지금 아파트 가격이 저점이 아닌 건 분명하지만, 언제가 고점이냐 버블이냐에 대한 판단은
누구도 알수 없다가 정답인 거 같긴 합니다만,
부동산 집값 등이 핫한 주제기도 하고, 설레발 치는 언론 기사는 원래 잘 안 믿는 편이라..
진짜 지금은 어느정도 수준인건가란 호기심으로, 그동안 유투브로 갈고 닦은 얄팍한 경제 지식을
총동원해 나름의 분석을 해봤습니다.
연휴 휴우증으로 인한 루팡질의 산물이니 걍 재미로 보시길, 미리 당부드립니다;;
빅 데이터 분석도 유행하던데, 구글로 바로 찾기엔 2009년 정도가 최근 자료라..
2009년에 서울 아파트 평균 매매가는 5억 4천만원이었습니다.
위의 그래프에는 없지만, 올해 초 기사로 보면, 2021년 1분기 기준으로 11억원 정도 인듯 합니다.
2013년 저점까지 12% 하락 후 거의 2배 가격이 되었네요. 정확히는 204% 상승;;;
여기서 중요한 점이, 매년 인플레에 의해 화폐 가치가 지속적으로 낮아진다는 거죠.
부동산은 실물 자산이므로, 화폐 가치 하락분만큼 상승해야 똔똔입니다.
물가지수로 계산해보면, 2009년 5억 4천만원인 아파트는 현재 가치로는 6억 5천만원 정도였던 셈입니다.
인플레 감안해서도 지금 11억원이면 70% 나 올랐는데, 그럼 그만큼 버블에 가까운 거냐,
고려해야 할 부분이 더 있습니다. 다 아시는 내용 입니다만;;
먼저 아파트 가격은 대출의 함수란 거죠. 현금을 쌓아둔 상위 1%쯤 아닌 이상, 보통 롱텀으로 대출을 끼고 삽니다.
어느정도 자산을 모은 뒤, 모기지로 주택 마련해서 평생 갚아나가는 것이 선진국의 트렌드라고
정부에서 적극 홍보하던 시절도 있었죠.
암튼 2009년 당시 주택 담보 대출 금리는 5.6%, 현재는 2.5% 정도인 것 같습니다.
보수적으로 아파트 가격의 50% 정도를 30년 장기 상환한다고 가정해 보겠습니다.
2009년 현재 가치 6억 5천 + 이자 비용 3억 5천 (이율 5.6%) = 총 구입 가격 10억
2021년 지금 시가 11억 + 이자 비용 1억 9천 (이율 2.5%) = 총 구입 가격 13억
요는 2009년 당시에 아파트를 구입한다는건, 현재 가치로 6억 5천 짜리를 이자비용 감안해서 10억원 정도로
산다는 거였고, 지금은 같은 아파트를 13억원에 사는 것입니다.
물론 장기 금리를 고정시켰을 때의 가정이지만, 각각의 시점에서 내집 마련할
때, 지출을 각오(?)한 가격 정도로 보시면 되겠습니다.
물가, 금리 감안하면, 2배가 아니라, 실질적으로 30% 정도 비싸진, 즉 지금 아파트를 산다면 그 때보다
총 비용으로 30%쯤 더 부담하고 사야하는 되는 셈입니다.
당연히 당시에 더 싸게 변동 금리로 샀다가, 금리가 지속 하락했다면 꿀이었겠지만,
금리 예측은 불가능한 영역이므로, 생략;;
또 하나, 소득 증가를 고려해야 합니다.
일반적으로 아파트의 선호 (가격)이 높고, 서울 아파트가 40% 정도 차지 하는 걸 생각하면,
가구 소득 양극화, 서울 가구 소득이 높다는 점 등을 고려했을 때, 평균 소득보단
7분위 소득 정도 (상위 30~40%)로 따지는게 맞는 것 같습니다.
2009년 2인 이상 도시 가구 소득 380만원 (7분위) 인데,
2019년 2인 이상 도시 가구 소득 550만원 (7분위)
같은 통계로 2019년 까지만 나와있는데, 아래 기사로 추정해보면 2020년은 620만원 정도인 것 같습니다.
