집 있는 사람, 혹은 집살 준비가 된 사람들은
전세가 문제고 집값 상승의 원흉이라고 사라져야 하는 제도라고 합니다.
하지만 집이 없는 사람, 집을 살 아무런 준비가 안된 사람들은
돈도 없는데 월세 생활 하면 내 집 마련은 커녕 노후 자금도
못모은다고 합니다.
외국 생활 해보신 분들은 아실겁니다.
한국 기준에서 그런데서 3가족이 어떻게 살아? 하는 집 조차도
월세 100은 거뜬히 넘어간다는걸
장소라도 괜찮고 신축이면 월세 200도 우습다는걸
한국도 전세 사라지고 월세로 전환된다면??
신혼부부가 많이들 구하는 18평 아파트 최소 매월 7~80만원 내야 할겁니다.
인기 지역은 100도 넘겠죠. (지금도 월세 7~80짜리 원룸 흔합니다)
서울 기준에서 앵간한 중소기업 직장인들은 소득의 1/2~1/3을
따박따박 집세로 내야 한다는거죠
뭐 반전세 이야기 하시는 분들도 많은데
어느쪽이든 주거비 상승은 피할수 없습니다.
부자들에게 연간 세금 100만원만 올린다고 해도 이 난리인데
평범한 혹은 그것도 안되는 사람들에게 매월 부담 몇십만원을 올린다??
그 반발은 어마어마 할겁니다.
전세는 분명 양날의 검이지만 공생관계이기도 합니다.
간단히 없어지지 않을 겁니다.
대출 없이 월세로 살아서 노예로 살건지..
형편이 좀 나은 편이죠
월세 내고 사는 사람들보다 훨씬 여유 있었습니다.
대출 1억 받아도 이자 30만원도 안되요.
전세 1억 정도 하는 집 월세 돌리면 6~70이에요
같은 소득이면 어디가 숨막힐까요?
윗층은 전세로 9천이었는데 그 옆에 월세로 내놓은 집은 1500에 60인가 그랬습니다.
성동구 였습니다.
그러다가 집주인 파산해서 전세금 축나면 60내는 노예가 부러워질걸요
집값 기준으로 한다면 서울 웬만한 아파트에 세입자 구하기 힘들꺼에요.
서울아파트 중위가격이 9억인데.
9억기준으로 월세 낼 사람 많지 않아요.
기존에도 거의 없어지던걸 갭투자로 연명시킨건데 갭투자가 막혔으니까요
우리나라 아파트가격폭등하기 시작한 시발점은 전세자금대출제도가 생긴 이후입니다.어떻게보면 나라에서 부동산투기자금을 조달해준거죠.
전세라는 제도는 향후 집값이 올릴수 있다는 전제하에서 집주인이 취하는 방법입니다.
근데도 아무도 안샀;;;
전세 제도가 생존하려면 2가지 선제 조건 중 하나를 충족해야 합니다.
1. 보증금을 굴리기만 해서 월세수익을 벌충할 안정적 수익률 달성.
(예금금리 혹은 국공채 금리가 높을 것)
2. 주택가격 상승세가 매우 높아 몇 년 후에 매도해서 차익을 먹을 생각이라서 비워두면 뭐하니까 사람 살게해주고 보증금 받아서 예금이자나 약간 받아먹음.
현재 제로금리 시대니까 2번 조건을 안정적으로 충족해야 전세 제도를 유지할 수 있겠군요.
결국 저런 상황의 임대인은 외통수에 빠진 상황이 될 가능성이 높습니다. 수익률이 안나오지만 버리긴 아까워서 팔지 못하고 월세로 전환하자니 돌려줄 보증금을 못 맞춰주고...
팔거나 전세로 유지하거나...두 경우 사이에서 고민하는 임대인이 꽤 많을거고 결국 팔지 않는다면 전세는 유지를 할 수 밖에 없는... 아니면 반월세는 증가할거 같습니다. 하지만 반월세 하는 순간 인기가 없어 공실 위험이 생기기에 이 또한 쉬운 결정은 아닐거 같습니다. 대치동 같은 특이한 곳은 예외이구여.
부분을 무시할수 없다는 겁니다.
전, 개인적으로 전세가 사라지게 되면...
월세의 기준이 되는 '집값'이 현재 매매가와 전세가 사이의 그 어디쯤이 될 테고...
그래서 단순히 지금 매매가를 월세로 환산한 것보다는 훨씬 싸게 월세가 형성이 될 것이라고 보는데요.
물론, 지금의 월세는 전세를 기준으로 형성이 되어서 어느정도 상승은 하겠지만...
서울대 이준구 교수의 최근 글이 그와 관련된 이론을 성명하는 것이었구요.
전세가 사라지니, 전월세가 오르니.. 뭐니 하는 것.... 전부가 거짓은 아니더라도...
상당 부분은 반협박이라고 봅니다.
그거야 각자의 나라마다 사정에 따라 다를테구요.
또 어떤 주택제도를 가지느야에 따라서도 달라지겠지요.
수학공식처럼 월세= 소득의 1/3 인 것은 아니죠.
https://seoulsolution.kr/sites/default/files/%ED%95%9C%20%EB%88%88%EC%97%90%20%EB%B3%B4%EB%8A%94%20%EC%84%9C%EC%9A%B8%202017-ER-15.pdf
2017 자료이긴 한데...
