시중 메이저 은행 이자가 3% 금리라고 가정할 때
분양 신규 구분상가 기준 상가주인(특히 신축)이 내 월세로 매매가 대비 연간 3% 초과해서 가져가는 상황에서는 들어가지 마세요.
주인이 10억에 건물을 샀다면 3%면 연 3천만원, 월세로 250만원 정도면 들어가고 그것보다 터무니 없이
높다면 일단 보류하세요.
많이 봐줘야 자리에 따라 300만원까지는 들어갈 수 있습니다.
(우리가 말하는 자리는 어디까지 소규모 자영업이지, 유명 프랜차이즈가 아닙니다.)
분양건물은 몇프로라고 기준을 세우기 비교적 쉬운데, 일반 건물은 조금 더 어렵습니다.
같은 평수 같은 상권이라도 층수 입지에 따라 다르고 전면이냐 코너냐 진입로에 있냐 끝에 있냐 주차공간이 넓냐 협소하냐에 따라서
다양한 이해관계가 성립되기 때문에 기준 세우기가 애매합니다.
우리가 알고 있는 스타벅스 버거킹 맥도날드 등의 브랜드는 생계형 점포가 아니라서 은행이자 따블만 나와도 들어가는 투자형 창업이고
브랜드 가치가 높기에 왠만하면 상쇄됩니다.
생계형 가게 운영 하시는 자영업자분들은 흑자 적자 비율에 죽겠다는 표현하시는 분들은 명심하셔야 합니다.
투자형 창업가가 아닌 대다수 생계형 창업가는 위조건에 맞지 않으시면 입지 선정을 보류하고 다른 상권 찾아보세요.
매장의 월세를 3일 ~ 5일 내에 회수가 어렵다면 창업을 보류하십시오.
그 이상이 되면 매출 대비 순이익이 점점 까지고 알바 임금으로 아웅다웅하는 상황이 발생합니다.
그리고 임대료에 부가세가 10%가 붙고 엘리베이터 청소비 경비아저씨 고용 등의 고정비 생각하시면 20~50만원 정도는 항상 여유를 두고 계산해야 합니다. 여기에 업종마다 사용하는 개별 수도세 전기세 가스비등도 합산하면 80~100만원 추가되고요.
250만원 월세에 부대비용 50만원 추가되고 개별시설사용료 추가되야 건물에 대한 고정비가 정해지는 것이고,
그 외 원자재 비용 인건비 요식업 보험 카드수수료 세무사 비용 등을 추가하면 더 커지겠죠.
큰 건물일 수록 고정비 계산을 잘해야 적자 로스 가능성을 줄일 수 있습니다.
이렇게 생각 했을 때, 음식 매뉴 하나당 단가가 낮은 점포는 생각을 잘하셔야 되요.
8000원 짜리 돈까스 제육덮밥 기준으로
10억짜리 구분상가 건물은 전용면적 15~18평 정도 되고, 주방 빼면 잘해봐야 테이블 7개 이상이 힘든데,
4인 1테이블당 2.5명이 와서 먹는다고 가정할 때 테이블 단가 약 2만원을 잡으면,
만석으로 한테이블 14만원, 두바퀴에 28만원, 세바퀴에 42만원, 네바퀴에 56만원, 다섯바퀴에 70만원...
사람이 와서 많이 팔고 많이 치운거 같은데, 막상 따지면 얼마 안됩니다.
오피스 상권이든 동네 상권이든 점심시간 저녁시간 하교시간 퇴근시간 줄서 있어도 실제 평균시간대비 회전이 안되서
실제매출 형편없는 집들이 많고, 아파트 주택가 상권은 이보다 더 적겠죠.
마진이 줄어드는 배달까지 해서 월세 감당하시는 분들은 더 박하겠고요.
장사라는 게 자리를 잡아야 할 때까지 고정비를 낮춰서 초반에 어떻게든 버텨야 하는데 월세가 그정도로 높으면 힘들어집니다.
다시 말씀드리자면 월세는 순수익에서 떼어주는 개념이고 장사가 되든 안되든 나가는 고정비입니다.
문제는 월세가 인건비와 원자재 비용보다 파이가 작아요.
월세의 무서움 잘모르시죠? 처음 순이익 계산 예측 실패하면 그 다음부터는 고난의 행군입니다.
이것저것 따져보지 못한다면 최소한 이정도라도 따져보고 점포계약하세요.
