한겨레 칼럼쓰시는 경북대 최한수 교수님 페북에서 퍼왔어요. https://www.facebook.com/soo.choi.100/posts/1989296027904786
30대와 민주당의 이별, 30대에게 “이렇게 좋은 임대주택에 왜 살지 않느냐”는 복장터지는 소리, 모두를 기분 나쁘게 하는 부동산 정책...
뼈때리는 소리를 지지자의 마음에서 작정하고 쓰신 것 같아요. 요 아래부터 페북 펌이에요.
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“바보야 문제는 부동산이야
민주당이 서울시장 선거에서 참패한 직후 나는 “30대의 패닉바잉과 응징투표”라는 칼럼을 썼다. 나는 당시 희망이 있었다, 사실을 보여주면 부동산 정책 전환이 가능할 것이라는.
그러나 이제 나는 그 희망을 접는다. 민주당의 전통적 지지기반이며 문재인 정부의 성공을 기원하며 전폭적 지지를 보내준 30대와 민주당은 이별하고 있다.
여론조사에서 이재명 후보의 지지율은 윤석열 후보와 두 자리 이상 격차가 나고 있다. 최병천 민주연구원 부원장의 지적대로 그것은 컨벤션 효과 때문이 아니다. ‘혹시나’ 했던 기대가 ‘역시나’하는 실망으로 이어진 것이다.
대중에게 각인된 이재명 후보의 부동산 정책은 보유세를 대폭 올리고 (국토보유세), 공공임대 주택을 늘리고 (기본주택?), 그리고 공공주도 개발로 그 이익을 환수(블록체인기반?)하는 것이 전부이다.
정작 서울과 경기의 30대, 아니 내 집을 마련을 꿈꾸는 사람들이 듣고 싶은 “그래서 5년 안에 내 집을 마련할 수 있는 것이냐”는 질문에 대한 답은 없다.
이 와중에 캠프의 기본주택 특별연구단의 고문은 "공공임대 늘리고 전세 없애야…더 센 규제책 펼쳐야"라는 복장 터지는 주장을 하고 있다.
내 집이 아니어도 편안히 살 수 있는 주택이 필요하다며 파격적 민간임대사업자 정책을 꺼내어 들었던 모 수석이 떠오른다.
지난 서울시장 보궐선거 이후 서울과 경기의 부동산 시장을 살펴봤다. 최근 서울시 아파트 시장에서 안정화의 징조가 보인다는 기사들을 보았기에 약간의 기대도 있었다.
그러나 안타깝게도 2021년 초반과 달라진 것은 없었다.
(1) ‘거래량 감소-가격상승’은 여전했고 (2) 30대 패닉바잉은 거의 줄어들지 않았으며 (3) 다주택자 규제에 따른 증여 증가 (4) ‘전세가 상승과 전세 매물 감소’라는 결과는 여전했다.
이것이 의미하는 바는 매우 명확하다. 정부가 내놓은 공급대책에 대해 시장이 큰 의미를 두지 않는다는 것이다.
예측컨데 (정권이 바뀐) 3-4년 뒤 문재인 정부의 공급대책으로 인한 물량이 나오기 전까지 서울 및 경기 아파트 가격의 고공행진은 계속될 것이다 (이제 남은 유일한 정책변수는 금융규제이다).
더 안 좋은 징후도 있었다. 서울아파트 가격이 치솟음에 따라 매수 수요가 경기도로 퍼져나가면서 경기도 매매와 전세가 추이가 서울과 유사해지고 있다. 서울의 낮은 후보 지지율은 이제 경기도로 옮겨갈 것이다.
민주당은 20대를 구애하기 위해 ‘청년 기본소득’도 모자라 “20대의 소득세를 면제해주겠다”는 정책까지 내놓는다 한다.
반면 30대는 어떠한가? 30대가 무엇을 달라고 요구한 것은 없다. 30대의 요구는 간단하다. ‘벼락거지’가 되지 않도록 해달라는 것이다. 대출이 나올까 노심초사하게 만들지 말라는 것이다.
그런데 현재의 민주당은 30대에게 “이렇게 좋은 임대주택에 왜 살지 않느냐”는 복장터지는 소리를 하고 있는 형국이다.
그 결과가 역사상 최저의 30대 지지율이다. 그리고 그 다음은 아마도 정권교체가 될 것이다.
나의 어림계산에 따르면 지난 총선 이후 서울아파트의 30대 매매비중이 1%p 증가할 때마다 이들의 대통령에 지지도는 1.9%p 줄어들었
다.
서울지역 아파트 가격이 1% 오를 때 마다 대통령에 대한 지지율은 -0.6%p 줄었고, 30대의 대통령에 대한 반감은 0.7%p 증가했다.
