지금 은마아파트 재건축 문제만 봐도 나중에 노후화로 몸살 앓는 아파트 단지 많이 늘어날 거라고 봅니다.
은마가 용적률 200%로 지은 아파트임에도 재건축 과정에서 구성원 합의를 모의기가 어려운 상황이라
수십년째 재건축이 미뤄지고 있죠.
용적률 200%짜리 아파트가 저 정도인데 요 근래에 지어진 용적률 300% 꽉 채워서 지어진 아파트들은
나중에 노후화 되어서 재건축해야될 때 큰 문제가 될겁니다.
1대1 재건축이라 건축비는 세대가 온전히 다 부담하고 나서 똑같은 평수의 아파트 받게 되는건데
여간해서는 수천 세대의 합의를 절대 이끌어 낼 수 없다고 봐요.
현금이 많은 사람이야 돈을 부담하더라도 헌집 뿌시고 새집 받는게 좋겠지만
현금이 없는 사람은 부담스럽겠죠.
지금 용적률 높여서 재건축 하는 것도 쉬운일이 아닌데
용적률 상향없는 1대1 재건축은 거의 불가능하다고 봐야합니다.
그럼 노후화되는 아파트들 나오고 어느정도 슬럼화되는 곳도 나타날거라고 봅니다.
이미 용적률 5-600이던데... 여기서 더 올릴수도없을거같은데 말입니다
기존에 지어진 오피스텔같은것도요.!
거기도 그나마 위치가 위치라 가능했던 거지, 나머지는 모르겠습니다ㅋㅋㅋ
저는 개인적으로 용적률 1000퍼센트에 육박하는 타워팰리스/아크로빌 이쪽의 미래가 궁금하긴 하네요..
재건축 없이 리모델링 가능한 건물이니까요.
사실 이런 건물이 훨씬 비싼 게 정상이죠. 반영구적인 건물 vs 일회용(?) 건물이니까요. 그 선호가 거꾸로 된 것은 재건축으로 인한 왜곡이라고 봅니다.
그쯤되면
도로들 2층으로 혹은 지하+지상 이중화 (지하철이 많아서 안되려나;;)
아니면 자동주행 활성화로 교통량 줄게함 이러면 안되려나요
교통에도 혁신이 오지 않을까요? 미래에 자율주행이 완벽히 이루어진 차량들이 다니는 사거리에는 모든 방향이 파란불이고 속도의 저하도 거의 없이 서로 충돌없이 통과하는 것 처럼 말이죠.
아니면 회사를 출퇴근할 일이 별로 없을 수도 있고요.
3기신도시다뭐다 이야기 나오지만
그것들도 지어진지 30-40년 지나면 슬럼화까지는 아니더라도 낡았으니 재건축하자 이야기 나올걸요? 그런데 과연..안그래도 우리나라 인구도 줄어드는걸요
물론 서울 아파트는 지방보다야 사정은 나으리라 생각합니다
도시공동화, 슬럼화 이론은 국토 넓고 부동산 값 저렴한 나라 얘기고 학설의 기원도 그곳입니다.
음.. 지금의 도심지 재건축은 용적률 상향 세대수 확대를 통해 시세차익을 얻는다면 미래에는 어떻게 시세차익을 얻는 건가요?
안쪽은 비싸서 리모델링 이쁘게 하고 살껄요
예전에 파리 갔을때 거지 같은집이 비싸니까 잘꾸미고 살더라고요 자부심도 있고?
제 꿈의 집인 항동그린빌라는 30년이 훨신 넘었지만 겉은 거지 같아도 안에는다 리모델링해서 잘살고 있더라고요
나는 거지 같은거 똑같은데 주변의 시선이 달라지긴 하죠
옛날처럼 급하고 기술력 부족한 상태로 지은 아파트도 아니고, 살다가 아니다싶으면 내부는 인테리어 리모델링으로 깔끔해지구요.
외부는 수목 관리만 잘하면 주차장도 없이 깨끗 깔끔하게 유지 가능하죠.
경제적인 목적의 재개발이 아니라면, 오래오래 살거라 봅니다.
