사실 주택은 어느나라나 다 비쌉니다.
단지 상대적으로 얼마나 비싼지를 비교하는게 필요합니다.
가장 흔히 사용하는 비교지표가 GDP입니다.
주택가격의 시가총액이 GDP대비 얼마나 되느냐 입니다.
미국 주택의 GDP대비 시가총액은 168% 정도 입니다.
한국 주택의 GDP대비 시가총액은 285% 입니다.
한국 주택의 가격이 상대적으로 미국보다 훨씬 비싼 걸 아실 수 있습니다.
참고로 저 주택가격은 서울 혹은 아파트만 포함한 게 아니라 대한민국 전체 주택을 포함하는 겁니다.
대한민국은 심지어 인구감소가 진행중인 국가죠.
참고로 일본이 부동산 버블 시기에 최고점이 520% 입니다.
도쿄 도심 3개구의 땅을 팔면 미국 전체를 살 수 있다는 과장 섞인 농담이 나오던 시절이 520%입니다.
520/285 = 1.82
한국집값이 80%만 더 오르면 일본 버블시기를 따라 잡을 수 있습니다.
참고로 지금도 집값이 계속 상승 중이라 21년이 끝나면 GDP대비 주택 시가총액은 300%를 확실히 넘을거 같아요.
조금만 더 힘을 내면 됩니다.
저는 한국 집값이 비싼 원인은 전세제도에 있다고 생각합니다.
은행한테 빌렸든 개인한테 빌렸든 어쨌든 주택의 부채비율이 높아지는 거는 매한가지입니다.
캘리포니아주나 이런데면 비싸지 않을까요?
그가격에? 싶은위치에 그런데가 진짜 많아요
5~10년 후 결과가 말을 하겠죠. 그 때 되면 신생아수가 10만명대로 진입할 것 것 같은데 부동산 불패신화~?두고봅시다. ㅎㅎ
저출산으로 인한 수요감소는 분명 하방압력이지만
양적완로 인한 화폐가치하락은 여전히 강력한 상방압력으로 작용하고 있습니다
수십억씩 쓰는 사람들이 바보라서 그런거 같나요?
오를거라는 사람들은 상방압력이 하방압력보다 더 강할거라고 생각하는겁니다
님만 똑똑한게 아니에요
아파트 사는데 자기 현금을 수십억 쓰나요? 혹시 건설사 회장 차명 법인이나 임대업자 자전거래가 아니고요? 개인이 그정도 금액을 가지면 안정적인 회사 주식 사서 배당 받고 평생 일 안하고 여행이나 고상한 취미, 공부하면서 여생을 편안하게 보내겠네요.
지금 전방위적으로 대출 막고 있는거 아시죠. 아파트 중도금 조차 없는데 분양 받은 사람들 조만간 중도금 대출도 막혀서 중도금 대란 터질 차례죠.
DSR규제로 시장에 대출 틀어막고 이미 대출해준 돈 또한 내후년 이내 회수할텐데 화폐가치가 떨어져요-_-?
은행에서 돈 회수하고 대출 막으면 기업하시는 분들이 단돈 몇천만원을 만기 내 상환 못해서 부도나는거 IMF 때와 리만사태 때 목격하신 분들이야 잘 아실껍니다.
부자들은 지금 창고에 현금 쌓아두고 때가 올 때 까지 숨죽이고 기다립니다.
그 이하 주택도 대출이 많이 안 나오기 때문에 현금 엄청나게 들고 있어야 살 수 있습니다.
이런 상황인데도 오르고 있는게 현실이고요.
DSR규제 LTV규제 하루이틀일 아니고요. 시행된지 벌써 3년가까이 되고 있으니 새로울 것도 없어요.
리먼사태 말씀하셨는데 그 때 그거 해결한다고 양적완화한 여파가 역대급 세계적인 부동산 상승을 가져왔어요.
