임대차3법이 여기저기서 욕을 얻어먹는데 저는 실수요자한테
도움이 되었던 정책 같거든요.
아래는 윤석렬 캠프에 들어가서 활동하고 있다는 김동조라는 사람의 글인데요.
https://www.joongang.co.kr/article/24103089#home
"집값이 10억원인 집을 5억원에 전세를 놓는 경우를 보자. 7.5%의 전환율에서 월세로 전환하면 연간 3750만원의 임대료 수입을 올리던 사람들이 2.5% 전환율에서는 1250만원밖에 받지 못하게 된다. 동일한 수입을 얻으려면 전셋값을 15억원으로 3배나 올려야 한다. 하지만 전세는 집값보다 높을 수 없다. 집주인의 신용 위험 때문이다. 집값이 전셋값에 밀려 올라가게 된다. 그동안 가격 상승에서 소외된 지역까지 전셋값과 집값 상승이 무차별적으로 일어난 것은 이 지역의 전·월세 전환율이 상대적으로 높았기 때문이다."
이런 이야기를 하네요. 그런데 실증적으로도 이런 주장이 입증이 되었나요?
지난 몇년을 회고해 보면, 아파트 가격이 올라가니까 그에 맞춰서 전월세 가격도
올라가는 것이지 그 역이 아닌 것 같은데요.
저는 지금 임대차3법을 없애야 갭투기(혹은 갭투자?)했던 사람들에게 이익이 되기 때문에,
이런 식으로 논리를 만들어서 임대차3법 없애려는 분위기 조성하는 것
아닌가 싶어요.
실제 현실은
- 대출 받아서, 영끌로 아파트 갭투기했고
- 아파트 가격도 올랐고 (여기까지가 현재 상황인데)
- (여기서, 임대차3법만 풀어주면) 전월세를 지금 가격에 맞춰서 올려 받을 수 있고,
예전에 아파트 산 가격만큼, 혹은 그보다도 더 높이 전월세를 받을 수 있는 상황이고
- 새로 전월세 받아서, 다른지역으로 또 갭투기 하자.
이게 속마음 아닌가 싶거든요......갭투자만 해도 확 많아질 것 같은데요.
제 생각으로는 나름 시의적절하게 잘 한 정책이었고, 임대차3법 없었다면
전월세 대란이 더 심각하게 나왔을 것 같고, 갭투기도 더 심해졌으면
심해졌지 덜해지지는 않았을 것 같거든요.
베를린 등등도 이런 규제를 실행하고 있다고 하지 않았던가요?
저도 집 살 생각 없다가 부동산 때문에 많은 고민을 했던 사람이기는 합니다만,
임대차3법은 부동산시장 변화에 빠르게 반응하면서 정책 대안을 내놓았고,
당시에 나름대로 적절했던 대책이었던 것 같은데요, 여기저기서 욕을 해대니
좀 얼떨떨 하네요.
ps.
아, 저는 예전글들 검색해 보시면 아시겠지만, 이미 갱신권 썼고
집주인이 이번에는 들어오겠다고 계속 그러고 있어서 조만간
나가야 하는 사람입니다. 저한테는 임대차3법이 도움되는 정책이었어요.
집값이 오를까 내릴까 생각해보면
간단한거죠.
언론이 문제다 문제다 하니까 세뇌되는 겁니다.
그때 수도권에서 이사가려고 알아본 사람들은 다 이 정책 욕합니다 -_-)
갱신 못 한 분들에게는 갱신권으로 물량 잠겨서
생긴 상승폭까지 올려줘야 하는 구조라 애매했죠.
그 역은 흔하지 않습니다.
2014년 하반기 이후, (그런데 제 경험적인 근거니까 실증적으로 엄밀하게 분석하고 이런 것은
아닙니다만) 집값이 올라가면서 전세값, 월세값도 따라 올라가던 흐름 아니었나요?
이에 대한 대책으로 임대차3법을 만들었고요 .
역의 경우가 흔하지 않다면, 임대차3법이 있기 전에 전월세 대란 조짐이 있었던 이유는 무엇인지요?
저 위에 김동조가 주장하는 것을 우리나라 데이터 가지고 실제로 입증한 경우가 있나요?
임대차3법이 있기 전에 전월세 대란 조짐이 있었던 이유는 무엇인지요? -> (수도권 신축 중형 아파트) 전세 공급 부족입니다.
마지막은 김동조의 의견에는 사실 관심도 없고 그닥 안동조 하기에 답변할필요는 없겠네요
임대차3법 시행 이후 1년만에 77%까지 올라갔다.
아쉬운대로 세입자들이 임대차3법으로 2년만에 바로 쫓겨나지 않도록 도움이 됐다는 뜻이다
mbc뉴스
https://imnews.imbc.com/replay/2022/nwtoday/article/6355248_35752.html
2~3은 급격히 오른 전세값을 못 맞춰서 밀려났어요.
그게 없었으면 과연 많게는 2배 정도....급격하게 올랐을까는 의문입니다.
