저는 전세대출이 한국 금융의 가장 큰 뇌관인거 같습니다.
본래 전세 대출이 없던 시기에는
임차인이 본인의 현금으로 전세보증금을 지불합니다.
임대인은 본인의 자금+전세보증금으로 집을 매입하고요.
이거는 문제가 없습니다. 레버리지가 없으니까요.
전세대출이 생기면서
임차인이 은행에서 대출을 받아서 전세보증금을 지불합니다.
임대인은 본인의 자금+전세보증금으로 집을 매입하고요.
여기서 발생하는 문제가 레버리지입니다.
보통 한국 은행들의 자기자본 비율이 10%정도라 보유한 자금의 10배를 대출해주고 있습니다.
10배의 레버리지가 전세보증금의 형태로 부동산에 유입되는거 아닌가요?
물론 은행들이 조건을 까다롭게 해서 깡통전세가 속출한다고 해도 은행의 타격은 크지 않을거 같기는 한데요
본인의 신용 이상으로 대출을 받았던 임차인이 큰 위험에 빠질거 같습니다.
집 99채를 주담대로 걸고 매수한 임대인이 주담대를 또 받아서 집을 산다고 하면 은행들이 대출 안해주려고 하겠죠.
그런데 전세대출은 세입자 명의+정부보증이라 대출을 해주고요.....
이거 유사시 큰 문제가 될 수도 있을거 같은데요...
대체 이 제도를 무슨 생각으로 만든 건지 이해가 안되네요.
이 제도의 최대 문제는 부동산 거품 생성이 오지게 되는 시장에서 임대임이 자기 물건의 가치를 뻥튀기 해서 은행권으로부터 거액의 돈을 대출 받아서 대출이자는 임차인이 이자 갚는 형태죠. 말이 좋아 전세일뿐 나랏돈으로 저렴한 월세 및 임대임의 부동산 허영심을 부추기는 제도라고 볼 수 있습니다.
전세금액 대출 비율을 줄일 필요가 있다고 생각합니다.
2006년에도 전세대출때문에 최고점 찍은건가요?
전세가 집값 상승의 한 부분이 될 수는 있어도, 전세대출때문에 오른거임!이라고 하기엔 근거가 너무 빈약합니다;;;
근데 현실은 어떻죠?외국도 우리만큼 혹은 그 이상 폭등했죠. 그리고 한국도 전세가 활성화되기 전에도 엄청 폭등했구요
신축 아파트가 뜨니깐 구축 빌라나 오피스텔 원룸들도 덩달아 오르게 되는데는 이런 이유가 있는거죠.
요즘 규제없는 중소도시 1억이하 아파트를 자기돈 2천만원까지 사는 것이 광풍입니다. 전세끼면 자기돈 2천만원에 구매가능한다고..
/Vollago
한국도 전세 사라지고 월세로 변할거라던데 말이죠
마이너스 금리니까 은행에서 대출받아서 은행보다 높은 이자로 월세를 받으면 돈버는거죠
요
전세제도 없는 해외국가들은 월세 내다가 월급 살살 녹습니다 ㅠㅠ
전세제도 아니었으면 그 세대가 지금 경제를 이루지도 못 했을 겁니다
전세대출이 늘어난다(1억) -> 전세가가 오른다 -> 전세가 높아진 만큼 매매가가 오른다 -> 전세대출이 늘어난다(2억) -> 전세가가 오른다 -> 전세가 높아진 만큼 매매가가 오른다 -> ....악순환 반복...
의 그림이 아닌가 싶습니다.
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전세대출은 이명박 정부 때인 2008년부터 최대 1억원으로 출발해 2008년 9월부터 2억원으로 확대했습니다. 이때는 주택금융공사보증으로 확실한 직장을 갖고 있는 무주택자 위주로 나갔습니다. 사실 이때부터 전세값이 상승하기 시작했습니다. 그런데 이 당시 이명박 대통령이 강남보금자리 분양가를 평당 1200만원에, 하남미사를 평당 900만원에 대규모로 분양한다고 천명해 기존 집값이 상승하지는 않았습니다.