우리나라도 예외는 아니었죠 2015년부터 오른게 결국 리먼사태의 여파라고 해석하는게 맞거든요
양적완화로 시장에 풀린 돈 회수한다는 테이퍼링 위협은 10년째 말만 나오고 아직도 시행을 못하고 있는데요
아마 앞으로도 못할거 같다고 생각하는건데 이건 미래의 일이니 아무도 장담은 못하긴 합니다만
적어도 지금 집 사는 사람들은 테이퍼링을 못할거다 혹은 해도 미미할 것이라는 판단 하에 들어가는겁니다
님이 말하는거 다 고려하고 합리적인 판단 하에 지르는거에요
무슨 남들은 바보라서 하나도 모르면서 돈 쓰는거처럼 말하지 마세요
이 때 못 버티고 집주인들 나가떨어지면 현금 부자들도 서서히 기지개 펴고 줍줍이 나설꺼니까 기대하세요.
주사위는 이미 던져졌어요.
빚쟁이는 이러지도 저러지도 못하죠. 이 모든거 복덕방에서 10년 이상 굴러본 중개업자들도 아주 잘 알고 계신 빠꼬미들입니다. ㅎㅎ 알면서도 부동산 팔아먹어야 수수료 먹고 사니까 손님에겐 무조껀 가격 올라요 올라요 지금 사야한다고 얘기하는거죠.
이 세계도 서로 이해관계로 얽혀있는 거대한 이권 시장인데 다들 알면서 왜 그러세요. ㅎㅎ
죄송한데 이미 LTV DTI DSR 너무 건실하게 규제가 잘 되어 있어서
집값이 갑자기 반토막나는거 아닌 이상 집주인들이 못 버틸일은 거의 없다고 보시면 되요
옛날처럼 90%까지 대출나오고 그런 시절이 아니에요
지금 대출규제가 너무 강력해서 아이러니하게도
현재가격에서 30%까지 조정이 와도 충분히 버틸 수 있어요 아이러니하게도 말이죠
따라서 금리인상이나 정책으로 인한 과격한 조정이 오게되더라도
사람들은 대출이자를 내면서 버틸거라는 겁니다. 집을 파는게 아니라요.
물론 대출이자 내느라 경기는 완전히 죽어버리겠죠 지독한 불경기일겁니다.
그런 불경기가 오면 지지율 급락할게 뻔하고 정권재창출? 꿈도 못꾸죠
그거 무서워서 금리나 정책을 크게 건드리지 못한다고 보는겁니다
그래서 더더욱 국가입장에선 테이퍼링에 소극적일 수밖에 없다는거에요
금리인상은 제한적일거고 정책도 더 나오기 어려운 상황입니다
일본도 대출 총량 규제 들어가서 장기 디플레이션을 겪어왔고 그렇게 대한민국도 일본식 장기침체로 가는겁니다. 미친 집값과 물가에 임금 인상 뎌디고 오히려 저출산고령화로 빼가는 세금은 증가할 수 밖에 없으므로 IMF 이상의 경기 충격과 침체는 뻔한거고요.
정해져 있는 수순으로 보입니다. 정권이 바뀌든 안바뀌든 국제 협약은 지켜야하는거니까요.
테이퍼링은 미국 이야기고
한국은 이미 막고 있어요 이자도 올리고 있죠
영끌 했는데 올라간 이자는 어떻게 부담할수 있겠습니까?
결과는 한 2년정도 후에 경기 박살나면서 금리 올라가면 알수 있겟죠
요
경기가 박살나면 금리가 내려가는게 수순입니다만..
한국 거주자의 50%가 수도권 거주자인 부분을 볼 때 지방상승률이 낮기 때문에 전국단위 상승률이 낮아보이는 착시도 있을 수 있죠.
GDP대비 부채는 세계최고입니다.
분명 조심할 필요는 있죠
지금처럼 개인주의가 극단이 시대에 아파트라는 공동생활이 좋다는 말은 또 이상하죠.
