매번 부동산글을 쓰고있습니다.
불편하신분은 뒤로가기 해주세요.
전세가가 매매가격의 안전마진이자 하방지지선인것은 부동산 공부 조금만 해보신분도 알고계십니다.
즉 결국 집값이란 전세가가 매매가를 밀어올리는거죠
전세가가올라 매가와의 갭차이가줄어들면
실수요든 투자수요든 매매수요가 증가하니까요.
전세는 사용가치
매매가는 사용가치 더하기 투자가치
문제는 추석이후 이사철이 오면
전세가 상승은 거의 확정적입니다.
공급도 없으니 매매가 상승도 확정된상태이고요
부동산은 닫힌계라
전세 매매 월세 3개중에 하나는 무조건 골라야합니다.
전세가가 지금보다 더 올라가거나
혹은 전세대출규제가
시작되면 매매나 반전세나 월세로 이동해야하는데
여기서 문제가 더욱 심각해집니다.
가뜩이나 근시일내 공급은 없는데
3기신도시 탈락자중 당첨가망이 없다 느끼는
실망수요는 구축매매시장에 진입하고
청약담첨자도 28년까지는 전세로 살아야하고
거기에 전세갱신종료자까지 시장에 나온다면
전세시장은 그야말로 아수라장이 될겁니다.
미친전세가는 매매가와 갭차이를 줄이니
더더욱 매수수요및 갭투자수요가 들어오겠죠.
3시긴도시보상금까지 풀리면 더더욱 위험하고요
중국부동산위기니 금리인상이니등등
매크로관점에서 주식이나 부동산시방을 전망하는 분이 많으신데 그렇게해서 돈번사람은
제가알기론 조지소로스밖에없습니다.
워렌버핏이나 피터린치나 하워드막스나
우리나라 강방천회장이나 전부
개별기업에 집중해서 성공했습니다.
부동산도 똑같고요.
상하이 부동산은 대한민국부동산과 단하나의
연관성도 없습니다.
오피스텔규제까지 푸는거보면 이제 더이상의
공급대책은 없다는걸 느꼈고
모든규제책이 다나온 이상 전세대출규제외에는
남은 카드가 없네요.
일단 23년까지는 상승을 막기힘들어 보입니다
지금가격도 버블임에는 틀림없는데
그렇다고 전세나 월세도 버블이 되가기에 참 답이없어 보입니다
서울의 주요 지역들은 50~60프로 수준이더군요.
아무래도 투자가치큰 서울주요 아파트는 역사적으로 갭차이가 컸습니다.
소액으로 갈수록 매매가와 전세가가 근접하고요
경기도 권에 비해 갭차이가 컸다는 뜻입니다
정부입장에서 부동산시장 안정을 위해 전세대출은
신규자에 한해 대출금액하향조정, 원리금상환등 대책을 내놓을거라 생각합니다
결국 전세실수요자들은 피해를 입게되겠죠
제가사는 지방도 서울등 조정지역이 아닌 비규제지역 원정으로 지방 부동산이 과열 조짐이 보이면서 현정권 비판하는 젊은분들이 조금씩 늘어나고 있네요.
상승/하락이 아닌 안정화만 시켜도 선거에 도움될듯한데...쉽지 않나 봅니다.
저처럼 부동산에 관심없던 사람도 엉덩이가 들썩이고 한채 더 매입 안하면 불안불안한 마음이...참.ㅠ
대중들의 심리가 시장의 방향성을 좌우한다는게 맞는거 같기도하고...
아직은 언론의 논조가 부동산 영끌하라는 프레임인거 같기도 하구요
1주택자 다주택자 모두 불만입니다.
정부빼고요
취득세 양도세 보유세가 엄청나게 걷히고 있으니까요
한국으로 한정하면 IMF 외환위기나 서브프라임 충격파 같은거요.
그래서 그런 경제 위기가 오지 않는 한 부동산 가격은 떨어지지 않는다는 논리입니다.
그런데 문제는 그런 경제 위기의 가능성이 올라가는데 대한 경고의 목소리가 커진다는거죠.
인플레이션이 더욱 강해진다면 이제 남은건 FED의 급격한 금리 상승과 달러 흡수, 그리고 버블 붕괴입니다.
경제 문법이 작동하지 않는건 이미 버냉키가 헬리콥터 머니 뿌리면서부터죠. 저도 공부한지 얼마 안 되서 잘 모르겠습니다만… FED가 취할 수 있는 수단의 종류가 가면 갈 수록 줄어들 것 같습니다
심지어 경제위기후에 자산가격은 더욱 상승한다는 학습효과로
실제 위기가 닥쳐도 그파급력이 얼마나 될지 잘 모르겠네요
IMF 겪고 부동산 폭등이 되었을 때 다들 다시 기회오면 집사겠다 했지만, 2009년 이후 하락장 내내 들려온 말은 누가 집 사냐는 소리였습니다.
떨어지는 시세를 거스르는 것은 엄청난 멘탈이 필요합니다. 각오보다는 실행이 필요하고, 해본 경험상 오직 나혼자 한 것 같은 생각에 외롭고 두려워서 정신 팔 다른게 필요로 합니다.
언젠가 부동산 하락이 오면, 각오하신 것 모쪼록 잘 이루길 바랍니다.
사실 아무도 집을사려 하지않을때가 가장좋은 매수타이밍이지만
경험있는 사람이 아니라면 선뜻매수하기 힘들죠
지금처럼 한꺼번에 다 오르는게 아니라요.
