45만명의 임대사업자들이 150만 채의 주택을 보유하고 있는 상황...더구나 이것들이 8년동안 못팔게되어있는 현실...
게다가 저기엔 무려 150만명이 최소 4년 ~8년세입자들이 들어가있으니
대한민국 1인가구 포함 전체 가구수가 2000만가구라고할때 7.5%는 4~8년동안은 세입자가 들어갈수도없고
팔릴수도없는 매매불가 물건...
보통 목동1~14단지전체가 27000여가구 남양주 다산신도시가 5만가구인것을 감안하면
왠만한 신도시 30개분량이 4~8년동안 세입자도 안받고 매매도 안되는 물량이니
계속전세가 오르고 매매가가 오르는건 당연해보입니다ㅜ
https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0003761550?sid=101
59만채 늘어난 등록임대주택···결국 '정부 자충수' 됐다
기사입력2020.07.01. 오전 8:41
최종수정2020.07.01. 오전 9:26
현 정부의 부동산 정책을 놓고 진보 진영까지 비판하고 나섰다. 이런 가운데 요즘 논란이 되고 있는 것이 주택임대사업자다. 현 정부는 출범 초기부터 임대주택사업자 등록을 장려했다. 최근에는 장려가 규제로 바뀌었지만 현 정부 들어 등록임대주택 규모와 사업자는 급증했다.
국내 경제학계에서 재정학의 권위자로 평가받는 이준구 서울대 경제학부 명예교수는 6·17 부동산 대책에 대해 ‘주택문제 - 암덩어리 그대로 놓아둔 채 항생제 처방한다고 무엇이 달라질까?’란 제목의 글을 올렸다. 이 명예교수는 “시민의 한 사람으로서 이번만은 분명한 효과를 거두기 바라지만 그동안의 경험에 비춰 판단해 보면 또 한 번의 실패로 돌아갈 가능성이 크다”며 “주택투기의 원흉이라고 할 수 있는 주택임대사업자들에 대한 파격적 세제상 특혜를 그대로 둔 채 임기응변식의 대응에 그치고 있기 때문”이라고 지적했다.
이 명예교수에 따르면 150만 채의 주택을 보유하고 있는 45만명의 임대사업자들에게 제공되는 재산세, 양도소득세, 종합부동산세, 소득세 상의 엄청난 특혜를 그대로 놓아두고서는 부동산 대책은 백약이 무효가 될 것이라는 것이다. 이 명예교수는 임대사업자들에게 제공하는 특혜를 주택시장에 중병을 안겨주는 ‘암덩어리’라고 규정했다.
이 명예교수는 “주택임대사업자로 등록한 상태에서 주택 투기를 한 사람은 주택 보유와 관련한 세금 부담을 거의 지지 않다 보니 주택가격 상승의 이득을 고스란히 챙긴다”며 “그러다보니 너도 나도 주택 투기에 뛰어들고 그 결과 주택 가격은 천정부지로 뛰어오를 수밖에 없다”고 설명했다.
그렇다면 현 정부 기간 동안 등록 임대주택은 얼마나 늘었을까. 국토교통부에 따르면 등록 임대주택수는 지난 2017년 98만채에서 올해 1·4분기 기준 156만 9,000채로 58만 9,000채 늘어난 것으로 집계됐다. 등록 임대사업자 역시 2017년 26만 1,000여 명에서 올 1분기 51만 1,000여 명으로 25만명가량 증가했다. 등록 임대주택과 사업자가 3년간 급증한 이유는 정부의 민간 임대주택 활성화 방안 때문이다. 정부는 지난 2017년 12월 공적임대주택 시장과 더불어 민간임대시장을 활성화해 전월세시장 안정화를 도모하겠다고 정책 목표를 밝힌 바 있다. 이에 따라 등록임대주택사업자에 대해 지방세를 감면하고 종합부동산세 합산 배제, 건강보험료 부담 완화 등 각종 혜택을 제공하기로 했다. 세제혜택이 워낙 매력적이어서 등록 임대주택 사업자는 정책을 발표한 12월 한 달 동안에만 7,300여명이 증가했었다.
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임대사업자 등록물건은 4~8년동안 세입자가 못나가게되어있습니다
나가면 벌금막대하게 내야합니다.