자꾸 클리앙에서 자영업자가 힘들건 임대료라고 하시길래, 현실을 말씀 드린 거고, 10억 짜리 매장 임대료가 250만원 내외라면, 사장 알바 인건비 가정시, 답이 나올꺼라 생각합니다.
다음에 기회되면 인건비 기타비용 현금과 카드의 차이 주식과 별식에 대해 적을께요.
분양 신규 구분상가 기준 상가주인(특히 신축)이 내 월세로 매매가 대비 연간 3% 초과해서 가져가는 상황에서는 들어가지 마세요.
주인이 10억에 건물을 샀다면 3%면 연 3천만원, 월세로 250만원 정도면 들어가고 그것보다 터무니 없이
높다면 일단 보류하세요.
많이 봐줘야 자리에 따라 300만원까지는 들어갈 수 있습니다.
(우리가 말하는 자리는 어디까지 소규모 자영업이지, 유명 프랜차이즈가 아닙니다.)
분양건물은 몇프로라고 기준을 세우기 비교적 쉬운데, 일반 건물은 조금 더 어렵습니다.
같은 평수 같은 상권이라도 층수 입지에 따라 다르고 전면이냐 코너냐 진입로에 있냐 끝에 있냐 주차공간이 넓냐 협소하냐에 따라서
다양한 이해관계가 성립되기 때문에 기준 세우기가 애매합니다.
우리가 알고 있는 스타벅스 버거킹 맥도날드 등의 브랜드는 생계형 점포가 아니라서 은행이자 따블만 나와도 들어가는 투자형 창업이고
브랜드 가치가 높기에 왠만하면 상쇄됩니다.
생계형 가게 운영 하시는 자영업자분들은 흑자 적자 비율에 죽겠다는 표현하시는 분들은 명심하셔야 합니다.
투자형 창업가가 아닌 대다수 생계형 창업가는 위조건에 맞지 않으시면 입지 선정을 보류하고 다른 상권 찾아보세요.
매장의 월세를 3일 ~ 5일 내에 회수가 어렵다면 창업을 보류하십시오.
그 이상이 되면 매출 대비 순이익이 점점 까지고 알바 임금으로 아웅다웅하는 상황이 발생합니다.
그리고 임대료에 부가세가 10%가 붙고 엘리베이터 청소비 경비아저씨 고용 등의 고정비 생각하시면 20~50만원 정도는 항상 여유를 두고 계산해야 합니다. 여기에 업종마다 사용하는 개별 수도세 전기세 가스비등도 합산하면 80~100만원 추가되고요.
250만원 월세에 부대비용 50만원 추가되고 개별시설사용료 추가되야 건물에 대한 고정비가 정해지는 것이고,
그 외 원자재 비용 인건비 요식업 보험 카드수수료 세무사 비용 등을 추가하면 더 커지겠죠.
큰 건물일 수록 고정비 계산을 잘해야 적자 로스 가능성을 줄일 수 있습니다.
이렇게 생각 했을 때, 음식 매뉴 하나당 단가가 낮은 점포는 생각을 잘하셔야 되요.
8000원 짜리 돈까스 제육덮밥 기준으로
10억짜리 구분상가 건물은 전용면적 15~18평 정도 되고, 주방 빼면 잘해봐야 테이블 7개 이상이 힘든데,
4인 1테이블당 2.5명이 와서 먹는다고 가정할 때 테이블 단가 약 2만원을 잡으면,
만석으로 한테이블 14만원, 두바퀴에 28만원, 세바퀴에 42만원, 네바퀴에 56만원, 다섯바퀴에 70만원...
사람이 와서 많이 팔고 많이 치운거 같은데, 막상 따지면 얼마 안됩니다.
오피스 상권이든 동네 상권이든 점심시간 저녁시간 하교시간 퇴근시간 줄서 있어도 실제 평균시간대비 회전이 안되서
실제매출 형편없는 집들이 많고, 아파트 주택가 상권은 이보다 더 적겠죠.
마진이 줄어드는 배달까지 해서 월세 감당하시는 분들은 더 박하겠고요.
장사라는 게 자리를 잡아야 할 때까지 고정비를 낮춰서 초반에 어떻게든 버텨야 하는데 월세가 그정도로 높으면 힘들어집니다.
다시 말씀드리자면 월세는 순수익에서 떼어주는 개념이고 장사가 되든 안되든 나가는 고정비입니다.
문제는 월세가 인건비와 원자재 비용보다 파이가 작아요.
