오늘 임플란트 한다고 치아 하나 발치해서 강제 휴식 취하는 김에 써 봅니다..
지금 부동산 관련해서 말이 많은데.. 부동산 관련해서 최근에 돈 버는 분들의 경우를 좀 말해 보려구요..
다들 부동산 하면 무조건 돈이 된다 라고 생각 하시는데 전혀 그렇지 않습니다..
많은 분들이 자영업 보면서 저래서 장사 망한다는거 같이 부동산도 산다고 무조건 돈이 되는 것이 아니라
오히려 세금 계산 복비등 기타 지출 , 수익율 계산 등을 잘 못해서 오히려 돈을 날리는 경우가 더 많습니다.
부동산 투자시 실제도 돈을 버시는 분들을 보면 거진 뭘해도 성공하실 분들이라고 생각 하거든요..
- 일단 경매의 경우..
많은 분들이 경매는 기회라고 생각하지만 오히려 리스크가 큽니다..
왜냐면 대출을 받을수 있는 기간도 짧고 안나오는 경우도 꽤 있어서..
자기 자본 100 프로 아닌 분들이 대출이 안나와서 보증금만 날리고 (10%) 다시 경매로 나오는 경우도 꽤 있습니다.
경매시 성공하시는 분들의 특징은..
a. 세입자가 있는 경우에는 거의 피합니다.
b. 건물등이 있는경우 보다 토지를 경매 받는다.
(건물 가치평가 등으로 경매가가 높습니다.)
c. 경매가 보고 판단 하지 않고 주위 부동산에 시세를 잘 확인한다.
(사람들의 생각과 달리 경매가가 주변 급매보다 비싼 경우가 50% 이상입니다.)
이정도 인거 같고 보통 경매 후에 인테리어 비용도 요즘은 사업자 운영대출이 되서
실제 금액의 70% 정도 까지도 대출이 나오는 경우도 있습니다.
- 월세의 경우는...
a. 무조권 권리금이 없거나 적은 상가를 선택해라.. 권리금은 보통 남의 배를 불려주는 경우가 많습니다.
b. 권리금이 있는 경우 하루 매출을 POS 로 확인하고 월 매출 - 고정비 - 월세 후의 순 이익의 1년분이
권리금 보다 적다면 무조건 포기 편이다.
c. 보통 장사의 경우 수익도 장사 수익보다 추후 권리금이 더 돈이 되는 편입니다.
지금 지방이나 서울 외곽등은 오히려 월세가 싸거나 없는 경우도 있습니다.
신도시인데 상가가 30% 도 분양이 안된 경우는 부동산을 통해 월세를 받지 않는 곳도 많습니다.
예를들면 2년 계약을 하는 대신 1년은 월세를 받지 않습니다.
그리고 월세가 사람들의 생각보다 많이 저럼합니다.
대구의 경우 지금 역세권 12평 상가가 월세 50-60 만원인 곳이 꽤 있습니다.
제가 본 최고의 수익율은 이곳에서 양꼬치를 파는 조선족 부부인데.. 뒷켠 방에서 생활을 하는데
하루 매출이 300 만원이 넘습니다... 양꼬치 집이고... 최근에 집을 샀다고 들었습니다.
오히려 자기만의 확실한 콘텐츠가 있다면 장사를 하기에는 최적인 상황일지도 모릅니다 -_-;
- 토지 개발의 경우..
보통 땅을 사서 건물을 짓거나 하는 경우인데..
a. 땅을 얼마나 싸게 사느냐가 거진 승부를 가릅니다.
b. 이경우 건축쪽에 경험이 있거나 아는 사람이 없으면 상당히 힘듭니다.
c. 초짜인 경우 세금이나 경비의 경우를 계산 안하시는 분이 의외로 많습니다..
취등록세, 복비등으로만 5% 넘는 돈이 지불 됩니다... 그런데 팔떄 양도세는 30% 는 생각을 해야 합니다.
건물 짓는 것도 건물에 대한 취등록세가 나옵니다. 이걸 판다고 생각 하면
단순히 2년동안 10% 올라서 판다고 해도 실 수익율은 2-3 프로 정도 밖에 되지 않습니다.
그냥 이자율 높은 은행에 돈 넣어 놓는 경우가 더 나은 경우가 많습니다.
d. 시외의 땅은 생각과 달리 잘 안팔립니다.
아무리 위치 좋고 매력 있어도 최소 6개월 보통 1년-2년 집을 내놔야 매각됩니다.
구입시의 경우에는 조급해 하지 마시고 여유있게 구매하세요..
부동산의 다른 살 사람이 나타났다고 하는 말은 가볍게 무시 하시는게 좋습니다...
뭐 각각의 경우에서 좀 잘되는 경우를 추려 본건데...
이 글쓴 이유가 많은 사람들의 생각과 달리 부동산 등으로 실제로 돈을 버는 사람은 2-30 프로 밖에 안됩니다..
