1. 건설사가 고분양가로 엄청나게 많은 돈을 쓸어모을것이다는 오해
주택건설사는 크게 2가지로 나눌수있습니다.
첫째 시행은 시행사에 맡기고 시공만을 전문으로 하는 건설사 (국내 빅5 건설사가 여기에 속함)
국내 1,2위 종합건설업체 현대건설과 gs건설 순이익률이 최근 5년간 대략 3~4%대입니다.
단순 하도급 시공만을 하기에 순이익률이 박합니다.
둘째 시행및 시공을 직접하는 디벨로퍼성격의 건설사 ( 자체 보유토지로 직접시공및 분양)
동원개발및 hdc현대산업개발이 대표적입니다.
동원개발은 토지매입에 있어 뛰어난 선구안으로 순이익률 10~20% 기록하는 엄청난 수익률을 자랑합니다.
hdc현산은 7~8%정도의 수익률을 기록합니다.
자체개발성향의 건설업체 수익률이 단순 시공에 비해 월등히 뛰어남에도 빅5건설사들이 건들지 않는이유는
일단 수도권에는 자체개발할 부지가 많지않아 절대매출에 있어 큰시장이라 보기어렵고
재건축 재개발 물량만 집중해도 충분한 매출이 기대되기 떄문입니다.
또한 과거 일산위브 미분양으로 인해 두산건설및 두산그룹의 몰락에서 보듯 불경기를 만나 개발사업이
실패할경우 10년치 영업이익을 한번에 까먹을수있기 때문입니다.
즉 하이리스크 하이리턴입니다.
결론 : 단순시공으로는 큰 이익을 기대하기 힘들다.
토지매입부터 시공 분양까지 직접한다면 큰수익을 얻을수 있으나 리스크도 그만큼 크다.
2. 아파트는 결국 싸구려 콘크리트 닭장일 뿐이다.
해외에는 주로 임대목적으로 고밀도 아파트를 건설합니다.
시간이 지나면 자연스레 낡고 유지보수도 안되다 보니 결국 저소득층이나 이민자들만의 게토로 전락합니다.
국내 신축아파트를 기준으로 보면 단지내 커뮤니티 시설도 충분하고 주차공간도 넉넉하며
조경시설또한 왠만한 리조트보다 뛰어납니다.
물론 단독주택이 더 좋죠
그런데 같은 입지에서 아파트를 단독주택으로 구현한다면 최소 가격이 3~4배정도는 올라갈겁니다.
즉 한정된 예산안에서 입지좋은곳에 주차및 학교접근성 생활편의성 등등 모든것을 만족시키려면 아파트의 대안은 없다고 볼수있습니다.
물론 콘크리트 닭장입니다만 싸구려 주거형태라고 보기에는 많은 발전을 이루었다 생각합니다.
3. 인구가 줄어들면 아파트 수요가 줄어드니 가격에 큰 하락이 있을것이다.
주택수요는 절대인구가 아닌 경제활동인구가 중요합니다.
향후 10년간은 경제활동인구가 늘어납니다.
그리고 1~2인 가구수의 증가로 인해 가구수는 꾸준히 증가중입니다.
아무리 출산율이 줄어들어도 매년 결혼은 하기 마련입니다.
더구나 부동산가격에서 문제되는 부분은 결국 서울및 수도권의 입지좋은 아파트인데
수도권집중화로 인해 지방의 인구는 줄어들고 수도권 인구는 꾸준히 증가중입니다.
사람들은 국토균형발전을 외치지만 내가아닌 누군가가 지방에 가서
균형발전을 이루길 원합니다.
나는 수도권 역세권에 초품아 대단지 신축아파트를 원하니까요.
최근 전통산업이라 할수있는 현대중공업 연구소의 분당입주는 많은 것을 시사합니다.
가뭄으로 연못에 물이 말라갈때 가장자리부터 말라가듯
인구감소는 수도권에서 먼 지역부터 영향을 미칠겁니다.
물론 언젠가는 수도권도 인구감소의 충격을 받을겁니다.
4. 집이 정말로 부족한가?
집은 부족할수도 아닐수도 있습니다.
국민소득 1만달러 시대 기준으로 보면 집은 부족하지 않습니다.
3만달러시대 기준으로 보면 너무나도 부족합니다.(지하주차장 딸린 신축아파트)
특히 서울시내 신축아파트는 희소하기까지 합니다.
특히 강북지역 20년이상 노후비율은
노원 87% 도봉 76% 그외지역 대부분 60%중후반대입니다.