월세의 무서움 잘모르시죠? 처음 순이익 계산 예측 실패하면 그 다음부터는 고난의 행군입니다.
이것저것 따져보지 못한다면 최소한 이정도라도 따져보고 점포계약하세요.
자꾸 클리앙에서 자영업자가 힘들건 임대료라고 하시길래, 현실을 말씀 드린 거고, 10억 짜리 매장 임대료가 250만원 내외라면, 사장 알바 인건비 가정시, 답이 나올꺼라 생각합니다.
다음에 기회되면 인건비 기타비용 현금과 카드의 차이 주식과 별식에 대해 적을께요.
그 이상은 임차인이 망하는 상권이긴 하겠네요.
즉
현재 임차료는 너무 비싸서(3%이상?) 장사로 성공하기는 하늘에 별따기가 맞는것 같습니다
우리가 흔히 6%를 보장한다는 신축 임대 구분상가 거의 다 까보면 이런 식입니다.
신축건물 형성지역에서 덤핑 맞고 피보는 임대업자 세입자 많아서 썼고요, 따져보면 임대수익 얼마 안해요.
전자는 임대보다는 건물가치에 후자는 건물가치보다는 임대에 초점에 있습니다.
그런데, 임대 수익이 3%이상이라면 은행에 끌어모아 대출한 금액이 상당하다는 것이고, 박리다매가 쉽지 않은 15평의 매장으로는 이익을 보기 어렵습니다.
3%이하라면.. 입지가 망일텐데요;;;;
들면 비가 오나 눈이 오나 매출을 매꿔 그 이상을 벌어야 합니다. 그 이상이시면 입점하셔도 됩니다.
현실적으로 말처럼 쉽지 않기에 프랜차이즈 통계를 통한 가추정가를 말씀 드린거고요.
좋은 글 감사합니다!
많은 도움이 됐어요
일단 부동산 아무곳이나 가셔서 특정 상가 시세가 얼마냐고 확인해 보세요. 그게 말씀하신것처럼 확인이 가능한지.
분양상가조차 시세가 고무줄 일 수 있기에 위의 방법은 현실에서는 대부분 통하지 않습니다.
상가 시세에만 대해서 이야기해도 한창 걸리기에 더 이상은 생략하겠습니다.
3% 수익률 이하인 상가가 우리나라에 어디 있나요?
완전히 망해서 개미새끼 하나 얼씬 안하는 유령상권이나 건물 말고요.
단지 이익내는게 목적이 아니기에.....
중간에 공실도 나고 수선충당금으로 어느정도 대비도 해야하는데 은행이자만도 못한 수익률을 가지고 상가에 투자할 이유가 없잖아요
제가 상가때문에 여기저기 좀 알아봤을때 제대로 된 상가에서 매매가대비 3%미만 임대료로 나온 물건은 거의 못본것 같습니다
아파트와 달리 상가의 경우 상승여력도 부족한데 말이죠.
하다가하다가 안되면 4, 3으로 낮아질수 있지만 그건 망해가는 상권일겁니다.
뭐, 상승세의 지역이라면 있을수 있겠지만 임대료도 계속 상승하겠죠.
이렇게 딱 잘라서 얘기하는건 현실하고 안맞습니다
제가볼때는 자영업을 위해서 가게 자리 안구해보신분 같습니다
뜬구름 잡으면서 듣기 좋은 얘기에 추천이 이리많이 박히다니 좀더 현실을 보기를 권해드립니다
일단시세라는게 투명하지않아요. 플라자상가 분양가 잘오픈해주지 않고 임차가 맞춰지면 상가의 가치는 달라져요
10 억짜리 상가 200에 내주면 그 상가는 6억짜리가 되는거에요
그러니 쉽게 싸게 임차를 안내주죠
그리고 현재 시세를 알수없는게 분양가 이후 준공이후 생각보다 잘되는곳도 있고 아닌곳도 있습니다
당연히 임대료가 같을수없고 상가 가치도 달라집니다
그리고 임차인 입장으로도
임대인 수익률이 3프로 미만으로 나오는지
알기도 쉽지 않지만
(임대인의 대출관계 및 분양가 말고 매입가
( 손바뀐경우) 를 임차인이 알수 있을까요?)
안다고 해도 3프로 미만으로 나오는 상가는
쳐다보지말아야죠
얼마나 안되면 저가격에 내놓는건가 생각해봐야합니다.
