부동산 3법으로 집주인들이 전세 다 없애고
월세로 돌릴거라는데...
이게 될려면 집주인이 전세보증금을 내줄수 있어야 합니다 ㅡㅡ;;
이게 가능한분들은 그냥 원래부터 부자라서 가능하죠..
다만 갭투기꾼들은???
무슨돈으로 전세보증금을 돌려주나요?
월세로 돌릴려면 보유 부동산 매각해서
그돈으로 전세 돌려줘야 하는데
은행에도 빌린돈이 또 대부분일 거구요
월세로 돌릴려면 자연스럽게 매물을 내놓을수 밖에 없습니다.
아니면 다팔고 본인 거주 집 1채만 남겠죠
그것조차도 은행대출낀상태로...
설사 전세가 사라지더라도
월세받을려고 or 세금줄일려고
매물이 쏟아지면 집값은 안정화되겠네요
갭투자 하고 나서 몇년동안 소득이 있잖아요..
아마 전세가격이 올라서 2년전에 갭으로 샀다면
그 전세금 +월세 전환 될꺼예요
주택담보대출 근저당 있는상태에서 세입자 넣어서 전세 보증보험까지 들어줘야할 물건들이면 매물좀 나올수도 있겠네요. 그런데 그런물건 생각보다 없습니다.
그런분들은 4~5년 지나면 남은 전세금까지 다 매꿀 분들인데요.
집1채 정도 전세이용해서 마련한거뿐인 사람들인거죠.
그들이 집값 상승의 원인은 아닌듯합니다.
(사모펀드 투자회사가 주인인 경우는 예외)
집 사는 사람도 대출로 영끌해야하지만 갭투기 대다수 역시 대출/전세로 "남의 돈" 영끌한 경우에요.
애초에 돈이있엇으면 갭투기를 안하죠..
그러니 돌려줄 돈이 없는 것
근디 그렇게 갭 적은데 전세 안들어오지 않나요
전세가율 60%미만에 전세 들어오지 않나요 보통
지방은 모르겠네요 서울기준
8억 짜리 집에 6.5 전세 들고 그러진 않잖아요
대출이 남아있는 물건은 보통 인근 전세 시세보다 싸게나오는데 악덕 중계업자만난 순진한 사람들이 물리게 되는거죠. 근데 이 경우는 완전 호구잡힌거고
대게는 잔금시점에 대출금 0으로 만든다는 조건을 걸고 계약을 진행합니다
들어오는 전세금으로 대출을 갚아버려서
눈앞에 대출금은 없어진거지만 나한테 돌려줄 돈도 없어진거죠
얼마를 가졌든..
가진돈+최대 대출에 맞는 집을 사서 갭투자를 하니 실 자본금액에는 차이가 있어도 부채 비율은 유사할 것 같네요..
그럴 수록 집값이 더욱 오를 만 한 위치에 있을 것이고 오르는 비율도 더 커질거니까요..
결국 집값 오르는 것까지 생각해서 이 갭을 얼마나 땡겨쓰느냐 인 것 같아요
제가 생각하는 갭투기와 , 대체로 다른 분들이 생각하는 갭 투기는 완전히 다르네요.
제가 생각하는 갭투기 = 적은 금액으로 전세를 껴서 집을 매수 하는 행위를 말하는데
다른 분의 갭투기 = 갭투기 + 올인이네요.
후자 같은 케이스가 별로 없는걸로 아는데요, 기본적으로 저랑 생각이 많이 다르네요.
갭투기가 잘했다 잘못했다의 얘기는 아닙니다.
이제 갭투자꾼들에게는 저금리 주택담보대출이 안됩니다. 낫고 말고가 없어요. 현금없으면 지금 전세 유지하던가 팔던가 밖에 없습니다.
그돈도 부족해서 전세보증금까지 활용해서 갭투기 했는데 어디서 추가 대출하나요?
아 러시앤케시 이런데서 심사없이 300만원 이런건 가능하겠네요..
전세가율이 ltv보다 높기 때문에 월세전환이 쉽지는 않습니다
애초에 월세로 돌릴 능력이 되는 사람들은 진즉에 월세로 돌렸습니다.
전세가 좋아서 전세를 놓는게 아닙니다.