같은 기간동안 서울의 아파트 평균 가격은 40% 올랐고, 30대의 매매비중은 9%p올랐다.
결론적으로 민주당은 지난 6개월을 허송세월로 보냈다. 말로는 반성한다고 했지만 전혀 나아진 게 없다.
방향 전환을 해야 한다. “모두를 기분 나쁘게 만드는 부동산 정책”으로 선거를 이길 수 없다. 시간이 없다. 슬픈 것은 이미 늦었을지도 모른다는 것이다.
부동산 상승은 양적완화와 기레기 부추김이
가장 큰 기여를 했다고 봐요.
추가로 위에같은 차트는, 부동산 3법 통과와 주가 변동이랑 적용해도 정확히 일치하겠네요.
부동산 3법이 주가를 끌어올렸군요. ㅎㅎ
벌써 많은 분들이 잊으신 거 같은데 임대차3법 시행한다고 했을 때 반대측의 가장 큰 이유가 전세가격 상승이었습니다.
어떻게 개선을 해야 그럼 나아진다고 생각하시나요?
마지막으로 선후관계와 인과 관계는 다른 겁니다. 코로나 백신 접종을 하고 자동차 사고가 나서 목숨을 잃었다면, 이건 코로나 백신 부작용으로 보진 않겠지요.
이게 왜 그런지 그 당시로 돌아가보죠.
총 전세집이 10이고 그 중에서 5는 거주 중이고 5는 세입자가 바뀌는 매물이라고 가정하죠. 5는 나가고 5는 들어오는건데 계약갱신 청구권이 시행되자 나가는 5명 중 4명이 계약갱신 청구권을 씁니다.
그렇다면 거래 가능한 매물은 5에서 1로 줄어드는데 이사 오기를 희망하는 사람은 여전히 5라는 게 문제죠. 이 결론은 급격한 전세 상승이고요.
선후관계와 인과관계를 말씀하셨는데 계약갱신청구권이 (선) 시행되자 전세값이 (후) 급등하게 된겁니다.
그리고 설명하기 편하게 하기 위해 구조를 심플하게 설명드렸는데 여기에 실거주로 들어오려는 집주인과 직계가족, 실거주를 위해 계약갱신 청구가 불가능한 매물의 거래가 상승, 임차인과 임대인의 분쟁 등 굉장히 다양한 부작용도 덤으로 나왔죠.
그리고 저한테 왜 개선을 묻는지 모르겠네요. 애당초 전 이런 거 하면 안 된다고 진즉부터 말했었는데요.
개선은 이런 거 입법한 사람이 하는거지 제가 하는 게 아닙니다.
님과 같은 논리가 가능하려면, 먼저 현재 대한민국 인구수가 증가 하거나, 가구수가 늘어야 위에 내용이 어느정도 성립할 수 있지 않을까요?
그리고 직계가족이 들어가서 산다고 한다는것은 문제가 되지 않겠지만, 직계가족이 산다고 얘기를 하고 새로운 세입자를 높은 전세가로 계약을 하게 된다면, 이건 불법인데요.
서울 및 수도권 진입 인구가 없다면 이런 문제도 안 납니다. 그런데 전체 대한민국 인구 중 수도권 비율이 50% 처음 넘어간 게 얼마 전으로 알고 있습니다.
일단 위에 논의가 되려면, 말씀하신것처럼, 가구수 증가가 뒷바침이 되어야 맞는 것이겠지요.
제가 방금 다운받은 통계청 자료를 엑셀로 정리한 것을 보내드립니다.
1. 님이 말씀하신 것처럼 서울 가구수는 점점 증가했다.
2. 서울의 가구 수 증가율 보다 전국 가구수 증가율이 크다
3. 서울 가구 수 증가 중 1인가구 증가가 서울 가구수 증가를 견인했다.
4. 만약 1인 가구수를 제외한다면, 서울 가구수 증가폭은 과거 5년간 크지 않다.
5. 물론 1인가구 중 아파트 전세 수요도 있을 것이지만, 그 아파트 전세 수요가 2인 이상 가구의 수요보다 크지 않다.
물론 5번째는 가정으로 말씀드린 것이지만, 만약 그렇다면, 과거 5년간 전세가 인상과, 부동산 3법이 인과 관계가 있다고 생각 하시나요?
님 처럼 지협적인 문제 그러니 특정동이나 그것도 특정 아파트 등에 대해서 문제가 발생 할 수도 있긴합니다만, 다른 아파트로 이사가면 되는 문제이기 때문에, 제가 봤을때는 큰 문제가 아니라고 봅니다. 게다가 그건 계약갱신 청구권과 상관이 없는 것 같긴합니다만..
필요하시면 제가 동별 증가도 보내드릴 수 있긴합니다만, 뭐 통계청에 자료가 있으니 찾아보시면 됩니다.