임대인 입장에서 구분상가를 3프로 받으면 세금내고 공실 리스크 등을 고려하면
임대사업을 밑지면서 하는거죠 머
일단 상가를 부동산에 매각하려하면 요즘에는 임대료를 4%로 역산해서 상가 가치를 매겨줍니다.
월세 200에 보증금 5000이면 5억 5천짜리 상가인 겁니다.
거기다 건보료가 은퇴하고 임대사업자만 있는 지역가입자일 경우 만만치 않게 나와요.
이것만 계산해도 3% 받는곳은 이미 망한 상권 혹은 임대인이 비싸게 샀지만 처분도 못해서 울며겨자먹기로 쥐고 있는 물건입니다..
그만큼 자영업이 힘들다는 말이기도 하겠네요.
3%면 은행 이자율도 안되는데 임대인들이 그렇게 세를 주고 싶을까요? 3%가 나오는 경우는 분양 초기에 고분양가로 계약했지만 주변 시세에따라 임대료가 확 내려간 경우 밖에는 없을 겁니다
상가 가격은 임대료에 따라서 결정되는데 3% 기준으로는 팔 사람이 아무도 없을 겁니다.
임대자입장에서는
은행이자 3%부터 에러입니다.
물론 신용등급에 따라 다르지만 일반 담보대출의 경우 아파트가 가장 낮고 그외에는 높고 그나마 변동을 감안하면 3%중후반대가 평균입니다.(지금 시세지요, 시간과 경기에 따라 리스크를 더 안고 가는 거라고 봐야 합니다.)
+그외에 지역에 따라 시간에 따른 감가 상각과 하자보수 및 관리비용이 들어갑니다.
+그리고 많은 사람들이 놓치는 부분인데
별도 2잡으로 피고용인이 아닌이상 건강보험료 납부가 수익(금액에따라 다르지만 평균 수익의 7%보더군요)에따라 들어갑니다.
+추가로 소득세, 세무서비용, 부가가치세(세입자는 안내지만 최종판매자에 해당하는 임대인은 내야하지요) 등등이 추가됩니다.
결국 내가 상가하나 사서 월세받아야 겠다하면 상가 가격을 책정할때 월세대비 상가가격이
은행이자 감안해서 총 월세수익이 6-7%는 되어야 순수익이 남는거라고 보셔야 합니다.
부가가치세를 세입자에게 못받는건 임대인이 간이과세자일 경우인데, 상가 임대의 경우 어지간하면 일반과세로 해서 부가가치세 별도로 받고 세금계산서 끊어주는 게 득입니다.
간이과세 단순경비율 적용가능한 수준이면 애초에 부가세를 면제받으니 상관없고요.
자기 사비로 은행 이자 내면서 사회에 봉사하는 건물주를 찾거나 한시간에 손님 한명 구경하기도 힘든 망한 상권을 찾아야겠군요.
건물주나 상가임대인이 은행이자만큼만 받겟다고 10억 20억을 투자하지는 않아요.
그리고 상가임대수익률이 은행이자율처럼 변동성이 크지도 않구요. 이자율은 어느때나 변동가능하지만 임대수익률은 방향성을 가지고 가지요
대출 이자가 보통 3% 중반대입니다. 보통 1/3에서 반정도 대출 끼고 건물 사죠. 왜냐? 비쌀수록 매물이 좋기 때문이죠.
여기에 5월 종소세 15%내외, 7월/9월 종부세 냅니다.
따라서 4% 이상 임대소득이 안나오면 대출이자에 세금도 못내는 처지라는 겁니다.
근데 누가 미쳤다고 3% 임대를 줘요.. 그 돈 은행에 넣어놓고 이자나 타먹지..
그리고 임차인 입장에서는 자기가 원하는 규모와 입지의 업장이 감안할 만한 임대료인가가 중요하지 3%인지 4%인지가 중요해요?
3%에 입지 썩은 곳이 4%에 입지 좋은 곳보다 더 나은 거에요?
현실과 동떨어진 이론만 아시는 분 같네요.
거주용 부동산이야 상승여력을 보고 투자하지만 상업용 부동산은 투자대비 임대수익이 안나오면 아무도 투자 안합니다. 또한 대출을 끼고 사기 때문에 은행금리와 밀접한 연관이 있어요.
아 추가합니다. 본 글에 대한 답변이시군요. 저는 제 말이 말이 안된다고 하시는 줄 알고.. ㅠㅠ
사실 3% 아니라, 2.5%도 많아요.
