밑에도 있지만 전세대출 안 해준다는 집주인이 늘어날 예정입니다
또 그냥 이참에 확 팔아버리는 사람이 늘어날 수 있습니다(요건 정부의 노림수인듯) 실수요자가 아니면 안 살껍니다. 메리트가 없거든요.
전세대출 안 해준다는 집주인이 늘어나면... 임대시장에 그만큼 자금력이 있는 임차인이 많아야 할텐데 실제로는 그렇지 못 합니다.(전세보증금이 부족하다는 얘기) 아주 자연스럽게 월세화가 진행될 것으로 보입니다. 자연히 전세대출 총량은 감소할 수 있어보이고, 월세 부담이 되겠지만(월세는 전세대출 이자보단 비쌉니다) 그 사이에서 균형점을 찾겠죠. 웬지 이것도 정부의 노림수로 보이는군요.
집주인도 집을 그냥 비워두는 일은 많지 않을거라고 생각하고요(그럴거면 집을 팔지) 임차인은 집을 구해야 하니 결국 반전세를 받아들일 수 밖에 없어 보입니다. 자연스레 거주 품질의 하향이 일어나겠네요.
- 현재 거주하고 있는 임차인은 2년 또는 3.x년을 큰 걱정없이 살 수 있게 되었다. 그 이후는 그때가서..
- 새로 전월세를 구해야 하는 임차인은 힘들어질거 같다. (안그래도 줄어든 혼인건수는 더 줄어들 예정...)
- 이것저것 짜증나는 집주인은 이 김에 팔아버릴 생각도 많이 할 거 같다. 근데 세끼고 매매의 수요가 현저히 감소할 거 같다. 이제부터 거래량은 순수 실수요이기 때문에, 아주 중요할 거 같습니다.
- 2년에서 4년후의 주택공급, 경기수준, 금리 등등이 매매가와 전세가의 향방을 좌우할 것이다..(는건 너무 원론적인 얘기고요 코로나19가 결정을 하겠죠?)
전환율 보면 많이 못받아요.
결국 내년부터 종부세 대기하고 있어서...
자금안되고 종부세에 영향있는 갭투자들은 빨리 파는것이 이득일꺼에요.
임대차3법이 없을때도 전세비용은 주인 마음대로 올렸습니다. 그래서 지역에서 밀려나서 외곽으로 가는게기였구요.
이번에 반전세를 하든 월세로 아예 돌리든 세입자 내보낼 돈은 준비하고 내보내면 됩니다.
문제가 생기면 정부가 대책을 마련해주겠죠.
전세보증보험도 집주인동의였는데 동의없이 가능하게 해주었으니까요.
문제가 심각해지기 전에 대책을 내놓겠죠?
공급자의 물량과
수요자의 요구에 따라 움직이게 되어 있습니다.
다만 임차인의 권리가 올라가는 측면이 있으니 임대인 측에서도 여러가지 편법이 난무할 거 같습니다. 매매가 상승을 더 기대한다면요.
편법이 난무해도 결국
수요자의 형편?(수익)에 따라 정해질수밖에 없습니다.
이건
전세대출을 줄여도 아마 같은 현상이 발생할껍니다.
즉 투기 투자에 의한 헛수가 너무 많아요.
장점도 많았지만 ...
전세는 정말 연구할게 많은 제도인거 같습니다.
전세대출 총량이 줄면서 월세화로 가면, 구매력의 한계 때문에 월세가의 상승도 한계가 있고, 자연히 매매가도 재평가 되지 않을까 생각됩니다..(만 이건 금리 상승기에나 가능한 얘기네요)
2년뒤가 궁금해지네요....
근데 그때 매매가가 지금보다 훠얼씬 올라가면 정말 이생집망 인거죠
전세가 당장 사라진다는 얘기는 물론 절대 아니죠.
그쵸...
일시적으로 현금을 확보한 집주인을 중심으로 그럴 가능성이 있지만
현금이 없는 집중인들이 대부분이라..
다주택을 팔면..
그만큼 수요도 줄게됩니다.
주택구매자 = 전세수요자
그니까 집을 안 팔면, 월세 받을 수 있을 만큼의 현금이 없다면 전세를 들여야 한다는거죠. 은행 대출은 막혔고, 남은 대출은 전세를 통한 간접 대출인데, 전세를 안 놓으면 소유 유지가 안되죠.
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ㅇㄱㄹㅇ
과연 실수요만이 남았을때 어떤일이 벌어지는지가 너무 궁금하네요. 법이 추가로 도입되지 않는다면(도입되야겠죠?) 4년의 시간밖에 없기에.. 그 사이에 획기적인 대책이 나왔으면 좋겠습니다.
세입자가 전세 대출 못 받으면, 전세금 레버리지 파이가 줄어드는 건데...
기분 나쁘다고 자기 발에 도끼 찍는 짓을 하겠다는 거군요.
임대하는 입장에서 오늘 하루 기분 나빠서 그런 소리 할 수 있겠지만,
진심으로 그렇게 생각한다면... '멍청'한 거죠.
현재는 1가구=1주택이 원칙입니다... 따라서, 임대물량은 감소할수밖에 없고...
부동산 가격이 안정되게 되면, 임대인이 얻는 수익은 부동산 가격 상승분이 아니라, 월세에서 조달하게 됩니다.
