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이전의 글과 이어지는 포스트입니다.
직관적으로 생각했을때, 거래세보다는 보유세 향상이 집 값에 영향을 끼친다고 생각하였습니다. 이전 글에서도 제가 제 텍스를 보여주면서까지 말씀드렸듯이, 최소한 한국의 "보유세"는 미국이나 다른 나라들에 비해 분명 쌉니다. 반면, 거래세라든가 다른 세금은 (잘 들여다봐야 겠지만) 분명 비슷하거나 더 비싸기도 한 측면이 있는 것 같습니다.
제가 강남에 집 수채를 가진 다주택자라고 상상력을 발휘해 보았습니다.
거래세 증가의 경우: "집을 안팔면 거래세도 낼 필요도 없으니, 굳이 집을 팔 필요가 없다. 정권이 바뀐다든가, 시간이 지나고, 거래세가 싸지면 팔면 되지 뭐." 라고 생각하고 굳이 집을 팔려고 하지 않을 것 같습니다.
보유세 증가의 경우: 집을 몇채 가지고 있을 경우, 직접적으로 매달 내는 텍스가 증가 ==> 감당이 안되서 놓을 것 같습니다. 당연히 매물이 늘어나겠죠?
어떤 분은 보유세가 올라가면 집주인들이 부담을 세입자에 전가하여 결과적으로 임대로, 보증금 등의 상승으로 이어질 수도 있다고 하는데, 이 모든 것을 세입자에게 그대로 전가할 수 있을까요? 세입자들은 그대로 이것을 받아들이고? 매콤라이더 님께서 이전 글에서 지적하셨듯이, 자신의 수입 대비 주거지출 한계선이 있을텐데, 이럴 경우 많은 사람들이 탈강남 탈서울하고, 오히려 집 주인 입장에서는 세입자를 구하기 힘들어져서, 적정 수준에서 집 값이 맞춰줄 것이라고 생각합니다. 오히려, 결과적으로 매물이 쌓이다 보면, 예를 들어,
10억 집이 ==> 6억 집으로 됨. (보유세 인상으로 매물 증가로 인한 가격 하락) ==> 자연스럽게 월세/임대/보증금 하락
의 선순환이 될 수도 있지 않을까요?
지금까지는 제 직관에 의존한 것이기 때문에, 실제 국내외 논문들을 서치해 보았습니다. 제가 경제학 전공 박사는 아니기 때문에, 다른 연구 결과 있다면, 알려주세요. 분명히 상충되는 결과를 가진 페이퍼도 있을 것이라고 생각됩니다만, 제가 google scholar 상위 몇몇 논문을 읽은 결과는 확실히 보유세 향상은 집값 상승 억제 효과 또는 브레이크와 상관관계 (corellation)이 있다는 것이 대부분의 결론이었습니다.
먼저, 이전 글 히스티오마님이 가져온 국내 연구의 결론 (35개국 oecd 국각의 데이터를 바탕으로 한 연구결과)은 분명히 보유세 인상은 주택가격 안정화에 영향을 끼친다는 것이었습니다. 흥미로운 것은, 거래세 상승은 "재고주택공급 감소"로 집 값을 오히려 상승시킬 수도 있다는 것이었습니다.
박진백, and 이영. "부동산 조세의 주택시장 안정화 효과-보유세와 거래세를 중심으로." 부동산분석 4.2 (2018).
“부동산 경기 조절 측면에서 보유세율은 기대수익률을 낮춰 주택수요를 억제하는 주택안정화 효과와 늘어난 세부담 수준만큼 주택 매수 시 거래가격에 반영하여 세부담을 시장가격에 전가하는 전가효과를 기대할 수 있고, 거래세 부과는 주택거래 연기를 유도하여 거래세 부과를 이연시키는 경로에 의해 주택재고 공급이 감소하여 가격을 상승시킬 유인이 있다. 이와 같은 조세부과의 효과는 세율의 수준에 따라 차별적으로 작동할 가능성이 있다. OECD 35개국의 1980~2015년까지 불균형 패널 데이터를 이용하여 보유세와 거래세와 주택가격 변동률의 관계를 분석결과, 보유세율이 낮은 국가에서 보유세율을 인상할 경우 주택가격 안정화를 유도할 수 있는 것으로 분석된 반면, 거래세율이 높은 국가에서 거래세율 인상은 동결효과에 따른 재고주택공급 감소로 인하여 가격상승으로 이어질 수 있는 것으로 분석되었다. 본 연구의 결과를 통해 주택시장 안정화를 위한 부동산 조세정책의 방향은 보유세율은 인상하고, 거래세율은 인하하여 주택 보유에 따른 비용을 높이고, 보유 비용이 부담스러운 경제주체는 시장에 주택을 매도하도록 유도하는 것으로 이해할 수 있다.”
