이미 과거
불도저킹 2MB도 하락시기에
온갖 부양책을 냈지만 결국 하락을 막지 못했고 (심지어 이때 노무현 정권이 추진한 2기 신도시 입주시기까정 겹침)
경제침체기가 겹친 503 정권까지 장기화되었습니다.
2017년부터 2020년까지는 뭐 정책적인 미스든 뭐든 임계점 부근까지 올랐다가
2020년 이후 코로나로 인해 그 임계점을
넘어서 유례없는 최고점이 되었지만
코로나도 슬슬 더불어 살아가듯이 소강되는
과정이도 시중에 풀린돈을 다시 걷어가기 위해
금리를 올리고 있습니다.
문제는 금리 올리기는 아직 시작도 안했죠.
장기간 경제침체는 못피하겠지만 어쩔수없죠.
코로나 이후 한번은 거쳐가야하는 과정이니깐요.
금리가 높아지는 와중에 중장기적으로
공급도 넘쳐나서 부동산으로 재미보려는건
이제 힘들지 않을까 싶습니다.
물론 입주 물량만 놓고 보면
서울은 여전히 부족합니다.
하지만 경기도는 기냥 저냥이고
인천은 아주 많고
기타 광역시는 넘치는 수준입니다.
인허가 공급이 아닌 입주 물량은
서울 제외하고는 앞으로 꾸준하고
금리 오르고 분양가 높다는 이미지로
청약도 미분양 미계약 속출하면 지연스레 내려가면서
주변시세에 영향도 줄것이고 예전처럼 할인분양
들어가고 그러겠죠.
앞으로 있을 인허가 공급은 굥이
민간위주로 한다했고 싼가격이 아닐테니 미분양 미계약은 더욱 많아질겁니다.
저는 아파트싸이클 연구소의 이현철 소장 말처럼
최대 30~40%는 빠질것으로 보는지라
(이정도 빠지면 물가 상승분까지 반영된 정상 가격일듯하네요)
당장 집이 필요하신 실거주 무주택자분들은
2~3년 정도 좀더 관망하면서 기다려보시거나 정 하신다면 차라리 청약을 노리시는게 좋을듯합니다.
근데 지금 청약 열기도 식어버려서
예전같지 않은듯합니다.
제가 예비로 붙은 시흥 10년 공공임대 59.97형도
분양전환 되는 곳임에도 경쟁률이 1.4:1 밖에
안되었거든요...
언젠가는 다시 오를듯
년말쯤 되어봐야 금리 인상 기조 , 물가 안정 여부를 알 수 있겠네요.
유가가 이렇게 뛰어서는 앞이 안보이는군요.
코로나 이후로 또 새로운 세상이 그려지고 있는 순간입니다.
하지만 경제야 늘 사이클이 있으니 공급이 안정되서 인플레이션 잡히고 금리 안정되면 언젠가는 또 올라가겠죠.
결국은 현금 가진자만이 기회는 많고 잘먹고 잘살겁니다 ...
그리고 제 2의 (코로나와 같은 위기 + 유동성 확대로 대응 + 집값 폭등을 막기에 역부족인 정책) 3종 세트 같은 것이 또 온다면 다시 집값이 폭등하는 날이 오겠죠.
솔직히 서울은 떨어진다해도 워낙 들어오려는 수요가 많기에 티나게 떨어질 것 같지 않지만..
당장 경기도를 비롯해 지방쪽은 눈에 띄게 하락할 것 같아요.
무주택자인 사람들은 부동산만 보고 잘한다 잘한다 하는데 하나만 알고 둘 이상은 모르는겁니다.
이러다 스테그플레이션 터지면 부동산이 문제가 아니라 자기가 다니는 직장이 안녕하지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.
그래서 본문에도 경제침체기는 피해갈수없다라고 쓴것이구요.
근데 언젠가는 반드시 거치고 가야하는 과정이기에
어쩔수없다고 봅니다.
자원 압박에 의한 스테그플레이션이라 정답이 없죠....
기타 최근 폭등한 경기/인천/세종 : 40%도 각오
정도로 봅니다.
물론, 현재 관점이고 다른 이슈 터지면 또 어떻게 될지 메누리도 모르죠....
1기 신도시 입주 시기
IMF
리먼
등등 예외는 없죠.
게다가 지금 금리 인상은 세계적인 영향이라....
급매위주로 팔리다가 결국 대세 하락으로 접어들고 급등직전 가격 내지 그 이하로도 내려갈 가능성이 충분하다고 봅니다.
다만 급락은 없을 것 같고 서서히 빠질거라고 예상합니다.
지역별로 약간의 차이는 있겠지만 대세 하락은 피할수 없을거라고 봅니다.
