총 원금 5억에 30년간 이자가 3.5억인데
저 이자라는게 결국은 30년간의 주거비용이죠
집이 없으면 결국 월세든 전세 이자비용이든 주거비용이
발생하는건 똑같은거니깐요
그러면 결국 3.5억 / 360개월(30년) = 100만원 /월
월세라고 봐도 되는건데
지금이야 100만원 월세 낸다고 생각하면 부담스러울수
있지만 10년이 지나고 20년 지나도
월세 100만원이라는걸 생각하면 화폐 가치 하락을
생각할때 전혀 문제가 안되죠
즉 이자 비용은 문제될게 없고 매매한 주택의 가치가
30년간 물가상승률보다 높을지 어떨지만 따져보면
될 문제라고 봅니다
30년안에 어느정도 올랐다 싶을때 팔고 나오면
어지간하면 그동안의 비용 회수도 문제가 안될거구요
현대사회에서 적당한 레버리지 활용못하면 절대 자산 불릴수 없습니다. 물론 적당이란 전제가 붙지만요.
결론하고 애낳고..
중간에 누구 아프기라도 하거나 실직하면...
자산 처분을 통해서 중도 상환을 할 수 있구요
만약 월세면 집도 없이 거리로 나가야 하는데 그 보다는 대출 조정하는게 허어어얼씬 낫습니다.
2.100만원의 가치하락과 5억의 가치하락...은 같이 이루어지죠
지금 신축 들어가도 30년 후면 30년 노후된 집일뿐...이지요
최소 8.5억 이상의 상승이 없다면 월세내고 살면서 다른곳에 투자해 더 많은 이득을 낼수도있다는점..
물론 이경우는 반대의 경우가 더 많긴 하지만요..
자가가 있눈 상태라 이리 말하는 걸수도 있지만
타인에게 집사라고 쉽게 말할수 없는 세상이지요.
1번은 전세나 월세로 살아도 똑같은 문제입니다 월세 산다고 은퇴하는 시점에 집이 뿅하고 생기는게 아니니깐요
2번은 결국 그게 부동산 구매의 핵심이기 때문에 (물가 상승률을 커버할수 있냐 없냐) 그건 케바케라고 보네요 사실 그걸 알면 누구나 부동산 투자로 돈을 벌었겠죠
하지만 이미 쓰셨듯이 주택가격 우상향을 미리 전제한 투자라는 개념이 들어가죠
즉 주거가 아닌 투자의 관점에서 바라보는것이 저변에 깔려있고, 월세는 사실 핑계라고 생각합니다.
본문은
집은 우상향 인플레를 전제한 투자와
주거비용(월세) 고려시 합리적일 수 있다
하지만 제목은
5억 이자 못 갚나요??
전형적 어그로 글의 요소이거든요
본문에는 이자를 갚는 내용이 없습니다.
차라리 제목이 이자를 월세라고 생각하면 편합니다
이러면 되는데
이자 못 갚나요? (무리인가요..)
이러면 반감이 크죠
8억5억으로 계산해야죠..
왜 이자만 월 100으로 게산하세용..
ㅎㅎ
아 저는 30년동안 내게서 지출되는 비용이 8.5억인거란 의미였어요..
30년동안 월 300만원 가까운 월세를 지급하며 자산동결상태로 사느냐..
100만원의 월세에 살며 조금 부담이 적은 비용으로 다른방식을 이용해
자산을 불리는 것도 선택할수 있는 문제기도 해서요...
부동산 투자외에 다른 방법으로 자산 증식을 할 자신이 있으신 분은 당연히 그렇게 하시는게 맞습니다
화폐 가치라는건 단기구간에 변동은 있을지언정 장기적으로 보면 결국 떨어지게 되니깐요
자산 가치가 물가 상승률을 커버할수 있냐 없냐먄 보면 될 문제 같습니다
그리고 이자는 손해가 아니라고 보는게 어짜피 월세든 전세든 발생되는 주거 비용이라고 보는지라 그걸 손해라고 보는게 맞나 싶습니다
(이거 굥정부 5억 대출 => 부부 연봉 합산 5천6백 이하인가 그거 조건 기준입니다)
1. 연봉이 평균 임금 상승률 따라간다 가정할때 둘중 하나는 짤리면 안되요.
2. 연봉이 평균 임금 상승률을 따라가야됩니다.
