시중 메이저 은행 이자가 3% 금리라고 가정할 때
분양 신규 구분상가 기준 상가주인(특히 신축)이 내 월세로 매매가 대비 연간 3% 초과해서 가져가는 상황에서는 들어가지 마세요.
주인이 10억에 건물을 샀다면 3%면 연 3천만원, 월세로 250만원 정도면 들어가고 그것보다 터무니 없이
높다면 일단 보류하세요.
많이 봐줘야 자리에 따라 300만원까지는 들어갈 수 있습니다.
(우리가 말하는 자리는 어디까지 소규모 자영업이지, 유명 프랜차이즈가 아닙니다.)
분양건물은 몇프로라고 기준을 세우기 비교적 쉬운데, 일반 건물은 조금 더 어렵습니다.
같은 평수 같은 상권이라도 층수 입지에 따라 다르고 전면이냐 코너냐 진입로에 있냐 끝에 있냐 주차공간이 넓냐 협소하냐에 따라서
다양한 이해관계가 성립되기 때문에 기준 세우기가 애매합니다.
우리가 알고 있는 스타벅스 버거킹 맥도날드 등의 브랜드는 생계형 점포가 아니라서 은행이자 따블만 나와도 들어가는 투자형 창업이고
브랜드 가치가 높기에 왠만하면 상쇄됩니다.
생계형 가게 운영 하시는 자영업자분들은 흑자 적자 비율에 죽겠다는 표현하시는 분들은 명심하셔야 합니다.
투자형 창업가가 아닌 대다수 생계형 창업가는 위조건에 맞지 않으시면 입지 선정을 보류하고 다른 상권 찾아보세요.
매장의 월세를 3일 ~ 5일 내에 회수가 어렵다면 창업을 보류하십시오.
그 이상이 되면 매출 대비 순이익이 점점 까지고 알바 임금으로 아웅다웅하는 상황이 발생합니다.
그리고 임대료에 부가세가 10%가 붙고 엘리베이터 청소비 경비아저씨 고용 등의 고정비 생각하시면 20~50만원 정도는 항상 여유를 두고 계산해야 합니다. 여기에 업종마다 사용하는 개별 수도세 전기세 가스비등도 합산하면 80~100만원 추가되고요.
250만원 월세에 부대비용 50만원 추가되고 개별시설사용료 추가되야 건물에 대한 고정비가 정해지는 것이고,
그 외 원자재 비용 인건비 요식업 보험 카드수수료 세무사 비용 등을 추가하면 더 커지겠죠.
큰 건물일 수록 고정비 계산을 잘해야 적자 로스 가능성을 줄일 수 있습니다.
이렇게 생각 했을 때, 음식 매뉴 하나당 단가가 낮은 점포는 생각을 잘하셔야 되요.
8000원 짜리 돈까스 제육덮밥 기준으로
10억짜리 구분상가 건물은 전용면적 15~18평 정도 되고, 주방 빼면 잘해봐야 테이블 7개 이상이 힘든데,
4인 1테이블당 2.5명이 와서 먹는다고 가정할 때 테이블 단가 약 2만원을 잡으면,
만석으로 한테이블 14만원, 두바퀴에 28만원, 세바퀴에 42만원, 네바퀴에 56만원, 다섯바퀴에 70만원...
사람이 와서 많이 팔고 많이 치운거 같은데, 막상 따지면 얼마 안됩니다.
오피스 상권이든 동네 상권이든 점심시간 저녁시간 하교시간 퇴근시간 줄서 있어도 실제 평균시간대비 회전이 안되서
실제매출 형편없는 집들이 많고, 아파트 주택가 상권은 이보다 더 적겠죠.
마진이 줄어드는 배달까지 해서 월세 감당하시는 분들은 더 박하겠고요.
장사라는 게 자리를 잡아야 할 때까지 고정비를 낮춰서 초반에 어떻게든 버텨야 하는데 월세가 그정도로 높으면 힘들어집니다.
다시 말씀드리자면 월세는 순수익에서 떼어주는 개념이고 장사가 되든 안되든 나가는 고정비입니다.
문제는 월세가 인건비와 원자재 비용보다 파이가 작아요.
월세의 무서움 잘모르시죠? 처음 순이익 계산 예측 실패하면 그 다음부터는 고난의 행군입니다.
이것저것 따져보지 못한다면 최소한 이정도라도 따져보고 점포계약하세요.
 
자꾸 클리앙에서 자영업자가 힘들건 임대료라고 하시길래, 현실을 말씀 드린 거고, 10억 짜리 매장 임대료가 250만원 내외라면, 사장 알바 인건비 가정시, 답이 나올꺼라 생각합니다.
 
다음에 기회되면 인건비 기타비용 현금과 카드의 차이 주식과 별식에 대해 적을께요.