개발등을 하다보면 사람들이 생각하는 무조건 돈 되는건 정부 지원 받는 대기업 뿐입니다...
택지 개발 등에서 세금 감면까지 지원 받고 거진 무상으로 땅을 지자체에서 공급 받죠..
애초에 민간 개발과는 차이가 나고 이 근처에 남는 땅이 나오면서 오히려 거품낀 가격으로 분양되고
호구들이 거기에 낚이는 경우가 많죠.
그리고 사람들 생각과 달리 지금 멀쩡한 재태크 방법은 부동산 밖에 없습니다..
공매도를 비롯해서 연금까지 가세해서 엉망인 주식을 믿을수도 없고
오히려 은행이라는 것들도 부도상품 팔아서 가계 파산을 만들고 있어서 사람들의 심리가 부동산으로 쏠리는 거죠..
이건.. 거진 다른 투자 하다가 결국 사람심리가 실물 투자인 부동산으로 갈수 밖에 없는 상황이라는 겁니다.
결국 정리해서 부동산으로 투기를 하지 않더라도 의식주는 무시 할수 없는 문제니
- 부동산을 살때는 무조건 실제 사용할 용도가 있는 곳을 구하는게 좋다.
(땅 사서 편하게 월세 받아 보자 라는 경우는 거진 포기 하는게 좋습니다.
오토 매장 돌려서 돈 신나게 벌어보자 라는 것과 별 차이가 없습니다.)
- 상가의 경우는 무조건 장사가 잘되야 합니다.
당장 월세가 급하다고 세를 아무곳이나 준다면 오히려 폭망해서 가게 안나가고 건물의 가치가 떨어지는 경우도 많습니다.
- 세금 계산, 이자 계산을 잘 해야 합니다.
부동산이 돈이 안된다는게 실제로 대구에 원룸 10억을 투자 해도 월세는 250 정도가 나옵니다.
보통 대출이 있는 경우에는 4억만 대출해도 한달에 100 만원의 이자 이상은 나오니..
실제 수익은 다 계산하면 100 만원 정도 밖에 안됩니다. (복비, 청소비, 관리비 등)
집이나 건물을 사는것이 유리 한것은 이자가 월세보다는 훨씬 저렴 하다는 거죠.
사람들이 의외로 은행은 무서워 하는데 개인 계약은 무서워 하지를 않더군요..
사실 월세를 못내도 이자를 못내도 쫒겨나는것은 똑같습니다. 그런데 같은 금액대비 보통 이자가
월세 보다 훨씬 싼데 월세 보다 이자 내는 것을 더 두려워 하죠..
쓸데 없이 글이 길었는데 하고 싶은 말은... 사람들이 말하는거 같이 부동산 투자가 쉬운것도 아니고
돈 버는 사람은 소수에 가깝습니다.. 강남쪽 아파트나 땅은 사기도 싫고 서울에는 이제 살기도 힘들것 같은데
실제로 부동산 쪽을 많이 접하는 입장에서 보면 거진 딴 나라 이야기 이구요...
어차피 의식주 중에 가장 기본이 주 인데 부동산은 투기가 아니라 생필품 입니다...
언젠가는 집이나 자신의 영업장이 필요할수 밖에 없는 경우가 오는데 이 경우에 너무 쉽게 생각 하지 마시고
미리 준비를 해 두는게 호구 잡히지 않는 길입니다.
내당역쪽은 아니죠?
이번주말 양꼬치갈려던 참이었는데.. 댓글이 뭐하면 쪽지로 좀 알려주세요
쪽지로 보내 드리도록 하겟습니다.
아무리 위치 좋고 매력 있어도 최소 6개월 보통 1년-2년 집을 내놔야 매각됩니다.
구입시의 경우에는 조급해 하지 마시고 여유있게 구매하세요..
부동산의 다른 살 사람이 나타났다고 하는 말은 가볍게 무시 하시는게 좋습니다...
이걸 모르시는 분들 꽤 많습니다....
암만 앞으로 대로가 있고, 강을 끼고 어쩌구 저쩌구..
멋지게 지어 놓고 생각과 다른 삶에.. 팔리지도 않아서.
가격은 계속 깍이고..
시골집은 안팔릴 뿐더러 행여나 1년동안 사람이 안살면 난리가 납니다...
공팡이도 쉽게 생기고.. 먼지등으로 가구등이 버티지를 못하죠..
외곽쪽의 투자는 정말 10년은 쓸 곳을 정하는게 좋더군요
저도 부동산을 투자하고 있지만...공감이 가는 글입니다.
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프랜차이즈 관련 이런 얘기가 있죠. 프랜차이즈에 가입하려면 100호점 내에 가입하고 그 브랜드가 뜨면 재빨리 권리금받고 파는 것이 가장 돈이 된다구요. 프랜차이즈로 자영업이 몰리는 현상에서 가장 씁쓸했던 이야기이기도 합니다.
잘되는곳은 자기가 직영점을 차리고 수익이 떨어질때즈음 일반인들에게 넘깁니다..