35평대에 월 100만원 이상씩 내고 들어올 사람은 생각처럼 흔치 않거든요. 제가 지금까지 본 최고 월세가 70만원이었어요. 제가 계산해 보니 (전세평균가-보증금)*이율/12 보다 살짝 작더군요.
말씀처럼 월세로 차근히 전환 또는 매매 차익에 의한 이익실현 이것 말곤 그들이 이익을 낼 방법이 없죠. 그래서 지금 월세로 전환 못하신 분들은 말씀처럼 여력이 없을 가능성이 높은 것 같습니다. 마지막 수가 주임사 폐업인데... 그 길마저도 막아가고 있어서... 두고 보면 어떻게 흘러갈지 보일 것 같아요.
임대차 시장에서 가장 분쟁이 많은 케이스가 전세 보증금 못돌려 받는 케이스 입니다.(다음 세입자가 안들어와서... 돈이 없으... 조금만 더 살아주세요. 사정사정...)
전세대출이자가 낮으니 전세대출을 받지 반전세는 안 하더군요. 몇달 매물 내놔도 연락없어서 전세 내 놓으니 바로 연락오고요.
전세 수요는 그대로니깐
급감하겠죠.
공급하고 수요는 조금만 어긋나도 체감이 확 옵니다.
/Vollago
전세는 없어질듯 합니다
일반적으로 주담보 대출 풀이면 전세 안들어 옵니다.
현저하게 싼 전세가 아니면
전세금+집주인 개인대출이던 갭금액 일텐데..
일반적으로 대출받아 월세 내놔도 돈이 남습니다
Dti ltv 상황에 따라 다르겠지만 다주택자도 신축아파트 중도금 범위내 대출이 가능합니다 그 대출받아 월세 돌리는거죠
전 애초에 전세는 생각하지 않고 있어서
전세보증금 반환대출이라고...
분양권 소급적용 안됩니다
정말 돈 한푼 없이 분양권 계약한 사람들은 답이 없겠죠..
주택수가 늘어나면 -10% 씩 대출을 빼서 주기는 했습니다만 뭐.. 대출 정책이 매번 변경되어 은행도 당국도 잘 모르는 상황이긴 하죠...
15억 이하 집 ltv40까지 생활안정자금 매년 1억씩 대출 가능합니다.
하지만 앞서 윗분들이 말씀 하신 것처럼 대출여력이 있는 사람들은 월세로 전환하겠죠.
집 하나만 팔아도 2개 유지 가능하죠.
안올랐다면 몰라도. 급격하게 오른집 하나만 팔아도 나머지 유지.가능할겁니다..
무조건 갭투자자들이 멍청하게 하지는 않죠.
똘똘한 1채라고 이야기하는 거 보면 급격하게 오른 집, 비싼 집은 오히려 끝까지 붙잡고
싼 거 쩌리들을 먼저 정리하려는 사람이 더 많을 것 같네요.
그렇게 너도 나도 집 한채씩 내놓기 시작하는 것이 아파트 매매가 하락의 시작입니다. 처음에야 급매물로 약간 낮춰서 바로 팔 수 있지만 두어달 지속되면 물량이 쌓여서 어지간하게 낮춰서는 거래도 안되요.
집값 안정화를 외치면서 전세 없어진다고 걱정하는 것은 대단한 모순이죠
가계대출이 늘어나는 게 갭투기랑 상관있다고 헷갈려하시는 분들이 많은데, 갭투기는 대출 없이 하는 게 기본이에요. 근본적으로 주택시장 방향은 투기꾼들이 유도한다기보다는 투기꾼들이 제도의 빈틈을 이용할 뿐이죠. 결국 수요자들이 어떠한 형태로 집을 구매하는지에 따라서 투기꾼들의 전략도 맞춰서 가게 되겠죠.
갭투기는 트렌드에서 벗어나있습니다
네 적당히 기다리면 무주택자들이 집 사기 좋은 사회가 올 거에요. 지금은 과도기라 다들 힘들어하네요
어짜피 다주택자 보유세 늘리는방향이라 제가 보기엔
너무 무리한 갭투자자는 요즘 없을거같고..
돈좀 보태서 반전세로 전환하겠죠.