2009년 대비 63% 증가했습니다. 인플레만 감안했을 때, 아파트값은 70% 올랐었죠. 흠..
물론 소득증가가 고스란히 집값으로 반영되진 않을테지만, 트렌드에 따라 다를 수 있습니다.
2013년 처럼 아무도 집을 사지 않으려할땐 무시될수도 있고, 지금처럼 다수가 부동산에 쏠릴 때는
가격 부담을 상쇄하는 주요 지표가 될 수 있겠죠. 그래도 뭔가 공식처럼 만들기는 어렵네요;;
단순히 PIR (연소득 대비 집값) 을 놓고, 인플레, 금리, 소득 등을 함께 따져보면,
2009년 구입 비용 10억 / (380만 x 12) = PIR 22
2021년 구입 비용 13억 / (620만 x 12) = PIR 17.5
으로 2009년 보다 오히려 집값 부담은 더 낮다로 나오네요.
숫자만 보면 당시를 기준으로 할 때, 30% 정도 여력이 더 있다로 볼 수 있는데,
30% 더 오를 수 있겠다라는건 절대 아닙니다.
이런 류의 분석이 그렇듯 어떻게 파라메터나 가중치를 잡느냐에 따라서 결과가 안드로로 가기 쉽죠.
그래도 중산층의 18년치 연소득이 집값으로 간다는게 말이 안되어 보이는데,
대출을 상환하는 동안 인플레나 급여 소득 등도 따라서 증가하는걸 반영해야 할 것 같습니다.
25년 정도 연 5% 상승했을 때의 평균 소득을 구해보면, 1000만원이고,
2009년 구입 비용 10억 / (620만 x 12) = PIR 13.44
2021년 구입 비용 13억 / (1000만 x 12) = PIR 10.8
신기하게 이렇게 2009년 소득으로 추정한 소득이 실제 최근의 가구 소득과 비슷하네요. (620만원)
어쨌든, 평생 벌어들이는 소득의 11 ~ 14년치를 통으로 집값으로 지출하게 된다는 건데,
부동산은 단순 지출이 아니라, 은퇴 시기에 처분하고, 노후 자금이 될 수 있으니,
과하다 아니다 판단이 간단치 않네요.
향후 금리나 소득 즉 경제 성장이 지속 가능하냐 등등은 어려운 얘기인데,
소득 측면에서 약간 낙관적으로 보일 수 있는데, 당장 물가 논란은 있지만, 장기적으론
지금보다 저금리로 갈 가능성도 적지 않다고 보기도 해서 일단 배제;;;
길어지는 군요;; 머리가 아파져서, 뚜렷한 결론 없이 마무리해야 할 것 같습니다;;;;
그래도 이렇게 정리하다 보니, 개인적으로 얼핏 드는 생각은
어마무시하게 오른 거 같지만, 과거 대비로도 여력이 남았을수 있다.
그동안 물가 대비 소득 수준 증가가 인상적.. 지난 십년간 그만큼 살기 좋아진건가?
버블이란 판단은 좀 이른듯... 덜 올라보이는건 정책적으로 대출 제한한 효과일까?
만일 과거처럼 고금리가 오고, 집값이 폭락해도, 대출 껴야 한다면 그렇게 싼게 아닐수도..
금리가 적당한 수준으로 올랐는데, 집값이 요지부동이면 그때 집 사는게 최악의 케이스..
보통 유주택자가 집 값 올라도, 이자나 인플레로 까먹으면, 진짜 부유해지긴 한건가?
등등 이네요. 뭐 이렇게 볼 수도 있구나 정도로 어여삐 봐주시고, 미리 감사합니다.
진짜 이젠 일하러 그만 ㅠㅠ
일단 좀 있으면 미팅이라서 글 내용은 내 마음 속에 저장~☆
제가 본 e-통계 자료에서 2021년 서울시 4인가족 중위소득이 510만원정도 나왔는데, 제가 본것은 좀 틀린가 싶네요. 그거 기준으로는 서울시 아파트 값이 18~20사이로 나오고, 서울시 주택 가격이 16에서 17정도 되었습니다.