강남이야 사업성이 좋아 재건축이 그래도 된다지만 강북지역은 하염없이 낡아갑니다.
88올림픽때 지어진 아파트가 과연 현재 국민눈높이를 맞출수 있을까요?
더큰 문제는 재건축을 하려해도 마땅히 방법이 없습니다.
재건축진행시 필히 대규모 멸실로 인해 인근 매매및 전세가격 폭등은 당연한 수순인데
현재 가뜩이나 주택이 부족한데 재견축으로 더더욱 부동산시장을 자극할수는 없기 때문입니다.
그러니 최소한 3기신도시 입주가 본격화되는 2030년즈음에나 상계및 목동 그리고 1기 신도시의 재건축이
시작되지 않을까합니다.
5. 그래도 너무 비싼가격 거품이 꺼지지 않을까?
저도 지금가격이 너무나 비싸다는 점에 격하게 동의합니다.
그런데 현재 사람들이 원하는 입지좋은 곳의 신축아파트가 너무나도 부족합니다.
서울시내는 그동안의 각종규제로 인해 재건축 재개발이 진행되지 않음으로 인해
올하반기부터 2년간은 공급가뭄이 지속됩니다.
수도권으로 보자면 송도 청라 동탄 광교처럼 대규모 녹지와 공원을 갖춘 신도시는 이제 나올수없습니다.
공시지가 상승으로 택지조성비가 치솟으면서 3기신도시부터는 공원및 녹지는 최소화한채
최대한 고용적률을 이용한 고밀개발로 분양가상승을 억제할겁니다.
즉 기존 신도시보다 서울과의 접근성은 다소 뛰어날순 있어도 도시전체로 보면
녹지없이 고층아파트만이 즐비한 삭막한 풍경이 될 확률이 상당히 높습니다.
그러니 시장참여자들이 3기신도시에 기대를 안하는 이유입니다.
앞으로 서울시내 아파트는 갈아타기 수요및 상속이나 증여로 대물림되고
과천 판교등 강남과의 접근성이 뛰어난곳은 전문직이나 맞벌이 부부들의 로망이니만큼
꾸준한 수요가 지속될것입니다.
물론 현재 절대가격 자체가 비싸니 당연히 언젠가는 하락할것이지만
하락한 가격이 17년도 이전가격으로 되돌아가기에는 3기신도시 예정분양가가 말해주듯
희박한 확률이지 않을까 합니다.
건설=적폐라는 프레임이 너무도 강력하니 정치권에서 이용하기에 좋은 이슈니까요
1. 첫째 시행은 시행사에 맡기고 시공만을 전문으로 하는 건설사 (국내 빅5 건설사가 여기에 속함)
=>의미적으로 있을지 몰라도 현실적으로는 없다고 보는게 맞습니다. 왜 건설사의 금융기관 PF 보증과 자체 자금 대여 때문입니다. 분양금에 시공비 화수가 먼저냐 PF 기관의 대출자금 회수냐 등등 돈 문제 때문에 단순 시공은 없어요. 다 관여 합니다. 시공사 꺽을 수 있는 시행사 없어요. 왜 대여금 문제가 준공시까지.계속 발생하고 시행사는 요청해야 하는 상황이라서요
참고로 요새 활발한 조합 사업도 마찬가지 이구요
2. 국내 1,2위 종합건설업체 현대건설과 gs건설 순이익률이 최근 5년간 대략 3~4%대입니다.
=> 순익익율 3~4% 면 시공사가 도급 안합니다. 단지내 상가라도 상가가 따라 붙으면 미분양 위험 부담까지 가져야 합니다.
실제 도급계약서에 따라 붙는 세부 도급항목 보면 여러가지 함정 있습니다. 결과적으로 보통 10% 이상이라고 보심 됩니다
자체개발부지가 아니니까요.
순이익률 4%가 모든것을 말해줍니다.
제가 하고싶은말은 디테일한 내용을 떠나 고분양가로 건설사가 폭리를 취하는게 아니라는 점입니다.
2.해외 플랜트및 건축 토목 전부문토탈 4%인점 잘알고있습니다.
실제 주택건축 영업이익률은 대략 10%남짓입니다.
그런데 코스피 상장사 기준으로 순이익도 아닌 영업이익률 10%를 폭리라 부를수 없듯이
건설업체가 폭리를 취하고 있지 않다는 것을 말하고자 함입니다.