그렇게 시간이 흘러 2013년 박근혜 정부 때 서울보증보험전세대출이 2억원에서 3억원으로, 2015년 즈음엔 5억원으로 확대했습니다. 물론 주택보유자고 가능했습니다. 특이사항은 소득이 없어도 누구나 대출을 받을 수 있었다는 점입니다.
https://community.joinsland.joins.com/column/column_view.asp?pno=5613&ispc=y
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결국은 우리 대한민국 국민들이 만든 거죠 ㅠㅠ
서울로 몰려들고 싶어하는 것도 우리고 낙수효과 외치는 정치인을 뽑은 것도 우리고...
그러면서 집값 안오르게 "해줘", 박탈감 안느끼게 "해줘"라며 남탓 하는 것도 우리고...
대통령 하나, 스타정치인 몇명 앉혀놓는다고 사회가 크게 바뀌기는 어려울 것 같습니다. 우리 국민, 우리 유권자 대부분의 생각이 바뀌지 않으면 ...
네, 정권도 결국 그 국민이 선택하고 만드는 거죠 뭐. 국민은 그 수준에 맞는 정부를 갖는다는 유행어;;도 있듯이.
책임을 확실히 묻자!는 것도 결국은 그 국민들이 그렇게 할 거냐의 문제일 거고...
저는 이명박 찍었던 사람 하나를 그 다음에 문재인을 찍도록 설득한 적이 있었습니다.
제가 더 절실했다면 더 많은 사람을 설득하도록 노력했을텐데, 그냥 그 정도 하고 내 할 일 하고 게임하고 사는 게 저의 절실한 정도였던 거죠.
서서히 줄여서
결국 없애야 합니다.
집값 폭등의 한 축이라고 생각됩니다
또한, 기존의 재산세 및 종합부동산세를 폐지하고 사회간접자본에 대한 적정한 사용료를 종합소득세로 합산과세해야 합니다. 현재는 임차인에게 담세해서 임대인이 사업소득세로 납세하는 경우를 제외하면 소유주가 직접 사용하는 경우나 공실의 경우에도 이 사용료는 거의 면제되고 있어 부동산은 위험이 매우 적은 자산이 돼 투기를 할 유인이 있습니다.
저는 위의 두 가지가 빠진 부동산 정책은 실효성이 없다고 생각합니다.
현재 대부분의 전세자금대출은 은행에서 임대인 동의하에 질권설정 합니다.
그래서 전세자금대출금이 다이렉트로 은행에서 임대인에게 가고, 대출금 상환시에도 임대인이 은행에 직접 반환 해야 합니다.
질권설정안하는 전세자금대출은 소수의 신용기반으로 하는 전세대출이 있긴 합니다만,
은행권 전세자금대출은 거의다 질권설정한다고 보면 됩니다.
임대인의 어떤 대출금과 보증금을 말씀하시는건가요?
기본적으로 전세집은 선순위 근저당(대출)이 있으면 바보가 아니라면 전세 아무도 안들어갑니다.
그래서 전세집은 대출이 0원입니다.
ltv는 주담대에만 적용시켜서 규제를 했을뿐, 전세자금대출은 예전부터 전세금에 80% 수준(5억한도) 정도로 대출이 나왔습니다.
질권설정만 한다면 은행입장에서 전세자금대출은 상당히 우량채권에 속합니다.
이유는 전세가율이 아무리 높아도 70%수준인데 집가격(5억) 70%(전세가격 3억5천)에 80%(2억8천)까지만 대출을 내주니 실제론 집 가격에 ltv50% 수준 밖에 안되는거죠.
고가전세 일수록 전세자금대출을 받을 수 있는 ltv%는 더 떨어집니다.
집가격 15억 전세 10억 전세자금대출 5억이 되는거죠. 집 가격의 ltv 33% 수준입니다.
그래서 전세자금대출은 질권설정만 한다면 은행입장에서 위험부담이 거의 없는 대출이라고 볼 수 있습니다.
주담대로 따지면 ltv50% 정도인데 주담대랑 ltv 한도 수준이 크게 다르지 않습니다.
물론 위 이야기는 아파트 한정이지, 빌라 또는 다가구에 해당되는 이야기는 아닙니다.
전세자금대출이 집값 상승요인이라고 생각하신다면 어렵게 생각할거 있겠나요?