수 년간 횡보한 적은 있지만요.
리센츠 30평대 실거래가 입니다. 다른곳도 대부분 저래요.
골이 깊은것 처럼 보이는건 1억 ㅡㅡ 짜리 거래가? 하나 있네요.ㅎ
단순히 소득 대비 서울 아파트값이 문제라면,
4인가구 중위소득이 무슨 의미가 있을까 싶습니다
서울 변두리 나홀로 아파트라도
전국 주택 가격 줄 세우면 상위 20% 안에 들텐데요
2009~2015 완전 최저점과 고점의 비교라고 하면 일단 잠실이면 엘리트 삼총사로 보는게 맞다고 보고요.
꼭 2009년 말고 시점에도 앞뒤 안가리고 그 시기의 30평형 최저 최고입니다.
엘스 10.5 -> 8.5 (80%)
트리지움 10.3 -> 8 (77.6%)
레팰 12 -> 9 (75%)
파크리오 9.3->7.5 (80%)
말 그대로 실 거주 가능한 잠실 신축 아파트를 중심으로 보면 10년 잡고 20%까지 등락이 있었던 것은 맞으나...40%까지 간 경우는 없고요. 평균 내면 당연히 갭은 이보다 줄지요.
구축 단지들은 재건축 여부 때문에 아무래도 변위가 당연히 큽니다....만 대부분 많아 봐야 30% 선인데
이건 정책이나 경제 상황 따라 재건축 불가능한데? 싶으면 하락하는거라 좀 다른..보다 투자적인 케이스로 봐야 하지
않나 싶긴 합니다.
보여주시는 은마 경우도 저점에 머물던 기간은 경제위기 직후도 아니고 5년 쯤 지나
딱 13년도 전 후에 2년여에 불과하고 전이던 후던 그 위 라인에서 놀아왔었고요.
유난히 낮았던 2년여 정도가 있긴 했지만...그 저점 라인을 우리 같은 일반 시민이 뭐 우찌 알고 잡겠습니까 ^^;
09~10년 정도 시기에는 리먼 사태로 진짜 난리가 난리도 아니던 때 인데요.
5단지 12.9->9.2 (71%)
장미 9.1->6.8 (74%)
압구정한양 10.7->7.8 (72%)
압구정현대 15.7->11.2 (71%)
정성글은 추천입니다.
사람들이 선호하는 지역은 한 120~150%정도 될것 같은 느낌이...
그리고, 말씀하신 것처럼...5분위 소득은 생각보다 가파르게 많이 늘었죠. 근로소득 뿐 아니라 자본소득도 늘어서 위에서 분석하신 것이 타당하다 봅니다.
음...그리고, -> "유주택자가 집 값 올라도, 이자나 인플레로 까먹으면, 진짜 부유해지긴 한건가?" 네. 이자는 바닥이고, 인플레가 발생하지 않아서 돈을 푸는 거라서요. 케인지언들은 08년 이후 자산에 베팅한 계층을 전부 부자로 만들어주는 마법을 부리고 있죠. 10년에 한번씩.
업무 때문에 일일이 답글 달지 못해 죄송해요. ㅠㅠ
비슷한 분석 내용이었던 것 같습니다.
근데, 도저히 하락압력으로 작용할 요인이 없다는 것이 문제죠. 올해는 신규 입주도 씨가 말라 전세도 계속 오를거에요.