아니면 여러채중 하나 팔고 그걸로 다른거 월세화 시키구요.
전세는 유지되야되고 갭투기는 사라져야한다는게 말이 되나요.
제가 쓴글입니다.
https://www.clien.net/service/board/park/15230916?po=0&sk=id&sv=csem&groupCd=&pt=0CLIEN
물론 전세가 갑자기 사라지지는 않겠지만
앞으론 전세가 임대인에게 불리한 일만 남았는데 전세를 유지하지는 않을테고 돈많은 임대인부터 월세로 전향이 되겠죠.
10억짜리 집 사는데
자기돈 3억에 , 전세 7억 으로 샀는데
이 집에 월세를 놓으려면, 7억을 갚아야 할것이고
반전세로 내놓으려고 해도 3~4 억을 갚아야 하는데
현재 갭투자 한 사람들은, 소위 영끌을 해서 산 사람들이라
여력이 없는 사람들이 대부분일겁니다
애초에 .. 직장인들의 평균월급가지고는 살 수 없는 집값이였으니
이제 여러가지 사단이 나겠죠
다만 전세가율이 ltv보다 높은 편이고 9억, 15억 초과 주택은 ltv가 32%이하로 떨어지니 50~60%정도되는 전세가율과의 차액분을 임대인이 준비해야하는데 쉽지 않죠
그런데 악의적으로 그런주장을 하는 사람들은 죄다 월세로 바뀔꺼다라고 하는데
오히려 대부분 전세를 내주려면 집을 팔아야하기 때문에 전세가 사라지면서 전세 살던 사람들은 집을 사는 형태가 될꺼라고 봅니다.
집값이 지속적으로 상승하지 않는한 전세가와 구매가는 그렇게까지 차이가 많이 나지 않습니다. 무리하게 전세사는것보다 집을 사는것을 고려할수 있게 되죠.
금리가 본격하락된 2천년 중반이후로 전세를 놓는 이유는 갭투자형식외에는 별로 없었습니다.
갭투자가 아니라면 전세놓던사람들도 여유자금되는대로 월세로 전환해왔죠.
그리고 월세가 늘어나기는 하겠지만 부동산 불로소득에 대한 과세는 점차 강화될것으로 예상되기때문에 월세도 관리노동이상의 불로소득을 얻는 부분은 상당히 세금으로 전환될것으로 예상됩니다.
그리고 사실 이제부터는 안정화가 아닌 하락 연착률을 염두에 두어야 할것으로 생각됩니다.
인구비율이 망가진건 수십년이 되었고 이제부터는 인구가 줄기 시작하거든요.
극단적으로 수십년후에는 인구 절반이 될가능성도 있습니다.
간단히 지금도 주택보급률이 100% 내외인데 인구가 절반이 되면 주택 절반은 남죠. 이러한 추세가 십년내로 본격 시작될껏이고 그시점부터는 폭락이 시작될수밖에 없습니다.
부동산가격을 지금부터 컨트롤해야하는 이유는 집값이 높아서 사기 힘들다, 그런이유도 있겠지만 지속적인 관리를 하려면 지금부터 시작해야한다고 생각합니다.
건물주가 생각하는 월세의 가장 큰 이슈는
이체 내역이 기록에 남는다.
수익이 명확하게 잡힌다 이죠.ㅎ
이제 전세 처럼 얼렁뚱당 다른데 투자하고 막쓸수
없는거죠. 손실액 다음 전세입자의 돈으로 메꾸는거 어려움
계약서 첨부해야하고 이체내역 첨부해야하고 집주인 동의받을 일도 아니구요
서울집은 서울 찐 부자, 지방 찐 부자, 서울 고소득자, 수도권 고소득자 등등 수요가 너무 많습니다.
이제는 지방 부자들까지 자식 증여용으로 한 채는 챙겨 가겠다는 마인드인데, 이사람들은 돈 많아요. 임사내고 월세 주던지, 대학생 자녀면 실거주 시키겠죠.
갭쟁이들보다 서울 수요가 훨 많습니다.
예전에는 현금부자 줍줍이 쉬웠는데 지금은 시작부터 10%가까이 손실 잡고 가야됩니다.