그런데, 그 2.5%가 거의 모두 강남구에 있지요.(강남구는 막 7% 되고 그럴것 같지요 ???)
웃기게도 지방의 소도시는 임대수익율 10%까지 올라 갑니다.장사 안되는 곳은 건물가가 낮아서 임대료 5%를 상회 한다는것을 글쓴이는 모르고 쓴것입니다.
글쓴이의 의견이라면, 지방 소도시나 수도권 변두리에서 장사 하지 말란 말 입니다.
3% 이내의 임대료가 유지되는 곳의 건물주는 임대 수익료보다는 건물가 상승이나,
자산의 안전한 관리에 중점을 두고 있는 핵심 상권의 건물주들 입니다.
즉, 임차인 구하는데 아무 걱정이 없는 초에이스 상권이지요^^
부동산이 한쪽 측면만 바라보면 안됩니다.건물의 임대 수익율을 고려한 점포 선정이 우선되서는 안됩니다.
수익율을 떠나서 해당 금액을 감당할 상권인지, 해당 금액을 감당할 업종인지,
내가 자신있는 아이템인지 이런것들이 우선시 되어야지요.
알아보고 있는데
(1층에 상가, 2층부터 원룸 이런거 말고
건물 전체가 상가인 3~4층 건물)
제일 먼저 하는 이야기가
5%이하의 건물은 사지 말라고 합니다.
아니 바라보지도 말라고 합니다.
건물의 수익률이 5%라면
1층은 그 이상 나와야 합니다.
그래야 2,3층에서 까지는것을
처리할수 있으니까요
글쓴님말대로 3%대의 임대료를
주는 건물이라면
건물주도 포기한 건물에 해당됩니다.
간단히 말해서
상권이 형성도 안되고
그래서 장사도 안되서
임대도 안나가는 건물이라는 이야기입니다.
저는 식당이나 뭐.. 이런 것을 할 능력이 안되서
그냥 건물이나 사서 임대하려고 하는데
그래서 건물을 알아보고 있는데
이글을 보고 상가를 임대하려고 하는 분들은
한번더 생각해보시기 바랍니다.
3%짜리 수익률 건물은 ..
건물 사는 사람도 안사는 건물입니다.
저같음 그런건물에 안들어갑니다. ㅠㅠ
보통 땅값이 오를것 같다라는 느낌이 드는 동네일수록 임대수익률이 낮아요. 위에 어떤 분 리플에 강남은 2% 라고 하시는게 그래서 나온 얘기이구요. 임대수익률만 보면 지방이 가장 좋습니다. 근데 앞으로 인구가 줄어들거라고 하니깐 무서워서 들어가지 못하는거죠.
제 경험을 바탕으로 이야기 해드리곤 합니다.
살짝 풀어보면, 굳이 건물이 얼마고 거기의 임대료가 몇%인지 따질필요없이
위 댓글다신 분 어느 분 말대로, 2~3일 이내로 월 임대료 뽑는 곳이면 best
3~7이면 주의, 그 이상이면 들어가지 말라고 합니다.
대게는 2~3일에 뽑을 수 있는 곳에 들어가라고 하죠.
그럼 문제는 2~3일 안에 뽑을 수 있는지 없는지 알아내는 방법은 뭐냐라는 질문이 나옵니다.
그건 무조건 하루종일, 평일과 주말에 죽치고 있으면서, 옆 상가의
들어가는 사람수를 세보라고 합니다.
평일 밤낮, 주말 밤낮 모두 달라지는게 상권이라서
가게를 하실 분들이라면 그정도 수고는 해야, 실패 확률을 낮출 수 있거든요.
그럼 들어가는 수 인원 중에 내 가게의 고객이 될만한 고객층의 수를 계산하고
대충 객단가 얼마라고 치고 계산하면 하루 최대 매출량이 나옵니다.
그걸로 계산해보면 됩니다.
임대료가 비싼만큼 상권이 좋다는 의미이기도 해서
이렇게 실제 고객수로 계산해봐야 괜찮더라구요.
훨씬 더 정확한 계산 방법인 것 같습니다.
당연히 매입대금의 일부를 대출 받았고 이자율이 3.6% 였습니다.
세입자는 카페을 열었는데 진짜로 3일 정도면 임대료 만큼 매출이 나네요.
능력자 사장님을 만난 것 같아서 다행이라고 생각하고 있습니다.
다만, 댓글들이 답답함을 잘 풀어주고 있어서 한줄 남기려다 그냥 둡니다. 산전수전 다 겪은 분들의 댓글들이 많네요.