오히려 빌라같은 곳들이 더 공동 생활에 가깝죠
미국은 널린게 땅인지라.. 뉴욕 샌프 같은 특정지역 빼고도
싼 집이 많으니까요. 샌프에서 방2개짜리 돈으로.. 남부에선 아주 큰
집에 살수있구여. 거기서도 경제활동이 가능하져. 반면에 한국은 전라남도
외진곳에 큰 집 지어놓고 살면 1차산업 활동아니면 다른건 불가하죠
한국의 본질적 문제는 수도권집중화입니다. 수도권에서 인구의 절반이상이 살고
GDP도 절반이상입니다. 미국도 미국인구 절반인 1.5억천만명이 캘리포니아주나
뉴욕주에 몰려서 산다고 생각하면 그 지역 집값은 한국 수도권보다 훨씬 비싸겠져.
밀도 10배 이상 차이나는 나라랑 비교하면 쓰나요
애초에 국토 면적의 차이가 있는데요.
그걸로 판단하는 사람들도 없을겁니다.
홍콩이나 싱가포르 등과 비교하는게 맞지요.
적어도 미국이랑 비교하는 말도 안되는 것보다는 맞죠.
gdp대비 주택가격에서
미국은 선진국중
압도적 꼴등이었지 않습니까.
비교하려면
미국 제외한 유럽에 기타 선진국과 비교해야죠
각 나라별로 환경이 달라 객관적 비교는 정말 어렵습니다.
다만 이웃나라 일본만 비교해봐도 5년전 가장 비쌋던 도쿄 시부야구의 맨션 평당 가격이 강남 아파트 평당 평균보다 비쌋는데, 지금 노원구 아파트 평균이 시부야구 맨션 값 넘어섰습니다. 큰 문제 입니다.
가구 소득이 6천이라고 해도 실제로는 고정 비용이 꽤나 되기 때문에, 이것도 대출을 꽤나 장기로 해야 3억 정도의 대출도 상환할만 합니다. 그리고 전세를 주는 경우가 아니라면, 현재 가격이 10억인 아파트도 꽤나 많은 돈을 가지고 있어야만 구입이 가능 하다는 얘기도 되고요.
이 모든 전제를 감안 하고도 살만한 사람들은,
1. 소득이 말씀 하신것보다 높은 사람들
2. 집에서 돈을 지원받을 수 있는 사람들
3. 원래 가지고 있던 집 가격이 많이 올라서 갈아탈 수 있는 사람들
이 정도를 생각해 볼 수 있겠네요.
제가 알기로, 현재 수도권 자가 보유율이 50% 조금 넘는걸로 알고 있습니다. 이런 상황에서, PIR도 이번에 꽤나 올라서, 소득 증가율 대비 아파트가격이 급격하게 올랐습니다. 결국 수도권 수요가 높긴 하지만, 지금 가격이면 살만한 수요층은 그다지 많지 않을거란게 제 생각입니다.
하여튼 결론이 집 값이 높은 이유가 전세제도 때문이다라는 건데, 그것보다는 가게별 소득수준이 높고 이자율이 낮아서 그런게 아닐까 합니다. 이자율이 높아지면 전세도 내려가고 다른 큰 변화가 없다면 따라서 집 값도 당연히 내려갑니다.
그런데 자료는 어디서 가져오신 건가요. 매경에 보니 이 숫자가 7.9라고 주장하는 사람이 있던데.
https://m.mk.co.kr/news/economy/view/2021/01/46868/
7.8은 아마 대한민국 전체 부동산일 껄요. 주택뿐만아니라 상업용 빌딩까지 포함하는거 아닐가요?
기사가 좀 이상하네요. 인터넷 검색만 해봐도 한은에서 발표한 한국주택시가총액은 쉽게 검색되는데 ㅎㅎ
비슷하게 우리나라 주식시장 시가 총액을 GDP 대비 비율로 미국과 비교하여, 우리나라 주식은 엄청나게 저평가 되어있다라는 결론도 내릴 수 있을까요?