즉 님이 저런 물량 150만개에 들어가 사는 세입자라면
저같은 다른 세입자들은 가고싶은동네나 살고싶었던 동네가 저렇게되어있다면 4~8년동안은 전세물량이 희소성이높아 전세가만 높아지는 현실이죠
세입자가 못나간다라는게 ....이해가 잘 되지 않네요. 계약이 끝나면 나갈 수 있는거 아닌가요?
애초에 계약을 4, 8년 이렇게 하지는 않지 않나요?
헐~ 세입자 계약까지 그렇게
하는줄은 몰랐네요.
국토부에서 저렇게 애기하고있습니다.
국토부에 연락해서 님 애기한거 애기해보세요
잉? 거기 12억 인접은 이편한밖에 없습니다. 봉천역 근방이면 두산과 드림타운인데 둘다 10억까진 한참 멀구요. 봉천에선 좀 멀지만 쑥고개 이편한 말씀이시면 얘는 17년에도 주변 모든 아파트보다 비쌌던(*당시엔 짓은중이지만) 애구요. 관악구 유일 대단지 신축이라. (*제가 관악 300세대 이상 아파트는 전부 임장했고 매매 목표로 분석해봤습니다.)
즉 관악구 12억 아파트는 있는디 (이편한 34평) 12억 아파트들은 없습니다. 제가 궂이 복수형 단수형으로 태클거는 이유는, 봉천역 근처 12억 아파트들이라고 하면 마치 관악구 아파트시세가 엄청 비싼거같잖아요 ㅎㅎ 현실은 6~8억이면 34평 가능인 동네인디.
그리고 전세가가 상대적으로 떨어져보인다? 아닙니다 그래프보면 소폭 계속 상승중이지만 전세율은 하락이죠. 전세가가 상승하는게 문제가 아니라, 전세율이 낮다는게 문젭니다. 전세들어온 거주자들 + 전세 내주는 사람들은 매매가격이 살기엔 부담스러운 가격이라는 인식을 가지고 있다는거죠.
부동산 관심있으시면 전세율-갭투자-매매가 풍선 으로 이어지는 흐름을 모르시진 않을텐데요. 제가보기에 관악구 부동산은 성장동력을 잃었습니다. 이걸 넘을려면 호재가 있거나 다른 "서울 안쪽이기만 하면 사야된다"라는 인식이 생길정도의 풍선효과가 더 크게 있어야합니다.
당연히 다 체크했고, 보통 호재는 계획승인, 착공, 완공으로 3단계로 오른다고 하죠.
놀랍게도 착공까지 한 미림여고역 초인접 신림현대는 호재영향 상승이 10프로 정돕니다.
4.3억이 6.3억 됐는대 다른 아파트도 5억하던게 7억 갔거든요.
물론 완공시 약간의 상승이 있겠지만, 지금의 이 버블이 어느정도 완만하게 조정이 된 후 일 것이라고 봅니다. 그리고 그거 완공시점엔 이미 다음대선 이후고, 설대입구역쪽은 아직 착공도 안했으니 10년이상 미래구요.
다만.. 22년 대선 기대에 따른 영향이 있긴 하겠죠...
저도 그걸 기대했는데 의외로...? 영향이 적다는 느낌입니다. 물론 10프로면 어마어마한 차이라고 볼 수도 있습니다만 아무래도 지금 역대급 폭등기라 ㅎㅎ;; 좀 빛이 바래보이긴 하네요.
전 사실 호가는 거의 무시하고 실거래가만 봐서 약간 한타이밍 늦은 분석을 하게 되는 셈이죠. (호가는 워낙 미쳐 날뛰는 경우가 많아서.)
두산쪽은 과거의 영광에 비교하면 좀 상승력이 힘이 없다는 느낌이었는데 두산이나 드림타운은 뭔가 준비중일 수도 있겠군요.
사실 이거때매 저도 성현동아를 굉장히 고민했었는데... (구암학군에 구암초교역...)
주로 신림선 생각하느라 서부선 생각을 별로 못했는데,
설대인근 (특히 구암학군) 이 19년 이후 미묘하게 동력을 얻는걸 보고 이거 뭐지? 생각했거든요.
아마 이게 서부선 인근인거 같네요. 작년에 서부선 호재뉴스도 있었고.
아 성현동아는 그냥 제 취향상... 구암초도 코앞에고 제가 뷰좋은거에 환장하는지라 ㅋㅋㅋㅋㅋ
하지만 매매 생각하면 드림이 낫긴 하겠죠. 거대단지고.