그냥 전세자금대출을 없애자고 하는 주장이 간단한 해결방법입니다.
대출을 임차인이 받는데 대출기준을 임대인의 기준으로 대출을 내준다는것 자체가 말이 안되는 방식입니다.
임대인은 담보물건만 제공할 뿐이죠.
전세자금대출을 아무도 못건들이는 이유는 임대인이 무서워서 안건들이는게 아니라 임차인들이 무서워서 못건들이는거에요.
전세자금대출이 없어진다면 피해받는 임대인보다 임차인이 훨씬 많아 질겁니다.
주담대도 막거나 전세계적으로 유례없는 ltv 규제를 하는 도중에 전세자금대출까지 없애자는건 그냥 비싼돈 주고 월세 살라는거 밖에 안되는거죠.
지금도 임차인들이 월세를 안살고 전세를 왜 선호하는지에 대한 생각을 해보시면 됩니다.
대를 위해서 소는 희생해야 된다고 말하신다면 할말이 없긴합니다.
이유가 다를진 몰라도 저도 전세자금대출이 없어져야 한다는 부분은 동의하는바입니다.
하지만 전세자금대출이 없어진다면 임차인이 부담해야할 월차임이 올라갈것이라는거에는 100% 확신합니다.
전세재도 때문에 부동산이 상승한다는 의견은 50%쯤 동의하고요.
전세가 없고 월세만 있는나라, 한국보다 보유세가 높은 나라 일수록 거주비용은 자가든, 임대든 어떤 거주방식이라도 거주비용이 비싸다는건 세계적인 사례에서 쉽게 찾아 볼 수 있습니다.
김수현이 이런 애는 잡아서 족쳐야 합니다.
아무리 좋은 도구라도 규제없이 남발하면 문제가 되는 것 같아요. 전세라 이득을 많이 보았지만 연쇄적인 부동산 상승으로 결국 oecd 가계대출 최상위권이라는 타이틀을 얻게되었지요.
전세대출 덕분에 누구나 갭투자나 전세끼고 투자가 넘 쉬워지고 그런 사람들이 더 많아지고 최악으로 간거죠.
집값이 상승하기 때문에 전세제도가 유지 가능한겁니다
전세제도 자체가 없는 나라도 집값은 당연히 오릅니다
그리고 임대인 입장에선 전세보다 월세를 내는게 좋고
임차인은 월세보다 전세를 원하지만 돈이 없죠.
그래서 나온게 전세대출 입니다.
이건 오히려 임대인 입장에서 호재입니다
귀찮은 전세물량들 대출만기만 되면 다 월세로 돌리면 되니까요
전세자금대출이 어떠한 리스크가 존재 한다는 말씀이신가요?
윗댓글에도 있지만, 전세자금대출은 은행입장에서 우량채권입니다.
전세자금대출이 사회적비용과 리스크가 있다고 말씀하신다면 모든 대출을 없애야 근본적인 리스크가 없어지는게 아닐까요?
삼성 엘지 현대 정도 되는 기업대출은 전세자금대출보다 리스크가 작다고 볼 수 있을진 몰라도,
중소기업대출은 전세자금대출보다 은행입장에서 엄청난 리스크가 있는 대출이라고 생각합니다.
기본적으로 임대인은 전세보다 월세를 선호합니다.
근데 임차인이 보증금을 들고 나타나니 억지로 전세물량을 소화하게 만들어버린거에요
전세대출 없으면 그냥 월세살면 됩니다 별거 없어요 단지 월세에서 영원히 탈출 못한다는것 뿐
저런 부담을 소화하는게 누구 역할이죠 그럼?
전세대출 부담도 싫으면 학자금대출 서민창업지원도 부담하면 안된다고 생각하세요?
기업은 사업을 통해 이익을 얻지만 집이라는게 그 자체를 가치를 창출해내는 수단은 아니지 않나요?
집에서 나오는 가치는 그 집을 이용하는 사람들의 소득에 의해서 결정될 수 밖에 없습니다.
서울의 PIR이 12배가 나오는데 피어그룹에 비해서 비쌉니다.
높은 PIR이 가능하게 된 기저에는 전세대출이 공헌하고 있다는 의미이고요.