금리 상승과 저성장까지 겹치면서 하락하면 더 떨어질걸 기대하고 소비 심리가 위축 될테니까요.
가장 마지막에 오른 지역이 가장 급하게 빠질 확률이 높을 것 같네요.
내릴땐 진짜 한없이 내렸거든요.
지금까지 한국 부동산이 큰폭으로 하락했던 싸이클이 4번인데
- 1기 신도시 입주
- IMF
- 리먼
- 2014년 경제침체기
이렇게입니다.
그때 하락폭 생각하면 서울이고 강남이고 사실 얄짤없었습니다.
심지어 1기 신도시 입주 시기땐
서울보다 부천이 더 비싼 기이한 현상도있었어요.
돈 풀어서 2배 뛰었으니, 돈 조이면 당연히 그만큼 떨어지는게 세상 순리죠.
지역에 따라 다르네 어쩌네 하는건 물론 당연하지만, 강남은 버틸꺼라는건 순진한 생각이죠.
작년이면 코로나로 최고점으로 상승기고
3년전 2019년에는 부양책으로인해서 점점 오르는 시기였어요 ㅡㅡ;;
약간 조정은 왔어요.
근데 다들 버틸만해서
확내릴지는 모르겠네요.
폭탄공급되면 또 모르지요.
공급이 없는데... 폭락만 바라는건 마음으로는 이해는 되나 머리로 잘 납득이 안갑니다.
부동산은 지금까지 항상 우상향 해왔습니다.
특히나 서울을 포함한 수도권은 말할 것도 없죠
금리 인상과 경기침체로 인한 순간적인 하락은 있을 수 있어도
장기적으로는 계속 올라갈 것 같습니다.
최근 부동산이 폭등했다고 하지만.. 그 이전에 지금보다 더 폭등했던 시기도 많았죠
늘 빠질땐 고점 기준에서 30~40% 빠지고 그 이후 상승기땐 물가와 임금 상승분이 반영되는거니깐요
환율, 금리,물가, 주가, 부동산가격은 시차가 있을뿐 미국의 직접적인 영향아래 있다고 봐야죠
고로 미국이 지금 부동산대출금리가 5.25%을 넘기고 계속 오르고 있답니다.
또한 그동안 재택근무로 인해 부동산수요가 급증했는데
다시 직장근무로 돌아가면 그 거품도 꺼질꺼고요
대부분은 하락하더라도 위기 상황에 매수를 하지 못할 겁니다.
위기감이 커질 것이고, 일자리도 위태롭게 될거구요.
부자들, 수입이 괜찮은 사람들은 떨어진 집들을 줍줍하겠죠.
물론 그 사이에서 일부 갭투자를 했던 사람들은 큰 손해를 보겠지만.
(뭐 그 중에 상당수는 이미 현금화를 했겠지만)
그리고 다시 회복하면서 집값이 상승하겠죠.
부양책 차원에서 나쁘지않은 금융혜택이랑 상품들이 나옵니다.
이때 여기서 갈리는거죠...
부류1 : 이 시점에서 집사면 미친짓이다
부류2 : 드디어 집살때가 되었다!
부류2 분들이 2MB때랑 503때 사고 나름 시세차익 남긴분들이죠.
거진 2배로 올랐던지라 이미 코로나전 가격이 고점 반영이라고 봐도될듯하네요.
내가 (못사는게 아니라) 진짜 사기 싫고 남들도 미쳤냐 지금 집을 왜 사냐 하는 때가 살 때 입니다.
그래도 집을 사고 싶긴 한데...정도면 아직 아닙니다.
진심으로 "내가" 집 사는게 싫어지는 그 때가 시기입니다. ㅎㅎ
물론 한참 집 사고 싶던 사람의 8~90%는 그때가 오면 안(못) 삽니다만...
금리상승 , 주담대 이자 부담이 커질수록 압박은 옵니다.
안팔고 존버하면되는거 아니야 라고 말할수 없는게
전세자(갭투자) 하신분들은 중도금 치루느라 죽을거고
전세자는 이자에 못버티고 수도권으로 이탈하려고 할거고
여기저기서 깡통전세 뉴스가 터지기 시작하고
100만원 이자가 200,300만원 으로 오르고
집값이 떨어지면 버티기 힘듭니다 ㅋㅋㅋ
Fomo에 사신분들은 Fud를 버틸수 있을까요?
지방은 더 하겠지요.
이번 정부 끝날때 까지 꾸준히 빠질거에요.
공급없이 폭락? 가능할거라고 보시는거에요????
서울이야 입주 물량이 없지만 당장
경기도, 인천, 기타 광역시는 입주물량 널널한데요?