저도 9억 이전 (= 사실 8.5억 전후를 생각함) 까지 왔다갔다 할거라고 생각하고 있습니다.
아마 그렇게 왔다갔다 하던중 대선이 오고, 대선관련 호재(?)나 경전철 호재가 파워가 있으면 뚫어버리든 말든 하겠죠.
신림선도 신림동엔 정말 가뭄에 단비가 아닌가 싶습니다. 남북축 교통이 워낙 안좋았어서..
의견 감사합니다.
저는 처음에 신림현대를 워낙 주시하느라 서부선을 깜빡 잊었... 특히 옛날엔 서울대입구는 연장노선이었어서 ㅋㅋㅋ
지금 보니까 드림타운을 통과해 무려 구암초교를 지나가네요. 여의도 마포가 연결된 경전철이 있는 관악 유일의 쓸만한 학군 구암학군 + 관악에서 가장 큰 거대단지 니까 호재느낌은 확실하네요.
저는 성현동아 기준 매매가를 전세가가 전혀 안따라오는것에 대해 위험 시그널을 느꼈는데,
이게 서부호재 연결이면 또 근거가 있죠. 매매가는 미래 호재를 반영하지만 전세가는 현재 호재만 반영하니까요.
저는 좋게봅니다. (전 (모자이크처리) 거주)
동에따라 다르지만 설입 근접 + 101,102동은 비교적 평지. 그리고 아파트 관리가 잘 되더군요.
106동인가 24평형은 남동향에 뷰가 좋다는점이 강점이구요.
근데... 거기 아마 (모자이크처리)학군 아니죠?
가격은 (모자이크처리)이나 (모자이크처리)이나 비슷할텐데
(모자이크처리)이 만약 구암학군이 안된다면 저라면 (모자이크처리) 갈거같습니다.
구암학군 아닐거에요. 단지 바로 앞 봉원중학교랑 상도중학교 가는 것 같습니다.
관악중학교도 가까운데 잘 모르겠어요.
전 이왕 가격 오른거 팔고 비슷한 (모자이크처리)으로 갈지, 아니면 아예 영끌해서 (모자이크처리)으로 갈지 고민중이네요.
부동산에서 명쾌한 완벽해법을 제시하는 사람이 있다면 그건 사기꾼이라 봅니다. 아니면 독재자거나.
그리고 다른 부분을 비교해도 이건 뭐.. 혜택이 어마어마하군요
작년 재작년까지 양도세, 종부세 다 면제해주고, 재산세도 거의 공짜이던 시절 쓸어담은 사람이 위너죠.
전수조사 쇼입니다. 2,3년전계약한 물량들은 아직 재계약을 한경우가 드물어서 몇년후에 해야 확인가능한데
지금하는전수조사는 그런걸 알고서 하는 쇼죠
공급계획을 충분히 세웟다면 몰라도
안세운상태라면
매매든 전세든 폭등하게 하는 트리거죠
세입자 계약 끝나면 나가도 되는 시기가 최소4년 최대 8년입니다
혹시 그동네 전세들어오고싶은 수요가있다면 못들어오죠
조심스럽게 움직이는 것이 이해가 됩니다.
네티즌들이 알고 있는 것 전문가들이 모를까요.
한걸음 씩 하다보니 더뎌보이는 것뿐
잘 나아가고 있다고 봅니다.
그 전문가가 바라는게 우리가 바라는거랑 일치할 거라는게 우리의 착각이죠.
전문가들(국토부 고위 간부나 실 정책 짜는 쪽)의 생각은 우리랑 다를 수 있어요. 그들은 우리편이 아닌 가능성이 더 높구요.
매매가 전세가가 역대어느정권때보다 오르는 상황이라 이부분은 비판이 나올수밖에없겠죠
@오렌지쿠키님 동감입니다.
저거 입안한 담당자는 욕 좀 먹어야 한다고 봅니다. 불과 1년도 못가서 손바닥 뒤집듯 뒤집더니 지금은 정 반대로 하고 있지요.