결국 우리나라 여건상 건물빌려서 매장을 한다는건 상당한 리스크를 지고 하는 일이라는거고..
그에 비해 건물주의 입장에서는 좋은 입지의 건물은 은행이율3%에 비해 5-6%의 수익이 보장된다는 말이니
너도나도 돈있으면 건물주를 하려고 한다는거네요..
"시중 메이저 은행 이자가 3% 금리라고 가정할 때분양 구분상가 기준 상가주인이 내 월세로 매매가 대비 연간 3% 초과해서 가져가는 상황에서는 들어가지 마세요."
라고 했는데
어떤 미친건물주가 금리보다 낮게 장사할까요 현금 100% 로 상가매입한 건물주도 없을텐데
나도 한번 망해보자... 느낌입니다...ㅠ.ㅠ
일단 생계형 자영업자가 수익률 맞추기에 급급한 신축 분양상가에 들어간다는것 자체가 오류구요.
없다는게 아닙니다. 그 분들 99/100가 임대기간 못채우고 나오십니다.
그리고 임대인 입장에서 수익률 3% 나오면 쳐다도 안봅니다.
50% 대출받아 이자까지 납부하고서도 5.5~6% 나와야 관심을 가집니다.
임차인 입장에서 이론적으로는 좋은 글일 수 있겠지만 시장을 전혀 고려하지 않은 현실적이지 못한 글로 보이네요.
본문에 언급하신 조건의 상가 구하셔서 자영업 성공하신 분이면 인정하겠습니다.
/Vollago
구독하겠습니다.
다행이네요ㅎㅎ 댓글들에 현실 잘적어들 주셔서 ㄷㄷㄷ
많이 배우고 갑니다!
다 회사원들이 눌러준건가...ㅋㅋ
댓글보면 몇몇분이 현실댓글 잘 써주셨네요
이자 3%? 이딴거 집어치우고 그냥 한 달 일평균매출 x 3일 했을때 한달 임대료랑 같거나 많으면 괜찮은곳이고
5일까지는 다른걸로 줄이면 해볼만한거고 그 이상이면 그냥 헬입니다.(물론 업종에 따라, 원가율에 따라 달라지죠)
10억짜리 상가 15-18평 이런걸 평균으로 잡아놓고 가정을 잡다니ㅣ..ㅎㅎㅎ
애초에 비현실적인 이야기 같은데;;
1억에 3%가 300만원이라
하지만 댓글에 좋은 의견들이 많아서 스크랩합니다.~!
아 그리고 3% 이자 알려주세요. 갈야 타려고요...
당장 내가 10억가지고 건물사서 3% 받을래 이자로 3% 받을래 골라보면 나오죠. 시세차익을 두고 들어온 건물주라면 3%도 할수 있겠지만.
건물주도 세입자를 등쳐 먹을려고 하는것도 문제지만.
세입자가 건물주 등쳐 먹을려고 하는것도 문제라 봅니다.
건물이 10억이고 3프로면 연 삼천에 나누기 12해서 월 250이긴 한데 상가가 두개면 곱하기 2가 되어 연 6프로의 효과가 생기는거 아닌가요 ㅠ
두칸 얻으면 20억에 3%해서 600이 되는거죠
장사시작하지 말라는 글을 돌려서 표현하신거라 믿고싶네요
장사는 위치가 반먹고 들어가는데 좋은 위치 누가 3%대에주나요
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
임대료 2~3일만에 뽑는건 맞는데 어설픈자리서 어설프게 장사하면 그냥 돈바르고 망하는지름길이에요
그리고 상가주인들이 대출끼고 4~5%임대수익보고들어가는데3%요?ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
자선사업가입니까?
그냥 장사하실분 좋은자리 직접 분양받아 들어가라는게
현실적인듯 하네요
3% 백날찾아보세요
그런 자리가 있나ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
건물주를 도둑놈이라고 보는 입장에서 적은 수치인거죠.
상가 건물주는 딱 은행이자만 받으면 그게 유지되는게 아니잖아요.
유지보수 비용도 들어가고, 공실 생기면 손실도 생기고.
그런 부분들까지 고려해서 5-6%가 되더라도 본전치기 할거면 왜 사나 하는 생각이 드는건데 전혀 현실적이지 않습니다.
3%에 내주는 상가주인은 정말 공실이 있는 기간이 너무 길어서 (그만큼 상권이 안좋아서) 울며 겨자먹기로 비우는 것보다 낫겠지 하고 세를 주는건데 거기 들어가면 필패죠.