이미 문재인 정부때 인허가 공급 물량만 130만호입니다.
경기도 등은 공급이 많기 때문에 떨어질거라 봅니다. 그러나 공공 공급물량은 계속 공급되고는 있어도 평형이 작아요. 단수 호수로만 보면 안됩니다. 이 때문에 나중에는 경기도내에서도 양극화될거라 봅니다.
3인가족 최소 거주 조건이 59형이니깐요.
그리고 서울에 재개발 재건축 물량만 있는게 아니에요
서울차량기지 같은 공공택지 물량도 상당해요.
그리고 서울 공공물량 중에 지금 제대로 추진되는게 있나요? 전 정부뿐만 아니라 그 전 정부에서도 서울 공공 추진된 곳 거의 없다고 보시면 됩니다. 서울 시내 제대로 된 공급은 민간 안풀고는 그만큼 힘든거에요.
신규 입주 예정 아파트들보면 말씀하신거처럼 59형 이하는 LH 아닌 이상 없어보입니다.
그 공공택지 활용해서 서울 공급한다고 발표한게
고작 2021년 2월로 작년입니다.
그리고, 서울 공공 공급물량에 대해서는 뭔가 착오가 있으신것 같은데 2021년 2월 이전부터 공급계획이 있었습니다. 용산정비창, 영등포 쪽방촌, 태릉골프장 등이 이미 그전부터 공급한다고 발표했었습니다.
건축자재비 상승으로 상당수의 신규물량이 공사중단했어요. 공급이 1~2년이상 늦어지는 언제까지 눈치게임하면서 관망할 수는 없겠죠. 억지로 건축한다고 해도 사업성을 떨어뜨리기 때문에 하락할 수 있는 하한선을 높이는 효과를 가져오겠죠.
그리고 금리인상은 대출감소 효과도 있지만 반면 전/월세 인상효과도 같이 가져옵니다. 그러면 오른 전/월세가 집값 하락을 방어하는 모양세가 나올 수도 있습니다.
참고로 서울위주의 의견입니다. 지방...특히 서울뺨칠 정도로 과도하게 올랐던 세종시같은 곳은 폭락이 이상하지 않죠.
위에도 썻지만
인허가 물량말고 경기도, 인천, 광역시는 입주 물량 장기적으로도 넉넉해요....
대체로 언젠가는 공사 들어가겠죠. 근데 공급이 1~2년은 늦어져서 공급절벽이 5~6년으로 늘어나는 건 기정사실이고 무주택자들이 높아진 월세 부담하며 언제까지 기다릴 수 있는 건 아니니까 고민들을 하게 되겠죠.
(일부이긴 하지만 실제로 시공사가 계산기 두드려보고 위약금 물고 공사 안 하는 것들 조차 있을 정도에요.)
위에 쓴 것처럼 서울위주의 의견.... 정확하게는 경기도 포함 강남에 출퇴근이 용이한 곳들이 그렇다는 겁니다.
인천은 애초부터 강남출퇴근이 힘든 지역이라...
원희룡이 제주도 부동산을 그런식으로....
아직 무주택자이면서 고소득 전문직들 떨어지면 사려고 엄청 대기중...
서울외곽, 경기도는 많이 떨어질거 같구요. 문제는 하락시에 거래가 안된다는거죠. 아무튼 30~40%하락 봅니다.
지방은...장기 시계열로 답이 없구요.
강남 전세비율을 보면, 적지는 않을 것 같기는 합니다만…
갈아타기가 아니라 대출없이 15억 이상을 움직일 수 있는 사람들을 생각해보면…
또 극히 적을 것 같기도 하고…
강남의 자동차 지나가는 것을 보면, 나만 빼도 다 부자인 것 같기도 하네요…. ㅜㅜ
주변 전문직들 의사, 변호사 월수익 3장에서 5장 이상인 분들은 강남집값이 20%정도만 조정보여도 들어갈 계획이더라구요. 물론 지금 가격에 살 생각은 없어보입니다.
그리고 요즘에는 주식, 코인 관련해서 큰 돈 만진 분들이 많아서...그분들이 처음 하는게 강남 집사는거라잖아요. 지금 가격이 거품이긴 한데, 다른 지역처럼 폭락은 안할거 같아요.
이러거나 저러거나 계속 갈 아파트는 한남 더 힐 같은 곳이겠죠. 진짜 럭셔리 아파트는 안정적일 겁니다.
되돌렸다라고 빨아주겠죠.
요즘 다시 유튜브 왕성하던데..
집값 내리든말든 내 집 한채는 지금이라도 사세요..
수십년째????