저도 위에서 언급했듯이 LTV를 보수적으로 책정해서 유사시에 은행의 시스템적 위기로 까지 번지지는 않을 꺼 같은데 문제의 근본은 임차인이 본인의 신용도 이상의 금액을 전세대출을 이용해서 받았다는 거죠.
지금 당장은 이익일지 몰라도 리스크 발생 시에 이 문제에 대해서 누가 책임을 질까요?
중소기업대출도 리스크는 큽니다. 고용때문에 어쩔 수 없이 해주는 거지요.
근데 집이 고용을 창출하는 것도 아니고 결과론적으로 전세대출이 집값을 올리는데에도 일조 했으니
전세대출 초기에 올라탄 임차인만 이득이 되는겁니다.
현재는 집값이 올라서 임차인이 부담해야 하는 비용은 이전보다 올라간 상태입니다.
현재 전세대출 제도를 이용하는 임차인이 과거와 같은 혜택을 보려면 대출 한도를 높여야 합니다.
현재 상태에서 전세대출 한도를 높이자는 거는 아무도 꺼낼 수 없는 이야기죠.
이것도 공정하지 못한겁니다.
부채라는게 미래의 이익을 현재로 끌고 오는 건데
이런식으로 현재의 부채를 늘릴 수록 미래세대에게 부담을 지우는 일이죠.
괜히 요즘 20대가 불만이 많은게 아니죠.
지금 이야기하고 있는 내용은 대출이 부실채권이냐 우량채권이냐를 따지는거 아니에요?
기업대출은 사업을 통해 이익을 얻는지, 주담대/전세자금대출이 이익을 얻는지에 대한건 내용과 전혀 상관없습니다.
이익창출이 가능 할 수도 있는 기업대출은 부실채권이여도 사회적 리스크가 없는것이고
이익창출이 불가능한 주담대/전세자금대출은 우량채권이라도 사회적 리스크가 있다는건 말이 안되는 이야기입니다.
중소기업대출도 리스크가 큰대도 불구하고 고용때문에 어쩔수 없이 해주는것이라면
주담대/전세자금대출도 사람 사는대에 거주는 필수로 해야하고, 집을 사거나 임대를 할때 대출이 필요하니 존재하는거죠.
결론적으로 지금 따지는건 부동산관련대출은 사회악이고, 기업대출은 고용과 이익창출을하니 괜찮다라는걸 따지는게 아닌,
은행입장에서 주담대와 전세자금대출이 왜 리스크가 있는 대출이냐라는걸 따지는거에요.
저의 주장은 주담대/전세자금대출은 웬만한 대출채권보다 우량채권이라고 말씀드린거고요.
그래서 말씀드린게 삼성 엘지 현대 급정도 되는 대기업이 받는 기업대출이 아닌 나머지 모든 대출은
주담대/전세자금대출보다 리스크가 높으니 님이 주장하시는 논리라면 거의 모든 대출을 다 없애야 한다고 이야기 한거에요.
기업에 대출을 해주면 기업들의 시가총액이 높아지나요?
기업의 시가총액은 사업성과 자기자본으로 결정되는 거죠.
대출 받아서 노동자들 임금주고 사업에 투자하고 하는거죠.
근데 전세자금 대출은 부동산 가격 상승에 양의 상승작용을 일으키니까 문제라는 거죠.
전세자금 대출이 처음에 1억부터 시작해서 5억까지 한도가 증가했습니다.
이제는 집값이 3배 올랐어요.
그러면 전세자금 대출도 3배 올려줘야 할까요? 아니면 그대로 해야 할까요?
우량 채권이니까 집값이 3배 올랐으니 전세자금 대출도 3배 올려주면 되겠네요?
전세자금 대출이 이상하다고 생각하는 이유는 그 자금이 부동산 가격 상승에 영향을 미치기 때문입니다.
전세대출을 많이 해주면 해줄수록 담보물의 가격이 올라서 채권의 가치가 훨씬 우량해지는 거죠.
좀 이상하네요??
이걸 걱정하는 겁니다.
"대출 받아서 노동자들 임금주고 사업에 투자하고 하는거죠." 이게 기업들의 시가총액이 올라가는겁니다.
노동자들 임금주고 사업에 투자하는 이유가 돈벌려고 하는거지 왜 하겠습니까?