자식놈이 나보다 안목이 좋을리 없으니 그냥 내가 골라 주는거죠.
어차피 10%손실나면 몇년 더 들고가면 되죠. 어차피 서울 핵심지 부동산은 우상향 합니다. 10년 이상 장투로보면 무조건 오늘에 제일 쌉니다.
영화 배경보다 3300배 올랐답니다.
330배도 아니고 3300배요. 지방에 상가, 땅가진 부자보다 서울에 갭투기꾼이 자산이 더 많아요.
이제 지방에 뭐 사면 바보소리 듣는데, 무조건 서울에 땅 한 평 사야죠.
그런데 미혼 1주택 갭투들은 그냥 주담대 받아서보증금 주고 월세 돌리면 되어서요. 보유세 압박이 심한 2주택자 이상 매물이 나오겠죠.
비실거주 주담대 안나옵니다
월세전환할 자금을 융통할수 없죠
생각보다 까다롭게 잘 설계한 것 같기도 하고요.
그 사람들이 월세를 돌리는 뭐든 제지할수도 필요도 없죠.
다만 무리한 갭투자자는 집을 팔 수밖에 없죠.
상당수는 반전세 돌릴 여력조차 없을테니까요, 계속적인 억제책이 나오는 한은 실익도 없고요.
얼마 안남았습니다.
집값만큼 오른 전세값을 어찌 내나요...
혹은 전세가만큼 값 떨어진 집을 왜 사나요...
문제는 보증금이 너무나 크다는것 그리고 그걸 내돈모아 내 주긴 내가 돈이 없다는것
쉽게 전세가 사라지지는 않을껍니다
자기 건물4채에다 돈많으니 이사갈꺼면 집구해라고 소리치더니 막상 구하고 보증금 5천 빼달라니 돈없다며 다음 세입자 구해올때까진 절대 못준다고 ㅋㅋㅋ 원래 들어갈때 저당된 금액이 3억이엇는데 7억이더라구요. 건물 가치는 11억 되고..
세입자 보증금 + 대출 때려 막기로 산거죠.
현재 살고 있는 곳에서 임대인이 쫒아내더라도
지금보다 안정되게 거주할 수 있는 주택을 공급하겠다.
그래야 전월세 세입자들이 안심하고
갭투기자들의 기를 완전히 꺾어놓을 수 있습니다.
따라서 지금 정책으로 집값을 하락 안정화가 된다면, 굳이 전세로 살고 있을 이유는 없지요.
상승분 만큼만 반전세로 가는 상황이 제법 생길겁니다. 전월세상한제로 시간을 늦출지언정 방향이 바뀌긴 쉽지 않을거에요.
틀림없는 진리라고 생각합니다.
현업 및 부동산학 박사가 그럴릴 없다는데 무슨 전세 다 없어지네 하는건지...
제발 레거시 미디어, 기성 이득에 직접적으로 관련있는 자들이 퍼트리는 선전 철썩같이 믿고 살지 좀 맙시다.
주5일 근무 시행할때도 나라 망한다 그랬고,
최저임금 올릴때도 그랬습니다.
심지어 이건 1년에서 2년으로 변경할때도 똑같이 나왔던 선동이에요.
정책대로 집이 다 실수로요 가는 방향으로 간다면요.
다주택자가 있어야 전세아파트가 나오는거고요.
월세는 아직까진 원룸 투룸위주의 다다구 빌라 시장이 크니까 이건 빼고요
전세 없어진다는둥, 안없어지고 매물 나와서 안정화 될거라는둥 얘긴 많지만
생각보다 매물이 안나올 경우 - 수요 대비 매물이 잠길 경우에 대해서는 얘기가 없어요.
즉, 정부나 클량에서 공공의 적이라고 규정한 '갭투기 다주택자'가 생각보다 많았냐, 적었냐의 문제죠. 현금부자가 많았냐 적었냐라고 할 수도 있겠군요.
저 개인적으로는 정부나 클량에서 성토하는 분들이나 상당히 불투명한 적군(범위도 불명, 규모도 불명)을 상대로 쉐도 복싱을 하고 있다고 보기 때문에, 시장에 막상 나오는 물량은 생각보다 적다는데 한표입니다.