보통 직급에 따른 연봉밴드도 있고 일잘하면 이직도 하지만
뭐 한국에 수많은 중소스타트업들은 (듣기론 고용환경 70% 이상이 그렇다고 들었네요)
2000년대랑 2020년대랑 연봉이 3천으로 똑같았다는 얘기가 커뮤니티에 참 많았죠.
일잘해서 이직하는것도 사실 분야와 능력인정여부와 수요와 한국의 고용시장을 결정하는
인간들의 흐름에 따라 결정(정치질 포장질 거짓말 인성질 연공서열만 따지는 얼마전에도 스타트업 많았죠)
아니면 본인이 하이에나처럼 양심은 1도 없는 돈만 밝히는 사람이라면 확률은 또 높아집니다.
3. 중간에 아파서 거액의 수술,치료비를 지출하거나
주식투자 실패 하거나(이건 뭐 버는사람이 10%인가 얼마인가 해서...)
부동산을 고점에 사는 바보같은 짓을 하거나 사기 공화국에서 높은 확률로 사기를 당하거나
이혼을 당해서 거액의 위자료를 물어주거나 이런일이 없어야됩니다.
4. 이건 뭐 애초에 5억빌릴 사람들에겐 그럴일은 없다고 보지만
갑작스런 자녀 욕심에 애 셋 넷 낳고 한 자녀당 평균 1천 이상씩 사교육을 지출하고
갑자기 무슨 헛바람이 들었는지 바람피고 사치향락에 빠져서 (혹은 마약... 요즘 마약 청정국이 아니니)
몇천 몇억씩 소비하고 그러면 안됩니다.
위에 해당사항만 아니면 투자잘하고 자산만 잘지키고 일만 계속하면 뭐 무리는없겠네요.
오히려 고정금리로 매매한 경우에는 월 상환 금액이 고정이니 연봉 상승률이 덜해도 어느 정도 커버가 되죠
일단 거치기간이 있더라도
어느 시점부터는 원금도 같이 갚아야 하는데
그럼 월 100이.아니라 월 200 이상 갚아야 합니다.
지금 고정 금리가 거의 없는데..
변동 금리일 경우 금리인상폭에따라 금액이 차이가 많이 납니다.
월 300씩 주고 사는 건데 감당이 될까요?
30년 동안 직장을 잃지 않거나 소득이 없는 경우가 없다는 전제인데
평생 직장도 아닌데 가능할지도 의문이죠.
그리고 월 300에 원금이 포함되어 있기 때문에 지출 개념의 이자만 계산하는게 맞죠. 나머지는 없어지는 거 아니고 내 돈인데요.
없어지고 안 없어지고의 문제가 아니라
내가 30년간 고정적으로 지출할 비용인데 저는 계산을 안하는게 좀 이상하긴 합니다.
나중에 저 돈이 내 돈이 되니까 당장 내가 지출할 비용이 줄어드는 건 아니잖아요.
물론 내가 30년동안 잘리지 않고 안정적으로 다니는 수입을 얻을 수 있다면 당연히 걱정할 문제는 아니겠죠.
한달에 230만원 가까이 돈을 지출하고 거기에 생활비를 생각하면 최소 못해도 500은 벌어야 한다는 거고..
아무튼 그러한 계산들을 다 해야하는거 아닐까요...
개념을 따지자는게 아니라 일단 내가 지출해야 할 비용에 대한 플랜은 짜야 하잖아요.
그걸 하려면 계산을 정확히 해야한다는 거죠..
부동산으로 소망하는 건 5억을 투자해서..그 비용이 10억이든 20억이든 되는걸 바라는거잖아요..
그건 별도로 본다해도 내가 상환하는 과정에서 무리없이 가능한 것인가에 대한 계획은 정확히 해야하는거 아닌가 싶어서 말씀드렸어요. ^^;;
그리고 개념이 정확해야 계산을 정확히 할 수 있는거 아닐까요
부동산 투자해서 자산 가치가 오르길 바라는건 너무나 당연한 심리이기 때문에 구지 언급할 필요는 없을거 같습니다 그게 잘못된 것도 아니구요
집없이 살다가 직장을 잃거나 소득이 없어지면 월세를 줄이거나 전세를 돌려받아서 낮은 곳으로 가면 그만이죠
하지만 매월 주택구입에 다른 원리금을 내야 하는 상황이라면 감당할 수 없게 되고
원리금 납입이 연체되면 결국 기한이익 상실로 집까지 날리게 될 수 있습니다
쉽게 얘기하면 하이리스크라는 거죠.
