀더 빨리했더라면"이라고
늘 아쉽다고 햇습니다.
이건 믿고 말고의 문제가 아니죠.
말 바꾸신 게 아니라면 본문을 수정하셔야죠.
둘째, 서울에서도 문재인 정부의 주택 공급이 박근혜 때보다 많았습니다.
<한겨레>가 국토부 자료로 서울의 연평균 주택 공급 물량을 분석해보니, 문재인 정부 시기 서울의 주택 공급(아파트+비아파트)은 연평균 7만4570호로 박근혜 정부(7만3604호) 때보다 더 많았다. 아파트만 놓고 보면 문재인 정부(3만9734호)가 박근혜 정부(3만2268호)의 1.23배였다. 문재인 정부의 아파트 공급 부족으로 발생한 가격 상승이 아니란 얘기다.
https://m.hani.co.kr/arti/economy/property/944872.html
그리고 이 데이터는 2010~2019년도 분석 결과에서도 나옵니다.
박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “2010년~2019년 데이터로 분석해보니, 전국 단위 부동산 시장은 공급에 영향을 받지만, 서울은 공급에 영향을 받지 않았고 수요에 영향을 받았다”고 말했다.
믿거나 말거나입니다.
다들 서울 입성하려고 하니깐요
3기 신도시 자체도 서울 과몰입을 막는
수단이구요...
그리고 누누히 말했지만 지금 실제 입주 물량 자체가 적다니깐요.
이건 검색만해도 나옵니다.
공급 인허가 기준이 아니라
입주 물량 기준으로 언론이 물고 늘어진거라구요.
2017년 이후로도 인허가 물량이 확연히 줄었어요.
첨부한 저 그래프는 아파트뿐 아니라 오피스텔 주택 포함입니다.
또 다시 말하지만
폭등 시기엔 결과적으로 수요에 맞는 공급이
아니게 됩니다.
반대로 제가 여쭤보겠습니다.
왜 공급이 충분한데 8.4대책이랑 2.4대책이 나온거죠?
http://yna.kr/AKR20210610034700003?site=popup_share_copy
입주 물량도 마찬가지라니까요..
근데도 공급 물량을 더 늘린 건 집값이 너무 많이 오르기 때문인 거지
사실 관계부터 부정해버리시면 그 다음 얘기가 무슨 소용입니까?
더 할 말이 없네요. 참내..
폭락 시기 = 뭘해도 집이 넘침
폭등 시기 = 뭘해도 집이 부족
이렇게됩니다.
전정부랑 비교해서 인허가 많네 적네는
이야기해도 소용없다니깐요.
결국 수요에 맞는 공급이나 아니냐로 갈리는겁니다.
그리고 전 애시당초
공급으로 집값이 오른게 아니다라고 본문에
적었는데 어먼 깽뚱한거로 물고 늘어지시는거죠.
제가 문재인 정부가 전정부랑 비교해서 공급이 적다고했습니까?
전 꾸준히 문재인 정부는 전정부보다 공급 물량이 많았다라고 했습니다.
폭등 시기
"수요에 맞는 공급이었냐?"라고 하면
단연코 아니라고 대답하지만요.
문재인 정부 전정권 보다 적네 뭐네는
언론사에 가서 따지세요
저는 이렇게 봅니다.
경제가 좋으면 주식 부동산 오르고, 경제가 나쁘면 둘 다 내립니다.
다만 주식과 부동산이 약간 시차를 두고 오르고 내립니다.
어느 게 먼저든... 결국 경제 상황을 반영합니다. 선반영이든 후반영이든요.
경제성장율이 높고 GDP가 크게 증가하던 노무현 문재인 때 주식 부동산 오르고, 그게 낮던 이명박 박근혜 때는 내렸습니다.
정부가 주식 부동산 올리고 내리는 건 한계가 있고, 경제가 좋은지 나쁜지가 주요인입니다.
부동산 오르는데 너무 과한 억제 정책 내면, 당장 건설 노동자 일자리와 생계부터 여러 문제가 생겨 정책은 한계가 있고, 부동산 내릴 때도 마찬가지더라고요.
완전히 시장을 끌어내리거나 올리려면 경제의 다른 부분이 타격이 너무 커져요.
공급은 후차 나중 이야기고...
핀셋 규제 후 너무나도 빠르게 서울 외 지역이 거짓말처럼 폭등해서요...;
임사자혜택이랑 전세자금혜택 확대 후 부동산 수요가 확 폭발하기도 했구요....