수준높은 노동자 고용하고 전망이 좋은 사업에 투자하는게 기업의 시가총액이 올라가는 이유죠.
다시 이야기하지만 지금 여기서 논하는건 전세자금대출로 인하여 집값이 올라가냐 안올라가냐를 논하는게 아닙니다.
본인이 이야기하신건 전세자금대출이 부실채권이라 사회적리스크가 있다고 주장하신거고
전세대출 5억이라고 해봐야 집 시세의 50%수준 밖에 안나오는 대출을 리스크있는 대출이라고 생각하시냐는거죠.
집값5억 전세가(전세가율70%)3억5천 전세자금대출 2.8억(전세가의80%) = 집값 대비 대출비율 56%
집값10억 전세가(전세가율70%)7억 전세자금대출 5억 = 집값 대비 대출비율 50%
집값 15억 전세가(전세가율70%)10억5천 전세자금대출 5억 = 집값 대비 대출비율 47%
이 수준이 위험하다고 생각하시는건가요?
대한민국 집값이 반토막 날일이 코스피200 기업이 상장폐지 당할 확률보다 높다고 생각하세요?
집값 떨어진다고 해도 -20%정도 까지는 상상 할 수 있습니다만,
집값이 반토막 나는 수준이라면 이미 한국은 경제위기 왔다고 보시면되요.
기업에 대출을 아무리 많이 해줘도 실적이 안나오면 시가총액은 쪼그라들어요.
대출이 늘었기 때문에 오히려 더 급속도로 시가총액은 감소합니다.
기업의 시가총액은 대출에서 오는게 아니라 실적에서 오는겁니다.
반면에 부동산의 실적은 그 부동산을 이용하는 사람들의 소득입니다.
주거용 부동산 자체는 아무런 경제적 가치를 창출할 수 없어요.
그런데 대출제도를 이용해서 그 가치에 왜곡을 만들어낼 수 있어서 걱정하는 겁니다.
전세대출제도를 유지하고자 한다면
지금이라도 부동산 대출 총량관리는 해야한다고 생각합니다.
기업에 대출을 해줬는데 투자해서 실적이 안나왔다면 투자실패로 망한거죠.
그 대출 무슨 돈으로 갚을거에요?
기업대출도 기업에서 대출 못갚으면 사회적인 리스크가 되는거에요.
대출금 못갚은 기업만 망하고 끝나는게 아니라 그 돈은 고스란히 사회에서 누군가가 책임과 부담을 져야하는 돈입니다.
제발 본질을 생각하세요.
기업대출의 부도도 당연히 사회적 부담 이지요.
단지 기업은 고용과 소득을 창출하기 때문에 사회적 비용을 무릅쓰고 대출을 해주는 겁니다.
한국에서는 그동안 기업들에게 우호적으로 대출을 해주었던것도 사실이고요.
여기서 개인까지 기업처럼 우호적으로 대출 해줘라 하면서 문제가 발생하기 시작하는겁니다.
부채비율이 급증하게 되니까요.
개인입장에서는 기업보다 후순위로 밀려난게 당연히 억울하지만
그동안 산업화의 기간을 거치면서 기업에 우선순위를 부여한 겁니다.
애초에 전세제도 자체가 개인이 제도권의 대출을 받기 어렵기 때문에 개인간의 대출개념으로 시작된 제도인데
여기에 은행권에서 대출을 시작하면서 점점 문제가 커져가고 있다는 겁니다.
지금은 당연히 문제없어요.
이걸 방치하면 문제될거라는 거죠.
정부에서 긴급하게 가계대출 총량규제에 나선것도 이런 이유가 있는거죠.
전세값/집값 끌어올리는 효과만 있을 뿐. 집의 숫자가 늘어나는 것은 아니죠.
전세 대출을 통해 30대 이상 그 윗세대는 분명히 혜택을 봤을텐데요.
개인적으로 제일 큰 문제는 투기 자본을 없애는 것인데 특히나 외국 자본입니다.