첫번째, 우리나라 1989년도에 시행되었던 전세계약을 2년으로 조정되었던 사례를 보시면, 도입초기에는 일정부분 상승 한 측면이 있지만, 시간이 지나며 안정되는 부분을 볼 수 있어요. 또한 물가지수를 고려한다면, 나중에는 전세 시장이 안정화가 되지요(두번째 그래프 참조). 물론 이 때는소급적용이 아니였기때문에 발생한 문제라고도 할 수 있겠죠.
두번째, 왜 주가를 갖다 붙히냐라고 지적하신 부분에 대해 답변해드릴께요. 첫번째로, 주가가 상승과 부동산 상승은 어느정도 시차를 두지만, 따라가는 경향이 있어요. 즉 집값이 올라갈때, 주가도 같이 따라간다는 거지요. 왜 이런 현상이 생길까요? 이건 바로 유동성 때문이에요. 현재 국내에 통화가 넘쳐나게 되니 그 돈이 바로 주식과 부동산으로 빠져서 끌어 올리고 있는 것이지요.
아까 먼저 독일의 사례를 예로 들었지요. 님은 독일 베를린에서 상한선 제한을 두니 주변 도시가 올랐다고요. 일단 거기부터 잘못 알고 계셔요. 2015년에 독일 연방 정부가 부동산 상한 법을 통과 시켜요. 그 이유는 임대료가 계속 오르고 있기 때문이지요. 그 이후에, 계속해서 집값이 상승하니 2018년 베를린 임대를 5년간 동결하는 법안을 통과 시키는데.. 이 법안이 나중에 헌제에서 위헌을 받게 되고, 다시 임대 업자들이 가격을 올리기 시작하니, 베를린 시민들이 시위를 하게 된 것이죠. ㅎㅎ
마지막, 만약 부동산 3법중 계약 갱신권이 이 문제라고 하시는 것 같은데요. 그럼 현재 2년의 전세 제도를 1년으로 바꾸면 전세가격이 더욱더 안정화 되고 좋아지는건가요?
추가로, 해외사례랑 예를 들어서 설명하는 것은 좋습니다만, 다른 나라도 확인해보시는것이 좋아요 뉴욕의 사례도 좀 확인해보시고요. 런던의 사례도 있을 것이고요.
해외에서 임대료 인상 제한을 두는 것에 문제점은, 이렇게 제한을 두면, 부동산 임대 업자들의 이익이 감소하게 되고, 향후 공급을 제한 할 수 있어, 공급이 부족해질 수 있는것을 우려하는 것이거든요.
이게 우리나라 전세 제도와 같을 수 있냐 라는 점이 있어요. 왜냐면 우리나라 전세 시장은 특정 업체가 주도하기 보단, 개인이 주도하는 경우가 많고요. 전세라는 건, 전세금을 받은 업자가 대규모 임대 주택을 짓는것은 아니거든요. 이점이 향후 임대물량 공급과는 관계가 없어요.
또한, 대규모 도시에서 그래도 임대료를 제한하려고 하는 것은, 이미 한정된 자원(토지)에서 임대인이 임차인에 비해 과도한 힘을 가지고 있다는 점 또는 더 이상 개발이 어려운 지역이라는 것 을 보았을 때, 이런 제한이 필요하지 않을까 합니다.
솔직한 소감은, "이야~ 이런 사람도 고정 칼럼을 쓰는구나~" 싶네요.
어지간히 필자가 없나봐요. 한기레기......
부동산 공부좀 하세요. 그래야 공감을 하시겠죠.
커뮤니티 시설 좋고, 역세권에 입지 좋은 걸로,, 학군지로... 한달 월세 200~400만원으로 고급지게..
중형, 대형 평형 위주로.. 필요할 때 살고, 그 다음엔 나가고 ..
적어놓고 보니 레지던스 비슷하네요.. 국가에서 물량을 그렇게 좀 공급해 주면 주변 임대시장에도 영향을 줄 수 있을텐데요
10년후 나가면 어디서 살지 막막하죠..
민간 임대 실패한 이유입니다.
견제력을 갖춘 공공임대가 수요에 적절히 대처할 수 있을만큼 있어야 역할을 할 수 있죠.
어쨌든 현 임대아파트 정책은 잘못됬죠.
가정 꾸리기에 작은 소형평수에 품질도 낮고, 고물가로 맞벌이가 태반인 사회에 소득제한이 걸린 임대아파트를 수백만채 공급해봤자, 현 30대에게 무의미한 공급입니다. 실제 주변 영끌 하는 30대를 보면 알짜공급은 0에 수렴한다고 생각합니다.
그리고 가격상승은 저 임대차 3법보다 대출관리 안한게 크다고 봅니다. 특히 전세대출이요. 진즉 2-3년전부터 했어야했는데 처놀았죠.