어차피 집값이 올라서 밀려날꺼 2년 연장된 거죠
받을 수 있게 정책을 한번에 몰아대니 시장이 많이 요동쳤죠..
세입자에게 주거안정이라는 면에서 아주 훌륭한 제도죠
베를린은 집 임대하려면 몇십명이 집주인한테 면접 봐야 됩니다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
임대차 3법 시행될 즘 집값이 많이 오른 상태였어요.
임대차 3법 아니었으면 전세가 많이 올라서 쫒겨날 사람이 많았죠.
그리고 임대차3법때문에 전세가가 폭등했다는 거짓입니다.
매매가 오르면 전세가도 어느정도 따라가게되어있습니다.
그리고 임대차 3법을 콕집어 말할 순 없지만 임대차법을 주거권 개선 등 UN의 권고사항이 있었고 임대차법도 그에 맞춰서 진행한걸로알고있습니다.
2년마다 조금씩 재 갱신 하느냐 4년마다 크게 재 갱신 하느냐..
임대료를 최종 결정하는건 임차인이 아니라 임대인이므로 임대인 입장에서 생각 해 볼 필요가 있는데요,
임대차 3법으로 인해 임대인 입장에서는 돈이 묶이는 기간이 길어지니 금액을 크게 올린 이유가 큽니다.
이 계약으로 인해 4년 만기가 끝나는 시점에서 상황을 보면 보다 객관적인 평가가 가능하겠죠.
그리고 중요한 거. 모 아파트 단지 전세 "실거래가"인데 계약갱신 발효 직전까지만 해도 6억 중반이던 전세가 계약갱신 청구권 발동되고 신규 이사 시세는 8억으로 (1달만에) 1억+가 올랐죠.
기존 세입자들은 계약갱신청구권으로 큰 시세 변동 없이 2년을 더 살 수있지만 어차피 2년 지나면 현 시세대로 갈 수 밖에 없죠.
이런 자료 아무리 가져와봤자 안 믿을 분들은 안 믿더라고요.
원래 오를 거였다고 믿는 분들에겐 말이죠.
왜곡된 정보들이 많은 것 같아요.
저도 세입자 기준으로 좋은 법이라 생각합니다.
이법이 없다고 한들 과연 전세값이 안올랐을까요??
파란색 시세 추이와 빨간색 실거래 갭이 발생하는 이유는? 신규 이사 수요는 시세대로, 기존 세입자들은 계약갱신청구권이 발동됐기 때문인데요..
기존 세입자의 1회 연장이 아닌 한, 실 전세 시세 추이는 파란색 선을 봐야 하는 게 계약갱신청구권의 최대 약점이죠.
집값이 오른 시점과도 비슷하죠
제가 사는 아파트 단지도 18년 이전까지는요, 10년 넘게 오래 사시던 분들이 많아서 얼굴 보면 아는 분들이 꽤 있었거든요. 그런데 17년 이후, 이쪽 아파트 값도 오르면서 안보이시는 노인분들이 많아졌습니다. 팔고 떠나신 것이죠.
올려주신 도표가 실은 17년 이후 아파트 매매가가 서울 외곽지역까지 뛰면서, 이에 후행해서 전월세 값이 상승하는 것을 보여주는 것으로 해석할 수도 있을 것 같은데요. 이에 대해서는 어떻게 생각하시는지요?
전세대출이 이렇게 활성화되기전엔 월세로 살면서 3~5년 정도는 허리띠 졸라 매고 모으는 시간이 필요했는데 전세대출이 웬만한 사람들 목돈 모으는 과정을 스킵시켜버렸습니다.
그만큼 전세가가 뻥튀기 될 수 밖에 없죠.
근본적으로 오를 이유가 있었겠지만 불난 집에 부채질이라나 할까..
아파트는 모르겠는데 빌라는
이런 구조가 가장 큰 원인인 것 같아요.
임대차3법이랑은 관계 없죵
공시지가 상승과 공시가 150% 전세대출 보증, 그리고 갭투자가 삼위일체되어 가격이 폭등하는 구조고 지금도 폭등중입니다.
저희동네도 공시가가 또 올랐더라고요.
오른 공시가 기준으로 전세받고 매매가격 높이겠죠.
임대차3법 이란 건
아파트가격 상승기에 전세가격을 2년 미루느냐 4년 미루느냐의 얘기죠.
이제 윤석열을 뽑와놨기 때문에
아파트 가격은 내려가게 될 겁니다.
하락기에 신경써야할 것은 전세보증보험 잘 가입해두는 겁니다.
언론이 오른다 망한다 하니 들썩여버렸죠
조국사태 티끌을 태산으로 만드는것과 비슷한 원리입니다
대한민국 부동산 문제는 언론만 제대로 되도 반은 해결될겁니다
지금도 나라 망한다 노래부르다가 찬양하니 잘풀리는줄 아는것 보세요
사람들이 경제학이 수학이나 과학처럼 엄정한 학문인줄알고
수요 공급이 기계적 인과에 따라 딱딱 맞을거라 생각하지만
실제론 관찰과 계산이 어려운 심리적 변수가 많죠
그래서 경제전문가들이 오히려 이점을 역이용해
경제에 어두운 사람들이 설계해서 망했다는둥
저렇게 권위에 호소해서 본인 주장을 세뇌하는겁니다
결과론적으로 그 오른 전세값은 누구에게 갔을까요.. 다주택자에게 갔겠죠. 올라간 전세값은 전세자금대출로 매꿔진거고.. 안타깝게도 다주택자 잡겠다고 했는데, 다주택자의 자금 사정이 더 안정적이 되어버렸습니다.