/Vollago
네 양극화는 더욱 심해질듯합니다
그리고 지금같이 세제 기준은 그대로인데, 가격이 오른 상태에선 갭투자도 상당히 어렵습니다. 서울을 예로 들면 중위가격이 대략 10억인데, 거래 한번에 취득세+복비 해서 4천정도 깨진다고 보면 됩니다. 달리 말하면, 일단 매수하는 순간 -4천만원을 손해보고 가는건데 . . 예전 5억 할 때 취득세 550 드는거랑 비교하면 천지 차이이니까요.
그냥 문제는 공급이 끊겼다는게 가장 큽니다. 서울 내 신축 공급도 당분간은 요원하고 // 전세는 이상한 연장법 때문에 매물이 급감한 상태이고요.
이제 잠주 5, 미성 크로바 삽 뜨고 있고 한 못해도 한 2~3년 후에는 신축이 조금씩 공급될 것 같은데 그 쯤 되면 상황이 괜찮아지지 않을까 싶습니다.
전세 안정을 위해서는 연장법을 통과시키면 안됐었는데, 모르는 사람들이 선의만 생각하고 일을 저지르니 이 사태가 된거죠.
매매가가 꺽이면 전세가는 상승합니다.
10년부터 15년까지의 수도권 시장이 증명합니다.
매가가꺽이면 아무도 집을 안사고 다들 전세만 찾기에 전세가가 상승하죠
아무도 집을 안사니 공급은 그동안 끊기고
매가와 전세가 갭차이가 더이상 줄어들기 힘들면 그때부터 매가상승패턴입니다.
잠실 엘스 리센츠 트리지움 08년입주이후 15년까지 매매가는 정체인데
전세가는 꾸준히 올라서 거의 갭차이 1억후반까지 갔었습니다.
즉 잠실아파트가 가격이 안오른다 예상하니 아무도 안사고
전세만 찾았던가죠
더이상 전세가가 오르기 힘들자 매매가는 16년부터 폭발적으로 상승합니다.
공급이 없는 시장에서 전세가의 상승은 필연적으로 매매가의 상승으로 이어집니다.
더 오른다는 말은 여기저기 누구나 하는 말이라 오른다는 말은 의미가 없고 어차피 오르면 내리게 되어있는데 그럼 지금은 오른다는 말보다 내리는 시기가 중요한 시점이 아닐까요. 횡보만해도 하락보다 무서울텐데 언제쯤으로 예상하시나요?
지금 상승예상은 너무 쉬워서 당연히 누구나 할수있죠.
하락은 빠르면 서울입주 늘어나는 24년 늦어도 3기신도시 입주가시화되는 27년즈음 아닐까요?
그런데 문제는 지금가격이 100이라면
하락한후의 가격이 얼마냐는 겁니다.
100에서 130까지 갔다가 110이 된다 예상하면 지금사는게 맞는거고
100에서 130까지 갔다가 폭락해서 80까지 떨어지면 기다리는게 맞겠죠.
그런데 실수요1주택자가 그런걸 예상할 필요없이 그냥 필요할때 사면될듯하고
하락예측은 다주택자가 고민해야할 영역이라 생각합니다.
청약 가격이 6개월마다 5000, 1년에 1억씩 오르고 있어요.
이번엔 분상가 4.3%가 올랐답니다.
공시지가도 가파르게 오르고 있는데 떨어질리가 없죠.
결국 유주택자는 계속 갈아타면서 유지하고 무주택자는 끝났다고 봐야하지 않을까…
공시지가도 오르고 자재값은 폭등이고
분양가상한제도 좀 느슨하게 풀어주고
결국 분양가 상승이네요.
대출 조이고 규제를 아무리 해도, 대출 없이 살 수 있는 사람들의 수요 물량만 해도 엄청 부족하다는 이야기입니다.
대출 더 조인다는 액션이 보이면 사람들은 더 불안해져서 지금이라도 사야 된다는 심리가 발동해서 패닉바잉을 더 하게 되고,
공급은 없고 수요가 늘어나면 늘어날록 가격을 올라갈 수 밖에 없죠.
이 상황이 참 안타깝고 대체 집값이 얼마나 올라갈지 가늠도 안되네요.
돈 많은 사람이 이렇게나 많다는걸 요즘 다시 한번 느끼게 됩니다.
100프로 확정로또이니 돈많은사람들 얼씨구나하고 달려드는거죠.
금수저들에게 이보다 더 좋은게 어디있을까요?
흙수저 경쟁자들은 자동 탈락시켜주니까요
아파트를 빵처럼 못 굽는다니까 떡매를 치고... 종이빵을 접고 있네요.
분상제 적용도 안 되는 주택공급을 주력으로 넣겠다는 것이니 정작 모공에서 매일 공격받는 투기꾼들은
아침에 한번 세종으로 절한번 저녁에 한번 청와대로 절한번 해야할판입니다.
정부가 투기꾼잡는다더니 반대로 투기꾼이 서민을 잡는 형국입니다.
너무 자주 언급하지 않아도 이건 알만한 서울사람들 다 압니다. 그래서 서울서 이기기 어렵다는거잖아요.돌이키기가 힘든 건 지지층의 자본소득 반감이 우려되기 때문이라 당장은 이런저런 말도 부질 없습니다.
뜬금없이 자게에 이런글이나 남기지 마시고 더 오를것 같으면 쌈짓돈을 털던지 대출을 이빠이 땡기던지 해서 얼릉얼릉 더 사세요.
아주 댓글들 보니 머리에 메모달고 계신분들끼리 티키타카 신나셨네요 들...