이건 최소조건이 아니라 장사가 잘되는 편이라고 봐야죠.
테이블 15개짜리 식당 월세 500만원 잡고, 테이블당 매출 2만원 잡으면,
80테이블 받아야해요.
점심시간 매출 70%정도 잡으면 11~2시까지 56테이블 받아야 하는데,
식사시간 45분 잡고 점유율 100% 찍어야 60테이블 받을 수 있어요.
3시간동안 테이블이 계속해서 꽉차있어야 하는데..... 쉽겠습니까.
정확한 통계는 모르겠는데, 월세가 3일간 평균 매출 정도 되는 곳이면...
맛집 치면 상위에 올라가는 집일 거에요. 전체 식당의 20%? 10% 미만이죠.
현실적으로 하루에 3회전만해도 괜찮은 식당이에요.
15테이블 3회전이면 45테이블로, 테이블당 2만원 잡고, 90만원해서 월매출 2700만원이죠.
그런데 월세가 일매출*3수준이라면.. 월세 270수준의 상가인데..
테이블15개짜리면 45~60평인데, 45평 기준으로 월세 270만원인 동네에서 3회전 시키기는 정말 쉽지 않습니다. :(
고정비 따져봐야 한다가 핵심내용 인 것 같네요.
그냥 본문과 댓글 읽으면서 제가 내린 결론은
우리나라에서는 자영업 못하겠다...이겁니다.
동탄 위례 신도시에 아파트와 아파트가 밀집되어 있는 상권이 있습니다.
분양초기 15평이 채 되지 않는 상가 12억에 완판되었습니다.
임대업자들은 큰 욕심 안 부리고 5% 임대수익정도 그러니까 500만원 정도의 월세를 원했어요.
그런데 3년이 지난 지금 프랜차이즈가 들어온 전략적투자 점포가 아니라면 2년이상 버티는 가게가
많아 상권 월세가 크게 떨어졌습니다
500만원이 300만원까지 떨어지고 정체 단계에 있습니다.
문제는 300만원에서 더 떨어트리면 5~6억 대출 낀 상가는 마이너스가 될 소지도 있는 거죠.
그런데 지난 1월부터 200초반 단위로 떨어졌습니다.
드디어 마이너스를 보기 시작하는 단계로 진입은 시작해왔고, 위례 상권에 번번히 경매물건으로 등록되었습니다.
보통의 프랜차이즈는 부동산컨설팅과 맞물려 들어옵니다.
본사는 가격손해를 절대보지 않습니다.
문제는 상권을 잘 모르는 가맹주나 자영업자는 현시세가 바닥인지 무릎인지에 대한 개념을 정확히 알고 들어오지 않는 경우가 많다는 겁니다.
컨설팅과 본사직원이 짜고 치고 먹을수도 있고, 비지니스설계에 해당 계약자의 무지일수도 있습니다.
그러나 생애자본을 잃는 순간 결과는 같습니다.
위례신도시 10억이상의 물동의 아파트 분양이 많다고 잘 산다고 생각하는데, 실질적으로는 똑같습니다.
다 같이 대출끼고 들어가는거에요.
소비여력에 한계가 있기 때문에 아파트 밀집 상가라도 한계가 있고 더구나 이곳은 4개의 단지와 메인 스트리트를 걸치는 요지였습니다.
제가 말씀드리고 싶은건 3%의 단위가 중요한 것이 아니라, 대부분의 자영업의 여력이 3%이상을 감당하기 전에 실질적인 고정비 계산을 하셔서 같이 늪에 빠지는 상황이 없었으면 합니다.
3%의 기준은 은행 가 예상 금리로 추론한 것이고 금리가 높거나 낮으면 변동되겠죠.
은행 금리 기준으로 높거나 낮은 지역을 컴퍼스 중심축으로 설정하여,
주변상권을 역추적해보는 겁니다.
자영업하시게 되면 인-아웃테리어 가맹비 시설설치 한퀘로 나갑니다.
내가 들인 돈이 있는데, 포기하고 빠져나오기 쉽지 않습니다.
거기다 프랜차이즈 가맹주는 내가 위약금을 물고 나와야 합니다.
겉으로는 장사가 잘되어보이지만 손님이 몰리는 시간대일뿐, 장사안된다고
대책없이 알바를 줄이면 그마다 돈버는 시간대에도 손님을 놓칩니다.