월세 시장의 가격이 전세로 왜곡되어 있다고 저는 보는 편입니다
만약 우리나라도 월세 + 메매 밖에 없으면 더 폭등의 여지가 있어 보여요
개인적으로주거 비용으로 매매든 월세든 한계는 1/3 에서 1/2 로 보는 편인데 서울은 비싼게 맞는게 경기도에 아직
그정도 주거비용이 아닌곳들 이 꾀 많다는것이죠 그곳들은 따라서 오르지 않을까 조심스럽게 걱정해 봅니다
다른 의미에서는, 수도권에는 매수 대기자가 여전히 엄청나게 많아
하방이 상당히 탄탄하다고 볼 수 있다는 이야기도 됩니다
상승에는 좀 더 에너지가 필요한 것이 사실이지만, 하락은 정말 어렵다고 보여지죠
최근들어 집값이 폭락할 것이라는 으름장이 놀랍게도 정부 당국자의 목구멍에서 나오고 있지만,
정부의 부동산 정책 목표도 집값 상승률의 안정화지 폭락이 아니죠.
그래서 향후 있을 긴 전세난을 생각해볼 때, 여전히 실거주 한채는 자신있게 구매해도 되는 시점으로 생각됩니다
감사합니다.
월급이 올랐어도 집살 때 그떄보다 지금이 대출 의존도가 높다고 봅니다.
국세청에 따르면 우리나라의 상위 1%는 연평균 3억 9,051만원을 번다고 한다. 이는 근로소득과 사업소득, 금융소득, 임대소득을 합친 소득히다. 상위 0.1%는 14억 7,402만원에 달한다.
옛날에도 십년치 연봉 안쓰고 모아야 집을 살 수 있댔는데,
1%의 집값은 사십억쯤될거입니다..
15억 넘는 종부세 아파트가 아파트의 0.6%이내고, 주택포함하면 비율이 더 작아지니..
가격을 예상해 볼 수 있지않을까요?
그것도 기준 금액이 매매 시세가 아니라 kb 시세라서 실제 시세보다 낮은 금액 기준으로 40%입니다.
현실적으로는 9억 이하도 40% 제한이 아니라 30~35% 정도 되겠죠.
15억 이상은 그냥 대출 0%...
부채고 뭐고 빌릴 수 있어야 부채로 탑을 쌓는데...쌓을 수 있는 부채가 없어요. -_-;;;
막상 중/저소득층의 6억 이하에서는 60~70%이상 대출이 깔리는데,
아파트가 비싸질 수록 우량해지는게 현실이죠.
싼 아파트 빌라 다세대 다다구 등등 아래로 내려갈수록 부실화되고....
좋은글 감사합니다ㅎ
지금은 그랜저입니다.
당장 집값 올랐다는 다수의 선진국들 성장률이 그닥 좋은 편이 아니기도 하구요.
이 이유에 대한 답을 알아야지....
현상황이 거품인지 아닌지 알수 있을듯 합니다.
서울과 수도권으로 모든 메리트가 더 집중
되고 있죠.신도시 추가에 GTX에...
서로 서울에서 살기를 원하는 선호도가
더 늘어난 상태죠..서울에서.안되면.경기도
라도 잡는거죠.
그러니까요. 그런 원인이라면 앞으로 폭락은 희망사항이 될 가능성이 많죠....
제가 글쓴이에게 묻고 싶은것은.....
단순히 지금까지 많이 올라서......
소득대비 많이 올라서 등등 단순하게 비싸니까....
떨어질거다라는 분석보단......
왜 올랐는지를 알아야 보다 집값을 안정시킬 방안이
나올꺼란 말을 하고 싶어서 입니다.
그 때와 지금 차이는 gdp 대비 가계부채가 40프로 정도 더 증가했다는 것인데 이는 금리가 낮아졌으니 소득 대비 가계 부채 부담은 그 때와 비슷하다고 보여집니다.
다른 나라를 봐도 주택매매지수는 항상 우상향하는
것은 아니라서, 금리 인상을 앞두고 있는 상태에서 현재 역대 최고 주택매매지수가 더 올라가는 것은 부담스러운 것은 사실일 것 같습니다.
서울 아파트 가격은 5분위. 그러니까 상위 20퍼센트 소득에 비례합니다.
전 상위 20퍼센트가 계속 잘 나갈거라서 서울 1급지 아파트는 10년안에 평당 2억 온다고 봅니다.
중간소득층이 서울에 아파트 못사는 건 냉정히 말해서 당연한 거고, pir 같은건 하등 쓸모없는 지표입니다.