집값을 잡기 위해 대출 규제를 합니다.
원래는 LTV, DTI를 이용해서 주담대를 규제하는 방식이었습니다.
그런데 아무리 LTV, DTI로 규제를 해도 집값이 계속 오르는 겁니다.
LTV, DTI 규제 때문에 주담대 증가율도 멈췄는데 집값은 계속 올랐죠.
집값이라는게 가계의 소득+대출로 결정되는건데
소득도 그대로이고 주담대도 그대로인데 집값은 계속오릅니다.
즉, 주담대 이외의 통로에서 대출자금이 부동산으로 유입되고 있다는 거지요.
정부에서는 전세대출이나 신용대출, 개입사업자 대출 자금 중 일부가 부동산으로 유입된다고 의심하게 되었습니다.
따라서 LTV, DTI로는 부동산으로의 자금흐름을 통제할 수 없다고 보고
현재 정부에서는 가계부채 총괄 규제로 돌아선 상태입니다.
가계로 들어가는 자금 전체를 통제하겠다는 겁니다.
위의 차트에서 ㅎㄷㄷ한 신용대출규모와 전세임대보증금 규모를 보실 수 있습니다.
한국의 GDP대비 주담대 규모는 45% 정도로 미국, 독일, 프랑스, 일본 과 비슷한 수준입니다.
대부분의 나라들이 GDP대비 40~50%수준으로 주담대를 관리합니다.
그런데 우리나라는 여기에 전세 보증금이 있죠. 전세보증금이 거의 주담대 규모에 육박합니다.
전세보증금+신용대출의 일부 자금만 합쳐도 주담대 수준의 대출이 부동산으로 유입되는 겁니다.
총량기준으로 봤을 때 선진국과 비교해서 GDP대비 2배에 해당하는 비율의 부채가 부동산으로 유입되는 겁니다.
즉 평균적으로 대한민국 주택은 선진국 대비해서 2배의 GDP 대비 부채비율을 가지고 있는겁니다.
수도권 부동산의 PIR이 선진국 대비해서 높은 이유입니다.
분명히 전세제도는 현재 주거비를 낮추는 효과는 있는데 결국 집값에 전가되어서 집값 자체를 높이는 부작용이 분명합니다.
정말 필요한 사람한테 할때 해주더라도..정말 확실한 기준을 가지고
어느정도 자산도 없고 소득도 너무 많은 사람은 안되는..정말 타이트한 기준을 가지고…
또는 액수를 아주 합리적으로 조절해서 지원해주었어야 했는데,
이걸 일정이상 소득이 증빙되면, 전세보증금 전체의 70프로 이렇게 해버리니까 문제가 심각해 지는겁니다.
거의 누구나 다, 대부분의 국민들이, 거의 원하는 집에 전세로 들어갈 수 있는 거죠. 비교적 소액만 가지고도요.
이게 세입자에게 대출해주는 것 같지만 사실상 집주인들에게 이자없는(세입자가 내죠) 거액 (6,70%죠) 대출을 해주는 셈이나 마찬가지예요. 그걸 가지고 또 갭투자를 할 수 있게 해주고요.
거기다 대부분의 사람들이 웬만한 집을 다 시야에 넣게 해주니.. 수요는 빵 터지고.. 당연히 집값은 오를 수밖에 없죠.
진짜 누가 만든건지 엄청 악랄하고 교활한 제도입니다.
이렇게까지 생각하지 못하는 국민들은 대부분 좋아하고 빨아주겠죠… 없애거나 제한하면 욕먹고…. @상식님
공공임대를 확충했어야 하는데,
그러면 집값이 떨어지니 못한 거죠.
전세 대출규제를 하기 위해서는,
대출금없이는 전세든 월세든 감당 가능한 주거를 마련하기 어려운 세대를 최소한 일정기간은 수용 가능한 여력이 우리 정부에 있어야 합니다.
