자다가 깨서 잠이 홀딱 달아났네요... 솔직히 부동산 이야기 안했으면 싶은데 다음과 같은 이유로 글을 써보려고 합니다.

진짜로 답답해서 하소연 하시는 분들도 계신거 같고 내마당 폭파된 후 어그로 끄는 사람들도 있는거 같은데 진짜 실거주 1채를 간절하게 원하시는 분들을 위해 좀 정리를 해보고자 합니다.

1. 진짜로 In-seoul 실거주 1채가 불가능한가?

 - 각자 개인경제사정에 의한 문제라 함부로 말씀드리기 힘들지만, 그냥 일반적인 '디딤돌 대출'기준으로 확인해보겠습니다.

  - 30대 중반 신혼부부 :  세후 3천기반 직장생활 6년 정도면 각자 8천~9천정도는 모을수 있다고 가정합니다.(저축 50%기준)

  - 부부합산 연소득 7천미만(세후 6000가정) / 30대 중반 막 결혼한 신혼부부로 양가 지원 x / 각자 모아온 돈 합쳐서 1억 9천

  - 여기서 중요한게 '서울 아파트 1채 실거주'만 달성하면 된다는 가정입니다. 이 가정 기반 계산해 봅니다.

  - 신용대출은 이번 대책으로 사용이 어렵기 때문에 제외합니다. 

  - 현재 상황에서 부부합산으로 사용할 수 있는 자금은 1억 9천이 전부이고, 월 예상수입은 세후 월 500 수준입니다. 생활비 제외하고

    대출갚는데 쓸수 있는 돈은 150정도로 가정합니다.(아이는 없음)

  

 ▶ 이 상황에서 살수 있는 집은 4억 입니다.(4억*0.7=2.8억, 최대한도 2억 2천). 취득세 및 중개보수는 600만원, 이사비 200하면

    800만원 정도가 듭니다. 각자 모아온 돈 내에서 구매가능한 최대선입니다.(대출 2억2천+모은돈 1억9천-800만원=4억 200)

  

    서울에 4억으로 살 수 있는 집이라니 장난치냐? 장난 아닙니다. 제가 사는 동북쪽 기준입니다.(2020.11.18 네이버 부동산 기준) 

   - 상계 주공 1단지 4억 미만 매물 3건 이상(입주가능)

   - 공릉 풍림아이원 3억 미만 매물 다수(14평)

   - 청솔 아파트 4억 미만 매물 다수(17평)

   - 신내 4단지 4억 미만 매물 다수(16평)

   - 기타 등등...

 위 적어놓은 내용을 보고서는 '이게 무슨 실거주냐?' 하실 분들이 계실겁니다. 뭐 그리 생각하실수도 있습니다. 

 1) 서울에서 집값이 제일 낮은 동북면

 2) 25~30년 넘은 구축 아파트

 3) 14~18평 수준의 낮은 평수

 4) 아파트라 부르기 힘든 작은 세대(200세대 미만 등)

 상기 조건들은 굉장히 박한 조건들입니다. 하지만 막 결혼한 신혼부부가 자금 1억 9천만 가지고도 충분히 노려볼 수 있는 집입니다. 3년 전이라면 훨씬 좋은 조건의 집들도 구할 수 있었겠지만, 3년 전에는 결혼하고 나서 2억 정도 보유한 사람들이 별로 없었죠... 연봉수준도 그렇고. 

 하지만 위 집들 이라도 실거주 충분히 가능합니다. 저도 저 조건보다 더 안좋은 상황에서 신혼생활을 시작했으니까요. 

(모은 돈 -1000에 와이프 4천 포함해서 도합 3천가지고 시작했습니다...저 아파트들과 비슷한 가격대의 하계동쪽 전세로요) 

아이가 없고 빠듯하게 살 수 있지만, 그래도 내 집은 내 집입니다. 주거의 안정을 꾀하기 위해서 저 조건이 도저히 살지 못할 조건일까요?

전 아니라고 봅니다. 실제로 살고 계신분들도 많구요. 

 요약하자면, 아주 박한 조건이지만 신혼 부부 기준으로 In-seoul 할 수 있는 곳은 아직 남아 있습니다. '모냥 빠지게' 구축에 작은 세대수 사는 게 싫은게 아니라면, 아이 없이 신혼부부 기준으로 살 수 있습니다. (제가 직접 2~3년간 살았기에 이런 말씀 드릴 수 있습니다.)

2. 이런 하소연 들에 숨겨진 내용은 없을까? 

 제 주변에 지금 분노하시거나 패닉하시는 30대 분들의 경우는 이런 생각을 가지신 경우가 많습니다.

 - 집값이 떨어질 줄 알고 안 샀는데 그 사이 집을 산 하우스 푸어 친구는 집값이 2배가 되었더라..

 - 막상 사긴 사야하는데 오를 곳을 사야지 위에 언급한 저런 저렴한 집을 사면 안된다더라...

 - 역세권 / 초등학교를 품은 곳으로 사야한다더라...

