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최근 공공택지 분양단지도 꽤나 높아진 분양가로 원성이 자자합니다.
분양가가 얼핏보면 그리비싸보이지않지만
중도금유이자에
빌트인가구는 죄다 옵션으로 정해놓아서 최소600이상 비용발생하고
발코니확장비도 비싸게 책정하고 등등
대략 공공택지도 10~20프로 이상 오른듯 보입니다.
최근 전원주택 건축알아보시는 분들은 아실텐데
예전 같으면 평당 500~600이면 충분히 건축이 가능했는데
최근에는 평당700까지도 견적이 나온다고합니다.
원인은 미쳐버린 철근 목재등 원자재가격과
그것을 수입하는 해상운임의 폭등
그리고 인건비상승입니다.
시간이 지나면 어느정도 원자재나 운임가격하락은 가능할지 몰라도
도매상을 거쳐 건설현장에 반영되기까지는 꽤나 긴 시간이 걸리겠지요.
상황이 이지경이니 당연히 아파트 건축비도 오를수밖에 없습니다.
시중 가구가격도 5%정도 올랐으니 당연히 각종 인테리어 비용도 오르는게 순리입니다.
문제는 한번오른가격은 왠만한일이 없다면 떨어지지도 않는다는게 문제겠네요.
아파트 분양할때 생각보다 가격이 비싸다고
무조건 덮어놓고 욕하지마시고
이런구조를 어느정도 이해하신다면 선택에 도움이 되실듯합니다.
주택전문 건설사들 10년치 평균 영업이익률 보시면 그리높지않습니다.
호황기에 많이벌고 불황기에 까먹는 구조입니다.
조선업과 비슷한면이 있죠..
일부 분들이 건설사는 적폐이고
분양가는 폭리이기에 분양원가는 공개해야 한다는 의견이 있는데
정작 그런주장하는 분중에서
논리적으로 접근하는분을 저는 여지껏 한분도 보지 못했습니다.
결론은 분양가가 어느정도 비싸더라도 주변대비 저렴하다면
지금은 일단 청약당첨되고 볼일입니다.
3기신도시 분양가는 토지조성비부터 비쌀터이니
지금보다 무조건 오른다고 봐야죠..
3기 신도시 수용 토지주들의 공시지가 현실화요구는
더욱 커질듯합니다.
건설사도 억울하지 않겠군요
그런데 분양원가공개하면 몇프로까지 마진 인정해주시렵니까?
참고로 건설업은 사이클산업입니다.
사이클산업 호황기때 기준인지
불황기때 기준인지부터 정해주세요
건설산업에 대해 조금이라도 알면 분양원가란게 웃기죠. 특히 대형 건설사는 아주 넓은 영역에서 활동합니다. 일단 손해까지는 안볼 국내 토목부터 플랜트도 수주하지만, 손해를 보더라도 국가의 압력에 따라 수주하는 해외 플랜트 사업도 있습니다.
그럴때마다 정부에서는 “국내 수주로 돈 많이 벌잖아. 특히 아파트로. 그러니까 이번에 거 동남아 정책도 있으니 들어가세요.” 라고 모두가 알지만 아무도 모르게 압력이 오죠.
이걸 아파트 원가에 도대체 어떻게 산정해야할까요?
거기다 건설사업이 매번 이윤때고 장사하는게 아닌 주기성 사업인데 손해보면 세금으로 매꿔주려나요?
국가의 압력에 의해 손해보는 사업을 울며 겨자먹기로 한다.
라는게 있군요
그런것부터 바뀌면 되겠네요
. 건설업이 사이클산업이라니까요..
현장마다 시기마다 조건이 모두 다른데요?
어떻게 기준을 정하나요?
그럼 손실나도 보상해주나요?
건설하다보면 각종 돌발변수로 초기 입찰가보다 건설비초과하는 현장이 부지기수인데
손해보는사업장은요?
그럼에도 촤소원가로 지으라고 하면 누가 건설합니까?
그러니 현정부들어 공급이 안돼는거예요
네, 아쉽게도 현재까지 안바뀌었네요. 이번 정권에서도 신남방정책으로 진출했다 코로나때문에 많이 힘든 건설사 있죠.
추가로 3-4년전 일본 공사 수주했던 건설사들 한일 분쟁으로 인하여 손해 많이 봤죠. 원가 공개 논리라면 건설사가 유발시키지 않은 국제 정치 문제에 대한 손해도 보상해줘야죠. 돈벌수 있는 곳에서 돈 벌고 외화벌이 하려고 힘들게 쥐어짜서 수주했는데 나라간 갈등으로 민간기업이 손해본거니까요.
그런데 누군가의 사업의 원가가 정말 중요한가요? 비싸면 경쟁사가 가격을 내리고 수주할 텐데요.
그럼 사람도 하루 3끼주면 일할 수 있는데 하루 3끼 + 알파 정도로 인건비 계산하면 되는건가요?
예전에 노예의 인건비를 그렇게 계산했고, 식민지의 기업들을 노예처럼 이용했죠. 그리고 그 후에 공산주의가 그 제도를 정착시키려다 모두 망했고요.