규제책이나 부흥책을 써서 실제로 부동산 가격이 내려가거나 올라가기엔 너무 시간이 오래 걸린다는 뜻입니다.
다른 말로 늦었다는 뜻이죠. 예를 드신 핀셋규제 해봤자 부동산이 오른 근본적인 원인(경기활황이나 낮은 이자율)은 해결되지 않았기 때문이죠. 경기가 살아나고 있는데, 부동산 가격 잡자고 이자율을 올려버리면 경기가 죽어버릴 거고, 집값은 잡히겠지만 경제를 죽여버린 무능한 정부란 소리를 듣겠죠.
노태우 정권이나 노무현 정권 정도라서요....
만약 문재인 정부가 인허가한 물량이 정말 다 완공된다면 문재인 정권이 역대 정부 중
제일 많이 공급한 정부가 되긴할겁니다.
굥 250만호중 206만호는 이미 문재인 정부에서 인허가 한거니깐요.
(굥은 45만호 정도 추가 인허가 한다는것이니)
솔직히 심리 싸움을 너무 못한것도 사실입니다;;;;
정부가 거짓말장이 언론에게 패배한 게 가장 큰 원인이죠.
투기꾼을 우습게 보았던 탓과 부동산 심리를 너무 쉽게 생각했으니
공급에는 기축공급을 무시할수 없고 이런 기축공급을 변화시키는건 바로 주택수요의 변화고요
건설사들이나 투기꾼들이나 부동산유투버들이 한결같이 말하는
주택수요는 항상 일정하다, 공급만 되면 소비해줄 사람은 무조건 있다라고 하는게 정말 헛소립니다
하락기에는 정말로 많은 무주택자들이 주택소유보다는 전세를 선택합니다.
반대로 상승기에는 1주택자도 어떻게든 일시적 2주택등 각종제도를 통해 단기간이라도 다주택자가 되고싶어하고요
특히 상승기에 다주택자는 아예 주택을 내놓을 생각이 없어지죠. 보유하면 보유할수록 두배로 이익이니 종부세니 양도세니 어떤 세금을 부과해도 요지부동입니다. 그러니 기축공급은 씨가 마르고 수요는 넘치니 더욱 폭등을 하게 되는거죠
그리고 그런 수요공급에 영향을 주는 가장 큰 요인이 말씀하신 바처럼 유동성환경이고요
하지만 많은 사람들이 여전히 신규공급만이 답이라는 잘못된 믿음을 갖고있는게 현실입니다.
불과 10년도 되기전에 서울 아파트 전세가가 80~90%달해서 자기돈 하나도 없이 살 수 있을때도
살 사람이 많지 않았다는 사실을 너무도 쉽게 잊어버리더군요
- 1990년 1기 신도시 입주
- 2008년 이후 2기 신도시 입주
같은 대규모 공급 입주에 대한 기억 때문일겁니다.
근데 재밌는건 그땐 수요가 높지 않았다는것이죠 ㅡㅡㅋ
쉽게 유혹에 빠지는거겠지요.
말씀하신 그런 사이클이 반복될수록 양극화는 심해지는거고요.
누군가에게 조종당하는 느낌입니다.
또 지역을 서울 수도권으로 한정했을때
imf 때도 리먼사태때도 폭락 없었습니다. 조정기였죠. 지금도 하락기라 하셨는데 2~3배 폭등한뒤 살짝 조정 받는 시기이지 하락기라 볼 수 있나요??
지금도 단순히 금리 하나만으로 보기엔 경기침체 우려도 같이 있는데다가 인플레이션에 전쟁같은 여러가지 부정적 요소가 있으니까요.
지금 잠시 집값 떨어진다고 공급 계획 꺽고 이러면 나중에 경기회복할때 집값 또 날아갈수 있다고 봅니다. 그냥 꾸준히 지속적으로 도시 재생하면서 공급을 멈추치 않는게 사람들 심리도 자극하지 않고 장기적으로는 부동산 안정을 도모하는 길이라 봐요.
공급 여부는 투자자(투기자)들에게는 제일 중요한 이유이고,
심리에 불을 붙이면...
그리고 저는 최종적으로 그 심리를 조작하는 언론 탓인거 같아요-
아마 민주당이 정원을 잡으면, 빠른시일내 집 구매하세요- 부자될겁니다... ㅡ,ㅡ;;