정상적인 부동산시장이라면 이래야 하는데
선수들과 '기레기'가 껴들면
이런식으로 되지않죠.
전세 대출을 풀어준게 역으로 작용한 것이죠.
공급은 주는데 전세대출로 인해 수요가 급등해버립니다.
웬만해선 월세 살 사람들이 2억이 넘는 금액도
은행대출이 나와버리니까, 그리고 금리도 적으니까
너도 나도 전세해버리는 바람에 망했죠.
마치 도박판에 돈빌려주겠다고 해서 판돈 높이는 것이랑 거의 비슷하다고 봅니다. 전세 제도 자체를 지양하게 하고 공공임대 대폭(지금보다 훨씬 대폭) 늘리도 그래도 모자란 공급은 월세 지원 복지로 전환하는게 맞는거같아요.
또 오르니깐 좋아할겁니다.
임대차법 시행 시기가 딱 집값 터지던 상태이기도 하고,
기존의 2년 계약에서 인상률 제한된 2+2 계약으로 되면서, 4년치 기대수익에 관한것도 반영되었을 테구요...
전세가가 올랐다지만, 따져 보면 집값 오른거 만큼 올랐잖나 싶습니다.
그 시점부터 전세값이 폭등한건 맞습니다
그리고 계갱권 때문에 임대인과 임차인이 불편한 싸움을 하는 경우도 많아졌고요
디테일이 아쉽고... 법 시행 시점(부동산 폭등 시기와 맞물려)이 안 좋아서...참...
이 법 때문에 전셋값이 폭등했다고 하는데..
사실 이 법이 나온 이유는 다들 아시다시피 이미 집값이 폭등해서 전셋값 폭등이 우려된것이 배경이었거든요.
과연 임대차 3법이 없었으면, 이미 오른 집값에도 불구하고 임대인들이 임차인 사정 봐줘서 전세값을 덜 올리셨을까 싶어요.
임대차 3법이 없었으면? 시장 흐름대로 점진적으로 상승했겠죠. 전세는 매매시장처럼 기민하게 움직이는 시장이 아닌데 이걸 임대차 3법 거는 바람에 순간저으로 전세 시장이 매매시장처럼 단기간 급등장을 일으켜버렸죠.
전세 공급이 부족한 시점에 시장에 나올 물량 70%를
갱신권으로 묶어 버리니, 당연히 전세가가 상승하죠…
간단하게
101명이 100개 물건 가지고 경쟁하던걸
31명이 30개 물건 가지고 경쟁하니 영끌 배팅하게
되는거죠
전세대출은 통계상 가계 대출로 잡히지도 않는다는게 맹점이고 이는 앞으로도 문제 일 겁니다
임대차법의 취지 자체는 선했으나 부동산시장 내에선 시행시기와 전반적인 제도들의 뒷받침은 좀 아니었다고 봅니다
당사자들에게 많은 혼란을 겪을 수 밖에 없던 행정 이었죠 전세 만료시 임대차3법의 본 사람들은
좋은법 이었다 평가하겠지만 그렇지 못 한 사람들은 전세매물 급감과 갑자기 올라버린 전세가를 당장 감당해야 했거든요 평가가 극명하게 갈릴 수 밖에 없는 거죠
전 한 동네에서 10년 넘게 전세 살고 있는데 지난 8년간 오른것보다 2년간 오른게 더 커요..
'20년 9월 전세 재계약하면서 임대3법 직격으로 겪은 입장에서... 솔직히 의도만 선했지 결과는 결코 아름답지 않았다고 생각합니다...
작년 초에 집 못 잡았던 사람들은 목전에서 내가 세로 살던 집이 두배로 오르는 광경을 목격 합니다.
사람 미치는거죠. 임차법 시행전에 죽어라 반대하고 핏대 세웠던 사람으로서 또 그 피해를 고스란히 시시각각
받으며 이를 갈았던 사람으로서 잘 압니다.
남의 집에 2년 전세로 더 살면 뭐 하나요. 어차피 대부분 예비 매수자들일텐데
살던 전셋집 계약 기간이 끝났는데도 매물이 씨가 마르고 폭등을 해서 할수 없이 갱신 청구 하는것이
뭐가 그리 룰루랄라 할 일인지 의문이네요. 직접 겪은 일입니다. 다행히 작년 초에 맘에 안드는 집을
잡기는 했습니다만.
임대차 3법때문에 저를 비롯해서 피해본 분들이 부지기수에요
기형적인 전월세구조는 물론이고, 최근 1년 사이에 임대차가격이 정상이 아닌데 어떻게 이런글을 쓰실 수 있는지 의문이네요