2008~2016은 하락시기였으니
맞춘거네요??
수십년이면 1기 신도시 입주랑
IMF 포함일테니 다 맞춘거네요??
저도 아파트사이클연구소 이현철 소장 얘기 귀담아 듣고 있는데요.
지금 정체기이고, 미분양 늘어나면서 점차 기존 매매시장까지 영향 끼치면서 하락기에 들어가게 된다고 하네요.
하방지지는 전세가 기준으로 보면 되는데, 전세가도 약간 떨어질 수 있는 상황이라고 하고요.
집을 거주+투자로 본다면 저가에 사서 고가에 매매를 해야하는데, 삶의 질을 생각한다면 이게 또 참 어려운 문제 같네요. 이사에 지쳐갑니다.
남들 다 떨어진다할때
"무조건 오른다"라고 했던분이고
내려가기전에도
"이제 내려갈거다"라고했는데 진짜 하락기가 왔죠.
영상 많이 찾아서 얘기를 들어봤는데, 저는 이분 말씀이 제일 이해가 잘되었어요.
멋진호빵맨님 말씀대로, 막상 떨어지면 어디까지 떨어지지?? 하면서 못사는게 집이라고.. 그때 되면 분위기가 집 살 분위기가 아니라고 하시고 이게 공부를 해서 매수타이밍을 이해해야한다고 하네요.
주거 안정성을 위해 매매를 해야되니, 전 이번 매수타이밍을 놓치지 않으려고요 ㅎㅎ 독수리 눈 만들려고 하고 있습니다.
청약같은거 필요없다고 이야기를 하십니다 (청약은 상승기에 집 못산 사람들끼리 경쟁이라고..) 하락기에 청약 안해도 물량 남아돌아서 중도금 무이자 확장비 무료 이런거할때 사라고 하시더라구요.
입주하고 분양전환이나 하겠죠.
굥 1년안에 끌어내려오면...살짝 빠졌다 다시 오를지도요??
즉, 정체하고만 있어도 큰 손해입니다.
예를 들면, 집값 10억 일때 손익분기를 낮게 잡아 5%로 잡으면, 5천만원 올라야 본전입니다.
만약 2천만원 올랐다고 했을 때, 역시 또 올랐다~ 역시 부동산은 떨어지지 않아~ 라고 말하는 사람도 있겠지만(특히 부동산 중개인분들..)
사실 기회비용을 따지면 3천만원 손해본거죠.
부동산은 경기가 폭탄 맞지 않는이상 하락하기는 쉽지 않다고 봅니다.
다만 정체하고 있는것 만으로도 계속 손해보고 있는건 맞습니다.
여러 전문가들 의견으로 장기적으로 보면, "정체(손해) -> 상승(이익) -> 정체(손해) -> 상승(이익)" 이런식으로 반복될꺼라 예상하더라고요.
10년 정체, 2년 상승 이런식으로요..
정체구간의 끝자락에 사는게 제일 싸게 사는 방법이지만, 그 시기를 맞추기는 어렵기에 다들 오르길 기대하며 존버하고 있는거라고 봅니다.
당분간 손해보겠지만, 언젠간 또 가긴 갈테니까요.
이상 부린이였습니다.
지금 전문가, 일반인 할거없이 대부분 하락을 예상하고 있어서 (저도) 이번에도 이상우 예상이 맞을것인가?
50%까지는 안빠질겁니다.
집사면 미친놈 소리듣던 때잖아요.
정책 실패로 당분간은 크게 안내려요. 최소 5년간은 강보합으로봅니다.
커피숍 커피가격이 스벅 따라가듯, 서울이 안떨어지면 지방도 서울을 기준으로 잡아서 하락이 크지 않을 것 같습니다.
벌써 급매잡으면 좋은가격이 꽤 나오더군요 수도권은모르겠습니다만, 확실한건 구축은 지방마냥 박살날겁니다.
1. 급격한 금리인상. 이건 설명이 필요없을듯 하고요.
2. 인플레이션. 금리와는 별개로 명목소득이 고정될 경우 실질소득이 감소함을 의미합니다. 빠듯하게 원리금을 맞추는 가계라면 바로 위험군으로 떨어집니다.
3. 더블레버리지 역할을 했던 고액전세대출이 고금리로 인해 더블디레버리지 역할을 하게되죠.
4. 러우전쟁으로 인한 식량, 에너지발 인플레이션.
5. 패닉바잉이 끝난 시기가 작년 9~10월껩니다. 즉, 위에서 말한 요소들과는 무관하게 시장의 에너지가 전부 소진되어 이미 하락전환되었다는 것인데 위의 요소들까지 더해져 가파름을 더할것입니다.