그 옛날에 지은 파리 런던의 아파트들도 내부 리모델링해서 잘 살듯이요.
아파트도 마찬가지 일거라고 봅니다… 윗분 말씀대로 50년 정도는 문제 없을 듯.
아파트 용적률 100% 내외의 사업성이 나오는곳이나 용적률이 좀 높아도 땅값이 비싼곳은 재건축 진행할텐데 이거 비율이 약 10% 내외가 될것이고,
나머지 90%정도 땅값 싸고 용적률 150%이상 되는 곳은 사업성이 별로 없으니 리모델링으로 사업을 진행 할것으로 서울시는 예상하고 있습니다.
https://www.seoul.go.kr/news/news_notice.do#view/9370?tr_code=snews&tr_code=tcontents
그냥 노후아파트 전부가 용적률 팔아서 시세차익 얻는 간단한 구조는 아니에요
그냥 계획이 아니에요 서울시내 리모델링 추진중인 단지가 굉장히 많습니다.
https://unjena.com/1292
그냥 동의서 징구 완료되고 조합설립 완료된 아파트만 해도 이정도에요
댓글을 읽어보니 리모델링 관련 정보가 많이 없으신것 같네요
재건축 용적률 제한은 250%이지만 리모델링은 250% 적용을 받지 않고 용적률을 더 늘릴수 있습니다.
84제곱 이하는 40%까지, 그 이상은 30%까지 증축이 가능합니다. 물론 이것도 법으로 허가된 사항이고요
그래서 250% 가까운 단지들은 어쩔수없이 리모델링을 선택하는면이 없지않습니다. 왜냐면 사업성이 없어 사실상 재건축이 불가능하니까요.
이미지는 말씀하신대로 200%~300% 꽉채워 지어진 아파트의 리모델링 이후 용적률 변화입니다.
이 부분은 제가 잘 몰랐네요...
용적률을 높여주는 건 사실상 엄청난 특혜인데 이런 식이었군요.
이거 뭐 이런 식으로 하다가는 서울 시내 아파트 죄다 용적률 300~400%로 늘어나겠네요.
위의 리모델링 단지들도 용적률 혜택이 없었다면 절대 사업 진행 안됐을 겁니다.
저런 식으로 용적률 혜택을 주니까 분담금은 적게 들이고 새집 얻을 수 있으니 추진이 되겠지요.
저는 이건 불공정한 특혜라고 생각되네요.
당장 현대에서 한전부 용적률 상향으로 기부채납한 현금만 2조원 이었는데요...
저는 주택사는데 제가 주택 리모델링한다고 용적률을 기존 대비 1.3배 해준다고 하면 엄청난 거거든요.
리모델링으로 용적률 300%->420%, 여기서 또 한번 리모델링하면 420->550% 되겠네요...
이러다 진짜 구룡성채되겠어요....
음.. 리모델링에서 용적률 증가는 혜택 만으로 생각할수있는 부분이 아닙니다.
늘어나는 용적률로 세대수를 왕창 늘리고 이걸 팔아서 공사비를 줄여야 혜택이 되는건데, 리모델링은 세대수 증가 제한이 있어요. 특히 말씀하신 200~300% 꽉채워 지은 아파트는 건폐율때문에 별동신설도 힘듭니다.
또 소방법 강화로 인해 대피공간을 만들고 실외기를 집 안에 들여놔야 해서 용적률 손실이 좀 있죠
그러니까 늘어나는 용적률을 주차장을 늘리거나, 자신의 집을 늘리는데 대부분 사용해야 하는 상황인겁니다.
법적으로 세대 면적을 30%, 40%씩 늘릴수 있지만 그렇게 늘리는 리모델링 단지는 거의 없어요. 공사비가 많이 들어서 대충 20% 내외로 늘이려고 합니다. 그럼 대충 용적률이 기존 300% 이라면 지하주차장, 부대시설, 소방시설 같은 증가분까지 약 400% 정도가 되죠
여기까지가 조합원들의 희망이고요 여기다가 서울시가 임대세대를 끼얹어요. 법적 상한까지 세대수 증가 다 시키고 절반 임대 내놔라 이런식으로요.