University of Chicago 연구팀의 연구결과입니다.
Lutz, Byron F. "The connection between house price appreciation and property tax revenues." National Tax Journal (2008): 555-572.
연구 결과, 보유세는 분명히 집 값에 영향을 끼친다 (비록 몇년의 시간이 걸렸지만)..
" The evidence suggests that property tax revenues are quite responsive to changes in house prices. Although it takes several years ..."
중국의 30개 성의 데이터를 바탕으로 한 논문:
인구가 밀집되지 않은 중국 중서부에서는 효과적이지 않았지만, 중국 동부에서는 확실한 집 값 상승 억제효과 (브레이크)를 가져왔다...
Weida, Kuang. "Housing Characteristics, Property Tax and House Prices [J]." Economic Research Journal 4 (2009): 15.
"the model shows an indirect link between the property tax and housing prices; indeed, the increase in property tax significantly ‘brakes’ the impact with which housing rents, which constitute the most explanatory variable of housing prices, influence the rise in housing values."
이탈리아 남부 지역의 데이터를 바탕으로 연구한 논문입니다. 결론은 집 값 상승의 브레이크가 될 수 있다는 것입니다.
Tajani, Francesco, et al. "An analysis of the influence of property tax on housing prices in the Apulia region (Italy)." Buildings 7.3 (2017): 67.
워싱턴포스트에서 최근의 데이터/연구 결과를 바탕으로 한 기사입니다."Is there a link between property tax rates and the rate at which your home appreciates in value?" 보유세와 집값 상승에 연관관계가 있는가? 라는 흥미로운 기사입니다.
이 기사의 결론 중: 여러 데이터를 봤을 때, 평균 텍스 레이트가 높은 곳은 더욱 천천한 집값 상승률을 보였다.
"Homes in areas with the highest effective property tax rates — that is, the average tax rate expressed as a percentage of estimated home values — appear to have appreciated more slowly during the past year and the past five years on average than homes in markets with lower tax rates. Homes in those high-tax areas increased in value by an average of 28 percent during the past five years and 3 percent in 2017."
다른 의견 겸허히 받겠습니다. 누구보다도 한국 집값이 안정되기를 바라는 입장에서 글을 올립니다.
보유세와 양도세를 동시에 올려야죠.
갑작스런 제도 변경으로 세수가 줄거나 조세저항이
예상되고,
정책결정자들의 이해충돌도 있지 않을까 싶습니다.
개넘들....그 넘들이 다주택자가 태반이니..
집값 상승을 막는다라는 이유로 보유세를 과감하게 올릴 수 있는 정권이 나올 수 있을지에 대해서는 의문이 듭니다.
게다가 자신은 포함안될줄 알았던 1주택자도 보유세가 늘어나게 되는걸 막연하게 받아들 수 있을지도요
집값 상승을 막는다라는 이유로 보유세를 올리는건 뭔가 정당성도 부족한거 아닌가 싶습니다.
같이 비교 할 수 없죠.
집값 상승을 조금 막을 수 있을지도 모르니 보유세를 올리겠습니다 라고 하면 그거 누가 찬성해 주겠냐 라는거죠.
명분이 부족하다라는겁니다. 당장 "그럼 지금까지 했던 정책들은 뭐냐?" 라며 반발할것이고
심하면 그동안 올린 다른 세금 환불(????) 해달라고 달라는 억지까지 나오면서 반대하겠죠.
2주택이상부터 올려야하는 것이 맞죠.
거기에 1주택이라도 고가주택은 종부세를 강화해야하고요.