문제는 이런 권리금 주고 장사하는거 보다 자신이 권리금을 창조 하지 않으면 일반인들은
돈 못번다고 생각하는게 맞다고 보고 있습니다.
서울 시내 상가,빌딩 등 수익용으로 하려다가 은행 이자도 못 내는 경우 수두룩합니다.
저희도 차마 처분하지 못한 상가주택(대구)에 하나 있지만,
거긴 딱히 호재가 없어서 월세용으로 편안히 냅두고 있지요.
그리고 자영업을 하기에도 사실 서울보다 지방이 훨씬 유리한 편이구요.
최근 제가 아는 지인들이 수익율 나오는곳은 합천 울산 기장등 지방으로 간 사람들이 더 잘되거든요
대신 집값이 서울이 올라서 보전된다 이런 기대를 많이 하시죠
많이 배웠습니다. ^^
25일 영업한다치면 월매가 7500이니 연매가 9억이네요 ㄷ ㄷ ㄷ
그런데 대박난 곳이 이런곳이 많습니다...
마라탕 집 등 월세 싼데 장사 안된다고 다들 그냥 자영업 욕이나 하는 타이밍에
오히려 조선족 중심으로 지방 상가를 쓸고 있어서 안타까울 따름입니다.
이런글은 팁게로
거의 모든 재테크 수단들은 리스크를 가지고 있고 실제 해보면 쉽지 않은 경우가 허다한데 말이죠.. 진짜 좋은 재테크 수단이나 방법은 암암리에 발견한 사람들만 꿀빨다가.. 서서히 많은 사람들에게 발굴 되면서 너프되는 과정이 어딜가나 똑같은데...
여튼 부동산 재테크는 잘 모르지만 쭉 읽어보니 다른 업계랑 비교해도 크게 다른점이 없는거 같습니다. 정보 감사해요
위에 쓴 예같이 원룸 건물주도 그냥 나이많은 은퇴 중산층이 훨씬 많고 돈도 안됩니다...
제가 원룸도 여러개 짓고 가지고 있던 입장이라.. 오히려.. 진상 세입자 들어와서 도배 설비 새로하면
수익 따위는 꿈도 못꾸는 경우가 더 많은거 같습니다...
대구당에 계시는 분이셨군요 ㅎㅎㅎ
자기 살집은 자가도 괜찮은게 이사비, 복비 등의 비용에 스트레스 까지 포함하면 기회비용이 꽤 크죠..
조금만 모으셔도 집값으로 대박 나겟다 이런 생각이 아니시면 요즘 집 장만하실 기회는 오히려 꽤 되는거 같습니다.
1가구 1주택에선 아직 지원도 많고 세금 감면등도 되니 꼭 조만간 자기집 장만 하시길 바랍니다!
스트레스가 장난이 아닙니다!
5년이상은 지켜봐야할듯...ㅠㅜ
고맙습니다.
건축도 무조건 싸게싸게.. 인테리어도 싸게싸게... 설계는 공짜 투시도는 서비스......
반면에 가치를 인정해주고 투자에 비용 아끼지 않는 분들은 나중에 연락드려보면 대부분이 착공전 선분양 마치고 잘되신 분들이 많았습니다
원룸투자도 생각했었는데 인터넷에서 정보를 모아보니 투자를 안하는게 낫겠군요
원룸은 많은 분들이 준비하시는거 같이 건물주가 주인세대 살고 열심히 관리 하면서 임대수익을 과세 비대상정도로 유지해서 노년생활 하시는게 제일 낫다고 생각하네요..
역삼동 원룸이었는데 은행 부터 건설사부터해서 이리저리 다 ...
그래서 강남에 있는 대형교회들 서로 연줄만들고 그러나 했습니다.
마곡 개발 당시도 LG앞은 자리가 없더군요.
좋은 건 일반인이 받기 힘들다고 봅니다.
보통 이런데 피를 작당하는 건설사랑 짝짝궁 하는 아파트 대표자가 아파트 상가를 하나
날로 먹는 경우도 많습니다.
건축이랑 개발 하다보면 이게 어디서 부터가 문제인지 머리가 혼란해 집니다..
그래도 사람들 생각과 달리 지금 몇안되는 중서민이 돈 벌수 있는게 부동산 밖에 없다고 보는 편인데..
그나마도 이미 고인물이라 다른 분야 같이 정말 열심히 공부하거나 안목이 없으면 돈 벌기는
커녕 원금 날리기 쉬운 분야라는 거죠..
뭐 이런걸 떠나서 저는 자신이 꼭 필요로 하는 집 1채 사업이나 자영업을 하면 상가나 사업장 까지는 대출을 써서라도 장만 하는게 낫다는 생각입니다. 월세보단 이자가 훨씬 저렴 하거든요 본문에도 썻지만 못내면 쫒겨나는건 어차피 똑같습니다...
다음에 제대로 글을 한번 써볼까 생각중이네요