단적인 예로 아시는 분이 인천 검단쪽 청약 받았는데 청약후에는 분명히 미달 났는데 몇 달이후에 완판되었고, 지금은 2억 이상 올랐습니다. 나머지 집들 누가 샀냐 봤는데 중국인들이 샀다고 하더라구요. 중국인들은 중국 은행에서 거의 한도 까지 대출로 땡겨서 산다고 합니다. 그렇게 집 값 올려놓고 가면 나머지 피해는 우리가 받는거죠. 외국인들 못 막으면 답없다고 생각합니다.
그러면 전세대출 한도를 더 높일까요? 10억으로?
그러면 집값은 또 오르겠죠.
그러면 님보다 후세에 전세대출 제도를 이용하는 사람들은 집값은 30억인데 전세대출 한도는 10억이라 차별받는다고 느끼겠죠. 전세대출 한도를 20억으로 높입니다.
이게 지속가능한 제도인가요?
본인자금일부와 임차인의 대부분의 보증금
이 자체가 레버리지입니다
은행들이 조건을 까다롭게 안하더라도 보증보험에서 보증을 서주니 대출이 나오는거구요 이게 유사시에 어떤 문제가 된다는 말씀도 없구요
레버리지를 이용해서 집값을 올린 상태에서 집값하락이 나오면... 끔찍한데요.
2020년 전세대출 잔액이 120조원인데요. 계속 늘어나고 있어요.
2016년만해도 36조원이었는데 4년간 3.5배 늘어난 거죠.
이 증가세를 유지하면 2024년에는 400조원이죠.
거의 국가예산급인데요.
집값 하락기는 2009~2015년에 있었는데 이때는 전세대출 초기라 한도도 작았고 규모도 크지 않았어요.
전세대출 잔액은 앞으로도 계속 늘어갈 텐데
집값이 하락하면? 어떻게 될까요?
이 대출 없었으면 집주인에게 더 많은 월세를 줘야 합니다.
(현재 전세자금 대출은 3%가 안되고, 월세는 4~5% 수준으로 받고 있죠..)
물론 목돈 없으면 변두리 허름한 집에 살라고 하면 할말이 없지만..
레버리지에 대해 저는 잘 모르지만
집값이 떨어진다는 가정하에 주택담보대출이나 전세자금대출이나 위험한건 마찬가지아닌가요?
단순히 대출 총액을 증가시켰다는 취지에서 얘기하시면.. 그 위기 관리는 은행이나 나라에서 해야할 것이고
실소비자 입장에서는 월세를 적게 내서 좋기만 합니다.
공기업에서 보증도 해주지, 한도도 높은 사실상의 신용대출이지, 금리도 싸고, 임대인도 임차인도 리스크가 없는
임차인을 위한 기본대출이라 느껴졌습니다.
그런데 당장은 임차인을 위한 것처럼 보여도
쉬운 대출이라 임차인도 전세가격 상승을 쉽게 받아들이고,
임대인도 수월하게 가격을 올리면서 결국엔
임차인은 좋은건 금새 사라지고 임대인만 꿀빠는 제도입니다.
학자금 대출로 등록금인상을 막고 있죠. 등록금 올리면 정부에서 학자금 대출 안해주니까요.
그럼 전세대출도 전세금 올린 임대인의 집에 들어가는 임차인에게 해주면 안되겠...
뭔가 이상하네요. ㅎㅎ
헉... 저는 학자금 대출이 국가와 대학이 학생을 인질로 대학이 안정적으로 세금에 빨대를 꽂는 구조는 아닐까 하는 생각도 했는데, 학자금 대출이 등록금 인상을 막는 역할을 하기도 하는 건가요...
저같으면 학자금 대출을 해줘서 대학이 등록금을 올려도 등록금을 내기 쉽게 하기보다는 등록금 자체를 낮출 수 있는 방안은 없는 건가 생각을 하고 있었는데...
주로 집을 "쓸데없이" 20채씩 사는 사람 족쳐야 한다고 봅니다,,,
다만 전세대출 한도를 제한하는게 필요는 하구요
집값 상승의 원인을 해결하려면 다주택 자들과
실거주 안하는 자들의 보유세를 올리는게 방법이 아닐까 생각됩니다.
주택을 실거주 안하고 전세를 준다는건
주택 보유목적이 상승 차액을 노리는 경우가 더 많기 때문이라 생각합니다
/Vollago