당연히.시공사 자체개발부지가 적지요
하지만 도급전 오히려 시행사보다 더 많이 검토합니다
왜 시공비 날릴 수 도 있거든요
그리고 국내 시행사들 자체적으로 개발할 돈이 없어서 시공사에 제안하는 겁니다
금융권은 시공사 보증 없으면 대출 안해줍니다 등등
따라서 모든 의사결정에 시공사는 막강합니다
단언컨데 시공사가 하도급은 절대 아닙니다
그렇게 될 수도 없구요
시행사의 판단을.밎는다.고양이에게 생선 맞기는.겁니다
준공후 공사비 사후 정산까지도 해보심 압니다
이건 저처럼 개발하는 사람은 다압니다
해외 플랜트및 건축 토목 전부문토탈 4%인점 잘알고있습니다. 글내용은 국내 건설 현황을 말씀하시길래
참고적으로
전 이쪽 분야 30년 디벨로퍼 입니다.
말하면 아실만한 큰 프로젝트들 메이저 시공사랑도 많이...
번데기 앞에서 주름잡을뻔 했습니다 ㅎㅎ
상세한 현업자의 내용 감사합니다.
우리나라 시공사는 "자본"이랑 연결된 재벌 시공사라 좀 달라요.
혼자 살아도 둘이 살아도 최소 국평에서 살고싶을것 같긴합니다. 고시원도 살아보고 16평 살아보고 25평도 혼자 살아봤는데 넓어지면 무조건 좋더라고요.
수도권기준으로 커다란 충격을 주기에는 역부족입니다.
집도 거거익선인데 과거기준으로 자꾸만 집이 충분하다 하니 문제해결이 안되는듯합니다
용적률을 한없이 높일 수도 없으니, 대규모 녹지와 공원을 갖춘 신도시를 끊임없이 공급했어야 하는데 이전 정부에선 더이상의 신도시는 없다 이러고 있고, 이번 정부도 3기신도시 뒤늦게 말했지만 공급규모는 예전 대규모 신도시 하나만 못하다고 봅니다.
족히 10년은 걸릴거 같은 리모델링에도 이렇게 공을 들이는걸 보면 돈은 되겠죠~
왜냐면 당장 수도권은 택지부족으로 건설사들 먹거리가 없습니다
이익률이 낮더라도 매출은 꾸준해야 기업이 존속하니까요
좁은 평수만 줄창 늘리니 별 의미가 없죠 ㅠㅠ
중대형 평수..그 중에서도 신축의 가격은 오를 수 밖에 없습니다.
당장 절대세대수 증가에만 치우치니 중산층이 바라는 물량은 거의 없다 봐야합니다.
그러니 패닉바잉으로 표현되는 매수세가 꾸준한데 말이죠
대학들어갈 학생이 줄어도 서연고나 의대등 상위 대학은 미달 될 일은 절대 없으니까요.
대신 인구가 서울 집보다 줄면 서울 외지는 빈집이 생기겠네요.
인구가 서울주택수보다 줄려면 3세대는 지나야 가능하지 않을까요?
당장 여의도 시범 40년이 넘어가는데도 재건축 엄두도 못내고 있습니다.
어느정도 초과공급이 이뤄질때 재건축이 이뤄줘야 충격이 덜한데
서울이나 1기신도시나 과연 언제 초과공급이 이뤄질지...
분담금만 조합원끼리 합의되면 사업진행에있어서 지자체의 태클이 적습니다.
답변 달아주신 분들 모두 감사드립니다. 1기 신도시 재건축은 정부가 허가내주기가 곤란하고, 지금 진행중인 영통 리모델링들은 나중에 스탑될 확률이 높다는 거군요. 하긴 아직 리모델링 절차를 진행중일 뿐이고 실제 공사들어간 경우는 못 본것 같네요.
단순하게 보기에는 골치.아픕니다
실패하지 않았나 싶어요.
희소성에도 불구하고...코로나 시대의 폭등한 아파트값은 거품이 심한 거 같다고 느낍니다.
그런데 문제는 사람들이 원하는 공급이 없습니다.
공급이 충분하다는 인식이퍼지면 자연스레 하락은 시작하겠지요..
부동산이 언제까지나 오를순 없으니까요..
현재기준으로 20%~30% 정도의 가격조정은 미래세대를 위해서라도 꼭필요하다 생각합니다.
하다못해 10년정도의 가격횡보를 통해 기간조정이라도 있어야 합니다
현산의 공격적인 택지 개발 및 아파트 건설은 참 대단해 보입니다. 이런 곳에 이런 대단지 아파트가? 과연 될까 하는 지역에서 성공하는거 보면 대단한 회사 인정 합니다.