기준이 없으니 공개해봐야 의미도없고
효과도 없다는 뜻입니다.
일본 공사 수주한건 개성공단 셧다운 같은 거랑 다르죠 누가 일본 가서 사업하라고 떠밀었나요?
세상에 모든 투자와 장사는 국가 간의 분쟁 리스크를 떠앉는겁니다
네 정확히 동의합니다.
그런데 세상의 리스트를 지고 하겠다는 모든 투자와 장사를 못하게 하려고, 원가 공개해서 이익 안남게 하겠다는 후보들이 있습니다.
수도권 어디길래 12억이나 하나요?
지금도 4~5억대 살만한곳 넘쳐나는데요?
해당지역은 뭐 당연히 비싸니까요..
근데 그 외에도 충분히 출퇴근가능하면서
5억미만 아직 많다는 의미였습니다
임금상승도 한몫하죠
디플레보다야 낫지만 모든 품목의 상승이
가파르네요.
누가 그러던가요???
많이 올라서 30대 입니다
정말 많이 주면 30대중반 정도구요 ^^
실질적으로 선분양이기 때문에 중간에 각종비리가 판치는게 사실이고 그건 고스란히 분양가에 반영됩니다
철근 가격높아졌다고 해도 500~600이면 수익 다 반영할수 있습니다
고급으로 지어봐야 700~800 이고요
나머지는 금융비용 마케팅비용 등등 말도 안되는 비용 맞고요
분양가가 논리적이지 않으니 논리적으로 접근을 못할 수 밖에요
무슨비리가 판치는지요?
그리고 요즘 톤당 현장도착기준 철근가격아시나요?
작년보다 3배정도 올랐는데요
그리도 리스크가크니 금융비용이 높고 미분양리스크가 크니 마케팅비용이 높은게 당연한데
대체 분양가가 왜 논리적이지 않은걸까요?
건설업자체가 리스크가크니 마진율도 높아야 정상아닌가요?
저도 현직건축 업계에서 일합니다
3배까진 아니고요 2배에서 왔다갔다 합니다
미분양리스크 금융비용을 왜 고객이 감당해야 하나요?
물건 만들어놓고 안팔리면 사는 사람한테 전가하는게 정상인가요???
리스크비용까지 가격에 전가하는게 당연하지 않나요?
의류업체가 왜 재고발생분까지 감안해서
정가를 책정할까요?
좋습니다
그렇다면 미분양리스크 있어서 가격 올렸다가 100% 분양 완료되면 리스크 비용 고객한테 돌려줍니까??
사업 리스크를 왜 고객이 책임을 져야 하는건데요??
대출 일으켜서 사업할때 고객이 대출 이자내주는 사업 보셨어요?
후분양 하면서 미분양리스크에 대한 부분을 반영했다고 하면 투명하게 공개를 하면 되겠네요
리스크비용을 왜 고객에게 돌려줄까요?
이미 건설사는 그에대한 보상으로 수익을 얻었는데요..
반대로 분양가보다 오르면 고객이 건설사에게
시세차익을 나눠주나요?
리스크와 수익은 비례한다
그것이 자본주의 법칙입니다.
아 못알아들으시는것 같으니 한번만 더 말씀드릴께요
기본적으로 사업은 내돈을 가지고 모자라면 대출을 받아서 진행을 합니다
이자 내면서요
그럴때 리스크가 있다면 반영을 합니다
당연하죠 내돈가지고 사업하는데 손해를 최대한 줄여야 하니까요
아파트 분양은 시행사와 시공사가 있죠
이중 어느회사도 자기돈 가지고 하지 않아요
선분양치고 거기서 나오는 계약금 중도금가지고해요
뭐 분양사 폭리 취하는건 여기선 넘어갈께요
모델하우스 업체, 광고 업체 등등 업계약서 쓰면서 중간 중간에 몇억씩 슈킹하죠
결국 고객이 고객돈으로 이자까지 감당하면서 중간 업체들 슈킹하는것 까지 부담하면서 지분도 얼마 안되는 토지대까지 감당하죠
지들돈으로 사업하는것도 아닌데 웬 미분양리스크 인가요??
더구나 지금까지 미분양 되는거 한국주택보증에서 다 처리해줬어요
사실상 건축업자 리스크 거의 없어요
하이리스크 하이리턴 정말 유명한 말이죠
근데 건축쪽은 리스크를 고객이 대부분 감당하는 구조예요
그래서 후분양하고 원가공가하면 되는거고요
후분양하면서 적절한 미분양리스크 비용 반영핻면 아무도 뭐라고 안합니다
이렇게까지 말씀드렸는데도 못알아들으면 어쩔수 없고요
리스크를 가격에 녹여서 결국 소비자가격에 전가된다는 건데 이해못하시네요..
미분양리스크를 주택보증에서 어떻에 처리해주나요?
집자체가 안팔려 준공후미분양까지 넘어가면 결국 다 손해인데요..
주택보증이 처리해주면 건설사가 뭐하러 무순위에 선착순 줍줍진행할까요?
시행사 시공사 둘다 차입금으로 사업하죠
건설업은 리스크가크니 금리가 높고요
결국 그 금리가 분양가에 녹아있다는 말입니다.