다음달에 내리고, 내년에 내릴 테니 일시적으로는 대출 못하게 하는 식의 정책을 정부가 선택못하는 이유도 여기에 있습니다.
그들을 수용하지 못하거든요.
다음달에 물값이 떨어지니,
이달에는 물 먹지 말고 참으라는 정책은 선택할 수가 없는 탁상옵션이죠.
단지 “전세대출”이 만악의 근원이에요
누구나 적은돈으로 좋은 거주환경을 누리게 해줬지만
그게 전세값 상승(어짜피 내돈 아니니 얼마가 오르든OK)과 이어서 집값상승으로 피드백되면서 답이 없어진 상황이죠;;
이걸 지금에야 생각했다는 것도 놀랍네요.;;;
당연 알고 있었죠. 일반 시민도 아는 사항인데..
이제야 조치하는 것이겠지요.
이거 줄이면 서민 죽는다 난리치겠죠
아 사다리 걷어차인다 그럴려나요
전세보증금은 은행에서 끌어오지 않았다 하더라도 개인의 자금을 대출받은겁니다.
저는 이 글에서 전세대출의 문제점을 지적하는게 아니라 전세제도 자체의 위험성을 말하는 겁니다.
제가 위에서 설명했듯이 대한민국의 주택의 평균적인 부채비율은 선진국 대비해서 GDP대비 부채비율이 2배가 되는겁니다. 레버리지가 2배인 상황이라 집값하락이 왔을 때 대한민국 경제의 충격이 훨씬 커집니다.
해외에서는 LTV 90% 대출해줌에도 불구하고 그 나라의 주담대 금액을 모두 다 합쳐도 GDP대비 45%입니다.
헤외에는 LTV 90%대출 받은 주택이 있는가 하면 대출 거의 없는 주택도 많아서 저런 비율이 나오는겁니다.
반면에 한국은 LTV 60% 대출해주는데도 주담대만 GDP대비 45%이고요. 대부분의 주택이 대출을 끼고 있는겁니다.
우리나라는 전세보증금을 합치면 GDP대비 90%가 넘구요. 이게 문제라는 겁니다.
이걸 은행권에서 끌어왔냐 개인에게 끌어왔냐의 차이일 뿐입니다.
집값이 하락하게 되면 개인이 손해를 보게 되겠죠.
주택의 부채비율 자체가 높은게 문제가 되는겁니다.
그리고 전세대출의 증가세도 문제입니다. 위의 통계에서 1년만에 22%가 증가했습니다.
이걸 방치하면 3년 안에 200조로 불어나게 됩니다.
해외에서는 LTV 90% 대출해줌에도 불구하고 그 나라의 주담대 금액을 모두 다 합쳐도 GDP대비 45%입니다.
헤외에는 LTV 90%대출 받은 주택이 있는가 하면 대출 거의 없는 주택도 많아서 저런 비율이 나오는겁니다.
반면에 한국은 LTV 60% 대출해주는데도 주담대만 GDP대비 45%이고요.
우리나라는 전세보증금을 합치면 GDP대비 90%가 넘구요.
즉, 대부분의 주택이 대출을 끼고 있는겁니다. 이게 문제라는 겁니다.
한국이 전혀 안전하지 않습니다.
LTV만으로 안전하다고 할 수 없습니다. LTV값 형성에 부채가 포함되어 있으니까요.
이미 거품이 낀 LTV에 60%를 적용하는게 무슨 의미가 있겠습니까?
전세자금대출 해보셨어요?
어느 은행에서 전세대출 내주는데 계약서만 가져가면 대출을 내주나요?
전세자금대출 필요서류가 신용대출/마통보다 더 많습니다.
이런 잘못된 이야기가 나오니 부동산 이야기 나오면 등기는 쳐보셨어요? 란 이야기가 나오는겁니다.
그거야 당연한거죠.