 - 2~3년전에는 이런 조건을 만족하는 집들도 빚을 내 살 수 있었는데 문재인 정권 들어서서 40%대출에 신용대출조이기로 못 산다...

 - 어우 제기랄 문xx! 

 세상에 공짜는 없습니다... 하우스 푸어 친구는 고통속에서 빚을 갚으면서 결국 집값 상승으로 이득을 본 거구요. 만약 집값이 떨어졌으면 그 하우스 푸어 친구를 안타까워 하거나 조롱하지 않았을까요? Risk는 곧 기대수익과 비례합니다.

 결국 행간에 비어진 내용을 제가 감히 유추해 보면 

 "자신의 경제상황에 맞는 집을 사서 실거주 하기보다는 나도 '안전'하게 집값 상승에 동참하고 싶다."

로 보여지는게 제 착각일까요? 하지만 안전한 것은 아무것도 없습니다. 서브프라임 모기지가 또 발생해서 집값이 폭락하면 그렇게 집 사고 싶다 노래 부르던 사람들이 과연 집을 살까요? 전 아니라고 봅니다. '더 떨어지기 기다려야지'라는 이야기만 나올 거 같습니다.

아무런 리스크(집 사고 나서 하락하면 어떻게 하지?) 및 고통(한달에 원리금 150~200씩 내야해 ㅠ.ㅠ)도 부담하지 않고 자산을 구매해서 오르길 기대하는 건 올바른 투자행동은 아닙니다.

3. 결언

2년 전부터 진짜 실 거주를 원한다면 신혼부부 한정 구매할만한 곳들이 꽤 있다는 걸 제가 주변에 계속해서 이야기를 했지만 주변 사람들은 저런 조건의 집은 오르지 않는다며 매매를 거부했습니다. 심지어 저 위의 아파트들보다 더 좋은 조건임에도 불구하구요.

투자를 잘 못하시는 분들의 함정이, '나는 시장평균보다 더 싼걸 사서 더 높은 수익을 올릴 수 있다'로 착각하는 겁니다. 

누구나 원하는 좋은 집은 비쌉니다. 누구나 꺼리는 집은 쌉니다. 이건 명확한 진리입니다.

'뭐 저런집이 저 가격이냐?'라고 하실지언정, 가격은 크게 거짓말을 하지 않습니다. 결국 비싼 건 비싼값을 하고, 싼건 싼값을 하죠. 물론 상황과 시류에 따라서 변동폭이 있지만, 대부분 평균에 수렴합니다. 이 상황에서 '오르는 시점에' '오를만한 곳을' 찾아서 사려고 하면 당연히 구매할 수 없습니다. 왜? 내가 가진 돈보다 비쌀테니까요. 

'오를 곳'을 사는게 아니라, '내가 살 수 있는 곳'을 찾아 구매 후 오르길 기다리는게 맞습니다. 서울에 굉장히 낡은 집이지만, 그래도 살 만한 곳은 존재합니다. 

'저 가격에 수도권에 가면 더 좋은 집을 살수 있다'고 생각하신 분들도 많으실 겁니다. 그렇죠. 당연합니다. 그러면 그 집을 사면 됩니다. 

제 주변 부동산으로 이득을 본 사람들의 많은 사람의 공통점은 '억지로 오를 곳을 올라 투기하듯 집을 샀다'기 보다는, '그냥 내 인생에 집 하나 갖고 싶었다'는 경우가 많습니다. 

그냥 살 수 있는 곳을 사는게 맞습니다. 영혼까지 끌여들여 '오를 만한 곳'을 사는게 아니라, 그냥 자신의 경제상황내에서 실거주 할 곳은 '심지어' 서울에도 있습니다. 아파트가 아니라도 됩니다. 서울이 아니라 수도권, 혹은 지방이라도 됩니다. 

그냥 오르는 전세, 월세가 싫으셔서 안정된 주거환경을 원하신다면 구매할 곳은 아직 많이 남아 있습니다. '오르지 않는' 집도 있겠지만 물가상승률 수준으로 올라주는 곳이 90% 이상입니다. 욕심을 버리고 찾으면 분명히 있습니다. 그리고 그렇게 편안한 마음으로 산 집이 올라주면 고마운 거구요. 어쨌든 내 집 한채는 있잖습니까? 전세/월세의 압박에서 해방되는 그 해방감이란 상당히 큽니다.

남들이 다 원하는 좋은 입지의 집을 못 산다고 억울해하며 정부 욕할 시간에 자신의 경제상황에 맞는 집을 찾아야 합니다. 부동산 잡으려고 애쓰는 정부를 욕한다고 돈이 들어오나요? 정부를 못 믿겠다면 보유한 시간과 자원으로 가능한 곳을 사는게 오히려 보상확률이 높지 않을까요?

눈을 조금만 돌려보면 되는데 그런 노력보다는 아무런 리스크도 지지 않고 싶어서 집을 안샀다가 뒤늦게 집값이 오르니 정부 욕하는데 열 올리는 분들이 많은 거 같아서 주절주절 글을 남겨봅니다.

잘못된 형식의 이미지 링크입니다.

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