매매물건 감소.전세물건 감소로
매매가 전세가가 오르는거죠
그래서 나온 공급대책이 창릉2만가구 남양주6만가구등등인데 그건 10년후나 가능할물량이구요
기존에 계약해서 들어가 사는 사람이 있으니 앞으론 4~8년동안 안나오죠
그러니 누군가 신규로 들어가 살고싶은사람이있다면 매매도 전세도 못하니 계속 올라가구요
@optimum님
거기 누가 살고 있으면 매매물건 전세물건 감소라고 말하는게 말이 안되지 않나요?
-> 앞으론 4~8년동안 누가 살고있으니 누군가 신규로 들어가 살고싶은사람이있다면 매매도 전세도 못하니 계속 매매가,전세가 올라가죠
신규로 들어 오는 사람때문에 전세가 매매가 올라가는 건 맞습니다만 원래 사는 사람이 다른데 가는 것도 아닌데 그 사람들 때문에 전세가 매매가 올라간다는 말은 사리에 맞지 않습니다.
공급과 수요에 별다른 차이가 없는것 아닌가요?
수요가 쌓여서 난리인상황이죠
그결과가 매매가 전세가 상승이구요
임사자 혜택 때문에, 전세가격은 안정화되는 대신, 매매가격이 폭등한 거 아닌가요? 본래 의도가 그거였을 텐데요?
현실은 전세물량도 부족해져서 전세가가 계속 폭등중이죠
매매가격폭등은 님말씀처럼 8년전세주고 추후 양도세 혜택챙겨라...일거같은데
공식적으론 그렇게 애기한적없습니다
그걸 구입해서 들어갈 사람만 생각하시면... 빵꾸가 나죠....
누군가 구입해서 들어오는 케이스를 생각하면
이미 임대해서 살고 있는 세대는 새로 구해야하는거 아닌가요?...
요몇년간 최고의 신축 공급상황...서울만 봐도 송파헬리오9500가구...
고덕상일일대 16000가구 신축아파트
경기도 남양주 다산5만여가구 신축아파트등등도 고려하셔야할듯...
이미 임대 수요자들에게 공급된 상황 아니냐는 말인데요.
그 수요(신혼부부나 기타 전세 수요)를 이미 임대한 사람들 내보내서 대응한다고 하면,
임대에서 내보내진 사람 수요가 똑같이 발생하는데요
왜 그 새 수요에(신혼부부나 기타 전세 수요) 대응 못하는것만 문제라고 하시나요...
그거 대응하게 해줘봐야 지금 임대해서 살고 있는 사람 수요가 똑같이 있는거에요.
전세 매매가가떨어질까요?
님주장처럼 임대사업자집에 사는 사람은 수요로 카운트하면 전세가 매매가 더올라가는거죠
그런 자연적인 수요 증가는 임대사업자 관련 법과 관련 없이 증가하는것이구요. n개의 물량이 묶였으면 그 안에 살고있는 n개의 수요도 같이 묶이는건데 왜 공급만 줄었다고 계산하는것인지 모르겠네요.
전체적인 수요 공급의 불균형 문제는 재건축이던 신도시 개발이던 이런 얘기로 가야죠.
기존에 살고 있던 사람이 있는데 신규 물량이 없다니..
계약 자체가 4~8년 짜리 라면서요?
기존에 사는 사람들 자리에 들어가고 싶은 사람이 못구한다는?
수요공급에대한 기본지식이있어야 전세매매가가 쭉올라가는 현실이 이해되실듯..
현 세입자들이 최장 8년까지 있어야 한다는 것과 신규 수요만 생각하셔서 지곤 세입자들 물량을 간과하심디는 것
설마 임대업자들이 남들 살기싫어하는 곳 집을 150만채를 사서 전세놓고 사업한다고 생각하는건 아니시겠죠?
그런
임대사업자의 A아파트를 사고싶은데..전세로 살고싶은데...라는 분들은 일반인들이라 매매도 불가능하죠. 그래서 매매가는 상승...
그리고 살고있는 사람들은 최장 8년이라 내가 전세로 여기살아보고 싶어도 안나오니 못들어가니 그런 수요가쌓여
전세가 상승...
저게 다 묶인거도, 매매가 아닌 임대를 하라고 한건데 매매든 임대든 실거주할 집의 공급이 부족해진 건 아니지 않나요. 되게 이상하게 생각하시네요.
그만큼 전세입자는 받고 있는건데.
게다가 전세금 큰 인상도 못하는
전세금 인상율이 통제되는 안정적인 전세물량인데
무슨 모두 다 공실인양...