생각보다 영끌 갭투자 별로 없어요 지금 그렇게 하는 사람들은 끝물 꼭지점에서 주식몰빵하는것처럼 멍청한 사람들이죠
IMF직후 김대중 정부때 도산직전 건설사들 살려주려고 미분양 해결하기위해 임대사업자 등록하면 양도세 취득세 몽땅 다 면제해주던 시절 아파트 갭투자로 샀던 사람들이 합법적으로 돈을 쓸어담았었지 (수십채 단위였습니다) 요즘 갭투자요? 그냥 조무래기들이죠
거주세로 통합시켜 전세도 부담되게해서 월세시장으로 유도해야 일가구로 소유할사람하고 아닌사람은 월세살게해야.
빌라 중심의 월세 시장으로 양분화 되지 않을까 싶습니다.
지금 수준의 아파트 가격을 월세로 충당할 수 있는 소득자는 거의 없다고 보입니다.
지금과 같이 아파트와 비아파트의 갭이 크다면 향후 대책은 아파트에만 적용되는 것들이 추가되지 않을까 하는 생각도 드네요
정말 타이밍이 좋습니다. 대선까지 약 2년 남았고, 국회는 막 시작이라 4년 남은 때에 이렇게 개혁 드라이브를 걸 수 있는 천운의 기회가 난 것을 보면 대한민국이 아직 희망이 있습니다.
모아둔 돈이 있으면 보증금은 줄이고 월세를 더 올리든지 할거고.
월세 전환 안한다 못한다는게 희망회로입니다...
월세 계속 섞여서 파이가 변할 듯요. 흘러가는 방향을 정책이 컨트롤 할수 있죠. 오래전에는 이자율이 높아 은행에 예금 많이 했듯이 시장이 변하면 변하는 방향으로 가야죠. 이자 높을때야 목돈받아 은행 예치해 놓으면 이자나왔지만 지금은 안그렇잖아요? 월세가 좋지만 요구하기 쉽지도 않았고.
정부가 1주택 사인을 냈으니. 갈사람들은 방향을 잡지 않을까요. 1주택 방향잡는 사람이 인정받는 시기라고 해야 하기는 좀 그렇고 이건 표현하기 그렇네요
부모가 어느정도 없는 세대라면. 후세대들은 모든걸 렌트 개념으로 집은 30년 장기 할부, 학자금 대출 등 빌려쓰는 개념으로 살게 되지 않을까 생각해 봅니다.
돈이 융통 안되는 사람이야 뭐... 전세 놓겠죠. 그런데 저 가격에서 ltv 40%면 1억6천인데 다 안받고 1억5천받아서 근저당 설정하고 1억5천 보증금에 나머지 월세로 받는 선택지도 있습니다.
그사이에 집주인이 돈을 더 모으면 보증금을 내리고 월세를 더 받는 선택도 가능합니다..
현재 전세사는 상태에서는 당연히 안됩니다. 세입자 바꾸면서 진행하겠죠.
반전세 보증금으로도 이미 투자금 회수 가능할듯합니다.
현재 전세로 살고 계시다면 2년 후에 이사 가셔야할듯.
저도 전세 한채가있지만 전세내줄돈은 있습니다.
그럼 집을 사거나 월세살거나 둘중하나가 될거야 근데 다주택자 개인이 월세임대하는것도 이제 녹녹치않아
이때 나올게 리츠의 월세 임대업 진출이야. 이거때문이라고.
대거매입한 부동산의 자산가치를 키우는동안 현금 고정수입창구를 만든거라고"
오늘 트윗에서 본글입니다.
월세로 돈받는게 좋으면 환영해야지 왜들 이리 반대인지..
그렇게 차츰 새 주인에 의해 월세로 바뀌거나 자가로..
이게 투기인가요?
임사자 나올때 집값 오른다 비판했고
9/15억 대출 제한할때도 집값 오른다 비판했습니다
결과는 다 아시는것과 같죠?
그런데 이번엔 내마당같은 곳 의견과 다르게 월세로 전환못할거다라.... 과연 그럴까요?
하지만 다들 그게 몇년안에 급격히 된다고 생각하는거 같은데 사실 십수년이 걸릴겁니다.