자연스레 전세와 보증금은 줄어들고, 월세 위주로 전환되며, 현재의 월세보다 높아질 것으로 보입니다.
주택가격이 안정화되면, 부동산 대출규제는 점차 완화되겠지만,
집값이 떨어질지도 모르는 상황이 되면 집 구매수요는 실질적으로 줄어들고 임대수요로 몰릴테니
전월세 가격은.... 더욱 오를거 같네요.
월세는 철저하게 세입자 소득에 영향을 받습니다.
그지역 소득수준이 높으면 비싸겠지만 낮으면 저렴할수 밖에 없어요.
한마디로 서울 아파트가 월세가 된다면 거기서 살 세입자가 많지 않습니다.
전세이니까 거기에 전세대출이 되니까 그가격이 된거죠.
지금의 다주택자들이 집을 처분해서 임대물량(공급)이 감소한다는 얘기는, 그 주택이 현재 무주택자들에게 가야한다는 것이 됩니다. 그렇다면 이것은 결국 임차인(수요)도 줄어든다는 얘기가 됩니다. 그러므로 무조건 임대료가 올라가지는 않을겁니다. 다른 다주택자들은 대출이 막혀있기 때문에 받아줄 수도 없고, 받는다 할지라도 그 집들을 현금 100%로 받아줄 능력이 없으면 결국 전세를 놔야해요.(매년 내야하는 세금은 덤이고)
그리고 월세와 전세는 상황이 많이 다른데, 월세는 투자금액 대비 수익을 보고 들어오고, 전세는 임차인의 전세자금대출이라는 간접 레버리지를 통해 집을 구매, 시세 차익을 얻으려는 게 목적입니다. 따라서 전세로 집을 보유하고 있다가 어느 순간에 월세로 돌리는 상황은 별로 없을겁니다. 다주택자들에게 대출이 다 막혔기 때문에, 전세를 월세로 돌리려면 그만한 자금을 자신이 별도로 준비해야 해요.
더구나 현재 전세로 나와 있는 집들을 보면, 아이러니하지만 너무 집값이 높기 때문에 월세로 수익을 내기가 어렵습니다. 수익을 낼 만큼 높은 월세를 내려면 사람들이 그만큼 소득이 높아야 하는데 그렇지 못하거든요. 차라리 그만한 자금이 있다면 저렴한 주택(빌라, 다세대, 오피스텔 등등)을 많이 사서 적절히 월세를 놓는 게 훨씬 수익성이 좋을겁니다.
결과적으로 집값이 오를지 내릴지는 저도 잘 모르겠지만, 생각만큼 그렇게 전세가 없어지기는 힘들어 보입니다. 현재 전세를 주고 있는 다주택자들이 그만한 자금을 단기간에 조달할 수 없기 때문이죠. 또한 계약갱신 기간 증가로 인해 주택 매수보다는 전세를 살려고 하는 사람이 많아지면 전세가격은 올라가겠지만, 임대차보호법으로 인해 상승폭이 제한된다면 그것도 한계가 있을거에요.
6~7월 임대차보호법 통과 전에 임대료를 대폭 올려 받은 분들이 있을텐데, 모든 집들이 그렇게 하지는 못했을 것이기 때문에 주변과 임대료 갭이 발생하게 될 것입니다. 그렇다면 다음 턴에서 세입자는 저렴한 전세를 찾아 나가려 할거고, 그 높은 전세가를 받아줄 임대인은 없을 것이기 때문에(주변은 그렇게 높지 않으니까), 임대인이 다음 전세입자를 받지 않고도 전세금을 반환할 능력이 안된다면 결국 그때는 전세가를 다시 낮출 수 밖에 없을겁니다.
주택경제학 책을 다시 꺼내봐야겠어요.
수도권의 인구 비율이 지방을 능가했고, 가구수도 자꾸 많아지고 있는건 통계적 사실입니다.
지금 대부분 문제가 되는건 아파트에 한정이 되어 있습니다. 신규 가구를 구성하는건 대부분 혼인에 의한 분가인데, 신혼부부는 압도적으로 아파트를 선호합니다. 따라서 아파트의 수요는 올라갈 것이고, 매력이 없는 집들은 공실로 남거나 임대료가 하락할 수도 있다고 생각하는건 너무 많이 나간 가정일까요.
이 부분 생각하는 분들은 별로 없네요
대출 받아서 집 사신 분들에게 죄송하지만 집값은 최소 14년도 수준으로 떨어져야 한다고 생각합니다.
5~6년간 전세금이 크게 올랐지만 이를 전세대출이자비용으로 비교해보면 세입자가 지불하는 이자비용은 생각보다 크게 오르지 않았어요
아슬아슬하게 외줄타기 하는 모습으로 보입니다...
3~4년 뒤에 금리인상, 대규모 입주 및 분양이 있을 예정이고 다주택자 예약된 주임사 물량이 같이 터질테니 이게 어떤 영향을 끼칠지 지켜봐야죠
실제 이번 정책으로 전세 기간이 2년에서 2+2로 바뀐거 뿐이라고 봅니다. 물론 급격하게 오르는 상황에선 안정책이 되기도 하지만요.
그러나 서울 등 일부 지역을 제외하면 전세가 변동이 크지 않은 곳에선 이러거나 저러거나 별 차이도 없습니다.
너무 서로 신경 곤두세우고 날카로워질 문제가 아닌거 같습니다.