그런데, 제가 말씀드린 곳은 그나마 중심지 1층인데...
4000/220하던 지하 상가는 말할 것도 없는 상황입니다.
70으로 떨어졌어요.
과연 여기가 상권이 최악인 유령도시일까요? 수치 타산 설계가 안되있을까요?
과거부터 핵심 신도시인 분당 평촌 목동은 많이 다를까요?
신축 신도시 임대구분상가는 근처에도 가지 마세요.
5년은 되야 청사진을 추려볼 수 있습니다.
나중에 하나씩 풀어가보겠습니다.
예를든 입지는 이미 임대인과 임차인이 같이 망하는 상권ㅠㅠ
이런상권에서 살아남을려면 임대료3%로 잡아야 된다고 하시는 거지만...
댓글들은 이런 상권에 왜들어가요;;; 초보 신규진입하면 100에 90망해요 라는거 같은데요;;;
그래서 분양 구분상가 구입할 때 참고하라고 썼고요.
자영업 하실 때 상권 좋은 곳을 퇴직할 때 까지 번 생애자금으로 입점하기가 쉽지 않으까 선택했겠죠.
결과론적으로 말씀하신 망한 상권인데, 들어가는 입장에서는 내려갈 지 올라갈 지 모르기 때문에
은행금리 기준으로 호가인지 실질금액인지 알라는 거죠.
님 말대로 수익이 없는 수익률이 임대인에게 무슨 의미가 있습니까.
임차인이 자꾸 죽어나가 마이너스 임대료로 내놓는것도 일어나지 않을 일이지만 마이너스 임대료로 임차인이 들어와 대박쳐서 다시 플러스 임대료로 올려 받기까지는 더 힘들기 때문이에요.
임대인 입장을 전혀 고려하지 않은 글이고
임차인에게 정확한 정보를 주는 글도 아니고
시장논리를 무시하는 글이에요 이건
수빈콩콩님께서 나열하신 조건의 상가 들어가셔서 자영업 성공하시고 쓰신 글이라면 사죄하고 인정하겠습니다.
아니라면 이런 글 쓰실 때 더 신중하세요.
자영업자들에게 혼란만 줍니다. 그 분들은 간절하시거든요.
/Vollago
임대료를 올려 받으려고 내린 것이 아닌, 당장의 은행이자 값기 위해 내놓는 것이고,
위 상황을 잘 알고 있는 이유는 프랜차이즈를 운영하면 좋든 싫든 부동산 컨설팅 업체와 연계되고 실제로 입점도 했습니다.
물론 일반적으로 상권이 자리잡은 지역에는 맞지 않겠죠.
그러나, 자본이 부동산에 묶어 푸어가 된 상황에서 자극이 들어오면 판은 바뀝니다.
시장논리 대로 자본경제가 돌아가면 리먼브라더스 사태도 터지지 않았을테고, 모기지 파생채권도 발행하지 않았을테죠.
모두가 상가는 오르고 임대료는 시장 예측가에서 변동이 되지 않는다면요.
자영업자일수록, 평시 시세 권리금 다 내고 5년 가맹비 인 아웃테리어 시세대로 지불하면 경제논리상 도태 될 수 밖에 없습니다.
구분상가의 맹점은 매매가가 추후 시장형성가와 동일하지 않기 때문에 본 상황을 말씀드린거고요.
나도 건물주 한번 되보자 생각만 가지고 투자할 수 있는 규모가 아니라구요.
시장논리고, 임대차인이고를 얘기하기 전에 3억있는 사람이 2억 대출 끌어다 5억짜리 건물을 사지 않습니다.
이 말은 님이 말씀하신 당장의 대출이자 때문에 수익률을 낮추지 않는다는 거에요.
공실 나더라도 소위 존버타면서 대출이자 냅니다. 그정도 되요.
임대인 상황을 구석으로 몰아넣고 내 말이 맞다고 하시는건 논리가 되지 않는다고 생각합니다.
정말로 수빈콩콩님께서 프렌차이즈를 입점하면서 코너에 몰린 임대인을 만난 적이 있다 하더라도 극소수 임대인 한명 겪은것 뿐이지 그게 일반화가 될 수 없어요.
/Vollago
저는 부동산 컨설팅을 통한 실거래 13개 점포로 말씀드리는 겁니다.
프랜차이즈 운영하고 있고, 굳이 장문의 글로 허튼 소리 하고 싶은 마음은 없습니다.