하이 리스크면 하이 리턴을 기대해야 하는데 집값이 두배 세배 뛰어야 하이 리턴인데
고작 5억 짜리 집이 두배 세배 뛰기 쉽지 않죠
이 두가지 질문에 확신이 있어야 됩니다. 경기 침체기에 실직해서 원리금을 못내게 됬는데 집값도 빠진다하면 인생 쫑나는 겁니다. 마치 러시안 룰렛같은거죠. 성공하면 벌지만 실패하면 죽음이에요. 이런건 타인에게 권할수도 없고 권해서도 안되는겁니다. 오로지 자기 자신이 결정하고 감당해야 하구요.
리츠나 광범위인덱스펀드 같은 리스크가 제한되는 금융상품으로 자산을 모아 집을 사셨으면 합니다.
집값이 오를것인가에 대한 문제는 저도 그게 가장 중요하게 판단해야되는 문제라고 생각하고 그건 각자 개인 판단의 영역이라고 보네요
금융시장과 부동산 시장 둘 중 어느쪽에 투자할지도 마찬가지로 개인이 판단할 문제같구요
작은 돈이 유리한 투자를 하다가 중간에 옮겨가는 하이브리드한 방법도 있을테구요.
가능한 선택지이긴 하지만...
굳이 이자율이 비쌀 때, 자산을 동결시키고 부동산에 올인할 필요가 있는지 의문입니다.
결국 팔고 새로 하는 집사이에서 하급지로 가서 차액이 생기는지 상급지로 가서 추가금이 들어가는지 문제일 뿐입니다.
딱 내 집만 오르고 내리는게 아니라서 의외로 집값의 등락 자체는 별로 중요치 않아요.
그 과정에서 당연히 등락시 유리한 집 = 옥석 가리는건 말해 무엇하나 싶을 정도일거고요.
주택매수는 소수의 영역이죠^^
당장 작년에 그 믿음으로 집산 사람들이 벌써부터 지금 주식 하한가 맞은거처럼 떨어진 경우도 꽤나 있어요. 이 분들이 다시 산 가격이 될지는 언젠가는 될거지만 그게 어느시점인지는 알 수 없습니다. 그 시점까지 내가 집을 가지고있을 사정이 안될수도있는거고 그런경우에는 대출갚고나면 오히려 월세산거보다 못할경우가 생길수있는거죠. 그렇다고 부동산이 무슨 주식처럼 물타서 평단을 낮출수있는것도 아니고요.
특히 지금 굥이 한 저 대출은 지금 이자도 높은상태라 작년 고점에 물린분들보다 더 심각한 상황이죠. 작년엔 이자라도 쌌죠... 거기에 레버리지를 생각하면 생활비도 빠뜻하게 주택에 올인한 영끌수준인데... 한번 투자 잘못하면 인생이 꼬이는 수준입니다.
지금 부동산투자는 펀드투자처럼 어느정도 원금도 날라갈 가능성도 충분히 생각하고 들어가야한다고 봅니다. 그렇게 쉽게 원금회수가 무작정 될거라고 보면 안될거라 봐요.
애초에 벌써부터 호가는 높지만 거래절벽인 상황인 곳이 많습니다. 이런경우 시세보다 훨씬 싸게 내야 팔릴거죠..
근데 특히 서울은 몰라도 지방은 부동산 호황이라고 미친듯이 아파트 지어낸 곳이 많습니다. 이런 지방은 하락장이 이제 시작이죠. 작년 고점이 언제 돌아올지는 진짜 알수없습니다.
현재가 오히려 최고의 고점일수도 있고...지금 부동산에 투자한 원금회수를 그렇게 쉽게 말하시면 안됩니다.
강남같은 상급지에 투자야 뭐 그 시기가 빠를수있을겁니다만... 지금 말하는 케이스가 그런 상급지에 드가는게 아니니까요. 일반 부동산에서는 작년,제작년 같은 상승장이 언제 올지 알수가 없죠.
물론 언젠가는 오긴할거지만 그때까지 내가 무슨일 없이 꾸준히 부동산을 쥐고 버틸수있을지는...알수없죠. 실제로 집값이 더 내리면 그 멘탈관리도 힘들테구요.
실제로 주식도 꾸준히 우상향의 믿음을 갖고 장기투자로 대부분 드가지만...실제 장기투자를 하는사람이 얼마나 있는지 생각해보면... 부동산은 조금 더 비율이 높을지 몰라도 주식과 다르게 오히려 내 사정으로 이사가야할 사정이 훨씬 많이 생기니 오히려 더 한곳에 알박기가 어렵습니다.