올해 상당히 두렵습니다만 이사가면 더 돈 깨져서 어디도 못감 T T
2-3 주택에 는 몰라도 1주택 보유세 상승은 다음 선거 하지 말자고 하는거랑같은건데 .. 좀 위험하네요
그리고 안정적으로 들어 오는 양도세를 정부가 안받을 이유도 없고요 말은 쉬운데 실제로 일어나면 .. 파장이
좋은 의도도 결과가 어떻게 될지 모르니까요
보유세를 올리는건 맞다손쳐도 시장에서 판단하는 양질의 집이 동시에 공급되어야 합니다. 그 관점에서 현재 한국 부동산정책이 실패하고 있는것입니다. 공공임대주택 또는 임대세대가 많이 낀 집은 양질의 집으로 판단되지 않기 때문입니다.
집 값이 20억에서 10억으로 떨어진다면 보유세 부담도 절반으로 줄겠죠?
원인이 다른 곳에 있는데, 엉뚱한 대증요법을 취하고 부작용에 대한 뒷감당은 국민들이 하는 형국이네요
‘집 값 으르면 외곽으로 나갈 거고, 그럼 수요가 줄어 집값이 안정될겁니다.’..... 실리콘밸리 집값이 그래서, 지금 어떤가요? 외곽으로 이주하고 집값이 안정되고 있나요?
보유세가 높아도 오른 곳의 사례는 다 특수성 때문이라 하시면 할 말이 없네요. 한국- 서울은 왜 특수성이 없이 이론대로만 흘러갈거라 생각하시는지는 의문이지만요.
영국은 보유세가 세입자에게 전가되는(아예 제도가 그러함) 사례니 제쳐두더라도, 프랑스 파리는 말씀대로 보유세가 높고 거래/양도세가 적으며 많은 세입자들이 파리 외곽으로 이주하고 있음에도 최근 집값 상승률이 높은 지역 중 하나입니다....만, 뭐 또 거기도 특수성이 있다고 하시겠죠.
참, 저기서 보유세 제일 높은(영국제외) 캐나다가 2020년 2분기 주택가격 상승률이 호주 다음으로 2위네요.
보유세 증가☞집값하락☞보유심리감소☞월세전환☞미국수준의 월세
집값 내려가고 전월세까지 내려가는 아름다운 모습은 그 지역의 인구감소로 인한 수요감소 외에는 없어 보입니다.
서울같은 수요가 엄청난 도시는 뭘해도 뭐하나는 안잡힐듯합니다
아침에도 댓글 달았지만 중저가 주택은 0.1~0.2정도의 초저세율을 적용받구요 강남권 주택은 0.5~1.0%정도 냅니다.
미국처럼 보유세 올리면 3~4억짜리 집에 살면서 지금 50만원 남짓 보유세 내던 서민들은 연 300씩 내야 하는데 아마 나라 뒤집어질 겁니다.
당위성의 문제로 접근하더라도 세금이라는게 장기간 사회적 합의를 통해 만들어진 거거든요.
미국은 1%내는데 우리는 왜 못하냐는건 북유럽은 소득세 45%내니까 우리도 올리면 되지 하는 정도 수준의 비현실적인 주장으로 보입니다.(우리나라 급여소득자의 40%가 소득세 한푼도 안 내거든요)
보유세를 올리면 보유비용 증가→자가수요감소-임대수요증가→임대료상승이 되는거죠.
결국 내집마련을 위해 집값을 잡아달라는건데요.
은행이자가 줄어들고 세금이 올라가면 결국 조삼모사죠. 집값이 오르면 나중에 팔고 나갈때 차익이라도 남죠.
서브프라임 모기지나 일본 부동산 버블 붕괴같은 특수한 경우가 아닌 이상 그렇게 빠지기는 힘들죠. 지금처럼 실수요자들이 집값을 올린 경우엔 더더욱 기대하기 힘들구요.
그리고 그런 경우엔 은행이 대출을 안해줘서 집을 못사죠. 아니...은행이 부도나 안나면 다행이죠.
하방요소로 작용하는 정도면 그냥 주거비용증가인데요...
재산세도 적게 내고, 다른 동네갈때에도 취등록세도 적게내고..
이렇게 간단한 사실을 망각하고 집값이 높을수록 좋다는 인식은 이해가 안되네요...