신용대출은 개인의 신용도만 보고 대출을 내주는것이고,
전세자금대출은 개인의 신용도 + 담보물건의 가치를 판단해서 내주는 일종의 담보대출입니다.
임차인이 전세자금대출을 받으면 금융기관에서 해당 부동산에 질권설정을 합니다.
그래서 임차인이 전세자금대출을 받을때 임대인이 담보물제공(질권설정) 동의를 안해주면 전세자금대출 안나옵니다.
질권설정이 근저당이랑 약간 다른 부분이 있지만, 어쩨튼 전세자금대출은 순수한 신용대출이 아닌 신용+담보기반의 대출입니다.
신용대출과 전세자금대출은 비교대상이 아닙니다.
예외적으로 전세자금대출중에 개인의 신용도 기반으로만 하는 대출이 있는데 (담보물에 질권설정x),
그 대출은 일반적인 전세자금대출 처럼 한도5억, 전세가의 80%로 나오지 않고 비교적 상당히 소액으로만 나옵니다.
그래서 이러한 대출은 특별한 이유가 있지 않으면 받는 사람이 거의 없는거죠.
다른 경우에는 담보가 있어도 저렇게 순풍 순풍 쉽게 1금융권에서 대출이 되는 경우는 별로 없기 때문에 결국 가장 큰 원인 이라고 보는게 맞습니다.
그리고 어렴풋한 기억으로 박근혜때 최경환이랑 해서 전세 자금 저리 융자를 장려하면서 은행에 역마진을 보존해주면서 미분양 아파트들을 전세로 막아줬던 일이 있었습니다.
그 당시 전세 자금이 빠르고 아주 많이 풀렸습니다.
무슨 말을 하시는지 모르겠는데,
제일 흔한 담보대출이 주담대인데요.
주담대도 신용과 소득만 충족되면 쉽게 대출 나옵니다.
특히 보금자리론이나 디딤돌 대출은 전세자금대출보다 더 쉽고 더 저금리로 나옵니다.
전세자금대출은 단기대출이라 어느 시대때 전세자금대출 때문에 돈이 얼마나 풀렸는지는 전혀 관계가 없고요.
결론은 주담대나 전세자금대출이나 대출 받을때 요건적 차이나, 난이도는 차이가 없다고 보는게 맞다고 봅니다.
고민이 깊을 수 밖에 없죠.
상승폭이 큰 만큼... 고통도 거질 수 밖에 없겠죠.
집값에 나라의 미래를 팔아버렸으니...
사실 무주택 세대(실수요자)의 입장에선 주택구입을 위한 과도기로 전세대출제도는 괜찮다고 생각하긴하지만!
1주택 이상 다주택자들의 전세금대출이 많은 문제를 야기하는 것 같네요…
그런데 이게 금감원장의 판단이냐, 하면 지금 상황에서 그런 것 같아 보이지는 않습니다. 금감원장은 현재 공석이거든요. 그리고 금감원장 인사는 청와대 검증절차를 거치기 때문에, 사실상 청와대 측과의 교감이 있지 않는한 금감원장이 될 수 없습니다. 금감원장이 공석인 상태에서 최근 관찰되는 급격한 은행권의 대출행태 변화는 아주 윗쪽에서의 오더라는 심증을 갖게 되는 이유입니다.
어쨌든, 주담대와 신용대 이외의 소스에서 주택시장으로 자금이 흘러 들어가는 것을 원천적으로 차단하겠다는 정부의 발상은 언뜻 건전해 보입니다만, 지금까지 정부가 저질렀던 많은 실수와 마찬가지로, 실수요자의 선택권을 제한하는 한편 현금을 잔뜩 쌓아둔 자산가들에게 추가적인 자산증식의 기회를 제공한다는(혹은 그들이 그 기회를 독점하게끔 방치한다는) 비판에서 자유로울 수 없습니다.