그러니 재개발 재건축 진행속도가 사업성에 큰영향을 미치는겁니다.
사업비대부분이 고금리 대출이니 속도가 생명이거든요..
건축어느분야에 계신지 모르겠으나 일부지엽적인 장님 코끼리 만지기식으로
알고계신듯하네요..
그냥 그렇게 알고 사세요
심지어 시멘트사와 레미콘업체는 협상완료안된걸로 알고있습니다.
레미콘가격까지 본격오르면 큰일입니다.
네 지금 가격급등현상은 결코 건강하지 못합니다.
근데 정부가 신축아파트를 로렉스급 한정판으로 자꾸만드니 가격이 오를수밖애요.
시장경제를 자꾸 이념으로 접근하는 분들이 많으니 부작용이 커진다는걸 아직도 못깨닫는분이 많네요..
원가구조 공개는 영업비밀이기도 하고
공개해서 이익이 일정이상나면 cr한다?
하청한테 깁질하는거랑 뭐가다를까요?
수익안나면 완전 개판으로 건설할텐데요..
하지만 건설은 그런 단가에 접근가능한 사람들이 많이 없어요. 그게 문제죠. 먼저 시멘트 한포나 레미콘 한차 값이 얼만지, 철근은 어떤 철근을 써서 중량당 얼마인지, 그게 얼마나 쓰이는지 건축계 사람도 잘 모를 정도로 많잖아요? 그리고 땅을 평당 얼마에 취득했는지, 그 땅값에 이익을 계산해서 놨는지 등등도 사람들의 관심사이죠. 그리고 다리 건설등에서 가끔 보이는 설계변경에 따른 공사비 증가등도 넣어놨는지 생각해봐야죠. 자기들의 실수에의한 비용을 소비자에게 전가하는 것은 좀 아니죠.
이와같은 것들 때문에라도, 아파트 같은 경우는 제조원가를 공개하는 편이 낫다고 봅니다. 어차피 공개해도 살사람만 많잖아요? 뭐 너무 비싸게 판다는 사람들이 있을 수도 있겠지만, 건설사입장에서 이 이하는 힘들다고 하면 끝날일이죠. 그리고 다른 회사가 더 높은 원가율을 가진다면 기술이 딸리거나, 좀 더 공격적인 마케팅이거나 둘중하나겠죠. 내가 사는 아파트에 어느정도의 물건이 들어와서 쓰였는가를 아는 것도 소비자의 권리라고 생각합니다. 아이폰 보세요 사람들이 비싸다고 해도 잘 사잖아요. 그리고 원가구조 공개가 영업비밀이 되어선 안됩니다. 밑에 하청업체 쥐어짜서 만드는 업체랑 공정개발해서 싸게 만드는 업체가 주식시장에서 같이 평가되어선 안되죠. 물론 이익이 일정이상이면 환수한다는 점은 문제가 있는데, 그건 공사추진 단체와 공사업체간의 계약사항이기 때문에 뭐 알아서 하겠죠.
아, 우리나라 사람들 원가공개 요구하는 대표적인 물건이 있죠. 휘발유랑 경유요. 이 물건들은 오르고 내리는게 애매해서 좀 제대로 알고 싶어 지더라고요.
ios 가격은 공짜인가요 ?? 들어가는 무형의 제품들의 원가를 누가 계산하는데요 ??
업계 선수들도 모르는 원가를 쉽게 말하네.
그 쉬운 아이폰 원가 좀 알려주세요
개발비, 부품비, 조립비, 운송비, S/W 운용 및 기타 인건비, 마케팅 비용 등등이 어떻게 산정 되나 보게요
그리고 사람들이 관심있는 원가의 경우 어느정도의 부품이 들어갔으며, 그게 판매가에서 어느정도 비율을 차지하는가죠. 분양원가 공개를 원하는 사람들도 딱 그 정도의 내용을 원할 테고요.사람들이 분양원가에 포함되었으면 하는 내용은 재료비+인건비+토지 취득비 이정도일텐데 그걸 회사내에서 산정해서 내보내는게 어려운 일인가요? 분양가와 많이 차이가 날 수 있겠지만, 소비자들이 어린애도 아니고 그 사이에 드는 비용 및 마진은 다 고려하겠죠.
그럼 더더욱 수도권애 모여살겠네요
재료비 노무비 경비가 매년 오르는데 분양가가 떨어지기는 어려워요
물론 주변 시세에 맞춰 초기 분양가를 키맞춤 해서 올리기도 하지만
일단 순수하게 공사비는 매년 오르는건 당연한 수순 입니다.
우리 월급이 물가상승률에 맞게 바라듯 공사비는 그에 맞추어 매 분기 올리고 있거든요
아직 이치를 알기엔 많이 부족한건 사실입니다.
그들이 원하는건 결국 내가 원하는 입지에 내가 살만한 가격으로 아파트를 사게 해달라는 거니까요.
원가공개가 얼마나 말이 안돼는지 한번 게시글작성갑니다
그냥 미워할 대상이 필요한걸 수도 있어요