임대주택 살면 임대거지 소리 나오는 세상입니다
84제곱미터로 4인 가족 제공 100만채 하고 임대료를 더 낮춰야 움직일건데 아직도 기본소득만 주면 좋아할거라고 믿고 있는게 한심합니다
부동산 공부좀하세요. 월세가 전세와 경쟁을 하기때문에 월세만 있는 미국보다 한국의 월세가 싼겁니다.
3040이 어마어마하게 많습니다. 이념을 1가치로 두는
현민주진영의 아젠다가 반강제로 바뀌지 않을수없다에 1표입니다. 지금의 스텐스로는 떨어져나가는 사람들이 더 많고 지지층에서 등돌린 숫자가 더 많습니다.
현정부의 부동산 실책이 2030에겐 가슴에 고통을 준것또한 팩트입니다. 가치관이 아무리 정의더라도
그 정의가 대중이 공감을 못한다면 현실에선
이루어지기 힘들죠 왜 투표에서 이길수 없으니깐요..
요
지지율과 부동산의 관계만 정치적으로 따지는 걸 보면 그다지 신뢰가 안갑니다.
보고 싶어하는 것만 보여주는 방식이나, 눈 앞에 보이는 것만 쫓아가는 레밍식 비판을 하는 걸 보면...
학문적 접근을 통한 이성적 접근과 긴 안목보다는 근시안적 시야를 통한 현실적 조급함, 욕망들이 엿보이네요.
이런 글들이 더 관심을 받는건 사실이니까 조급한 분석을 이해는 합니다....
기본주택? 공곰임대? 전세는 없어져야 한다? 현재 주거가 불안정해진 무주택자에게는 불에다 기름 붓는 소리입니다. 지금 당장 살 곳 마련하기가 힘들어졌는데 그걸 어떻게든 해결해줄 수 있는 청사진을 보여줘야 됩니다.
약간의 정책이라고 내놓으면, 가차없이 비난만 해내는 기레기 기사가 쏟아지는고, 너나없이 자가 아파트를 원하는데...
각자가 가진 모든 욕구를 국가에서 채워주기도 힘들지 않을까요?
공급 정책 늘리겠다면, 기존 집값 떨어진다고 ㅈ랄. 집값 올라서 좋다고할땐 언제고, 종부세 많다고 ㅈ랄.
이 문제를 해결한 나라가 있을까요? 청사진이 있을까요.... 그거 잘하라고 정치하는거지만, 모두를 즐겁게 하긴 힘들지 않을까요...
물론, 이 문제가 생기지 말았어야한는데, 아시다시피 그땐 빚내서 집사 란 정권이었고,
그건 지금 얘기해봐야 아무의미가 없고...저도 좀 답답하긴 합니다.
제 생각엔 수도권에 아파트 한채는 있어야한다는 의식이 저변에 깔린것과,
누구나 다 아는 세계 40위를 차지하는 언론에 가장 큰 문제가 있다고 보입니다만...
말씀하신것처럼 다들 아파트를 갖고싶어하는데 그동안 김현미장관께서 집은 충분하다 이러면서 몇년을 틀어막았습니까...
어차피 막는다고해서 사람들이 갖고싶어하는걸 막을수가 없어요
막으려고 하니 오히려 더 몰려들어서 사려고 하는거죠 뭐
윤짜장의 부동산 대책은 뭔가요?
진심 궁금합니다.
문제는 박탈감을 가지고 있는 현 젊은 무주택자들이 이쪽에 배팅할 것처럼 보이는 지표들이 가시화되고 있다는거죠.
전세계적인 유동성 폭발과 자산가격 인플레가 진짜 부동산 폭등의 원인인건 맞지만,
다수 대중의 심리는 '아, 그래서 그렇구나' 하고 납득하고 끝나지 않으니 문제입니다.
본문은 박탈감을 가지고 있는 다수 대중의 심리에 대하여 얘기하고 있고, 정확한 지적이라 생각합니다.
두려움에 자산확보를 원하는 30대를 위한 부동산 대책이 별로 없다는 뼈아픈 지적입니다.
"집사자는 와이프말 안들었다가 부부사이 안좋아졌다"... 이거죠.
이걸 유럽식으로 임대주택 확충만을 대책으로 내놓는다는건 그저 선비님 말씀이죠.
4년내내 대부분의 사람들이 규제책으로는 안된다는 걸 다 알아버렸거든요.
애초에 매물도 줄어들고 그마저 거래되는 매물도 전부 신고가 갱신이면.. 사람들의 느끼는 심리의 본질은 변하지 않았는데, 지금과 같은 정책방향은 실수요자들이 갈망하는 해결책과는 동떨어지는 문제가 있는거 아닐까요?