통화금융정책은 매우 광범위한 정책입니다. 이자율과 대출총량으로 현재의 흐름을 바꾸어 보겠다는 정부의 아이디어는 다소 피상적으로 느껴집니다. 조금 더 명확한 증거를 제시하고, 증상이 아닌 원인을 제거하는 방향으로 정책을 고민해야 합니다.
답은 월세 전환 뿐인데 이런 형태는 무주택자를 더욱 가난하게, 다주택자를 더욱 부유하게 만드는 형태가 될 가능성이 커 보입니다.
다만 정답을 찾기는 쉽지않습니다. 다주택자에 대한 보다 과감한 증세로 집값을 안정화 시키면서 추진돼야 할 것인데. 집값 하락시 가계대출 폭탄이 터지지 않게 고려해야하는 미묘한 줄타기를 해야겠죠. 가계 대출을 틀어막고 또 주거 안전성을 높이며, 집값을 안정화시켜야한다는 건 모두가 만족하기 힘든 정책이 될 가능성이 큽니다. 역대 정부가 늘 쓴잔을 마셨던 이유이기도 하고요.
그래서 이런 형태의 대출 총량 조정은 급한 불을 끄는 임시처분 처럼 보이기도 합니다.
너무 높게 설정되서 아무런 효과가 없었죠
금감원장이 21.5월까지 있었으니 금감원이 손놓고 있었던것과 큰 차이는 없는거 같아요
현금부자와 실수요자의 선택권 제한은 언제나 존재하는거 아니가요
경제적으로 집값이 오르는건 정상적인거자나요
그럼 ltv dri도 없애야 하겠네요
요
현금이 많은 사람들은 많지만 그냥 쌓아만 두고 있던 사람들은 일부라고 생각합니다
과연 몰랐을까요? 몰랐다면 무능력 쓰레기고 알았다면 악마죠.
각종 규제와 함께 전세대출 규제도 함께 했어야했죠. 근데 전세대출은 안건들였죠?
왜냐? 표때문에...
정부는 지금도 열심히 유주택자 무주택자 갈라치기 중이죠.
제가 누누히 말하는게 성인이면 정부 말 듣지 말고 자기가 알아서 판단해라 입니다.
정부가 내인생 대신 살아주지 않습니다.
그리고 진작에 대출받아 집살수 있는ㄷ 안산분들은 그냥 투자 실패예요.
정부탓 남탓 하지 마세요. 저점 잡으려다가 실패한거니까.
저요? 주변 만류 뿌리치고 16년에 대출받아 샀어요.
당시 분위기 아시죠? 헬조선에 진짜 나라 앞날이 캄캄했죠.
당시 부동산은 노답이다 분위기에 사려는 아파트 1년사이 1억이나 올랐어요. 다시 떨어지면 주거했르니 열세산셈 치자라는 마음으로 샀습니다.
이게 실거주 1채 사는 마음가짐이예요.
집값 현재보다 떨어져도 괜찮아요. 그럼 소득으로 더큰집 갈수있으니.
누구나 저점 잡을수 있으면 주식으로 손해보는 사람은 왜나오며 반대로 돈버는 사람은 왜나올까요?
그러다보니, 주거 안정에 실질적 효과가 큰 전세 자금 대출을 옥죄기 어려웠던 것은 아닐까 생각합니다. 결국 그게 주택 가격 폭등이라는 초대형 부작용을 유발한 셈이구요. 전세자금 대출을 옥죄려면 임대주택 중심의 구조로 전환해야 하는 데, 임대 주택 구조는 그 나름의 문제가 또 있죠. 공공이다 보니 민간 수요 수준과의 격차와 종국적으로 양극화, 경제 하락기에 관리 부실로 연결되면서 관리 악화 및 슬럼화 등...
근시안적인 정책들 때문에 우리의 후배와 후손들에게 절벽을 떠안긴 현실이 안타깝네요.