우리나라 주식시장이 GDP대비 저평가 된 이유는 자본시장이 후진적이여서 그렇습니다. 대주주가 자신의 이익을 추구하기 쉽게 설계되어 있어서 기관, 개인 모두 손해를 보는 구조로 되어 있거든요. 그래서 저평가라기 보다는 적절하게 디스카운트해서 평가된 가치가 현재 가격입니다. 개인들이 상대적으로 부동산에 더 관심이 많은 이유이기도 하고요. 부동산은 적어도 대주주한테 뒤통수 맞을 일은 없으니까요. ㅋㅋ
부동산에 돈이 몰릴 이유가 따로 있다는 얘기네요. 이것도 부동산 시장이 후진적이라고 봐야 하나요.
부동산이나 주식시장 가격은 단순히 GDP 대비로 보기 어렵다는 점을 말씀드렸을 뿐입니다.
그런데, 지금 미국자료를 인터넷에서 찾아보면
미국 주택 수 : 1.39 억 (2020년 말 기준)
평균 집 값: 35만 불 (2021년 6월말 기준)
총 주택 가격 : 49.7 Trillion 불
2020년 미국 GDP : 20.93 Trillion 불
비율: 237 %
게다가 2021년 계속해서 집 값이 상승하고 있습니다. 이는 유래없는 양적완화와 낮은 이자율 때문이라고 봅니다. 참고하시기 바랍니다.
저는 2020년 기준 자료로 표시했고요.
한국주택가격도 2020년 기준입니다.
님은 2020년 주택수에 2021년 가격을 곱하고 계시고요.
한국도 2021년 가격으로 하면 더 올랐을 겁니다.
2020년 기준 미국 주택시장 시가총액은 36.2 트릴리언달러입니니다.
님 계산대로라면 6개월만에 주택가격이 평균 37% 올랐다는건데 말이 안되는거 같은데요?
US housing market cap으로 검색해보시면 흔하게 검색됩니다.
미국은 이런 통계자료를 굉장히 잘 제공해주는 나라라서요.
아래 링크에서도 확인 가능합니다.
https://www.forbes.com/sites/brendarichardson/2021/01/26/housing-market-gains-more-value-in-2020-than-in-any-year-since-2005/?sh=78632c434fe0
2021년 6월 미국 집값이 1년전에 비하여 24.8%가 올랐다고 합니다.
https://finance.yahoo.com/news/housing-market-forecast-rest-2021-120021100.html
"In June 2021, home prices across the U.S. surged 24.8% year-over-year — to a median sale price of $386,888"
링크해주신 기사를 읽어보니 거래되는 집들의 중간값에 해당하는 가격이 24.8% 오른거지 전체 주택이 평균적으로 24.8% 오른건 아니네요.
미국 주택가격 자료는 쉽지 않습니다. 전체 가격을 어떻게 알까요? 공식 등록 자료는 거래 가격 뿐입니다. (몇 십년전 가격인 경우도 있음) 세금관련 공시지가(?)는 똑같은 크기인 길 건너 집하고도 몇 십 % 씩 다릅니다. 말씀하신 Forbes 자료는 Zillow라는 부동산 회사에서 자기들이 현 시세를 예측한 자료입니다. 게다가 미국에는 몇 천만 불 집들도 수두룩해서 표본 평균가격이라는게 어떤때는 아무 의미가 없습니다.
그렇죠. 그냥 그렇게 접근해야죠. 우리나라가 200에서 300이 되고 있다. 이게 문제다. 왜 그런가. 버블인가, 제도 문제인가, 등등.
다른나라와의 비교는 환경도 다른데 자료가 복합되면 의미가 달라진다는게 제 의견일 뿐입니다.