서울 아파트 비율이 42% 라고 합니다. 뭐 지금과 크게 다르지 않겠지요.
단순화시켜서 가격순으로 줄세웠을 때, 아파트부터 줄서고 빌라/단독주택 순으로 간다고 가정해보면,
상위 20% 정도가 서울 아파트 중위값이 됩니다.
최근에 서울 아파트 중위값이 9억이라고 했던가요?
그럼 9억을 월세로 환산하면, 최근 환산방식으로 보면 월 300만원 정도 될겁니다.
위의 링크의 서울 가구당 소득 분포 보면... 상위 20% 정도의 소득이 600만원 정도 됩니다.
600만원 벌어서 300만원 월세도 부담하면서 서울 생활이 가능할까요?
못하면 더 싼데로 가면 된다? 부담 못해서 가게 되면 그 빈자리는 누가 와서 메우나요?
1/3 정도는 부담 가능하다면... 200만원... 이고.. 월세 환산율을 거꾸로 적용하면 7억 정도 되네요.
이말은 거꾸로 1/3 정도를 월세로 부담한다고 했을 때, 가능한 서울 아파트 중위값은 7억 정도라는 거죠.
그리고,여기에서도 생활비/사교육 부담 등등으로 인해서 200만원도 부담된다고 하면... 그 사람들은 더 싼 곳으로 찾아가려고 한다면.. 그 빈자리는 누가 메꾸게 되죠?
그렇게 된다면, 결국 1/3 이 아니라 1/4이 적정 월세 수준이 될 수도 있는 거죠.
결국 가처분 소득과 연결이 될 수 밖에 없다는 이야기죠.
1/3 이 무슨 파이처럼 상수가 아니라요.
내 집을 갖고 있는 사람들에겐 전세가 필요없는 제도가 되는거죠..
이게 입장 차이 입니다.
그리고 전세는 집값이 계속 오른다는 전제가 없으면 유지할 수 없는 제도죠.
전세 어쩌고 얘기 자꾸 나오는 것 자체가.. 집값의 우상향이란 신화가 지금 깨져나가고 있다는 겁니다.
무주택자는 당장 월세살이 하게 되겠지만 집값 거품이 빠져서 길게 보면 이득이 되리라 봅니다.
그래서, 임대사업자가 아파트 월세를 놓지 읺으면 이 분들 (월세 수요자)는 더 열악한 곳에서 사셔야 합니다. 이런 분들은 다주택자들이 집을 내놔서 아파트 값이 20%정도 내려가도 집을 사기가 어려운 분들이세요.
주택 대책이 전세 위주로 돌아가는 것은 그 분들이 가장 많고 갭투지로 인한 유동성 공금효과 (집값 인상 요인) 이어서겠지만, 이런 월세 수요자들에 대한 배려도 필요 힙니다. 앞으로는 임대사업자가 빌라만 인정되기 때문에, 아파트 월세에서 빌라 월세로 밀려날 가능성이 높습니다.
전세가 더 쌀 수는 월세도 떨어지고 집값도 떨어진다면 결과적으로 큰 차이는 없지 않을 수도 있어요.
당장 이자와 월세 낼때는 차이가 있어도, 전세 끝날때 집 살라고 보니 아파트 가격 1억 2억씩 오른거보다야..
무조건이란 건 없죠.
집 값 상승엔 다양한 이유가 있죠. 하지만 지금 현 상황에서 갭투자를 막아 유동성이 떨어지고,, 그리고 법적인 제재로 투자가치 하락이 된다면, 그 요인 만큼 집값 상승 유인은 사라지고, 결국 지금보단 덜 오르겠죠.
경제사정이 좋아서 오를 수 있습니다. 그러나 지금의 가격엔 그 경제사정 이외의 것들도 끼어있는거구요.
그걸 일단 제거하고 보자는 겁니다.
만약 후에 경제사정이 좋아서 오르지만, 투기수요가 없다면, 사람들 경제사정이 좋아진 만큼 가격이 오르는 거니, 그 가격 상승분이 현재처럼 부담되진 않을 가능성이 더 크다는 거죠.
지금 정책이 대한민국 사람들 다 강남에서 살게하자는 게 아니잖아요..
월세는 대체 어느 정도 될거라고 보세요?
요즘 1억 대출 이자가 25~30 정도 하던데 2억 대출 받아봐야 이자 60만원이에요
근데 몇억짜리 집을 월세로 살려면 반전세 돌려도 결국 보증금은 대출 껴야 하고
순수 월세로 돌리면 아무리 못해도 월세만 150은 줘야 할겁니다.
과연 그게 그거 일까요?
아까 도곡렉슬 전세반전세 시세보니까 1억에 30만원정도씩 차이나더라구요.
대출이자랑 비슷해보이네요.
지금 법적 제제 가해지는 전월세 전환율이 최대 4%한계니까 이것도 1억에 월 33만원선입니다..
말하신대로 2억 대출 이자 60만원이랑 비슷한데요.
월세로 나가면 임차인은 소득공제가 되니까 더 이득 아닐까요?
그게 그거, 아니 더 이득일 것 같네요.
전세를 못 받쳐줘서 집값이 떨어지면, 월세가 줄어서 더 좋구요.