집을 투자 상품으로 보냐, 아니면 거주하는 비용으로 보냐에 차이라고 생각합니다.
투자상품으로 보는 경우에는 자산(부동산)의 현시점의 가치평가와 미래에 기대평과가 상상할 수 있는 최악의 상황을 가정하여 리스크를 판단해봐야 하는거고.
거주하는곳으로만 보는 경우에는.
단순하게 가구 구성원들에게 좋은 환경이고, 이곳에서 얼마나 오래 살아야할지를 판단하면 됩니다.
5년 이하면 전월세로 살다가 이사가는게 맞는판단이고, 10년 이상 이곳에 살아야 한다고 하면 매달 주거비용선(대출)에서 집을 매수하시면 됩니다.
하지만 수도권(특히 서울)은 투자상품으로 보는 시각이 많기 때문에 가격의 거품이 생기기도 하고, 그 거품이 없어지기도 합니다.
일단 부동산 폭락이 시작되면 담보가치가 5억원이 아니라 4억원, 3억원이 될 수 있고, 그러면 당장에라도 1억원, 2억원을 갚아야 하니 문제지요. 문제는 소위 영끌해서 대출을 받은 경우 추가 대출이 어렵기 때문에 부동산 시장에 이런 매물이 쏟아지고, 부동산 폭락은 가속화 됩니다.
어찌어찌해서 신용대출로 해결한다고 해도, 점점 금리가 상승하는 시점이기 때문에 이자 부담은 큰 폭으로 늘어날 수 밖에 없습니다. 자칫 소득의 대부분을 이자 갚는데 사용할 수 도 있는 거지요.
많은 분들이 반박글을 쓰는 이유는 미래 예측 시 가장 중요한 리스크 관리가 전혀 없는 글이기 때문입니다.
부동산 싸이클의 어느 시점에 진입할지는 각자 판단하고 각자 책임을 지면 되는 것이고 저는 그 외 이자 비용에 대해서 그리고 10년 20년 뒤를 걱정해서 주택 매매를 안할 필요는 없다고 얘기를 하는 것이구요
리스크 관리는 어떤 측면을 얘기하는건지 잘 모르겠는데... 월세/전세 산다고 리스크 관리가 되는 것도 아닌데 주택 매매만 리스크 관리가 크다고 보는건 좀 어폐가 있다고 생각하네요
house20님은 댓글에 '부동산 싸이클의 어느 시점에 진입할지는 각자 판단하고 각자 책임을 지면 되는 것''이라고 말했지만, 저는 본문 글을 부동산 영끌해도 무방하다는 주장으로 이해했거든요. 그래서 저 뿐만 아니라 여러 많은 분들이 표현의 차이는 있지만, 혹시라도 이 글을 읽고 잘못 판단할 수도 있는 분들을 위해 리스크 관리가 중요하다는 언급을 한 것이구요.
부동산 리스크 요소는 여러 가지가 있겠지만 가장 비중이 높은 것 중 하나가 바로 대출인데, 금액이 많아질수록, 이자가 높아질수록 당연히 리스크가 커진다고 할 수 있습니다. 그리고 월세와 전세는 리스크 측면에서 너무나도 차이가 큽니다. 특히 깡통 전세는 주체만 다를 뿐 영끌 매매와 세트인데, 주택 소유자 파산 시 오히려 우선 순위에서 전세가 밀릴 수 있어 리스크 측면에서 가장 나쁩니다. 하지만 월세는 상대적으로 이런 위험에서 좀 물러나 있습니다. 너무도 당연하게 월세/전세/매매 각기 리스크가 다릅니다.
전세계적으로 스테그플레이션 공포가 확산되고 있습니다. 금리와 물가는 무섭게 요동치며 오르고, 반대로 자산 가치는 하락하는 이 시점에 대출 규모를 2배~3배 늘린다? 역대 최악의 정권이 역사상 가장 멍청한 부동산-금융 정책을 내놓은 것입니다. 제 기준에서 이 상황을 고려하지 않고 부동산 투자를 영끌해서 하는 것은 너무 위험해 보이네요.
어쨌든 개인의 영역에서 리스크를 통제하거나, 피해 갈 수 만 있다면 그것은 기회이고, 말씀대로 그것은 각자 판단해서 결정하면 됩니다.
내 집 맘대로 꾸밀 수 있는 것도 장점이고요
뭣하면 중간에 팔고 나가면 되죠
근데 아이가 없으면 평생 신축으로 옮겨 다니며 전세/월세 살이 하는 것도 나쁘진 않아요