임대가 추가된다면 밸런스가 좀 맞네요. ㅎㅎ
세대수 못 늘린다 해도 리모델링 해서 내집의 공급면적이 늘어난다면 명백히 이득이긴 하니까요.
정부에서도 리모델링 단지에 어느정도 인센티브를 주고 임대를 확보하려는 전략이군요. ㅋㅋ
리모델링이라는건 결국 내돈내산인데 이걸 가지고 특혜니 혜택이니 이렇게 보는건 옳지 않은것 같다는 생각입니다. 공급면적 24평 가진 사람이 대충 25% 증축해서 30평이 되는데 평당 600만원쯤 해서 대충 1.8억 정도 비용이 듭니다. 당연히 전용면적 증가분은 더 적고요.
게다가 우리나라 아파트는 벽식구조에다 법으로 세대간 벽면을 허물수 없어서 결국 앞베란다 길이만큼 집이 조금 늘어나는 정도로 리모델링을 하게 됩니다.
다시말해 확장 + 인테리어 + 엘베공사 + 주차장공사 하는데 한 세대에 1.8억을 태우는건데 서울시는 여기에 임대 끼얹어서 손안대고 코풀기 하고있는거죠
만약 용적률 변화 없이 고치는 허가만 내준다면 아무도 리모델링을 시도하지 않겠죠.
대피공간에 실외기공간 그리고 법적 주차장 면적을 늘려야 돼서 오히려 집을 줄여야 되는데요.
그러면 정말 구룡성채가 되는거구요
그리고 재난위험시설(D급)이었던 서울시 관악구 신림동 강남아파트 사례를 보더라도 그렇게 오랫동안 재건축 못했지만 결국 어찌저찌 되긴 하더라고요.
재건축해서 150%짜리를 200%로 높이는 거죠.
여기에 서울시에서는 임대주택을 포함하는 대신에 용적률 인센티브 30% 추가해서 용적률 230%로 지어라 하는거고요.
보통은 1대1 재건축해도 용적률이 높아져서 본인이 받는 평수가 늘어나는 경우가 많더군요.
강남에서는 단지 용적률 인센티브 안받을테니 임대단지 빼달라는 거고요.
그냥 원래대로 임대없이 200%까지만 짖고 싶은거죠.
인구가 안늘어나면 재건축 들어갈 돈이 없어서 재건축 못하는 사태가 발생할 것 같습니다. 자비로 내고 할 돈있는 사람도 있지 않겠나고요? 그런 돈많은 사람이 왜 낡은 아파트에 살죠?? 버얼~~써 좋은 집으로 이사갔겠죠. 월세만 받아먹을 뿐...
재개발 재건축은 싱가포르 민간 콘도들 보시면 됩니다.
2~30년 된거 부수고 짓는데 본전만 되도 그냥 다들 잘 하더라고요.
주거 상품성이 올라가니까요.
서울 경우는 현재 신축들 230% 짜리 나중에 3~400%만 풀어줘도
왠만한 입지는 재건축 재개발 리모델링 등 사업성 나옵니다.
결국 지방 공동화 >>> 수도권 과밀로 가는 시나리오라서
인구 암만 줄어도 막차까지 붐비는 곳이 서울+강남이니까요.
은마 재건축을 정부가 방해한거는 없어요. 은마에서 정부에 특혜를 요구하는 거지.
은마는 원래 토지에 부여된 용적률과 건폐율 허용되는 층수대로 재건축하면 정부에서 전혀 시비걸지 않습니다.
은마 측에서 높게 지을 수 없는 토지에서 35층이상 짓겠다고 하니까 문제였던거죠.
그리고 용적률 상향은 그자체로 엄청난 특혜를 주는건데 재건축을 위해서
용적률 상향을 당연히 해줘야 한다는 논리가 전혀 이해가 안되는 거죠.
현대에서 한전부지 매입하고 용적률 올려주는 대가로 서울시에 낸 기부채납 금액만 현금 2조원이었죠.