동원이나 현산이나 토지 선구안이 대단하다 느껴집니다.
특히 현산 광운대역세권개발이 어찌될지 기대가 큽니다.
내외부적인 변수들이 많다고 봐요.
블랙스완앞에 인간은 무기력한 존재니까요..
언제 어떤 충격으로 부동산이 폭락할지 누구도 모릅니다.
그런데 주식시장이든 주택시장이든 외부충격으로 인한 폭락뒤에는 항상 급격한 회복이 있었습니다.
과연 폭락이 온뒤에 부동산 바겐세일기간에 누가 그 물량을 쓸어담을까요?
빈집이 어느정도 버퍼역할을 해줘야 이사도 가고 재건축도 하는데
빈집은 커녕 주택이 모자르니 알면서도 그냥 손가락만 빨고 있는 지경입니다.
또한 과거 일산위브 미분양으로 인해 두산건설및 두산그룹의 몰락에서 보듯 불경기를 만나 개발사업이 실패할경우
10년치 영업이익을 한번에 까먹을수있기 때문입니다.
=> 일산 위브 분양당시 불경기.아니었습니다.
(뭐 하긴.건설업자들은 항상불경기라 하지만)
1. 아주 쉽고 단순하게간단하게.말해서
일산.시민이.감당할 수 없는
당시 서울 아파트에 비견될 수 있는 분양가.받으면
어떻게 될까요
2. 말씀드리기.어려운 내부적으로 일산 개발자 들은
잘아는 여러 가지 문제가.있었던것으로
알고 있습니다
미분양의 근본원인이군요..
하긴 그당시 탄현역에 그 구성에 그가격이면 아찔하네요..
자세한 내용 감사합니다.
일산은.상대적으로 신도시의 프리미엄이
덜한 지역입니다 ㅠㅠ
언급한 분양가 말고도
참 개발자들을 일깨워 주는 아름다운 개발스토리가 후일 미담으로 전해지고 있지요
두산그룹은 과감히 내쳐야 했음에도 계속되는 지원으로 결국 두산그룹전체가 같이 가버렸죠..
그래서 대형건설사들이 디벨로퍼에는 소극적인가 봅니다
한국 대표디벨로퍼 mdm자회사 한국자산신탁 영업이익률이 최근 5년 60~70%대입니다.
그럼에도 리스크때문에 모든 위엄을 떠안는 차입형은 사업은 줄이고 단순 신탁업으로 방향을 많이 틀었습니다.
물론 자세한 내용은 모르지만 여튼 미분양에 대한 리스크는 너무크기에
10개사업장중 1~2개만 미분양에 시달려도 나머지 이익분을 고스란히 반납해야 하는정도라 알고있습니다
이쪽 업계에선 유명한 말이.있습니다 성공하면 유능한.디벨로퍼고 실패하면 저놈 사기꾼이다라는
결론은 시행사는 제3자가.됩니다 영업이익율이 높은것은.금융권이나.시공사에 이.사업 개발하면 10%가 시행.순이익 입니다 25%가.시행 순이익 입니다 10%냐 25%냐 따라 사업자체를.바라보는 금융기관 시공사 느낌과 사업참여유무가 달라지겠죠 그래서 시행사의 말이.맞는지 금융권과 시공사는 정밀.검증합니다. 분양수익 정확히 말하면 계약금이 들어 올때 자금.집행 1순위가 대출원금이냐 시공비냐로 전투가.이루어 집니다. 특히.건설사는 자금.회수가.어려울 경우를.대비해 여러가지.연대보증을 요구하고 미분양시 담보 물건을 향후 할인분양하기도 합니다. 이것.때문에 수분양자와 마찰도 일어납니다
예를들어 나는.5억에.분양.받아서 입주했는데.입주하고 얼마지나지.않아.잔여 물량이라고 3억5천에.나오면... 크게는 30% 할인 분양이 이루어 지는 곳 도 있습니다. 당연히 시행사도 돈때문에 머리를.쓰겠죠 성공분양 미분양 관계없이. 시행과 분양관련된 하도급 계약으로 이것은 보통 시공사도 묵인합니다 정상적인 업무 프로세스라서 끝으로 시공사 책임준공이 분양 브로셔에.들어갔느냐.아니냐가.중요합니다. 리스크 관리 시공사 거의.신급입니다
균형발전을 이루길 원합니다.
나는 수도권 역세권에 초품아 대단지 신축아파트를 원하니까요.
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