그런데 정부가 안막았죠
갑자기 막기 시작한 이유가 궁금하긴해요
요
2) 세입자 입장에서는 월세 보다는 전세가 부담이 덜하기에 전세비 올려주고 전세 유지
3) 전세는 점점 더 귀해지고 가격이 치솟음
4) 집값은 전세 상승분이 반영되어 동반 상승
5) 집값 상승으로 전세값은 또 상승
6) 4~5번 무한반복 + 전세대출 증가
소득이 증가하지 않는데 집값만 올랐고
집을 가진자는 집값 하락을 원치 않고
집이 없는자는 치솟은 집값을 감당하기 어렵고
빈부의 격차는 더욱 가속화
집이 거주 이상의 재산 증가의 가장 큰 수단이 되고
이는 인간의 욕망이기에 재도만으로 잡기 어려움
부동산은 표심을 바라는 정치인은 건드리기 어려운 영역이고 행정부에서 강력한 제재만이 답인데 그러면 입법부가 난리치고 사법부도 편을 안들어주고 언론까지 가세하니 답이없음
한마디로 지금 시점에서 답이 없음
공급을 늘려 집값을 잡는것을 거의 유일한 대안처럼 말들 하지만...공급이 늘어봐야 집 값이 잡히기 보다는 공급아파트의 프리미엄이 급속히 오르고 결국 집 값의 상향평준화를 가속화 시킬 가능성이 큼. 더불어 구축 아파트 및 다세대 주택을 비롯 주거 격차에 따른 빈부 격차가 더 커질 가능성이 농후함
지금 정부의 부동산 정책은 문제가 많지만 첫 단추가 어그러 진것을 이제와 바로잡기란...더더욱 어렵고 다음 정부도 마찬가지. 강력한 부동산 정책이란...규제가 아닌 법적제지뿐인데...할많하않
전세를 올려줄수가 없죠
게다가 이자가 높으면 많은 전세대출을 받기가 꺼려지죠
요
다양한걸 한꺼번에 해야하는데, 이렇게 돌리면 저리 튀고... 이러는걸 ...
이거 모피아랑 이런 저런 놈들 다 알면서 이딴 식으로 하는거죠.
이 시국에 총량 규제요? ㅋㅋㅋ
쉬운 방법 놔두고 왜 엄한데를 타겟팅합니까?
괜히 밀어준다고 당비만 갖다바친셈이 되어가고 있죠. 그리고 그렇게 당비냈는데 요구할만한 권력도 안생겨요 ㅋㅋㅋ
민주당은 개혁 정당도 아니고, 지금은 거의 사쿠라들에게 먹힌 상태죠.
그리고 부동산 정책은 시차를 두고 효과가 나타나는데, 다주택 임대사업자 혜택이 풍부하던 2017~2018년에 가입한 다주택자들이 아직 한참 보유해야 양도세 감면 혜택을 누리지않습니까? 이런 상황에서는 매물이 나오기 어렵지요.
매우 뒤늦게 추가적인 임대사업자 혜택이 폐지되긴했지만, 이미 임대사업자들은 임대차3법으로 전세입자 구하기 쉬운 상황이라 대출규제로 대세가 바뀌긴 어려워보이네요. 세입자들만 오른 전세값을 감당하기 어려워 상급지에서 하급지로 이동할 것으로 보입니다.
신규매수도 어렵고, 신규전세도 어려운 상황입니다. 하지만 개개인들의 사정으로 누군가는 전세든 자가든 거주지를 새로 옮겨야할 상황은 꾸준히 발생합니다. 주거 비용이 상승하면 모두가 패자가 된다고 생각되네요.
버블이 일본과 유사한지 아닌지 판단도 다들 다르더라구요. 정부가 그렇게 판단했다면 확실히 실행하고 결과에 책임을 지면 됩니다. 부동산 문제를 해결하는 정부가 과거에 여럿 존재했는데 이런 방법이었는지 의문이 들긴하네요.